2020年(项目管理)滨湖花园项目申请报告

（项目管理）滨湖花园项目申
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目录
第一章建设单位及项目概况 (1)
1.1项目申请单位概况 (1)
1.2项目概况 (2)
1.3项目实施背景 (2)
1.4项目建设的意义及必要性 (3)
1.5项目建设规模及内容 (4)
1.6编制本报告的依据和研究范围 (6)
第二章发展规划、产业政策及行业准入分析 (8)
2.1发展规划 (8)
2.2产业政策 (10)
2.3行业准入分析 (12)
2.4市场分析及预测 (13)
2.4.1市场分析 (13)
第三章资源开发及综合利用 (21)
3.1资源开发方案 (21)
2.2资源利用 (22)
2.3资源节约措施 (22)
第四章项目总体规划及设计方案 (24)
4.1规划原则 (24)
4.2给排水工程 (24)
4.3消防设计: (26)
4.4电气设计 (26)
4.5弱电设计 (30)
4.6暖通设计 (32)
第五章节能方案分析 (35)
5.1用能标准及节能规范 (35)
5.2主要原辅材料及能耗平衡 (36)
5.3折标煤计算 (41)
5.4能源供应分析 (42)
5.5节能措施和节能效果分析 (42)
5.6结论 (50)
第六章建设用地、征地拆迁及移民安置分析 (52)
6.1建设用地 (52)
6.2征地拆迁及移民安置分析 (52)
第七章环境和生态影响分析 (53)
7.1设计依据 (53)
7.2区域环境现状 (53)
7.3主要污染源污染物 (54)
7.4环境影响分析及措施 (55)
第八章项目总投资估算及财务分析 (57)
8.1投资估算相关理论 (57)
8.2项目总投资估算 (58)
8.3项目财务效益分析 (60)
第九章社会影响分析 (63)
9.1社会效益分析 (63)
9.2社会风险分析 (64)
第十章项目组织管理及招投标工作 (65)
10.1项目组织管理 (65)
10.2建设项目招投标工作 (66)
第十一章结论与建议 (69)
附表：
1、项目总投资估算表
2、项目投资构成分析
3、营业收入与营业税金及附加估算表
4、项目财务损益表
5、盈亏平衡分析表
6、单因素变动对利润敏感性分析
7、项目投资计划及资金筹措表
第一章建设单位及项目概况
1.1项目申请单位概况
1.1.1项目介绍
项目名称：滨湖花园
项目性质：新建
建设地址：项目位于洪泽县东双沟镇泰山路西侧，永泰路南侧地块。

建设规模及内容：项目用地13141平方米，规划总建筑面积26061.92平方米，其中住宅建筑面积19065.73平方米，车棚建筑面积1480.56平方米，商业建筑面积2307.86平方米，阁楼建筑面积2930.68平方米，物管及社区活动用房建筑面积为278.8平方米，建筑占地面积5034.95平方米。

容积率1.984，建筑密度38.32%，绿地率30%，设计居住户数185户，设置机动车停车位92辆。

估算总投资：该项目估算总投资3617万元。

建设周期：该项目计划建设周期为12个月。

建设单位：淮安滨湖房地产开发有限公司
1.1.2建设单位概况：
注册资金：800万元
法人代表：陈国民
公司类型：有限公司（法人独资）私营
经营范围：许可经营项目：房地产开发；
一般经营项目：商品房销售，房产中介服务（初评估），物业管理服务（经营范围中设计国家专项审批规定的，需办理审批后方可经营）；
公司简介：淮安滨湖房地产开发有限公司注册资本800万元，资金实力雄厚、技术力量精湛。

公司设董事会、总经理室、企划部、营销部、工程部、财务部及行政部等部门，执行现代企业运行管理制度，拥有一支精干、团结的人才团队。

公司将立足淮安发展，并将逐步走上滚动开发、异
地开发、规模开发的快速发展道路。

根据洪泽县政府加快对东双沟镇区域内配套设施建设及土地利用的要求，改变市容市貌，该公司通过挂牌竞价的方式获得洪泽县东双沟镇境内宗地编号2012G017号地块国有土地使用权，该地块总用地面积计13141平方米，用于开发建设住宅和商业用房。

该地块土地用途为住宅、商业用地，位置于洪泽县东双沟镇泰山路西侧，永泰路南侧地块。

淮安滨湖房地产开发有限公司本着“为社会创造效益、为城市建筑美丽、为客户创造价值”的开发理念，鼎力打造具有时代特征又富有人文内涵的建筑产品，营造舒适、亲和、安详的居住环境。

1.2项目概况
项目名称：滨湖花园
项目建设规模：项目用地13141平方米，规划总建筑面积26061.92平方米，其中住宅建筑面积19065.73平方米，车棚建筑面积1480.56平方米，商业建筑面积2307.86平方米，阁楼建筑面积2930.68平方米，物管及社区活动用房建筑面积为278.8平方米，建筑占地面积5034.95平方米。

容积率1.984，建筑密度38.32%，绿地率30%，设计居住户数185户，设置机动车停车位92辆。

项目总投资：3617 万元。

建设期：12个月
建设单位：淮安滨湖房地产开发有限公司
1.3项目实施背景
随着洪泽县经济稳步增长，城乡人民生活水平的不断提高，人们对生活、居住品质的要求越来越高，为房地产行业的发展带来了无限商机。

本项目建设基于以下背景：
1、洪泽县经济实力快速提升
2012年全县实现地区生产总值160亿元，比上年增长25.9%。

第一产业完成增加值22.07亿元，增长4.6%；第二产业完成增加值59.16亿元，
增长32.5%，其中工业完成增加值49.22亿元，增长33.1%；第三产业完成增加值52.6亿元，增长25.6%。

人均地区生产总值47580元，按当年汇率折算超过7100美元。

经济结构进一步优化。

三次产业增加值比例调整为18.9∶46.6∶34.5。

全县经济社会发展的主要预期目标是：地区生产总值增长23.9%左右，规模以上固定资产投资增长25%左右，财政收入、公共财政预算收入分别增长25%和30%左右，全社会消费品零售总额增长16%左右，城镇居民人均可支配收入（22930元）、农民人均纯收入（11000元）均增长15%左右，列统企业开票销售、利税分别增长38%和20%左右，注册外资实际到账资金增长30%左右，城市化率达到46.2%，城镇登记失业率控制在3%以下，万元GDP能耗下降4.1%，COD、SO2排放量削减2.5%以上，城乡居民存款余额50亿元、人均储蓄15060元，全面小康省定25个指标已经达到验收标准。

2、洪泽城市建设不断加快
近年来洪泽县经济发展势头良好、工业快速发展、城市化进程不断加快，良好的宏观环境为洪泽县房地产市场持续而快速发展创造契机。

洪泽县房地产以刚性需求为主，目前房价仍处于全国地级城市较低水平，受全国市场冲击较小，目前仍处于理性、健康发展时期，具有一定的上涨空间。

为了适应洪泽县城市建设和经济社会发展的需要，满足市民日益提高的住宅需求，淮安滨湖房地产开发有限公司拟建设滨湖花园，该项目位于洪泽县东双沟镇泰山路西侧，永泰路南侧地块。

1.4项目建设的意义及必要性
近年来，洪泽县政府为提升县城周边地区整体形象，不断增强对周边地区的影响力、辐射力，充分协调好规划、建设、管理、维护等各方面的关系，通过科学规划、合理布局，逐步完善提高城市周边地区的综合配套功能，从而加快洪泽县的城市建设步伐。

因此，进一步加大城市建设力度，通过搞好城市规划，对于洪泽县形成布局合理、设施配套、交通便利、环境优美的现代化都市，具有积极而现实的意义。

从城市居民承受能力看，随着房改的逐步深入，居民的住房消费心理和物质承受能力都有所增强，居民用于居住的支出在不断增加。

这表明居民消费结构正在发生变化，衣食问题基本解决以后，消费热点开始转向住房。

购房热在升温，住房需求在加大，住房水准在提高，充分证明了商品房的发展前景十分看好。

再从开发本项目的实际情况看，近年来，随着经济的发展，人们对居住的需求也越来越迫切。

在着力加快洪泽县东双沟镇建设，对住宅业建设要进一步加快，要认真规划和建设住宅新区，吸引人流，促进商贸，扩大社会消费。

因此，该地块这次模建设完成之后，洪泽县东双沟镇的城市建设将有一定的提高，城市综合环境将会有一定改观，人民的生活也将会得到一定改善。

综合以上条件，建设单位决定实施本项目，是很有必要的。

1.5项目建设规模及内容
1.5.1项目建设规模：
项目用地13141平方米，规划总建筑面积26061.92平方米，其中住宅建筑面积19065.73平方米，车棚建筑面积1480.56平方米，商业建筑面积2307.86平方米，阁楼建筑面积2930.68平方米，物管及社区活动用房建筑面积为278.8平方米，建筑占地面积5034.95平方米。

容积率1.984，建筑密度38.32%，绿地率30%，设计居住户数185户，设置机动车停车位92辆。

本项目拟建7幢多层住宅以及商业配套设施、物业管理用房等公建配套建筑，小区规划总用地为13141m2，位于洪泽县东双沟镇泰山路西侧，永泰路南侧地块，交通便利。

宏观上整体结构清晰明确，易于与城市联系，并具有通畅的内部交通。

布局上，结合用地形状及规划要求，主要商业沿城市道路呈带形展开，以满足城市公共服务功能，并与周边居住区的公共服务设施点形成有机的系统，满足共享、辐射、便捷等要求。

因为用地呈南北条状，居住建筑总体呈南北向布局。

1.5.2建设内容
（1）土建工程；
（2）给排水系统、电气系统、供气系统、消防系统、绿化工程等；
（3）室外工程（围墙、道路、绿化、地下管网等）。

1.5.3项目总投资
本项目估算总投资为3617万元，其中前期工程费用为1134.4万元，占总投资的31.36%；建安工程费用为2154.4万元，占总投资的59.56%；工程建设其它费用155.9万元，占总投资的4.31 %；预备费用172.3万元，占总投资的4.76%。

1.5.4项目开发计划
滨湖花园计划在2013年5月开工，2014年4月底建设结束。

1.5.5主要技术经济指标
本项目主要技术指标见下表：
主要技术指标表1-1
项目户型情况一览表表1-2
1.5.6主要建设条件
1．土地利用
项目所用土地为洪泽县国土局挂牌出让土地，淮安滨湖房地产开发有限公司已于2013年1月22日通过竞拍方式取得洪泽县东双沟镇泰山路西侧，永泰路南侧地块使用权，宗地编号为2012G017号，土地用途为住宅、商业用地。

2．交通条件
项目地块地处洪泽县东双沟镇泰山路西侧，永泰路南侧地块，靠近城市主干道，出行畅通，交通极为便捷。

3．气象条件
洪泽县属北亚热带和暖温带过渡性地带，具有季风性和兼受洪泽湖水体调节的气候特点。

四季分明、气候温和、无霜期长、雨量充沛、日照充足。

四季分明。

冬季寒冷干燥，春季冷暖多变，夏季湿热多雨，秋季温和晴朗。

年平均气温14.9℃，与同纬度县份比较，夏季气温相近，冬季气温高出0.4-0.7℃。

1月份最冷，平均气温1.5℃，极端最低气温-16.1℃（1969年2月6日）。

7月份最暖，平均气温27.2℃，极端最高气温39.8℃。

4．供电、通讯、供排水条件
项目地处洪泽县东双沟镇，供电、通讯、供排水及供气等基础设施齐全，可根据设计要求，向有关部门申请办理使用手续，将上述设施的管、线引至拟建场地内，所需条件即有保障。

1.6编制本报告的依据和研究范围
申请报告编制依据是中华人民共和国公布的有关法律、法令、法规和政策。

报告的基础资料和数据来自有关部门及项目建设单位提供或认可的资料、文件、函件及淮安滨湖房地产开发有限公司调查研究得到的资料和信息。

申报报告编制依据主要有：
1、编制依据
（1）国家计委、建设部颁布的《建设工程项目经济评价方法与参数》（第三版）；
（2）《投资项目可行性研究指南》中国计划出版社；
（3）《洪泽县市城市总体规划（2009-2030年）》；
（4）其他文件和协议；
（5）与项目有关的工程技术方面的标准、规范、指标等；
（6）业主提供的相关资料；
（7）有关专业提供的数据及资料；
2、研究范围
（1）项目提出的背景及必要性；
（2）建设条件；
（3）建设规模及建设条件；
（4）项目建设方案；
（5）环境保护与节能方案；
（6）项目节能分析；
（7）经济效益分析及社会效益评价；
（8）项目投资方案；
编制本项目申请报告的原则：
该申请报告书编制过程中遵循客观、准确、可靠、科学、公正的原则。

第二章发展规划、产业政策及行业准入分析
2.1发展规划
房地产开发作为特殊的经济活动，涉及社会生产生活方方面面的综合开发活动和过程，事关国民经济（如土地资源配置、城市发展规划等）和国计民生，必须也只能通过国家和地方政府进行宏观调控和政策引导才能真正走上健康发展道路。

从项目立项开始，房地产项目的各开发环节都有直接约束和控制。

如项目开发必须符合国家产业政策，服从城市统一规划，遵守城市建设法规，房地产售价受国家有关法规政策调控等。

投资机会孕育于经营环境之中，作为基础性、先导性的房地产业更是如此。

因此，对宏观经济、社会与政策环境的把握是每一个房地产开发决策者所关注的首要问题。

《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》明确提出按照市场化道路要求，加快发展服务业，坚持市场化、产业化、社会化方向，拓宽领域、扩大规模、优化结构、增强功能、规范市场，提高服务业的比重和水平。

调整优化企业组织结构和产业布局，提升整体技术水平和综合竞争力。

《江苏省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》“第三篇发展重点和政策取向”中提出加快苏北振兴步伐，坚持走新型工业化道路，切实转变经济增长方式，推进产业全面优化升级。

调高第三产业比重，加速发展现代服务业。

加快重点领域服务业发展。

优先发展与制造业配套、提升制造业水平的现代物流业、软件业、金融业、商务和科技服务业；加快发展产业关联度大、渗透性强的信息服务业、文化产业、旅游业和房地产业；积极发展现代商贸业和居民服务业。

针对房地产业，要求建立合理的房地产供给结构，形成适应不同消费需求的房地产市场。

注重发展中低档商品住宅，努力提高商品住宅品位，发展建筑特色鲜明、服务功能完善的综合社区；积极发展工业、商务及为其他行业服务的房地产业。

鼓励房地产企业做大做强，形成在全国有较大影响的房地产企业集团。

住房是人们的基本需求，加上城镇化进程的加速推进，以及人们可支配收入随着经济增长而快速的增长，人们买新房以及对住房升级的需求规模逐步增大。

就洪泽县房地产市场来看，自2006年以来，随着涉房调控政策“国六条”、央行加息等政策的出台，在税收、信贷、土地政策的调节作用下，洪泽县房地产供销相对稳健。

住宅销售价格稳中有升，增幅较为平稳，产品品质不断提升，市场秩序不断规范，开发理念和购房行为日趋成熟。

目前，小高层住宅已经成了洪泽县城区住宅建设开发的一个热点，销售量一直远大于竣工量，整体销售率在95％以上。

高层及小高层住宅已是市民安家落户首选的一大品牌。

“十二五”期间，住房建设将以节约型、节能省地型住宅为标准，以推进节能、节地、节水、节材和环保为重点，加大成套技术集成的推广应用。

依据节约、集约利用土地的原则，规划期内，在符合规划控制原则和相关规划要求的前提下，适当提高住房建设的容积率水平。

住房建设的选址和土地利用、规划建筑设计、技术选择与优化、产品和设备的选择、施工住址与管理、住房的使用和维护等各个环节，提高资源利用效率，提高住房小区绿化率，减少环境污染，改善居住环境，建设高品质、高档次、低价位且环境优美居住舒适的居住小区，促进住房产业的可持续发展。

“十二五”期间，洪泽县住房建设将以优化住房结构为出发点，以稳定住房价格为目标，解决普通居民需求，鼓励扶持中低价位、中小户型普通商品住房的建设，完善城镇住房供应体系。

廉租住房主要保障市区“双困”家庭住房需求，经济适用住房主要保障市区低收入家庭住房需求，中低价位、中小套型普通商品住房主要满足市区中低收入和中等收入家庭住房需求，其他商品住房主要满足中等以上收入家庭的住房需求。

在洪泽县“十二五”规划中，明确表示不断拓展城区范围，是一项重要内容，而房地产作为一个城市拓展城区范围的重要支柱产业之一。

“十二五”发展规划提出规划布局的重大战略性调整为加快发展拓展新的空间，全新的规划理念重塑城市形象，将有力增强对各类发展要素的吸引力和凝聚力，为国际国内产业转移构建承接平台。

洪泽县正向快速扩量增效的工业化中期迈进，工业化的快速推进正促使我市经济社会结构发生根本性的转变；目前我县的城市化水平达到28%，城市框架将逐步拉开，城市功能日臻完善，正处在城市化加速攀升期，城市支撑能力的增强为汇聚各类发展要素提供了良好的载体，城镇空间的扩大为农村人口转移创造了更好的条件。

可以预见，2013年以后，随着国家经济形势的好转和相关政策的出台，投资结构进一步改善，洪泽县房地产市场将继续保持较快发展。

由此可以肯定，该项目符合国家和省市“十二五”发展规划要求，也符合行业发展规划要求，为加快市区房地产业的发展和优化洪泽县的城市风光起到了推动作用。

纵观洪泽县市场，2012年住房价格虽小幅下降，但基本是在合理范围之内，价格虚高的情况很小，不过价格调整的趋势是必然的，而且自下半年国家对农村土地制度的改革也将对房地产市场产生影响，随着消费人群理性回归，新的一轮购房热也必将逐渐恢复,因此未来房地产市场前景依然广阔。

2.2产业政策
2012年3月20日，住建部发布《建设用地容积率管理办法》要求地方政府严格执行容积率管理规定，不得擅自为开发商调整容积率，不得以政府会议纪要等形式擅调容积率，容积率调整必须通过听证会，公布听证专家等方式。

2012年3月22日，国务院批转的国家发展改革委《关于2012年深化经济体制改革重点工作的意见》明确，今年要加快财税体制改革。

适时扩大房产税试点范围。

2012年3月22日，住建部下发《关于做好2012年城镇保障性安居工程工作的通知》，要求各地对保障房将建立项目库，吸引社会资金建保障房，加大基础设施投入力度，加强分配和质量管理，全面推进2012年城镇保障性安居工程建设。

2012年4月9日，最高人民法院发布了《关于办理申请人民法院强制执行国有土地上房屋征收补偿决定案件若干问题的规定》，从案件受理、审查、执行和新旧规定衔接等程序和实体方面，对人民法院办理非诉行政执行案件作出了具体规范。

2012年6月1日，住建部下发《关于做好2012年住房保障信息公开工作的通知》，要求各地要在每月后10个工作日，公布保障性安居工程的实际开工套数、基本建成套数等信息。

2012年6月7日，国土资源部发布中华人民共和国国土资源部令，《闲置土地处置办法》已于2012年5月22日国土资源部第1次部务会议修订通过，自2012年7月1日起施行。

办发规定，闲置土地是指国有建设用地使用权人超过国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的动工开发日期满一年未动工开发的国有建设用地。

2012年6月12日，国土资源部发布新修订的《闲置土地处置办法》，将于7月1日起施行，将严格执行对闲置土地收回的规定
2012年6月12日，住房城乡建设部公布《公共租赁住房管理办法》。

对公共租赁住房的申请条件、运营监管、退出机制等作出明确规定。

同时明确，公共租赁住房可以通过新建、改建、收购、长期租赁等多种方式筹集，可以由政府投资，也可以由政府提供政策支持、社会力量投资。

2012年6月18日，国家税务总局纳税服务司表示，建廉租房及经适房可免征土地使用税。

根据规定，对廉租住房、经济适用住房建设用地以及廉租住房经营管理单位按照政府规定价格、向规定保障对象出租的廉租住房用地，免征城镇土地使用税。

与此同时，如果开发商在经济适用住房、商品住房项目中配套建造廉租住房，在商品住房项目中配套建造经济适用住房，如能提供政府部门出具的相关材料，可按廉租住房、经济适用住房建筑面积占总建筑面积的比例，免征开发商应缴纳的城镇土地使用税。

2012年6月28日，住建部下发通知，鼓励和引导民间资本通过直接投资、间接投资、参股、委托代建等多种方式参与保障性安居工程建设，民间资本参与保障房建设的，在贷款、税收、土地使用等方面享受优惠政策。

通知规定，参与保障房建设的民资企业在税收、土地使用等方面享受相关优惠政策，同时，按规定免收行政事业性收费和政府性基金。

2012年7月19日，国土资源部、住房城乡建设部联合下发的《关于进一步严格房地产用地管理巩固房地产市场调控成果的紧急通知》进行部署，要求坚持房地产市场调控不放松，密切配合做好各项工作，不断巩固调控成果，坚决防止房价反弹。

2012年8月1日，由住建部与质检总局联合发布的新版《住宅设计规范》实施，2003年旧版同时废止。

规范要求，7层及以上住宅或高度超过16米以上的住宅必须设电梯；12层及以上的高层住宅，每栋楼设置电梯不应少于两台，其中宜配置一台可容纳担架的电梯。

住宅应在建筑入口、入口平台、候梯厅、公共走道进行无障碍设计，并对门宽、坡度等也设立了严格的参数设定。

根据国家、江苏省、淮安市房地产产业政策的文件，坚持房地产开发适当超前和总量控制的原则，确保供求结构平衡。

在相关产业政策的作用下，淮安房地产业有了很大发展，作为经营性物业的购物中心，更是成为市民投资中炙手可热的产品。

在产业政策的推动下，商业房地产成为挑动淮安资本的起搏器，商铺的投资成为淮安商业经济的催化剂。

建设项目不在产业政策的限制范围内。

2.3行业准入分析
洪泽县房地产开发投资增长幅度均超过30%，大大高于当年全县生产总值增幅，成为拉动洪泽县经济增长的一股优势力量。

洪泽县统计部门通过对未来城市人口增量及城市化进程的带动性分析，初步确定洪泽县“十二五”期间的住房需求总量大概在200万平方米左右。

“十五”期间，随着住房制度改革的不断深入，淮安市住房建设呈快速发展趋势。

根据《淮安市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》，至2011年，淮安市地区生产总值将突破1000亿元，年均增长16%以上，人均地区生产总值达到2万元以上，全社会固定资产投资5年累计达到2600亿
元以上。

淮安市市区人口达100万人，建成区面积将扩展到100平方公里以上。

按照每年新增6万人口、人均住宅建筑面积32平方米（2005年淮安市已达31.8平方米）测算，因城市居民增加对住房的年潜在需求约为192万平方米左右。

“十二五”期间，市区将由此新增住房面积约960万平方米。

综合考虑城市人均住房面积增长的需求，以及拆迁安置引起的住房需求，估计“十二五”期间，淮安市住房需求总量为1062万平方米，因为住房潜在需求的不确定性，预计住房需求总量将在850万至1050万平方米，从全市的住房需求量可以看出洪泽县住房需求量将逐年增加。

本项目建筑构筑物的建筑与结构设计均由国内有相关资质的设计单位完成。

本项目在规划中，充分利用地形、地势和项目所处的环境，根据现在整体布置，建筑内的功能组合，以及配套设施、道路、绿化建筑、活动场所等方面都围绕整体布局作了认真考虑。

设计采用框架剪力墙结构，根据承荷拟采用桩径500mm的预应力管桩基础，严格按国家有关标准，设置防腐、防爆、防火、隔音、隔热和消防及报警设施。

建筑平面布置紧凑，造型新颖别致，丰富了空间效果及视觉效果。

本项目严格按照总体规划要求组织实施，满足采光、通风要求。

区内除布置满足交通、消防的道路和停车场外，均为绿化用地。

符合相关行业准入标准的规定。

建设项目根据《限制用地项目目录（2012年本）》和《禁止用地项目目录（2012年本）》，本项目不属于限制用地项目；项目也不属于《产业结构调整指导目录》（[2011]修订）中的限制类、淘汰类，为允许类项目，因此符合国家当前产业政策导向。

2.4市场分析及预测
2.4.1市场分析
1、土地市场
（1）土地挂牌情况。