最高院“名为买卖-实为借贷”裁判意见15条

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司法实践中大量存在通过签订买卖合同为借贷合同提供担保情形，在现有法律框架内公平处理此类案件颇具难度，且各地裁判观点差异较大。

如何认定“名为买卖，实为借贷”需要裁判者运用证据规则、经验法则甚至是价值理念去判断。

下列判例检索自“无讼案例”，均由最高人民法院作出，裁判要旨系由整理者根据裁判主要内容总结，希望对大家有所帮助。

1.双方当事人在发生借款关系之后，为保证借款的偿还又订立了房屋认购协议，双方签订房屋认购协议的真实目的是为了给借款提供担保，并非为了实现房屋买卖，经法院释明，当事人拒绝变更诉讼请求的，裁定驳回起诉。

——王高平因与海南博海投资咨询有限公司等借款合同纠纷案【案号：（2016）最高法民终52号；审判人员：孙祥壮、黄金龙、汪治平；裁判日期：二〇一六年一月二十七日】最高法院认为，王高平主张其与博海公司之间存在商品房买卖法律关系，并据此诉请确认房屋认购协议有效及履行该协议，由其取得该协议涉及的541套房屋的所有权，而其提供的证据材料又包含了借款的事实。

对此，应当甄别王高平与博海公司之间签订房屋认购协议是否具有担保的意思，即考察双方签订房屋认购协议的真实意思是为借款行为提供担保，还是通过支付对价获得房屋的所有权。

王高平提供的借据、付款凭证、《房屋抵顶借款协议》以及《逸海华庭认购协议》均对借款事实予以确认。

王高平作为甲方与博海公司作为乙方签订的《房屋抵顶借款协议》载明“乙方因建设开发海南逸海华庭小区，至2014年3月23日陆续向甲方借款人民币玖仟捌佰万元整。

乙方为偿还该项借款与甲方达成以下协议”，该协议第三条约定“乙方在约定的期间内不能用现金归还借款本息时，则同意用其在海南建设开发的逸海华庭小区的房产作价偿还向甲方的借款本息”。

上述证据和协议约定的内容可以证明双方当事人在发生借款关系之后，为保证借款的偿还又订立了房屋抵顶及认购协议。

双方签订房屋认购协议的真实目的是为了给借款提供担保，并非为了实现房屋买卖。

即双方当事人在签订房屋认购协议时并无真正转移案涉房产所有权的意思，其真实意思是设定担保。

简言之，王高平与博海公司之间的真实法律关系是民间借贷，房屋认购协议只是作为让与担保的一种方式。

原审法院在庭审过程中明确向当事人释明案涉法律关系为借款合同关系，并询问其是否变更诉讼请求，王高平的代理人确认其不变更诉讼请求。

王高平的上诉理由不能成立，维持驳回王高平起诉的裁定。

2.主张协议名为房产买卖，实为借款担保的，应当举示双方存在借款担保法律关系的相关证据，否则，应当承担举证不能的不利后果。

——王才、张丽晶等与亚欧公司等房屋买卖合同纠纷案【案号：（2015）民申字第2299号；审判人员：李明义、苏戈、张志弘；裁判日期：二〇一五年十一月二十七日】最高法院认为，案涉《房产买卖协议》具备了房屋买卖合同所应具备的主要条款，在王才、张丽晶与亚欧公司签署该协议后，协议即告成立。

该协议约定了买卖标的物的地址、土地面积、房屋面积、购房款数额、购房款交付方式、办理过户手续的期限等内容，上述约定，买卖涉案房产的意思表示明确。

王才、张丽晶主张该协议名为房产买卖，实为借款担保，但其并未举示双方存在借款担保法律关系的相关证据，应当承担举证不能的不利后果。

3.当事人签订体现借款的意思表示协议后，又签订与该协议内容一致的商品房商品房买卖合同，不能认定双方当事人之间形成了以房屋买卖为目的的合意。

——李明生与通化市龙成房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷案【案号：（2015）民申字第1973号；审判人员：董华、张志弘、李明义；裁判日期：二〇一五年十月十五日】最高法院认为，2001年7月24日双方签订的《协议书》，虽然约定李明生投资140万元，与龙成公司共同建设龙成商厦，以龙成商厦一层800平方米的建筑面积为投资条件。

但同时约定龙成公司在2001年10月25日前有权解除此协议，并退还李明生140万元，如若超期，李明生则享有800平方米建筑面积的所有权。

根据该约定，龙成公司可以在约定时间内解除合同，退回投资款，逾期则李明生取得相应房屋面积。

而在该协议签订的次日，双方即签订了《商品房购销合同》，合同约定的房屋面积、总价款等主要内容与《协议书》中相关约定一致，与《协议书》约定的在龙成公司逾期未解除合同退回投资款条件下取得房屋的内容互相吻合。

且《协议书》标注有“附：李明生购商品楼合同一份13页”字样。

据此，原判决认定双方当事人签订的《协议书》实际体现的是借款的意思表示，双方之间是民间借贷关系，《商品房购销合同》系仅为促使《协议书》有效履行而设立的具有抵押担保性质的从合同，而非双方当事人之间形成了以房屋买卖为目的的合意，有事实依据，并无不当。

4.法律关系的性质界定，不应受制于当事人之间签订合同的外观和名称，而应由当事人的真实意思和合同的实质内容来决定，只要确认双方当事人就借贷问题达成了合意且出借方已经实际将款项交付给借款方，即可认定债权债务关系成立。

——康晓敏、康晓江等与康晓敏、康晓江等民间借贷纠纷案【案号：（2015）民申字第2128号；审判人员：于明、刘少阳、杨春；裁判日期：二〇一五年九月二十一日】最高法院认为：首先，京都公司经过股东会研究，以低于市场的价格将其开发的商品房出售给康晓敏、康晓江、王希喜，在签订《商品房买卖合同》的当天，京都公司即与康晓敏、康晓江、王希喜就所售商品房签订回购协议，商品房出售价为2000万元，却要6个月内支付2600万元给康晓敏、康晓江、王希喜回购所售房产。

京都公司的上述行为表明，其与康晓敏、康晓江、王希喜签订商品房买卖合同的目的，是从康晓敏、康晓江、王希喜处融资借贷2000万元，而非以2000万元的价款出售商品房。

其次，就买受人而言，在京都公司屡次不能按回购协议约定回购房屋的情况下，康晓敏、康晓江、王希喜三人不是要求京都公司按回购协议的约定，恢复履行《商品房买卖合同》，而是继续同意京都公司进行回购，说明康晓敏、康晓江、王希喜与京都公司签订《商品房买卖合同》的真实目的不是获得房屋，而是通过签订《商品房买卖合同》为双方之间的借贷行为提供房屋担保。

即使康晓敏、康晓江、王希喜主张签订合同时具有购买商品房的真实意思，也因未就此与京都公司达成合意而不能在双方间产生商品房买卖合同关系成立的法律效果。

第三，根据《中华人民共和国发票发票管理办法实施细则》的规定，发票是交易真实发生的证明，也是办理不动产权属登记的凭证。

康晓敏、康晓江、王希喜持有京都公司出具的收款收据，主张与京都公司之间存在商品房买卖合同关系，证据并不充分。

康晓敏、康晓江、王希喜作为商品房买卖合同中约定的买受人，支付2000万元购房款后，始终未要求开具销售不动产统一发票，且在京都公司未能按期完成双方《回购协议书》及之后的《补充协议（一）》约定的付款义务时，未要求京都公司按约定，恢复履行《商品房买卖合同》，交付房屋，办理权属登记。

上述行为明显不符合商品房买卖关系的交易惯例和理性买受人及时行使权利、保护自身利益的惯常做法。

而康晓敏、康晓江、王希喜依协议收取2600万元回购款，刚好是2000万元按5分月利率计算的结果，这与京都公司主张双方协议是借贷合同关系的观点相吻合，进一步说明双方关系更符合借款合同关系的实际情况。

应当指出的是，法律关系的性质界定，不应受制于当事人之间签订合同的外观和名称，而应由当事人的真实意思和合同的实质内容来决定；认定当事人之间是否存在债权债务关系，书面合同亦并非不可缺少的要件，只要确认双方当事人就借贷问题达成了合意且出借方已经实际将款项交付给借款方，即可认定债权债务关系成立；同时，双方履行合同，实现债权债务的方式应当符合法律规定。

本案中，康晓敏、康晓江、王希喜向京都公司支付2000万元并收取利息的行为，表明双方当事人就借贷达成了合意且出借方已经实际交付款项给借款方，足以认定在双方之间成立借贷关系。

京都公司从康晓敏、康晓江、王希喜处取得2000万元的真实意思是融资借贷，与康晓敏、康晓江、王希喜签订《商品房买卖合同》的目的，是为了担保债务的履行。

鉴于双方未就《商品房买卖合同》办理抵押登记，不符合《中华人民共和国担保法》规定的担保方式，故双方签订《商品房买卖合同》并办理商品房备案登记的行为应认定为非典型的担保方式，在债务履行期限届满前，不得约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有，即京都公司如不能按时归还借款本金及利息，康晓敏、康晓江、王希喜不能就涉案房屋主张所有权，但可以通过拍卖或变卖涉案房屋的方式，确保能够实现债权；京都公司如果按时归还了借款本金及利息，康晓敏、康晓江、王希喜则不能再对涉案房屋主张权利。

原判决认定康晓敏、康晓江、王希喜与京都公司间系借贷的法律关系，并依据调整借贷关系的有关法律、法规作出判决正确。

5.当事人签订借款合同同时，签订商品房买卖合同，其目的是担保债务人能及时还本付息，在债务人无法偿还债务时，以其自有房产直接抵偿债务，此商品房买卖属名为房屋买卖实为房屋担保性质，双方所订房屋所有权转移的约定无效，债权人依约交付有关房屋，无法律依据。

——古桦与古桦、福建省泉南投资开发有限公司商品房销售合同纠纷案【案号：（2015）民申字第949号；审判人员：张进先、李春、王渊；裁判日期：二〇一五年六月三十日】最高法院认为，古桦与泉南公司在签订借款合同的同时，即约定“为明确双方利益，泉南公司自愿将泉南国际新城（附件一）全部房屋按双方协议价格每平方米1500元转让给一方作为抵押。

……如泉南公司未按双方合同约定按时还本付息则买卖合同生效，泉南公司无条件配合古桦办理完成房屋买卖及交房手续”。

随后，双方按该借款合同附件标明的房屋分别签订了46份《商品房买卖合同》并进行了网签登记。

可见，古桦与泉南公司所订《商品房买卖合同》的目的是担保泉南公司能及时还本付息，在泉南公司无法偿还债务时，以其自有房产直接抵偿债务，达到古桦及时便捷实现债权的目的，因此，案涉商品房买卖属名为房屋买卖实为房屋担保性质。

依据《中华人民共和国担保法》第四十条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第五十七条之规定，古桦与泉南公司所订房屋所有权转移的约定无效，其请求泉南公司依约交付有关房屋，无法律依据。

6.主张名为商品房买卖合同，实为抵押借款合同的当事人应当提供充足的能够推翻商品房买卖合同签订以及履行的证据。

——内蒙古紫辰房地产开发有限公司、周云芸与周云芸房屋买卖合同纠纷案【案号：（2015）民申字第1398号；审判人员：张华、丁俊峰、杨心忠；裁判日期：二〇一五年六月二十九日】最高法院认为，2010年1月15日，周云芸与紫辰房地产公司签订了15份房屋《内部认购协议》。