【精品】海南省房地产估价师：按开发完成后的房地产经营方式细化的公式考试试题

海南省房地产估价师：按开发完成后的房地产经营方式细化的公式考试试题
2016年海南省房地产估价师：按开发完成后的房地产经营方式细化
的公式考试试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、确定估价对象及其范围和内容时，应根据，依据法律法规，并征求委托人同意后综合确定。

A：估价原则
B：估价目的
C：估价方法
D：估价程序
E：工业用地的监测点评估价格
2、对以房地产买卖为目的的房地产估价时，当租约租金与市场租金有差异且租期较长时，租约租金与市场租金差异的影响__。

A．应考虑
B．不考虑
C．无所谓
D．不大
3、的作用主要是促进商品流通，引导居民消费。

A：商业信用
B：银行信用
C：消费信用
D：民间信用
E：执行层的组织协调
4、下列关于商业银行资产业务的表述中，正确的是。

A：按贷款发放时有无担保品，贷款分为自营贷款、委托贷款和特定贷款
B：商业银行资产业务主要包括贷款和投资(购买有价证券)两大类
C：长期贷款指贷款期限在10年以上(不含10年)的贷款
D：抵押贷款是指按一定的质押方式以借款人或第三人的动产或权利作为质物而发放的贷款
E：执行层的组织协调
5、对于非出租的房产，以房产原值一次扣除__的余值为房产税的计税依据。

A．10%～20%
B．10%～30%
C．20%～30%
D．30%～40%
6、某宗房地产每年净收益为100万元，建筑物价值为250万元，建筑物资本化率为15%，土地资本化率为12%。

则运用直接资本化法计算该宗房地产的价值为（）万元。

A．520.83
B．250
C．770.83
D．270.83
7、单层工业厂房的屋盖结构的主要承重构件为__。

A．屋面板
B．屋架
C．天窗架
D．托架
8、商品房预售合同登记备案的申请人应是。

A：购房人
B：房地产开发企业
C：商品房销售代理机构
D：购房人和房地产开发企业
E：执行层的组织协调
9、已知某一临街深度30.48m(即100英尺)、临街宽度15m的矩形土地，总价为100万元。

相邻有一临街深度45.72m(即150英尺)、临街宽度15m的矩形土地，根据四三二一法则，其总价为__万元。

A．109
B．117
C．124．
D．130
10、如果整个投资市场的平均收益率为15％，国债收益率为9％，房地产投资市场相对于整个投资市场的系统性市场风险系数为0.23，则按资本资产定价模型计算出的房地产投资折现率是。

A：10.38％
B：11.07％
C：12.45％
D：13．62％
E：借款合同
11、__包括短期借款、应付票据、应付账款、未付利润和预提费用等。

A．流动负债
B．长期负债
C．所有者权益
D．永久负债
12、职工死亡或者被宣告死亡的，无继承人也无受遗赠人的，职工住房公积金账户的存储余额。

A：向社会捐助
B：帮助住房公积金缴存困难职工
C：纳入住房公积金的增值收益
D：纳入社会统筹资金
E：执行层的组织协调
13、横道图法和网络图法在工程管理中常常作为的方法。

A：质量控制
B：进度控制
C：合同管理
D：成本控制
E：借款合同
14、某游乐场按土地法定最高出让年限取得土地使用权，经营15年后转让，则取得该土地使用权的剩余使用年限是__年。

A．15
B．25
C．35
D．55
15、拆除非公益事业房屋的附属物，补偿方式为。

A：货币补偿
B：产权调换
C：产权调换或货币补偿
D：加倍补偿
E：房地产估价机构必须加盖公章
16、从某种意义上讲，如果想知道某项政策的措施或事件如何影响房地产价格，应当首先分析将如何影响房地产的。

A：长期趋势
B：后期利润
C：权益
D：供给和需求
E：工业用地的监测点评估价格
17、已知某房地产价格为900元／㎡时，需求量为100×10㎡，当价格为1 000元／㎡时，需求量为90×10㎡，则需求价格弹性为。

A：10
B：9
C：0．9
D：0．1
E：工业用地的监测点评估价格
18、某建设项目建设期3年，各年计划投资额分别为：第一年3600万元、第二年4800万元和第三年3800万元，年均价格上涨率为5％，该项目建设期间涨价预备费为。

A：1270．975
B：3600
C：3800
D：4806
E：执行层的组织协调
19、《城市房地产开发经营管理条例》规定，设立房地产开发企业的注册资本应在万元以上。

A：50
B：100
C：800
D：2000
E：房地产估价机构必须加盖公章
20、A市B房地产开发公司欲建一住宅小区，该地块面积为10000。

经城市规划部门批准，该项目的容积率为5。

该小区允许建设的住宅总建筑面积约为。

A：30000
B：50000
C：70000
D：10000
E：执行层的组织协调
21、申请核定一级房地产估价机构资质的，省级主管部门应当自受理申请之日起日内审查完毕，并将初审意见和全部申请材料报国务院建设行政主管部门。

A：20
B：30
C：45
D：60
E：执行层的组织协调
22、在英国和其他英联邦国家，法院一般来判断房地产评估价值的误差范围。

A：使用估价对象房地产的实际成交价格
B：使用政府公布的房地产交易指导价格
C：使用近一年内房地产的平均成交价格
D：依赖于专家证人测算的估价对象房地产的价值
E：工业用地的监测点评估价格
23、在一国金融机构体系中居领导核心地位。

A：政策性银行
B：非银行金融机构
C：中央银行
D：商业银行
E：执行层的组织协调
24、需求价格弹性系数是的比值。

A：需求与价格
B：需求量与价格量
C：需求量变动率与供给变动率
D：需求量变动率与价格变动率
E：执行层的组织协调
25、某笔贷款的年名义利率为12%，年实际利率为12.55%，则该笔贷款是按（）作为计息周期的。

A．年
B．半年
C．季度
D．月
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）
1、写字楼的租金状况主要取决于。

A：所处地点
B：竞争强弱
C：市场状况
D：面积大小
E：借款合同
2、某业主以一大型物业作抵押贷款，与甲、乙、丙、丁四家银行签订了抵押合同；之后，甲、丙、乙、丁四家银行与业主分别先后到房地产管理部门办理了抵押登记手续。

当业主无力还贷，处分抵押物时，银行受偿顺序为__。

A．三家银行按贷款额分摊
B．甲-乙-丙-丁
C．乙-丙-甲-丁
D．甲-丙-乙-丁
3、城市房地产管理法规定的房地产交易不包括__。

A．房地产转让
B．房地产抵押
C．房地产买卖
D．房屋租赁
4、下列房地产投资方式中，属于直接投资形式的是。

A：购买房地产股票
B：购买商铺
C：购买房地产债券
D：购买住房抵押支持证券
E：借款合同
5、开发投资项目的期间费用是指企业行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的。

A：经营费用
B：销售费用
C：管理费用
D：财务费用
E：不可预见费用
6、房地产开发项目策划的主要工作内容有（）。

A．开发内容和规模的分析与选择
B．评价方案构造
C．区位分析与选择
D．开发时机的分析与选择
E．融资方式的分析与选择
7、以下属于土地使用管制内容的有。

A：产权
B：基础设施完备程度
C：建筑高度
D：建筑密度
E：交通出入口方位
8、下列关于项目资本金的出资方式，表述不正确的是__。

A．项目投资资本金可以用货币出资
B．项目投资资本金也可以用实物出资
C．项目投资资本金不可用建设用地使用权作价出资
D．项目投资资本金也可以用非专利技术，但必须经过有资格的资产评估机构依照法律、法规评估其价值，且不得高估或低估
9、某房地产开发商经过市场调研后，决定在继续在市中心区开发商业楼盘的同时，重点在近郊区开发高端住宅产品——为城市金领和高收入者建设高档别墅区，那么开发商在目标市场选择过程中采用的是模式。

A：市场集中化
B：选择专业化
C：产品专业化
D：市场专业化
E：借款合同
10、下列关于房地产开发项目静态评价指标的表述中，不正确的是（）。

A．成本利润率是年成本利润率
B．成本利润率是开发经营期的成本利润率
C．投资利润率是项目经营期内年平均利润总额与项目总投资的比率
D．投资利润率是项目经营期内一个正常年份的年利润总额与项目总投资的比率
11、下列关于拍卖佣金的表述中，错误的有。

A：拍卖人收取佣金是一种法定行为
B：对非公物拍卖，委托人与拍卖人未作约定而成交的，扣卖人可以向委托人收取不低于拍卖成交价6％的佣金
C：委托人既可采取前期支付法也可采用扣除法支付拍卖佣金
D：公物拍卖时，拍卖人一律不得向委托人收取拍卖佣金
E：收取佣金比例按照同拍卖应交价成正比的原则确定
12、商业银行发放商用房地产抵押贷款时，下列说法正确的有。

A：贷款价值比率通常不超过50％
B：贷款期限最长不超过10年
C：贷款期限最长不超过20年
D：贷款利率通常高于个人住房抵押贷款
E：仅对已经通过竣工验收的商用房地产发放
13、房地产估价师参加的下列保险中，属于社会保险险种的有__。

A．社会养老保险
B．健康保险
C．劳动工伤保险
D．意外伤害保险
E．失业保险
14、下列__由省、自治区、直辖市税务机关确定，可以免交土地使用税。

A．个人所有的居住房屋及院落用地
B．免税单位职工家属的住宅用地
C．房管部门在房租调整改革前经租的居民住房用地
D．民政部门举办的安置残疾人占一定比例的福利工厂用地
E．企业办的各类学校、医院、幼儿园用地
15、房地产开发投资中的销售税金，又称“两税一费”，包括。

A：营业税
B：教育费附加
C：城市维护建设税
D：房产税
E：土地使用费
16、房产图按房产管理的需要分为。

A：地籍图
B：房产分幅平面图
C：房产分丘平面图
D：房产分户平面图
E：宗地图
17、施工人员对涉及结构安全的试块、试件以及有关材料，应当在监督下现场取样，并送具有相应资质等级的单位检测。

A：建设单位或工程监理单位
B：建设单位
C：工程监理单位
D：建设单位和工程监理单位
E：执行层的组织协调
18、路线价法特别适用于__的土地进行的估价。

A．房地产税收
B．城镇土地整理
C．城市房屋拆迁补偿
D．土地使用权出让
E．市地重划
19、编制城市分区规划的主要任务是。

A：在城市总体规划的基础上，对城市土地利用、人口分布和公共设施、城市基础设施的配置作出进一步的安排
B：以便与城市详细规划更好地衔接
C：详细规定建设用地的各项控制性指标和其他规划管理要求
D：强化城市规划的控制功能
E：指导修建性详细规划的编制
20、在假设开发法估价中，为确定估价对象的最佳开发利用方式，应确定的主要内容有。

A：用途
B：区位
C：建筑规模
D：建筑档次
E：房地产开发企业
21、当房地产开发企业很难了解购买者和竞争者对企业产品价格变化的反应时，往往采用。

(2008年试题)
A：挑战定价法
B：领导定价法
C：目标定价法
D：随行就市定价法
E：借款合同
22、当抵押人__时，其房地产合法继承人或代管人应继续履行原抵押合同。

A．丧失民事行为能力
B．死亡
C．不能履行其相应义务
D．依法被宣告死亡
E．被宣告失踪
23、__、房地产业常常被政府用来作为一个“经济调节器”。

A．造船业
B．服务业
C．建筑业
D．航空业
24、实行物业服务收费包干制的，物业服务费用的构成包括。

A：物业服务成本
B：法定税费
C：物业服务企业的利润
D：物业服务支出
E：物业服务企业的酬金
25、收益性物业税前现金流的计算中涉及的概念及数据包括。

A：潜在毛租金收入
B：空置和收租损失
C：准备金
D：经营费用
E：抵押贷款还本付息。