环京各区域北京市场报告
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环北京市场研究报告 中期沟通
竞争市场项目分布图
碧桂园金山岭长城河谷 长城脚下饮马川 原乡梦得惜诺 北京恒大文化旅游城 拉斐水岸 泊爱蓝岛 辉煌云上 碧桂园 官厅湖 观唐云鼎 龙湖长城原著
首创澜茵山 清凉盛景 上谷水郡 八达岭孔雀城 观澜墅 公共艺术小镇 中弘·由山由谷 绿地百年中国（40年）
峪上·桃墅林 嘉华帕醍欧
房山-涞水 板块 固安-霸州 板块
固安-霸州板块： 高层：两居74-104平米，三居160平米 洋房：两居90-95平米，三居134-160平米 叠拼：57-77平米,90-110平米，210-280平米 联排：160-220平米 合院：185-250平米 双拼：270-280平米 独栋：220-280平米，320-390平米，680平米
密云-承德 板块
延庆-怀来 板块
平谷-蓟县 板块 70km
平谷-蓟县板块： 洋房：10-15套/月 联排：12-15套/月 双拼：0-1套/月 公寓：70-75套/月
房山-涞水 板块
房山-涞水板块： 高层：130-140套/月 小高层：40-50套/月 叠拼：25-30套/月 联排：15-20套/月
世茂一渡青青小镇 华银天鹅湖 一渡龙湾
碧桂园九龙湾
美泉园墅 新绎上水颐园 三盛国际城
牛驼温泉孔雀城 金海依云小镇 塞纳温泉庄园 温泉新都孔雀城
竞争市场板块划分
环北京度假市场可划分为五大板块，共计31个主力在售项目
板块 序号 1 2 3 4 5 延庆-怀来 板块 6 7 8 9 10 11 12 13 密云-承德 板块 14 15 16 项目名称 恒大文化旅游新城 板块 序号 17 项目名称 中弘·由山由谷 峪上·桃墅林 绿地百年中国 嘉华帕提欧 一渡龙湾 一渡青青小镇 碧桂园九龙湾 华银天鹅湖 三盛国际城 牛驼温泉孔雀城 美泉园墅 金海依云小镇 新绎上水颐园 塞纳温泉庄园 温泉新都孔雀城
0.55
0.55 0.28 1.237 0.996 1.0-1.2 0.498 0.34-0.45 一期1.4 1 ——
小高层、联排、双拼
联排、独栋 独栋 类独栋、双拼、联排、叠拼、洋房、小高层、高层 叠拼、类独栋、小高层 独栋、双拼、联排 洋房、联排、双拼、类独栋 独栋、双拼 联排、公寓 联排、叠拼、高层、洋房 ——
基本信息
延庆-怀来板块不同项目差异化较大，容积率相对较高，多在1.0-1.5左右，产品线极为丰富；
区域板块 项目名称
恒大文化旅游新城
总占地面积（万m²）
600
总建筑面积 （万m²） 规划900
容积率
1.5
物业类型
高层、洋房、公寓、联排、双拼、独栋
原乡梦得惜诺
辉煌云上 清凉盛景 拉菲水岸 延庆-怀来 板块 观澜墅 碧桂园官厅湖一号 上谷水郡 泊爱蓝岛 公共艺术小镇 八达岭孔雀城 小计 ——
各板块产品情况
延庆-怀来板块： 高层：两居70-90、90-110平米，三居105平米 小高层：两居80-100平米，三居110平米 洋房：两居80-110平米，三居115-130平米 叠拼：125-175平米 联排：160-200平米 双拼：250-350平米 独栋：250-350平米，450-600平米
密云-承德 板块
延庆-怀来 板块
平谷-蓟县 板块 70km
平谷-蓟县板块： 供应量：25.63万平米 成交量：22.71万平米 存量：2.92平米
房山-涞水 板块
房山-涞水板块： 供应量：42.14万平米 成交量：33.35万平米 存量：8.79万平米
固安-霸州 板块
固安-霸州板块： 供应量：62.99万平米 成交量：29.97万平米 存量：33.02万平米
密云-承德板块： 洋房：两居80-90平米，三居95-125平米 叠拼：80-100 联排：100-115平米，155-165平米 双拼：175-185平米 合院：85-115平米，135-175平米 公寓：一居35平米
密云-承德 板块
延庆-怀来 板块
平谷-蓟县 板块 70km
平谷-蓟县板块： 洋房：两居80-90平米，三居100-120平米 联排：170-190平米，260-290平米 双拼：250、360平米 公寓：一居30-50平米，两居50-80平米
密云-承德 板块
延庆-怀来 板块
平谷-蓟县 板块 70km
平谷-蓟县板块： 平谷项目以北京市区客群占90%，河北及本地客群占 10%。以养老兼投资为主、少量作为度假旅游的第二 居所。客户关注点集中在性价比、环境、社区配套等 方面。 蓟县的项目以本地客群为主，少量周边及北京客群。 自住改善型为主，养老兼具投资占少数。
各板块去化速度（2016年至今）
延庆-怀来板块： 高层：50-80套/月，300-400套/月 洋房：15-20套/月，60-70套/月 叠拼：3-5套/月 联排：1-2套/月，40-45套/月 双拼：1-2套/月 独栋：1-2套/月 密云-承德板块： 洋房： 15-20套/月，50-60套/月 叠拼：50-60套/月 联排：50-60套/月 合院：4-5套/月 双拼：8-10套/月 独栋：1-2套/月
固安-霸州 板块
固安-霸州板块： 高层：11000-12000元/平米 洋房：9000-10000元/平米（8月） 叠拼：13000-14000元/平米 联排：16000-17000元/平米 合院：17000-18000元/平米 双拼：18000-19000元/平米 独栋：23000-25000元/平米
Baidu Nhomakorabea
密云-承德 板块
延庆-怀来 板块
平谷-蓟县 板块 70km
平谷-蓟县板块： 洋房：9500、180000元/平米两档 联排：15500-16000、20000元/平米两档 双拼：18500-19000元/平米 公寓： 15500-16000元/平米
房山-涞水 板块
房山-涞水板块： 高层：7200-7400元/平米 小高层：13000元/平米 叠拼：14000-15000元/平米 联排：18000-20000元/平米
密云-承德板块： 该板块京东北方向的旅游休闲地产的集中营，景观资 源与环境资源略优于怀来板块，商业氛围较好，同样 是北京客户的重要投资焦点，休闲度假的重要选择区 域。
密云-承德 板块
延庆-怀来 板块
平谷-蓟县 板块 70km
平谷-蓟县板块： 北京、天津、河北交界区域。重点发展的生态涵养区， 环境优美、旅游及景观资源丰富。随着北京市首条区 域快线平谷线敲定、大七环的动工、通州行政副中心 辐射作用影响，该区域迎来多项重大利好。板块内以 低密度产品为主，环境好、品质高。
13.6
13.5 42.8 85.91 44.07 13.49 206.67 23.57 一期32.56 533 ——
7.5
7.4 12 规划106.24，当期1.6 43.89 11.05 规划103，当期4.7 10.74 规划160，一期47.8 规划333（3千亩绿地），当 期22.27 当期168.95
固安-霸州 板块
固安-霸州板块： 高层：60-80套/月 洋房：20-25套/月 叠拼：10-15套/月 联排：30-40套/月 合院：30-40套/月 双拼：4-5套/月 独栋：4-5套/月
各板块供销存量（当期）
延庆-怀来板块： 供应量：168.95万平米 成交量：162.04万平米 存量：6.91平米 密云-承德板块： 供应量：73.97万平米 成交量：50.64万平米 存量：23.33平米
房山-涞水 板块
房山-涞水板块： 板块为早期发展的度假休闲板块，区域紧邻一渡风景 区，自然景观资源丰富，区域主打度假休闲和养老等 主题吸引客户，虽然发展多年，但整体配套水平仍较 为滞后，制约了房地产发展。
固安-霸州 板块
固安-霸州板块： 第二机场带来区域利好空前，区域温泉资源丰富，板 块内以低密度度假型产品为主，产品品质较高，社区 环境成熟，多作为北京客户的第二居所。
区域板块
项目名称 中弘·由山由谷
总占地面积（万m²） 44 当期4.16 3.5 17.5 ——
原乡梦得惜诺
辉煌云上 清凉盛景 拉菲水岸 观澜墅 碧桂园官厅湖一号 上谷水郡 泊爱蓝岛 公共艺术小镇 八达岭孔雀城 长城脚下饮马川 碧桂园长城河谷 龙湖长城源著 观唐云鼎 首创澜茵山
密云-承德 板块
延庆-怀来 板块
平谷-蓟县 板块 70km
平谷-蓟县 板块
18 19 20 21
房山-涞水 板块
22 23 24 25
总建筑面积 （万m²） 6 11.27 22 14.3 20.4 73.97
容积率
0.3 0.49 0.96 0.4 0.6 ——
物业类型
合院 洋房、联排、双拼 洋房、叠拼、合院 独栋 高层、洋房、叠拼、联排、独栋 ——
密云-承德 板块
龙湖长城源著 观唐云鼎 首创澜茵山
小计
——
基本信息
平谷-蓟县板块与密云承德板块规模相近，产品线相对趋同，同样以低密产品为主。
各板块客户情况
延庆-怀来板块： 版块内客群主要为北京外溢客户，2-3成客户为本地 客群。业主多以养老、度假、旅游休闲为置业目的， 多数兼有投资属性，部分客户将第此作为二居所。客 户主要关注开发商品牌，配套条件，交通通达性及保 值升值空间。 密云-承德板块： 版块内客群主体为北京客户，占比为8-9成左右，本 地及外阜客群仅占少量比例，客户主要以自住兼为主， 兼有一定投资目的，客户较为关注环境、空气质量、 社区品质以及购房资格等
基本信息
房山-涞水板块大体量项目居多，产品线较为齐全；
区域板块
项目名称
总占地面积（万m²）
总建筑面积 （万m²）
容积率
物业类型
一渡龙湾
房山-涞水 板块 一渡青青小镇
146
200
219（当期0.96）
70（当期3.88）
1.5
0.35
高层、洋房、联排、双拼
叠拼、联排
碧桂园九龙湾
华银天鹅湖
21.73
216 ——
27
325（当期10.26） 当期42.1
1.24
1.5 ——
高层、小高层、多层、联排、双拼
高层、叠拼、联排、独栋 ——
小计
——
基本信息
密云-承德板块项目体量整体偏小，且容积率低，基本为低密度产品。
区域板块
项目名称
长城脚下饮马川 碧桂园长城河谷
总占地面积（万m²）
20 23 22.9 35.7 33.5 ——
房山-涞水 板块
固安-霸州 板块
26 27 28 29
固安-霸州 板块
30
31
各板块特征
延庆-怀来板块： 该板块是京西北生态圈层的核心区域，是较为典型的 价值洼地。其景观资源与生态资源稀缺性较强，同时 冬奥会的成功申办在很大程度上提升了该区域的投资 热度，愈加完善的配套条件使得延庆怀来板块能够更 好的承接北京外溢客群。版块内各个节点距离较远难 以形成片区，缺乏一定的基础配套。整体来看具有较 大潜力。
房山-涞水 板块
房山-涞水板块： 以北京市区客群为主，占90%，河北及本地客群占 10%。别墅物业以改善、度假、养老为主，洋房高层 客户以度假兼投资为主。 客户关注点集中在开发商品牌、性价比、环境、社区 配套等方面。
固安-霸州 板块
固安-霸州板块： 板块内客户来源主要为北京朝阳、丰台、大兴客户， 作为第二居所，改善型住宅，旅游度假型居所等，少 量兼顾投资， 客户关注点集中在开发商品牌、产品 品质、社区配套等方面。
各板块价格情况
延庆-怀来板块： 高层：8000-9000元/平米 小高层（跃层）：14000-15000元/平米 洋房：8500-10000元/平米 叠拼：10000-12000、 14000-17000元/平米 联排：11000-16000、20000-22000元/平米 双拼：20000-220000元/平米 独栋：20000-25000、30000元/平米 密云-承德板块： 洋房：17800-19000元/平米 叠拼：16000-19000元/平米 联排：12500-14500、20000元/平米 双拼：13500-14000元/平米 合院：34500-36000元/平米 独栋：28000-30000元/平米 公寓：15500-16000元/平米
房山-涞水板块： 高层：一居42-45平米，两居126平米 小高层：两居92-106平米，三居144平米 洋房：两居73-87平米，三居126平米 叠拼：127-140平米，160-190平米 联排：98-140平米，150-200平米，260-280平米 双拼：177、249平米 独栋：240-340平米
竞争市场项目分布图
碧桂园金山岭长城河谷 长城脚下饮马川 原乡梦得惜诺 北京恒大文化旅游城 拉斐水岸 泊爱蓝岛 辉煌云上 碧桂园 官厅湖 观唐云鼎 龙湖长城原著
首创澜茵山 清凉盛景 上谷水郡 八达岭孔雀城 观澜墅 公共艺术小镇 中弘·由山由谷 绿地百年中国（40年）
峪上·桃墅林 嘉华帕醍欧
房山-涞水 板块 固安-霸州 板块
固安-霸州板块： 高层：两居74-104平米，三居160平米 洋房：两居90-95平米，三居134-160平米 叠拼：57-77平米,90-110平米，210-280平米 联排：160-220平米 合院：185-250平米 双拼：270-280平米 独栋：220-280平米，320-390平米，680平米
密云-承德 板块
延庆-怀来 板块
平谷-蓟县 板块 70km
平谷-蓟县板块： 洋房：10-15套/月 联排：12-15套/月 双拼：0-1套/月 公寓：70-75套/月
房山-涞水 板块
房山-涞水板块： 高层：130-140套/月 小高层：40-50套/月 叠拼：25-30套/月 联排：15-20套/月
世茂一渡青青小镇 华银天鹅湖 一渡龙湾
碧桂园九龙湾
美泉园墅 新绎上水颐园 三盛国际城
牛驼温泉孔雀城 金海依云小镇 塞纳温泉庄园 温泉新都孔雀城
竞争市场板块划分
环北京度假市场可划分为五大板块，共计31个主力在售项目
板块 序号 1 2 3 4 5 延庆-怀来 板块 6 7 8 9 10 11 12 13 密云-承德 板块 14 15 16 项目名称 恒大文化旅游新城 板块 序号 17 项目名称 中弘·由山由谷 峪上·桃墅林 绿地百年中国 嘉华帕提欧 一渡龙湾 一渡青青小镇 碧桂园九龙湾 华银天鹅湖 三盛国际城 牛驼温泉孔雀城 美泉园墅 金海依云小镇 新绎上水颐园 塞纳温泉庄园 温泉新都孔雀城
0.55
0.55 0.28 1.237 0.996 1.0-1.2 0.498 0.34-0.45 一期1.4 1 ——
小高层、联排、双拼
联排、独栋 独栋 类独栋、双拼、联排、叠拼、洋房、小高层、高层 叠拼、类独栋、小高层 独栋、双拼、联排 洋房、联排、双拼、类独栋 独栋、双拼 联排、公寓 联排、叠拼、高层、洋房 ——
基本信息
延庆-怀来板块不同项目差异化较大，容积率相对较高，多在1.0-1.5左右，产品线极为丰富；
区域板块 项目名称
恒大文化旅游新城
总占地面积（万m²）
600
总建筑面积 （万m²） 规划900
容积率
1.5
物业类型
高层、洋房、公寓、联排、双拼、独栋
原乡梦得惜诺
辉煌云上 清凉盛景 拉菲水岸 延庆-怀来 板块 观澜墅 碧桂园官厅湖一号 上谷水郡 泊爱蓝岛 公共艺术小镇 八达岭孔雀城 小计 ——
各板块产品情况
延庆-怀来板块： 高层：两居70-90、90-110平米，三居105平米 小高层：两居80-100平米，三居110平米 洋房：两居80-110平米，三居115-130平米 叠拼：125-175平米 联排：160-200平米 双拼：250-350平米 独栋：250-350平米，450-600平米
密云-承德 板块
延庆-怀来 板块
平谷-蓟县 板块 70km
平谷-蓟县板块： 供应量：25.63万平米 成交量：22.71万平米 存量：2.92平米
房山-涞水 板块
房山-涞水板块： 供应量：42.14万平米 成交量：33.35万平米 存量：8.79万平米
固安-霸州 板块
固安-霸州板块： 供应量：62.99万平米 成交量：29.97万平米 存量：33.02万平米
密云-承德板块： 洋房：两居80-90平米，三居95-125平米 叠拼：80-100 联排：100-115平米，155-165平米 双拼：175-185平米 合院：85-115平米，135-175平米 公寓：一居35平米
密云-承德 板块
延庆-怀来 板块
平谷-蓟县 板块 70km
平谷-蓟县板块： 洋房：两居80-90平米，三居100-120平米 联排：170-190平米，260-290平米 双拼：250、360平米 公寓：一居30-50平米，两居50-80平米
密云-承德 板块
延庆-怀来 板块
平谷-蓟县 板块 70km
平谷-蓟县板块： 平谷项目以北京市区客群占90%，河北及本地客群占 10%。以养老兼投资为主、少量作为度假旅游的第二 居所。客户关注点集中在性价比、环境、社区配套等 方面。 蓟县的项目以本地客群为主，少量周边及北京客群。 自住改善型为主，养老兼具投资占少数。
各板块去化速度（2016年至今）
延庆-怀来板块： 高层：50-80套/月，300-400套/月 洋房：15-20套/月，60-70套/月 叠拼：3-5套/月 联排：1-2套/月，40-45套/月 双拼：1-2套/月 独栋：1-2套/月 密云-承德板块： 洋房： 15-20套/月，50-60套/月 叠拼：50-60套/月 联排：50-60套/月 合院：4-5套/月 双拼：8-10套/月 独栋：1-2套/月
固安-霸州 板块
固安-霸州板块： 高层：11000-12000元/平米 洋房：9000-10000元/平米（8月） 叠拼：13000-14000元/平米 联排：16000-17000元/平米 合院：17000-18000元/平米 双拼：18000-19000元/平米 独栋：23000-25000元/平米
Baidu Nhomakorabea
密云-承德 板块
延庆-怀来 板块
平谷-蓟县 板块 70km
平谷-蓟县板块： 洋房：9500、180000元/平米两档 联排：15500-16000、20000元/平米两档 双拼：18500-19000元/平米 公寓： 15500-16000元/平米
房山-涞水 板块
房山-涞水板块： 高层：7200-7400元/平米 小高层：13000元/平米 叠拼：14000-15000元/平米 联排：18000-20000元/平米
密云-承德板块： 该板块京东北方向的旅游休闲地产的集中营，景观资 源与环境资源略优于怀来板块，商业氛围较好，同样 是北京客户的重要投资焦点，休闲度假的重要选择区 域。
密云-承德 板块
延庆-怀来 板块
平谷-蓟县 板块 70km
平谷-蓟县板块： 北京、天津、河北交界区域。重点发展的生态涵养区， 环境优美、旅游及景观资源丰富。随着北京市首条区 域快线平谷线敲定、大七环的动工、通州行政副中心 辐射作用影响，该区域迎来多项重大利好。板块内以 低密度产品为主，环境好、品质高。
13.6
13.5 42.8 85.91 44.07 13.49 206.67 23.57 一期32.56 533 ——
7.5
7.4 12 规划106.24，当期1.6 43.89 11.05 规划103，当期4.7 10.74 规划160，一期47.8 规划333（3千亩绿地），当 期22.27 当期168.95
固安-霸州 板块
固安-霸州板块： 高层：60-80套/月 洋房：20-25套/月 叠拼：10-15套/月 联排：30-40套/月 合院：30-40套/月 双拼：4-5套/月 独栋：4-5套/月
各板块供销存量（当期）
延庆-怀来板块： 供应量：168.95万平米 成交量：162.04万平米 存量：6.91平米 密云-承德板块： 供应量：73.97万平米 成交量：50.64万平米 存量：23.33平米
房山-涞水 板块
房山-涞水板块： 板块为早期发展的度假休闲板块，区域紧邻一渡风景 区，自然景观资源丰富，区域主打度假休闲和养老等 主题吸引客户，虽然发展多年，但整体配套水平仍较 为滞后，制约了房地产发展。
固安-霸州 板块
固安-霸州板块： 第二机场带来区域利好空前，区域温泉资源丰富，板 块内以低密度度假型产品为主，产品品质较高，社区 环境成熟，多作为北京客户的第二居所。
区域板块
项目名称 中弘·由山由谷
总占地面积（万m²） 44 当期4.16 3.5 17.5 ——
原乡梦得惜诺
辉煌云上 清凉盛景 拉菲水岸 观澜墅 碧桂园官厅湖一号 上谷水郡 泊爱蓝岛 公共艺术小镇 八达岭孔雀城 长城脚下饮马川 碧桂园长城河谷 龙湖长城源著 观唐云鼎 首创澜茵山
密云-承德 板块
延庆-怀来 板块
平谷-蓟县 板块 70km
平谷-蓟县 板块
18 19 20 21
房山-涞水 板块
22 23 24 25
总建筑面积 （万m²） 6 11.27 22 14.3 20.4 73.97
容积率
0.3 0.49 0.96 0.4 0.6 ——
物业类型
合院 洋房、联排、双拼 洋房、叠拼、合院 独栋 高层、洋房、叠拼、联排、独栋 ——
密云-承德 板块
龙湖长城源著 观唐云鼎 首创澜茵山
小计
——
基本信息
平谷-蓟县板块与密云承德板块规模相近，产品线相对趋同，同样以低密产品为主。
各板块客户情况
延庆-怀来板块： 版块内客群主要为北京外溢客户，2-3成客户为本地 客群。业主多以养老、度假、旅游休闲为置业目的， 多数兼有投资属性，部分客户将第此作为二居所。客 户主要关注开发商品牌，配套条件，交通通达性及保 值升值空间。 密云-承德板块： 版块内客群主体为北京客户，占比为8-9成左右，本 地及外阜客群仅占少量比例，客户主要以自住兼为主， 兼有一定投资目的，客户较为关注环境、空气质量、 社区品质以及购房资格等
基本信息
房山-涞水板块大体量项目居多，产品线较为齐全；
区域板块
项目名称
总占地面积（万m²）
总建筑面积 （万m²）
容积率
物业类型
一渡龙湾
房山-涞水 板块 一渡青青小镇
146
200
219（当期0.96）
70（当期3.88）
1.5
0.35
高层、洋房、联排、双拼
叠拼、联排
碧桂园九龙湾
华银天鹅湖
21.73
216 ——
27
325（当期10.26） 当期42.1
1.24
1.5 ——
高层、小高层、多层、联排、双拼
高层、叠拼、联排、独栋 ——
小计
——
基本信息
密云-承德板块项目体量整体偏小，且容积率低，基本为低密度产品。
区域板块
项目名称
长城脚下饮马川 碧桂园长城河谷
总占地面积（万m²）
20 23 22.9 35.7 33.5 ——
房山-涞水 板块
固安-霸州 板块
26 27 28 29
固安-霸州 板块
30
31
各板块特征
延庆-怀来板块： 该板块是京西北生态圈层的核心区域，是较为典型的 价值洼地。其景观资源与生态资源稀缺性较强，同时 冬奥会的成功申办在很大程度上提升了该区域的投资 热度，愈加完善的配套条件使得延庆怀来板块能够更 好的承接北京外溢客群。版块内各个节点距离较远难 以形成片区，缺乏一定的基础配套。整体来看具有较 大潜力。
房山-涞水 板块
房山-涞水板块： 以北京市区客群为主，占90%，河北及本地客群占 10%。别墅物业以改善、度假、养老为主，洋房高层 客户以度假兼投资为主。 客户关注点集中在开发商品牌、性价比、环境、社区 配套等方面。
固安-霸州 板块
固安-霸州板块： 板块内客户来源主要为北京朝阳、丰台、大兴客户， 作为第二居所，改善型住宅，旅游度假型居所等，少 量兼顾投资， 客户关注点集中在开发商品牌、产品 品质、社区配套等方面。
各板块价格情况
延庆-怀来板块： 高层：8000-9000元/平米 小高层（跃层）：14000-15000元/平米 洋房：8500-10000元/平米 叠拼：10000-12000、 14000-17000元/平米 联排：11000-16000、20000-22000元/平米 双拼：20000-220000元/平米 独栋：20000-25000、30000元/平米 密云-承德板块： 洋房：17800-19000元/平米 叠拼：16000-19000元/平米 联排：12500-14500、20000元/平米 双拼：13500-14000元/平米 合院：34500-36000元/平米 独栋：28000-30000元/平米 公寓：15500-16000元/平米
房山-涞水板块： 高层：一居42-45平米，两居126平米 小高层：两居92-106平米，三居144平米 洋房：两居73-87平米，三居126平米 叠拼：127-140平米，160-190平米 联排：98-140平米，150-200平米，260-280平米 双拼：177、249平米 独栋：240-340平米