万达集团转型发展案例
地产巨头的华丽转身——万达
地产巨头的华丽转身——万达集团的创新之路谈及文化地产，我们不得不说万达集团。
1988年万达还是一家地方性地产公司，如今它却成为业务范围涵盖商业地产、高级酒店、文化旅游和连锁百货等的大型综合性企业，可以说，其创新之路就是其成功之路。
本文通过梳理万达集团的创新过程来探究其成功之源，试图为当今文化企业创新发展提供借鉴和参考。
一、万达集团的四次转型①从1988年到2015年，万达共经历了四次战略中心的转移，每次战略中心的变化，可以说是万达集团顺应时代发展要求、调整经营模式以图强的过程。
1 地方地产到多元化经营成立之初的万达，是大连一个注册资本仅100万的地方性地产公司，1989年，万达承办了不被看好的北京街老城区改造，并在设计上积极大胆创新，良好的销售成果为其赚取1000余万的第一桶金。
1993年，由地方企业转向全国性企业，其经营业务开始从地产向多领域发展：机电业、制造业、酒业、餐饮、足球……这一时期“多元化经营”与“品牌营销”成为万达发展的主题，企业向多元化综合经营的方向转变。
2多元化经营到商业地产为主2000年，万达决定放弃多元化经营战略，回归到地产主业，重新明确了以地产开发作为集团的支柱产业，但同万科坚持做住宅地产不同，这一时期万达的主要经营业务开始向商业地产转变。
2001年，万达集团首创了“订单地产”和“城市综合体”等模式，万达开始进入商业地产阶段并迅速完成全国布局，商业地产在这一时期成为万达集团的核心产业。
3 商业地产为主到文化地产为主2006年，万达从单一房地产转向商业地产、文化旅游综合性企业。
2009年，万达长白山国际度假区项目拉开了万达文化产业之路的序幕。
2012年，注资50亿元的万达文化产业集团正式成立。
打造文化旅游成为万达新的支柱产业，发展文化旅游和地产双驱动的模式，成为万达集团新的战略发展方向，集团的战略重点开始由商业地产向文化旅游地产转移。
4 国内文化巨头到国际文化巨擘①前三次转型参考张立波《文化企业商业模式创新案例》第229页，第四次转型参考万达官网（）首页新闻《王健林董事长谈万达第四次转型》第四次转型2014年初开始实施。
万达离职重臣,揭秘王健林转型和资本运作内幕
万达离职重臣，揭秘王健林转型和资本运作内幕导读：王贵亚一直在万达金融体系中扮演着重要的角色，这是他过去两年多来做的事。
从2014到2016年，王贵亚经历了整个万达金融集团的筹建，以及这家航母级公司的第四次转型决定。
这位在中国建设银行工作了30年的金融界老兵，一度曾是首富王健林亲自相中的组建万达金融集团的人选。
1984年大学毕业之后，王贵亚从建设银行的基层做起，历任总行投资理财总监、投资银行部总经理、计划财务部总经理。
而在被万达高薪挖角之前，王贵亚的职务是中国建设银行投资理财总监兼投资银行部总经理。
2014年初，王贵亚空降万达，任集团高级副总裁。
按照王贵亚的描述，早在2013年8月，自己就有离开国有银行体制，去民营企业的打算。
后经王健林主动邀请，加入万达。
王贵亚加盟的档口，正是万达面临第四次转型的重要时刻。
彼时的王健林已经感受到依托商业地产的“复制”无法再支撑企业的高速增长。
国际企业、大文化概念、金融与轻资产的战略思路陆续被提出，面对高增长瓶颈的万达正在极力寻求下一个突破口。
2015年中，筹备两年多的万达金融集团正式成立。
在当时披露的文件中，金融集团的高管配置堪称豪华，王健林亲自挂帅，集团总裁丁本锡担任副组长，组员包括文化集团总裁张霖、高级副总裁赵世刚、尹武海、集团副总裁刘朝辉等。
而王贵亚，则是当时金融集团筹措组的组长。
王健林曾对万达的金融业务充满期待，在彼时2015年上半年工作会议中，他曾说“万达未来价值最大的就是金融板块。
”在首富的设想中，未来的万达金融，是真正的互联网+金融。
王健林曾在工作报告中提出，要充分利用万达独有优势，跟万达商管、万达电商结合。
通过账务商家现金流入口、健林对商户的信贷考核、发放和回收机制。
并利用电商、快钱的大数据，创新信贷模式，搞线上金融。
尽管眼下市场上万达金融的声音并不大。
但这家成立刚刚一年的集团公司在去年底还是交出了不错的答卷。
当年，万达金融集团收入208.9亿元，完成年计划的697%。
万达集团三十年转型路
万达集团三十年转型路万达集团从建立到如今已经三十年了，万达能如此成功离不开多次的顺利转型，但也是不乏失败的案例的。
下面就是店铺给大家整理的万达集团三十年转型路内容，希望大家喜欢。
万达集团的第一次转型：跨区域发展88年成立之后，万达发展迅猛，在92年的时候，收入已经接近20亿，占那时大连房地产市场份额的四分之一左右，已经很大了。
出于对要做大企业规模的追求，93年万达跨区域发展，成为中国第一家跨区域发展的行业企业。
最开始是要到广州去做一个项目，因为没有跨区域注册公司的先例，广州工商局不给注册，但万达并没有放弃，而是找到一个华侨房地产公司，以其之名注册。
尽管这个项目没有取得很大的成绩，但迈出了跨区域发展的第一步。
紧接着，以广州为支点，从97年开始大规模的跨区域发展，从几十亿级的公司变成一个百亿级的公司，完成万达第一次转型。
万达集团的第二次转型：从住宅房地产转向商业地产1992年，大连西岗区住宅开发公司改制成立现在大连万达房地产集团公司。
公司由此从住宅房地产转向商业地产。
万达从规模上现在全球第二，到明年四季度，将成为全球最大的不动产公司。
按照现在的速度，不再增加，就是保持现在匀速，每年500万平方米竣工这种规模的话，2020年可以大概达到55000万平米以上，是世界上排名第二，第三，第四。
不动产是很大的行业，它占了全球资金总量大概10%以上，规模很大。
万达集团的第三次转型：向文化旅游转型2016年，万达文化集团收入641.1亿元，同比增长25%，其中有四大亮点。
电影产业收入391.9亿元，完成年计划的105.8%，同比增长31.4%。
2016年万达全球新增影城677家、屏幕6788块，万达全球累计开业影城1352家，屏幕14347块，约占全球12%的票房市场份额。
旅游产业收入174.3亿元，完成年计划的100%，同比增长37.1%。
2016年开业南昌、合肥两个万达城，当年国庆假期便跻身全国旅游人次前两名，超过黄山、故宫，在全球引发巨大反响。
大连万达发展历程
大连万达发展历程
大连万达发展历程始于1988年，当时万达集团由王健林创建，最初是一家地产开发公司。
在早期的发展中，万达集团积极探索房地产市场，在大连及其他城市开展大规模的开发项目。
随着时间的推移，万达集团逐渐扩大了业务范围，进军了零售、娱乐、文化旅游等领域。
在2004年，万达在大连建立了首个
大型购物中心，标志着公司进军零售行业的开始。
2006年，万达集团进一步扩大了在大连的商业板块，开设了
大连万达文化旅游城。
这是一个以主题公园、商业街、高端酒店等为核心的综合性项目，旨在提供全方位的文化娱乐体验。
为了进一步拓展市场份额，万达集团于2012年赴港上市，并
成为中国最大的商业地产公司。
在接下来的几年里，万达集团不断通过并购等方式扩大规模，进一步巩固了其在全国范围内的市场地位。
2015年，万达集团宣布将进军国际市场，并在英国伦敦购买
了一栋著名的写字楼，开展海外投资。
此举标志着万达集团在全球范围内的布局。
然而，随着中国经济的下滑和政府监管的加强，万达集团在2017年后遭遇了一系列挑战。
公司不得不剥离一部分资产，
对业务进行调整和重组。
尽管面临困境，万达集团仍致力于加大对文化娱乐产业的投资，力争实现转型升级。
总之，大连万达始于房地产开发，经历了多个阶段的扩张，涉足了多个行业领域。
尽管面临挑战，但万达集团仍在不断努力创新，为公司的发展找寻新的机遇与出路。
万达230亿元收购美国传奇影业公司
万达230亿元收购美国传奇影业公司作者：刘惠兰来源：《经济》2016年第04期在全球经济复苏放缓、实体经济不景气的背景下，万达在2015年却交出了一份非常亮丽的成绩单。
1月16日，万达集团董事长王健林在万达年会上做2015年工作报告时说：“让人非常高兴的是，万达集团所有系统没有一个掉队，全部超额完成任务。
”他在报告中说，2015年万达集团资产达到6340亿元，同比增长20.9%；收入2901.6亿元，完成年计划的109.3%，同比增长19.1%；预计净利润也同比大幅增长。
万达的逆势增长，得益于万达颇具魄力的战略转型，以及大踏步的国际并购，迅速抢占制高点打造成为国际巨头。
日前万达宣布并购美国传奇影业，使万达影视控股公司成为全球收入最大的电影企业，就是其向国际巨无霸迈进的重要一步。
并购美国传奇影业2016年1月12日，万达集团并购美国传奇影业公司。
万达集团宣布以不超过35亿美元现金（约230亿元人民币）收购美国传奇影业公司，这是迄今中国企业在海外最大的一桩文化并购。
传奇影业董事会主席兼CEO托马斯·图尔将留任，继续负责公司的日常经营，并且将更加积极地参与到万达未来发展中。
传奇影业是美国著名影视制作企业，业务包括电影、电视、数字媒体及动漫等。
传奇影业出品了一系列具有全球影响的大片，包括《蝙蝠侠》系列、《盗梦空间》、《侏罗纪世界》等，已在全球累计获得超过120亿美元的票房收入。
万达集团董事长王健林表示，并购传奇影业使万达影视控股公司成为全球收入最大的电影企业。
万达打造的电影制作、院线、发行产业链，极大地提升了万达在全球电影行业的核心竞争力和话语权。
万达并购后将为传奇影业创造更多市场机会，尤其是增长迅猛的中国电影市场，使传奇影业实现业绩高速增长。
瞄准国际巨头买不停事实上，万达战略转型的全球化并购，瞄准的是国际八大巨头。
王健林在工作报告中透露，“2016年万达将着力打造文化产业，并购买不停。
”他对外宣称，2016年万达将完成3宗较大规模的国际并购和2宗国内并购。
机遇与挑战——万达转型战略分析
机遇与挑战——万达转型战略分析一、万达四次转型的原因及影响分析 (2)（一）第一次转型：突破地域局限，从地方企业变成全国性企业，由区域品牌变成全国性品牌。
(2)（二）第二次转型：商业模式创新，从住宅房地产转型为商业房地产。
(3)（三）第三次转型，大规模进军文化旅游产业，使万达由单一的房地产企业发展为综合性企业集团。
(5)（四）第四次转型，向跨国企业转型，从一个中国的大型企业向世界一流的大型企业转型。
(5)二、万达目前转型存在的问题 (6)（一）经验匮乏 (7)（二）资金压力 (8)（三）竞争激烈 (8)三、万达未来发展需考虑的问题 (8)（一）高负债问题 (8)(二）重资产问题 (9)（三）行业竞争问题 (9)（四）人才问题 (10)参考文献 (11)万达集团创立于1988年，形成商业、文化、金融三大产业集团，2015年资产6340亿元，收入2901亿元。
万达商业是世界最大的不动产企业，世界最大的五星级酒店业主；万达文化集团是中国最大的文化企业、世界最大的电影院线运营商，世界最大的体育公司；万达金融是中国最大的网络金融企业。
万达集团的目标是到2020年，资产达到2000亿美元，市值2000亿美元，收入1000亿美元，净利润100亿美元，成为世界一流跨国企业。
万达商业是全球规模最大的不动产企业，截至2016年7月，已在全国开业142座万达广场、93家酒店，持有物业面积2831万平方米。
万达商业拥有全国唯一的商业规划研究院、酒店设计研究院、全国性的商业地产建设和管理团队，形成商业地产的完整产业链和企业的核心竞争优势。
2015年，万达商业开始向轻资产模式转型，标志着万达商业的发展进入靠品牌获取利润的崭新阶段。
一、万达四次转型的原因及影响分析（一）第一次转型：突破地域局限，从地方企业变成全国性企业，由区域品牌变成全国性品牌。
大连万达成立于1988年，成立初期发展迅速，至1992年企业收入已接近20亿元，占同期大连房地产市场份额四分之一左右，规模已相当之大。
案例分析战略管理案例分析题万达集团提出未来发展战略
案例分析战略管理案例分析题万达集团提出未来发展战略万达的企业战略——商业､养老地产､电商一､万达的成功,源自战略选择的成功,怎么强调它的重要性都不过分企业战略就是设计用来开发核心竞争力､获取竞争优势的一系列综合的､协调的约定和行动｡公司选择某种战略,意味着其在不同的竞争方式中作出了什么样的选择,从这个意义上来说,战略选择表明了这家公司打算做什么,以及不做什么｡当一家公司实施的战略,竞争对手不能复制或因成本太高而无法模仿时,它就获得了竞争优势｡只有当竞争对手模仿其战略的努力停止或失败后,一个组织才能确信其战略产生了一个或多个有用的竞争优势｡而且没有任何竞争优势是永恒的｡竞争对手获得用于复制该公司价值创造战略的技能的速度,决定了该公司竞争优势能够持续多久｡王健林讲述了万达的四次转型发展历程:从一个区域的品牌变成全国性的品牌,从几十亿的公司变成百亿级的公司,这是第一次转型;从住宅房地产向商业地产转型,是第二次转型,这次转型使得企业文化有了根本性的变化,企业口号由“老实做人,经营做事”变成了“贡献财富,贡献社会”;向文化旅游转型是第三次转型;第四次转型是从一个中国的大型企业向世界一流的大型企业转型,向跨国企业转型｡其中前两次转型已完成,第三次正在进行当中,第四次转型才刚刚开始｡万达的第一次转型,也就是其第一个战略是从一个区域公司(大连公司),变成一个全国性的公司｡92年万达的收入接近20亿,占大连房地产市场份额四分之一左右｡万达认为一个城市最多就几十亿的市场份额,再发展就是100亿,200亿,你占一半企业也是很小的｡出于这个战略分析,万达决定93年跨区域发展,成为中国第一家跨区域发展的房地产企业｡当时跨区域发展的企业,异地工商局不给注册,万达没有退缩,而是想了一个变通方法,其在当地找了一个华侨房地产公司,每年给华侨房地产公司100多万,条件是成为它的分公司｡这说明,企业实现战略的过程不会一帆风顺,尤其是进行所谓的模式创新的时候,由于现实没有先例,国家的法律法规有些更不上形式的发展,这时候,只要不违法,可以采取挂靠经营等国家不反对也就是默许的方式去实现企业的战略｡。
万达收购快钱补上重要一环 转型之路刚刚开启
万达收购快钱补上重要一环转型之路刚刚开启导语：收购快钱，完成在电子支付环节的布局，只是万达转型的其中一步。
更漫长、更艰难的道路，还在等待王健林去跋涉。
12月26日，万达集团宣布战略控股第三方支付公司快钱，在转型的道路上又迈出了重要一步。
在此3天前，万达集团旗下的主营业务商业地产刚刚在港上市，融资288亿港元，创下了港股三年来的最大IPO纪录。
加上AMC院线、万达酒店，万达集团旗下的上市公司目前已有3个，而第4个——万达院线在A股的IPO也已获批，上市之日指日可待。
不过，志得意满的王健林并非没有危机感。
两年前，他与马云立下“亿元豪赌”，不相信10年后电商能占到中国零售市场份额的50%。
两年后，随着阿里巴巴上市，马云正式取代他成为了中国大陆的首富。
时代在交替，新行业冉冉升起，旧行业渐渐式微。
王健林深知“顺势而为”的重要性，他曾说过一句话——“做企业一定要顺应国家建设方向，借国家发展之势才能事半功倍。
”与马云那一句“全世界最好的商业模式是国家”不谋而合。
收购快钱正是王健林马不停蹄追赶马云的重要一步。
此前，8月29日，万达集团还联合百度、腾讯成立了万达电子商务公司，被外界戏称是要斗马云的“地主”。
王健林不断声称，万达要从一家以商业地产为主营业务的集团转型为文化、旅游、金融、电商四大战略并举的综合体。
他深知，想要基业长青，万达必须抓住互联网的脉搏。
不过，转型绝非儿戏。
万达依靠互联网建立新的增长点、挖掘现有资产的潜在价值，毫无疑问是顺应趋势之举。
但对于一家已经拥有26年历史的公司来说，如何革新根深蒂固的企业文化、挣脱现有体制的束缚、吸引优秀外部人才，都是不小的挑战。
收购快钱，完成在电子支付环节的布局，只是万达转型的其中一步。
更漫长、更艰难的道路，还在等待王健林去跋涉。
万达为何转型主业增长压力巨大，互联网势力日益逼近，使得万达不得不转型。
值得王健林庆幸的是，万达“以售养租”、把商业地产作为核心运营的思路，在线上线下融合的时代，大有创新空间。
品牌业务转型经典案例
品牌业务转型经典案例
品牌业务转型的经典案例有很多，以下列举10个：
- 万达集团：从传统地产行业转型为服务业为主的企业。
- 娃哈哈：从传统生产食品饮料零售企业转型升级为OAO模式的集团企业。
- 苏宁：从传统电器零售企业转型为互联网的零售企业。
- 蒙牛：从传统乳业制品企业转型为O2O “互联网+”的奶制品企业。
- 海尔：从传统家电企业转型为一个制造创客和企业家的平台。
- TCL：从传统的经营产品为中心转向以经营用户为中心。
- 庞大集团：从汽车销售服务为主业转型为提供汽车互联网服务为主业。
- 诚品书店：从传统书店转型为综合型一站式体验书店。
- 加多宝：全网联合的营销新思路。
- 中国建设银行：金融业互联网+试水。
传统行业转型成功的例子精选
传统行业转型成功的例子精选在互联网时代，所有行业都不能置身世外，都必须转型。
对于传统行业来说，转型是需要勇气的。
店铺精心为大家搜集整理了行业转型成功的案例，大家一起来看看吧。
传统行业转型成功的例子篇1：万达集团2015年1月17日，王健林在2014年工作报告中即宣布万达开始第四次转型计划，转型主要内容是转向服务业为主的企业，包括万达集团的转型和万达商业地产的转型。
转型以后的万达要实行新的发展模式，同时加快发展文化旅游、金融、电子商务3个产业，到2020年形成商业、文化旅游、金融、电商基本相当的四大板块，彻底实现转型升级。
作为当前最传统的重资产行业里的龙头，万达四次转型，每次都踏准节奏。
这次，万达做出来的转变极有可能影响整个地产界的进程：房子未来可能会免费，收费的环节在服务。
房子可能只是一个流量的入口，这才是真正打动人心的地方!传统行业转型成功的例子篇2：诚品书店诚品书店颠覆的是传统的书店卖书模式。
在诚品书店，除了买书外，每一层还有无数的创意礼品店、特产店，甚至还有一些自由品牌和私人定制的服装店、时尚用品店，顶楼有画廊、互动空间，楼下有餐厅、咖啡馆、超市、鲜花店，但在布局上让人感觉以书店为主。
这种商业模式需要庞大的客户流量为依托，初期为培养流量，只做最有黏性但利润空间单薄的商品——图书。
而当读书人都把诚品作为买书和读书的圣殿时，再恰如其分地引入符合读书人品味和诉求的其他创意服务和餐饮等增值服务，让这一客户群体感受到更好的一站式体验。
国内类似诚品书店的书店转型不少。
但是品途网认为，大部分都得其形而未得其神。
请注意一点：诚品书店更注重场景的融合。
而不是简单的在书店卖咖啡、卖衣服等附加消费品。
他们重视了“场景”的概念。
传统行业转型成功的例子篇3：洛贝洛贝是集研发、生产、营销推广为一体的传统小家电企业，主营业务包括：各类家用、商用中高端净水器、电压力锅、米糊机等厨房小家电。
其中电压力锅品类定位于中高端市场,整体在该行业排名第四。
万达地产私有化之路
大连万达集团股份有限公司(下称“万达”)是如何由一家大连市西岗区区属企业逐渐成为王健林个人控股的民营企业，这是一个鲜为外界所知的故事。
在中国证监会今年2月公布的《发行监管部首次公开发行股票申报企业基本信息情况表》中，大连万达商业地产股份有限公司(下称“万达商业地产”)的名字赫然在列。
工商资料显示，截至2011年底，万达集团作为第一大股东持有万达商业地产53.533%的股份，王健林个人持股8.594%。
由于王健林同时还持有万达集团100%股权，因此他本人实际控制的万达商业地产的股权比例达到了62.127%。
毫无疑问，万达是目前中国最出众的民营企业之一，就像没有人怀疑王健林是万达这个庞大体系最核心的人物一样。
然而，在过去24年，万达究竟经历了怎样的私有化，王健林又是如何在所有权意义上成为这个庞大商业帝国的实际控制人，仍然是一段值得厘清的公司历史。
试点之初1992年，万达作为东北地区首批股份制试点单位发起成立，注册资本1.2亿元，被等额分为12000万股，包括9600万股法人股，以及2400万股个人股。
这是王健林争取来的一个机会，在那个年代，1.2亿元的注册资本并非小数目。
公司的发起人共六家，第一发起人为大连万达房地产总公司，其他5家发起人分别是中国工商银行大连信托投资股份有限公司、大连渤海饭店集团公司、大连市煤气公司、大连鑫淼实业总公司以及大连电业局市内供电局供电技术服务公司。
其中，大连万达房地产总公司持股58.33%，中国工商银行大连信托投资股份有限公司持股12.5%，大连渤海饭店集团公司持股0.83%，大连煤气公司持股3.96%，大连鑫淼实业总公司持股3.96%，大连电业局市内供电局供电技术服务公司持股0.4%，另外20%股份由公司内部职工认购。
大连万达房地产总公司的前身最早可以追溯到大连西岗住宅开发公司。
大连西岗住宅开发公司成立于1987年，是西岗区区属的一家全民所有制企业。
1988年的时候，当时任西岗区政府办公室主任的王健林“跳槽”来到了这家公司。
盘点9个传统企业转型的案例
盘点9个传统企业转型的案例互联网对传统产业的渗透越来越彻底，促成传统企业面临一个两难的境地：坚持传统盈利难，转型更难。
周易曰：“易穷则变，变则通，通则久。
”在互联网时代，所有行业都不能置身事外，唯有转型，才能继续发展。
而转型就意味着必须要舍弃一些原有的线下渠道，去推动线上的发展。
谁先转型互联网成功，谁就能有一席立足之地。
在传统企业前加上一个“互联网+”会出现怎样的化学反应呢？以下是10个传统企业转型的案例：一、万达集团：从传统地产行业转型为服务业为主的企业万达集团作为传统企业里的龙头，之所以发展的那么迅速，就在于万达的四次转型都踏准了节奏。
第一次是跨区域发展，从大连做到全国；第二次是从住宅房地产转向商业地产；第三次转型是向文化旅游转型，而这个转型是个进行时。
而第四次转型范围更广、力度更大，是代表万达未来发展方向的全新转型升级。
这次转型主要内容是转向服务业为主的企业，包括万达集团的转型和万达商业地产的转型。
万达将加快发展文化旅游、金融产业、电子商务3个产业，到2020年形成商业、文旅、金融、电商基本相当的四大板块，彻底实现转型升级。
万达的每一次转型带来的都是更高的成就，现如今，万达集团名下产业已经遍布中国，万达网络科技集团也在上海已宣布成立。
未来，基于互联网技术的应用场景将会拓展至购物中心、商户、酒店、电影院，为购物中心等实体商业提供线上线下一体化发展的解决方案。
二、娃哈哈：从传统生产食品饮料零售企业转型升级成为OAO模式的集团企业不少90后，都在小时候喝过娃哈哈的AD钙奶，甚至现在偶尔还会来一排。
娃哈哈企业是一个通过“卖水”而建造起来的多元化经营的企业帝国。
娃哈哈先后研发了码垛机器人、放吸管机器人、铅酸电池装配机器人、炸药包装机器人等。
没人会想到一个食品饮料行业也玩起了工业4.0。
从生产食品饮料到进军童装行业，再想商业地产进发，娃哈哈正在走入一个OAO模式的创新和未来。
OAO 就是线上线下的融合。
万达商业地产转型轻资产运营的案例分析
万达商业地产转型轻资产运营的案例分析本页仅作为文档封面，使用时可以删除This document is for reference only-rar21year.March万达商业地产转型轻资产运营的案例分析轻资产运营的重要特点是以较低的资金投入获得较高的收益,企业并不看重资产规模大小,更重视对知识资产的运用。
在当前我国房地产行业经济增速放缓的背景下,商业地产企业如果继续以重资产运营则难以持续发展,于是这类企业开始寻求转型,想要换一种盈利模式来匹配现在的市场。
房地产行业是典型的资金密集型行业,而商业地产作为房地产行业的一个重要组成部分,相较于住宅地产,其前期投资需要的资金更多,且投资回收期更长,采用集投资、建设、管理于一体的重资产运营模式会导致商业地产企业在项目中沉淀大量的资金,同时影响企业正常运营所需的现金流。
另外,我国商业地产企业的自有资金并不雄厚,而项目开发前期需要大量的资金,此时企业只能通过银行信用贷款或者抵押贷款来支持项目开发。
随着银行贷款政策的相继出台,贷款条件越来越严苛,企业贷款难度加大,因此资金压力也就越来越大。
如果行业环境不会在短时间内变好,企业要怎样才能维持正常的发展速度如果要改变盈利模式,又应该如何改变这些问题都是我国商业地产企业必须考虑的。
针对以上问题,本文首先根据国内外学者对轻资产已有的研究分析,深化对轻资产概念的理解,介绍商业地产的重资产运营和轻资产运营的模式,分析它们在各种模式下是如何运营的,总结其财务特征和适用条件。
然后,分析我国商业地产企业在当前市场环境下的财务状况及其发展前景,并阐述轻资产运营的理论基础,以期为商业地产行业的轻资产运营提供理论框架。
最后,分析我国商业地产转型轻资产运营的必要性和具体实施策略等相关问题,同时引入大连万达商业地产公司作为案例,分析它是如何转型的。
万达商业在我国商业地产行业中排名第一,万达集团自成立以来经历了四次转型,最近的一次是以万达商业为主的轻资产转型。
万达的四次转型
青商10这次转型过程是非常艰苦的。
我们被当了222次被告，我们在沈阳建了一个店，实在经营不下去，又拆了重建，付出代价10亿左右。
但最终，凭借着执着的信念，万达在商业地产上的转型还是成功了。
第三次转型，就是向文化旅游转型，始于2006年，当时万达决定加快进程。
于是，2008年转入旅游行业，专做旅游度假区。
这源于我们对这个行业做的系统分析。
我们分析了差不多10个国家，包括美国、英国、法国等发达国家在内，房地产产业成熟期基本上都是50年左右。
中国房地产市场还能发展多少年呢？我自己判断，高速成长的时期就是10年左右。
我估计从现在算起15到20年，这个市场就陷入低迷了。
全国75%的人变成市民，农民大概只有20%左右，城市化进程基本完成，中国的工业化也基本完成。
那个时候房地产市场的规模一定下来，将大幅度衰减。
出于这种分析，要想企业追求更加长远，当然每个企业的追求是不一样的，我们想找一个更稳定的模式，找来找去，发现做文化和旅游很合适。
于是，我们就投资了万达文化旅游城，核心是文化旅游，也搀和一些商业元素进去。
这是我们的第三次转型，正在进行过程中，还没完成。
虽然有两个产品已经开业，但是大家还没有看到我们真正的文化产业的创新产品。
这个转型给万达带来的，我觉得不仅是生意上的，现金流获得好的收益，更主要是文化品牌的树立。
第四个转型，是我们向跨国企业转型，从一个中国的大型企业向世界一流的大型企业转型。
第四次转型万达才刚刚开始。
正是由于我们这种不怕折腾、持续折腾的劲头，才使得这个企业保持一种持续的核心竞争力，万达才有现在的速度和规模。
（编辑周静******************）很多人问我，万达为什么发展那么快，我们连续6年保持35%以上的环比递增，去年经济下滑这么严重，我们依然保持了34.8%的增速，今年应该也在35%左右。
原来我担心，过了一千亿的速度会不会下来，现在的这个速度消除了我的担心。
万达发展到今天有4次转型。
纵向并购的案例万达集团
纵向并购的案例万达集团
在2019年末，福布斯富豪榜的前十位已经看不到王健林的名字了。
这位曾经的中国首富在过去十年内走了怎样一条跌宕起伏之路，恐怕可以从万达集团的几次收购与被收购当中寻找出一些端倪。
遥想王老板当年，何等风光无限。
在鲁豫有约的节目上，他的那一句“先定一个小目标，我先挣它一个亿”毫无争议地成为了2016年年度网络热词。
在2014年底，万达以3.15亿美元价格收购金融机构快钱，并将快钱打造成一家互联网金融公司。
这场并购不仅有利于万达搭建自己的支付系统，还为万达开展理财、企业融资、众筹等金融业务提供支持。
与互联网企业过度依赖线上流量不同，实体企业的并购更关注利用自身的线下流量优势从而实现线上与线下的无缝对接。
通过此次并购，王健林不仅弥补了万达商业帝国当中金融这一块短板，还完成了万达从重型固定资产走向轻型虚拟资产的关键转型。
2016年1月，万达集团宣布以不超过35亿美元现金(折合人民币230亿元)与美国传奇影业公司合并，这是迄今中国企业在海外的最大一桩文化产业的并购，也被看作是中国首富进军好莱坞的标志。
谁料此后风云突变，2017年万达集团将13个文旅项目的91%股权和77家酒店打包出售给融创中国和富力地产，总金额637.5亿元;2019年，又将万达百货下属37家门店出售给了苏宁易购。
在这两年多的时间里，万达出售资产已超过千亿，包括酒店、文旅、海外地产、物管、百货以及多个海外项目。
虽然从买方变成成为了卖方，但瘦死的骆驼比马大，万达集团在出售资产的过程中也在悄然完成了重大转型。
万达轻资产转型——盈利模式重塑
一、万达轻资产模式概述在轻资产模式下，万达只负责项目的拿地选址、建设、招商和运营管理等，利用万达广场品牌、“慧云”信息管理系统和电子商务系统。
项目费用由投资方承担，物业所有权归投资方，另外资方获得资产的全部增值收益，租金净收益按比例在万达和投资者之间进行分成。
二、万达转型轻资产战略原因首先，万达原有的商业模式已难以适应激烈的竞争。
目前，各大购物中心、综合体开始趋于饱和，各类商业体间竞争压力大，但维持运营的各项支出和成本仍存在，且保持在较高水平，仅靠物业销售和租赁收入难以继续支撑商业项目的运营。
另外，随着土地价格不断攀升和土地资源有限性，低价拿地机会越来越少，拿地成本也在逐渐增加，万达原本低价拿地的优势逐步丧失，同时近几年规模扩张，集团管控成本也在加大，造成了万达资金压力增加。
其次是招商方面的困局。
万达广场原有业态渐渐过时，不能满足当下消费者的消费习惯和需求，导致品牌进驻渐显疲态；而越往三四线城市发展，投资商和各大品牌出于对当地消费能力的顾虑，招商难度加大。
这些因素的综合作用触发了万达的转型。
三、万达轻资产与重资产模式的对比以下剖析重资产模式下万达在多个方面存在的不足导致发展受限，并分析轻资产模式能给其盈利模式的转变带来的帮助。
1.财务状况方面：（1）重资产模式。
该模式下，在一个城市综合体的筹建过程中，利用物业销售的回笼资金偿还项目建设的银行贷款后，剩下一部分投入到万达广场和酒店，维持其经营的各项支出，另一部分以现金的形式流出作为下一个城市综合体的启动资金，通过完成上述循环来支撑下一个项目建设开发，最终实现万达广场的持续扩张……但现实条件下，万达商业的投资规模大，扩张速度快，维持万达广场和酒店的运营的资金需求很大，而物业销售和租赁产生的资金有限，不足以完全支撑下一座城市综合体的建设。
唯有把已建好的万达广场以资产的形式抵押来获得贷款，并结合经营所得作为启动资金，支持下一个城市综合体的开发。
表12011年-2015年万达商业资产负债表摘要（单位：亿元）从上表1万达商业资产负债表提供的数据来看，从2011年至2015年万达的资产负债率都处于较高水平，2015年的70.93%比前几年有明显回落趋势，但相比于房地产行业平均负债率65%仍处于较高水平。
万达重金押宝西双版纳 傣秀首映叫板迪士尼
傣秀剧场、度假酒店群、三甲医院、 万达广场等业态，业态布局丰富完整， 而其目标客群也不局限于国内游客， 借助于“一带一路”战略，中国与邻 国的高铁将开通，届时，东南亚
游客将大量涌入入境第一站的西双版 纳。但不得不说，对于旅游产业的细 分板块来说，华侨城的欢乐谷已经相 对成熟，宋城演艺的“千古情”等剧 场上座率也非常高，尤其对旅游产
的重头戏之一。计划投资达7750亿元 值得注意的是，王健林非常看好云南 的旅游产业，其投资多数位于云南的 三、四线城市。早在2002年，万达集 团就进入云南投资，已累
计投资350亿元，建设了昆明西山万达 广场、西双版纳国际度假区等重要项 目。而据记者获得的最新消息显示，9 月26日，万达集团与云南省签署战略 合作协议。未来4年，万
剧场投资额高达25亿元，设有200个座 位，此次开始运营的位于西双版纳的 傣秀剧院投资20亿元，设有1200个座 位。“万达的‘秀’产品前期投入非 常高，并于去年底才
开始运营首个‘秀’产品汉秀，短期 内盈利能力将较弱。”有熟悉万达人 士向本报记者表示，不过，借助于 ‘秀’产品规模的增长，将逐渐摊薄 成本支出，预计将成为万达未来收益
于亏损状态，另外20%持平。而西双版 纳国际度假区是万达在国内开业的第3 个大型旅游项目，占地5.3平方公里， 总投资160亿元，是西南地区投资最大、 水平最高的文化
旅游项目。由此可见，万达押注旅游 板块的手笔非常大。记者在现场走访 也发现，万达西双版纳国际度假区规 模很大，占新城的40%，度假区设有主 题公园(规模媲美迪士尼)、
业中的主题乐园或是剧场来说，利润 非常高。王健林也表示，万达发展旅 游产业突破了传统模式，创造了自己 的独有品牌产品，建立了完整的旅游 产业链，实现线上线下完全融合。
目光长远和全局意识的案例
目光长远和全局意识的案例
在激烈的市场竞争中，企业领导人越具有规划未来的雄才大略，企业才能越成功。
打造万达商业帝国的王xx就是一位非常具有前瞻性思想的企业家。
在王xx的带领下，万达集团在几年前就启动了轻资产模式，其陆续抛售了手上的重资产持有，万达只输出品牌负责设计、建设与运营，并从中获利。
由“重”变“轻”之后的万达展现出不一样的发展活力，旗下产业全面开花，再次创下辉煌战绩。
万达集团能够在创立三十余年的时间里就跻身于全球第二大不
动产公司，背后离不开万达一次次的转型变革。
可以说，万达的每一次转型都抓住了时代发展的浪潮，迎合了商业发展趋势，为万达赢得了超越他人的发展机遇。
特别是王xx凭借其敏锐的商业眼光和审时度势，意识到了地产发展的局限性，于是他就带领万达开启轻资产战略，带领万达“重获新生”，在当下黑铁的地产时代下成功将危机变为转机，着实让人佩服。
万达一路走来，不断创新发展，并取得了举世瞩目的成绩，这背后跟领导的高瞻远瞩和勇于创新的商业思维是分不开的。
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万达集团转型发展案例企业管理案例研究2014年第期，总第期,首钢发展研究院2014年月日万达集团文化产业发展案例分析一、万达集团基本概况大连万达集团创立于1988年，H前已经形成商业地产、高级酒店、文化旅游和连锁百货四大核心产业。
2013年〜万达集团资产3800亿元〜年收入1866亿元〜净利润125亿元。
2014年上半年〜万达集团资产达到4600亿元〜同比增长21%,收入920.7亿元〜同比增长24%。
近期〜万达集团在电商公司发展、主要公司上市、金融集团成立、国际化发展等方面加快步伐。
到2020年〜万达集团将形成不动产、文化旅游、金融、零售、电商五大业务板块。
万达商业地产是国内商业地产的龙头企业〜且是世界第二大商业地产业主及运营商。
万达商业地产的成功很大一部分要归因于“订单式管理”〜通过与品牌商合作进行全方面的资源整合〜以及一年20家店的迅速扩张〜这种模式很快让万达吸引到了很多"廉价”的资源。
截止2014年8月29 S, to a customer request for objective, comprehensive investigation, analysis, evaluation, focusing on factors that could affect credit assets, effective identification of risks. Eighth investigators should be based on the Bank's credit policy screening, filter in line with the Bank* s credit scope of customer, credit business, shall not entertain our prohibition of involvement of clients and credit business. Nineth survey about customer surveys and data verification should be based on field surveys, and indirect surveys as a supplement・ Ifnecessary, by external credit Bureau to verify the authenticity of customer information. Article tenth credit pre-loan investigation should be completed by the person himself, may not authorize a third party, except where otherwise provided for by the system of the Bank・ Branch Manager may hint, instruction, order signature of investigations in cases that are not involved in the investigation, pre-loan investigation a mere formality・ 11th pre-loan investigation should be two participants, one person, another person aided person, except on business with special provisions・ Main and auxiliary officers shall be due diligence, investigators as a sponsor of the credit business, bear primary responsibility for credit, is the responsibility of credit business・ Risk managers participate in the preloan investigation work in parallel, as a double investigation, risk managers held accountable for their findings・ Article 12th pre-loan investigation officer shall give their opinion in a credit report and signatures, findings should be clear・ Only signed comments, and ambiguous or contradictory, deemed to be agreed for the credit business・ 13th marketing lines management departments at all levels to meet the conditions of credit大连万达商业地产在全国开业95个万达广场。
今年上半年〜万达商业地产收入668. 5亿元〜同比增长18%o万达酒店管理公司是中国最大的五星级酒店品牌管理运营公司〜拥有五星级酒店品牌万达嘉华、超五星级酒店品牌万达文华和顶级酒店品牌万达瑞华〜在全国开业运营60家五星级和超五星级酒店。
万达白货已在北京、上海、南京、成都、武汉等地开业80多家白货店。
今年上半年〜万达酒店管理公司收入19. 9亿元〜同比增长104%,万达白货收入111. 3亿元〜同比增长62%。
万达集团从2005年开始投资文化产业〜2012年11月在北京注册成立文化产业集团〜注册资金50亿。
成立当年文化产业收入超白亿元〜2013年收入255亿元〜是中宣部公布的全国文化产业30强第一名。
今年上半年文化集团收入140. 9亿元〜同比增长29%o口前〜万达集团拥有两家上市公司〜2012年9月〜万达集团以26亿美元并购全球第二大影院公司一一美国AMC〜是中国文化产业最大的海外并购。
2013年12月〜美国AMC院线公司在纽交所成功上市。
2013年5月〜万达并购香港上市公司恒力地产〜后改名“万达酒店”。
不过万达真正图谋上市已久的两块核心资产分别是万达商业地产和万达电影院线。
值得玩味的是〜这两家原本准备在A股上市的公司〜却先后折戟。
2014年9月16日〜香港联交所披露〜万达商业地产to a customer request for objective, comprehensive investigation, analysis, evaluation, focusing on factors that could affect credit assets, effective identification of risks・ Eighth investigators should be based on the Bank's credit policy screening, filter in line with the Bank's credit scope of customer, credit business, shall not entertain our prohibition of involvement of clients and credit business・ Nineth survey about customer surveys and data verification should be based on field surveys, and indirect surveys as a supplement・ If necessary, by external credit Bureau to verify the authenticity of customer information. Article tenth credit pre-loan investigation should be completed by the person himself, may not authorize a third party, except where otherwise provided for by the system of the Bank・Branch Manager may hint, instruction, order signature of investigations in cases that are not involved in the investigation, pre-loan investigation a mere formality・ 11th pre-loan investigation should be two participants, oneperson, another person aided person, except on business with special provisions・ Main and auxiliary officers shall be due diligence,investigators as a sponsor of the credit business, bear primaryresponsibility for credit, is the responsibility of credit business・ Risk managers participate in the pre-loan investigation work in parallel, as a double investigation, risk managers held accountable for their findings・Article 12th pre-loan investigation officer shall give their opinion in a credit report and signatures, findings should be clear・ Only signed coniments, and ambiguous or contradictory, deemed to be agreed for the credit business・ 13th marketing lines management departments at all levels to meet the conditions of credit提交上市申请版本的招股书〜筹资规模在50亿至60亿美元之间。