碧桂园物业承接查验实施作业指引

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物业承接查验实施方案

物业承接查验实施方案一、前期准备工作1.明确目标：明确物业承接查验的目标和任务，包括了解被承接物业的具体情况、检查维修情况、设施设备状况、合同和相关文件的检查等。

2.成立工作小组：组织成立具备相关专业知识和经验的工作小组，负责物业承接查验工作的具体实施和监督。

3.收集资料：收集被承接物业的各类资料，如合同、规章制度、维修记录等，以了解物业运行和管理情况。

二、查验工作流程1.入场前准备：制定查验计划，包括时间、地点、人员分工等，确保查验工作的顺利进行。

准备必需的工具和设备，如相机、尺子、电池等。

2.现场核实：工作小组成员按照查验计划，对被承接物业进行现场核实。

首先，对外观、建筑结构、通道、楼道等进行检查，确认是否存在漏水、渗水、漏电等问题。

然后，对室内的电路、水电设施、门窗、墙面等进行检查，记录发现的问题和整改建议。

3.设备设施检查：对物业内的设备设施进行全面检查，包括电梯、消防设备、供水管网、空调系统等。

进行设备的质量、性能和使用状况检验，确认是否符合相关国家标准，并记录相应的检查结果。

4.合同和文件检查：对被承接物业的合同、规章制度、备案文件等进行检查，核实是否合法有效。

特别关注物业管理公司或业主委员会的管理费用、收费标准等信息，确保交接过程中的责任和权益得到保障。

5.相关人员沟通：与现场工作人员和物业管理人员进行沟通，了解物业运营情况、管理问题和存在的困难。

根据沟通情况，提供合理的建议和解决方案。

6.问题整理和汇总：根据以上查验过程和结果，整理和汇总查验报告，包括发现的问题、整改建议及整改期限等。

查验报告需要简明扼要地说明问题，并提供具体的解决方案。

三、查验人员要求1.专业知识：查验人员应具备相关的专业知识，如建筑、设备维护、法律等，以便能够全面、准确地进行查验工作。

2.责任心：查验人员应具有高度的责任心，能够认真细致地开展查验工作，并做到真实、客观地记录和报告问题。

3.沟通能力：查验人员需要与现场工作人员和物业管理人员进行有效沟通，了解相关情况，并提供有针对性的建议和解决方案。

物业承接查验操作指南

——内容简介——《物业承接査验操作指南》在《物业管理条例》及《物业承接查验办法》确定的原则基础上，根据物业服务企业的管理职责，紧扣物业承接查验重点，从强电、弱电、空调、给排水、消防、电梯、房屋管理七个环节，具体讲解了物业承接査验的操作流程和注意事项，具有较强的指导性、实闲性和可操作性，是物业服务从业人员难得的一本指导用书，是继《物业设施设备管理指南》之后的又一力作。

希望广六物业服务企业充分认识物业承接查验工作的重要性，深刻领悟本书的要点和精华，强化从业人员专业知识的学习和专业技能的提高，推动节能、降耗、减排工作的全面实施，为实现物业管理行业的可持续发展贡献力量。

目录第一部分物业承接查验 (1)第1章物业承接查验概述 (1)1.1 物业承接查验 (1)1.2 物业承接查验的意义 (1)1.3 物业承接查验与工程竣工验收的区别 (1)1.4 物业承接查验的依据和原则 (2)1.5 物业承接查验的主体 (2)1.6 物业承接查验的范围 (2)1.7 物业承接查验的条件 (2)1.8 物业承接查验的程序 (3)1.9 物业承接查验的责任 (3)1.10物业承接查验争议的解决 (4)第2章物业承接查验与移交 (5)2.1 物业承接查验应具备的条件 (5)2.2 物业承接查验的依据 (5)2.3 物业承接查验的程序 (5)2.4 确定物业承接查验方案 (5)2.5 物业资料的查验与移交 (11)2.6 物业共用部位、共用设施设备的现场查验 (12)2.7 物业现场查验发现问题的解决 (12)2.8 物业共用部位、共用设施设备的交接 (13)2.9 其他有关规定 (13)2.10 物业承接查验遗留问题的解决与物业保修责任 (13)2.11 物业承接查验中其他法律责任 (14)2.12 争议的解决 (14)2.13 物业管理机构更迭时的物业承接查验 (15)第二部分房屋建筑共用部位、共用设施设备及场地的现场查验 (17)第3章强电系统的现场查验 (17)3.1 强电系统现场查验的依据 (17)3.2 强电系统现场查验的准备 (17)3.3 强电系统设施设备的现场查验 (18)3.4 强电系统现场査验记录汇总与问题的解决 (45)第4章电梯升降系统的现场査验 (46)4.1 电梯升降系统现场查验的依据 (46)4.2 电梯升降系统现场查验的准备 (46)4.3 电梯升降系统设施设备的现场查验 (47)4.4 电梯升降系统现场查验记录汇总与问题的解决 (68)第5章空调系统的现场查验 (69)5.1 空调系统现场查验的依据 (69)5.2 空调系统现场查验的准备 (69)5.3 空调系统的现场查验 (71)5.4 空调系统现场查验记录汇总与问题的解决 (97)第6章给排水系统的现场查验 (98)6.1 给排水系统现场查验的依据 (98)6.2 给排水系统现场查验的准备 (98)6.3 给排水系统的现场查验 (100)6.4 给排水系统设施设备现场查验记录汇总与问题的解决 (115)第7章消防系统的现场查验 (115)7.1 消防系统现场查验的依据 (115)7.2 消防系统现场查验的准备 (116)7.3 消防系统的现场查验 (119)7.4 消防系统现场查验记录汇总与问题的解决 (138)第8章弱电系统的现场查验 (139)8.1 弱点系统现场查验的依据 (139)8.2 弱电系统现场查验的准备 (139)8.3弱电系统的现场查验 (140)8.4 弱电系统现场查验记录汇总与问题的解决 (176)第9章房屋共用部位与共用设施的现场查验 (177)9.1房屋共用部位与共用设施现场查验的依据 (177)9.2 房屋共用部位与共用设施现场查验的准备 (177)9.3房屋共用部位与共用设施的现场查验 (180)9.4 房屋共用部位与共用设施设备现场查验记录汇总与问题的解决 (196)第三部分附录 (199)第10章引用法规规章 (199)10.1 物业管理条例 (199)第11章引用相关工程技术规范与标准（摘录） (206)11.1 建筑专业 (206)11.2 强电系统 (215)11.3 电梯与升降系统 (236)11.4 空调系统 (248)11.5 给排水系统 (283)11.6 消防系统 (314)11.7 弱电系统 (338)参考文献 (364)关于印发《物业承接查验办法》的通知（建房[2010]165号）各省、自治区住房和城乡建设厅，直辖市房地局（建委），新疆生产建设兵团建设局：为了规范物业承接查验行为，加强前期物业管理活动的指导和监督，维护业主的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》和《物业管理条例》等法律法规的规定，我部制定了《物业承接查验办法》，现印发给你们，请贯彻执行。

物业承接查验示范步骤

物业承接查验示范步骤物业承接查验是指在物业交接过程中，承接方对被承接物业进行全面细致的检查和评估，以确保物业的完好以及交接责任的明确。

以下是一份物业承接查验的示范步骤：步骤一：准备工作1. 确定承接方和交接方的代表人员，并安排好时间和地点进行查验。

2. 准备查验所需的文件和资料，如物业交接清单、原始合同、维修记录等。

步骤二：外观和结构检查1. 检查物业外墙、屋顶、窗户、门等外观部分是否完好，是否有裂缝、破损等。

2. 检查物业的基础设施，如电梯、水、电、燃气、暖气等系统是否正常运作。

3. 检查物业的公共设施，如停车场、游泳池、花园等是否维护良好。

步骤三：室内设施检查1. 逐一检查各个房间的地面、天花板、墙壁是否有损坏或漏水现象。

2. 检查门窗、橱柜、卫浴设施是否完好，是否需要维修或更换。

3. 检查各个房间的照明、空调、暖气、通风等设施是否正常运作。

步骤四：设备设施检查1. 检查水、电、燃气等设备参数是否正常，如水压是否稳定、电器插座是否安全等。

2. 检查通风设备的运转是否正常，如换气扇、排气管等。

3. 检查安防设备是否齐全，如监控摄像头、门禁系统等。

步骤五：环境及配套设施检查1. 检查小区或楼宇的环境是否整洁，如道路、绿化、垃圾处理等。

2. 检查小区或楼宇的配套设施是否完善，如儿童乐园、健身设施等。

步骤六：纸质档案核对1. 核对物业相关的合同、文件的档案是否齐备。

2. 检查物业的所有权状况和土地使用证是否合法。

步骤七：查验总结和协商1. 根据查验情况，撰写查验报告，详细记录查验过程中发现的问题和质量状况。

2. 在查验结束后，承接方和交接方代表人员进行协商，就发现的问题和责任进行商议和安排。

以上步骤仅是一种示范步骤，具体的物业承接查验流程可能因为不同物业的特点和要求而有所不同。

在实际操作中，可根据具体情况进行调整和补充。

步骤八：问题整改和责任划分根据查验报告中发现的问题，承接方和交接方代表人员进行商议和协商，确定问题的整改责任和时间。

物业承接查验和移交工作指引(物业)

1 目的明确物业承接查验的具体方法、要求，确保物业的承接、查验得到有效控制。

2 范围适用于区域/分公司、前期物业管理服务中心新项目或接管项目的物业承接查验工作。

3 职责4 定义4.1物业承接查验：是指承接新建物业前，物业服务企业和开发建设单位按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收的活动。

4.2质量缺陷：共用部位不符合国家相应规范、标准，合同约定以及客户合理要求的不合格项。

5 内容与要求5.1查验原则5.1.1新建项目在房屋集中交付前都必须进行共用部位承接查验，并确保共用部位能在完好无损、功能齐备、达到安全和使用要求的情况下进行完整移交；5.1.2开发建设单位与物业应本着有利于客户安全使用、有利于安全风险的有效规避、有利于品牌的维护和提升的原则，按要求对新建物业的共用部位实施承接查验工作，并防止工程未完工、未完成竣工验收及未到达安全底线标准的情况下进行承接查验及交付；5.1.3由于需要进行相关问题的整改、项目整体保洁开荒和集中交付前的各项准备工作，在制定承接查验工作计划时应预留合理时间，至少在集中交付15个工作日前完成承接查验工作，在物业正式交付前完成整改和移交工作；5.1.4开发建设单位与物业公司根据质量缺陷中重要和紧急程度的不同，共同协商确定相关质量缺陷的整改完成时间。

重大安全隐患的质量缺陷，必须在移交给物业公司前完成整改，对经开发建设单位和物业公司共同确认可延后完成整改的质量缺陷，应在承接查验协议中约定整改完成时间；5.1.5 如果出现以下情况之一的，物业公司有权拒绝接管，并书面上报物业集团：5.1.5.1交付使用前不进行物业承接查验工作；5.1.5.2工程未完工、未完成竣工验收就进行承接查验；5.1.5.3存在有部分功能性设备设施整体不进行承接查验工作；5.1.5.4在承接查验中发现功能性质量缺陷或不符合安全底线标准的质量缺陷。

5.2承接查验内容5.2.1物业资料：包括建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证等规划资料；土地使用权出让证明、房屋产权清册等产权资料；竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图，工程竣工验收备案证明等竣工验收资料；共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料；供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等准许使用文件；物业质量保修文件和物业使用说明文件等；5.2.2共用部位：包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等；5.2.3共用设备：包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防系统、智能化系统、楼道灯、电视天线、发电机、变配电设备、给排水管线、电线、供暖及空调设备等；5.2.4共用设施：包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、机动车（非机动车）停车设施、休闲娱乐设施、人防设施、垃圾转运设施以及物业管理用房等。

物业承接查验指南

物业承接查验指南一、前期准备1.了解承接项目的情况：认真阅读项目承接合同、规划图及其他相关文件，了解承接项目的性质、要求、规模、工期、预算等基本情况。

2.成立项目团队：组建能力强、责任心强的项目团队，明确各成员的职责和分工，确保工作的有序进行。

3.编制查验计划：根据项目的具体情况，制定查验计划，明确查验的内容、时间节点和责任人。

二、实地查验1.楼宇外观：查验楼宇的外观完整性，包括外墙、玻璃幕墙、屋面、门窗等是否存在裂缝、渗漏、鼓包等问题。

2.公共区域：查验公共区域如大厅、走廊、电梯间等是否存在损坏、污染、安全隐患等问题，特别是消防设施是否完善、防火门是否合格等。

3.户型空间：逐户查验房屋的布局、装修情况，包括墙面、天花板、地面、厨卫、门窗等是否符合规范，确认户型图与实际情况是否一致。

4.水电设施：检查水电管道的布局、安装质量和是否与设计一致，查验各个水电设施的安全性和功能性。

5.空调及通风系统：查验空调系统和通风系统的安装质量、性能是否满足要求，温度、湿度等是否合理。

6.设备设施：检查电梯、消防设备、门禁系统、楼宇自控系统等设备设施的安装质量、运行情况和合规性。

7.室内装修：查验室内装修的材料、质量、施工是否符合规范，特别是涉及到有害物质的使用是否达标。

8.环境卫生：查验室内外的环境卫生状况，包括垃圾处理、清洁及消毒等情况。

三、查验记录1.详细记录：对每个查验项目，包括查验内容、查验结果和不合格问题进行详细记录，确保有据可查。

2.拍照留证：在查验过程中，用相机或手机拍下关键位置的照片，作为证据保存，避免后期争议。

3.签字确认：在每个查验项目结束后，与业主或相关责任人进行现场签字确认，确保查验结果的准确性。

四、整改措施1.尽早整改：对于存在的问题，及时制定整改方案，并尽早进行整改工作，确保按时交付合格项目。

2.加强监督：制定监督计划，加强对整改工作的督促和检查，确保整改措施的有效实施。

3.验收确认：对整改后的项目重新进行查验，确保问题得到解决，并进行验收确认，与业主或相关责任人签字确认。

物业承接查验作业指导书

物业承接查验作业指导书物业承接查验作业指导书物业承接查验工作是为了维护业主的合法权益，明确业主及开发建设单位、物业服务企业各自的责任，实现权利和义务的转移，在法律上界定清各自的权利和义务，避免物业管理中因物业质量责任不清而导致的纠纷，确保物业具备正常的使用功能。

A专业法律法规B物业管理承接查验C竣工验收与承接查验的区别D设备设施承接查验关注要点及标准E接管区域重点管理事宜A专业法律法规国务院《物业管理条例》2003年9月1日起施行法律法规建设部[2010]165号《物业承接查验办法》2011 年1月1日起施行北京市《新建物业项目承接查验技术标准》B物业管理承接查验物业承接查验，是指承接新建物业前，物业服务企业和建设单位按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收的活动。

B1 实施承接查验所具备的条件（1）建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案；（2）道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按规划设计要求建成，并满足使用功能要求；（3）教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已按规划设计要求建成；（4）电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书；（5）物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全。

（6）供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按规划设计要求建成，供水、供电、供气、供热已安装独立计量表具。

B2 承接查验作用与意义减少建设单位的开发遗留问题降低物业服务企业的管理服务风险维护业主的共同财产权益,确保物业具备正常的使用功能明确双方责权利关系,构建和谐互信的物业管理关系C竣工验收与承接查验的区别性质不同竣工验收：由政府行政主管部门负责组成综合验收小组对施工质量和设计质量进行全面检验和质量评定（小组成员：建委、质检站、监理公司等）承接查验：物业管理公司代表全体业主根据物业管理合同从确保物业今后正常使用与维修角度出发对委托的物业进行质量验收。

物业服务有限公司分户验收、承接查验作业指引

工作。
02
分户验收实施过程
现场勘查与记录
对房屋现场进行详细勘查，包括房屋结构、装修情况、设施设备等。
拍摄现场照片或视频，为后续的验收和整改提供证据支持。
记录勘查结果，包括房屋存在的问题、损坏程度、需要整改的项目等。
逐项检查与核对
根据物业服务合同和相关标准，逐项检查房屋的各项设施和设备。
回顾本次分户验收和承接查验的流程执行情况，分析在流程执行过程中出现的问题，如流程不顺
畅、验收标准不明确等。
验收结果准确性
评估验收结果的准确性，分析是否存在误判、漏判等情况，并找出导致这些问题的原因。
团队协作与沟通
反思团队协作和沟通方面的表现，分析在团队协作和沟通过程中出现的障碍和问题，如信息不畅通、职责不明确等。
组织复查确保问题得到解决
对于复查中发现的问题或整改不到位的情况，及时与责任方沟通并要求重新整改。
在整改完成后，组织专业人员进行复查，确保问题得到真正解决。
复查通过后，将问题清单进行销项处理，并整理形成整改报告，为后续工作提供参考。
06
总结回顾与持续改进
分析本次分户验收、承接查验经验教训
验收流程执行情况
改。
制定详细查验计划
根据项目实际情况，制定切实可行的查验计划，明确查验时间、地点、参与人员等。
提前与相关单位和人员沟通，确保查验工作顺利进行。
对查验计划进行动态调整，确保计划与实际工作相符合。
通知相关单位和人员参与
及时将查验计划通知开发商、施工单位、监理单位等相关责任方，确保各方人员按时参与。
对未能按时参与查验的单位和人员，应做好记录并及时跟进。
与业主委员会或业主代表保持密切沟通，确保业主对查验工作的知情权。

物业承接查验的实施方案

物业承接查验的实施方案一、前期准备。

在物业承接查验之前，首先需要对承接的物业进行充分的了解和调查。

这包括对物业的基本情况、历史维护情况、存在的问题和隐患等进行全面的调查和分析。

同时，还需要明确承接的责任范围和具体任务，以便有针对性地制定实施方案。

二、人员配备。

在实施物业承接查验的过程中，需要配备专业的人员进行现场查验和评估。

这些人员应当具备相关的资质和经验，能够对物业的各个方面进行全面、细致的检查和评估，确保承接后能够有效地进行维护和管理。

三、实施步骤。

1. 现场查验，由专业人员对物业进行现场查验，包括建筑结构、设施设备、环境卫生等方面的检查，对存在的问题进行记录和评估。

2. 数据分析，对现场查验所得数据进行分析和整理，明确存在的问题和隐患，制定解决方案和改进措施。

3. 制定方案，根据现场查验和数据分析的结果，制定物业承接后的具体管理方案和维护计划，包括维修、保养、改造等方面的具体措施和时间表。

4. 沟通协调，与业主或相关管理部门进行沟通和协调，明确各方责任和义务，确保承接后的管理工作能够顺利进行。

四、监督检查。

在物业承接后，需要建立健全的监督检查机制，对管理工作进行定期检查和评估。

这包括对维护工作的质量和效果进行监督，及时发现和解决存在的问题，确保物业的正常运行和维护。

五、总结反馈。

定期对物业承接后的管理工作进行总结和反馈，包括对管理方案和维护计划的执行情况进行评估，发现存在的问题和不足，及时进行改进和调整，以提高管理工作的效率和质量。

六、风险防范。

在物业承接查验的实施过程中，需要对存在的风险和隐患进行充分的评估和防范。

及时发现和解决存在的安全隐患和管理问题，确保物业的安全和稳定运行。

七、法律依据。

在实施物业承接查验的过程中，需要严格依照相关的法律法规和规范进行操作，确保承接工作的合法合规。

同时，也需要对业主和相关管理单位的权益进行保护，避免出现纠纷和纠纷。

八、总则。

物业承接查验的实施方案需要全面考虑物业的实际情况和管理需求，合理制定具体的实施步骤和管理措施，确保承接后的管理工作能够有效进行。

物业服务中心承接查验作业指导书

物业服务中心承接查验作业指导书1.目的规范新建物业承接查验流程，确保物业共用部位、共用设施设备在房屋交付使用后能正常投入使用。

2.范围适用于物业服务中心承接查验工作。

3.职责3.1地区物业公司协助对接地区公司工程部，督导物业服务中心进行承接查验工作并提供技术支持。

3.2物业服务中心参与现场承接查验,核查、办理资料的移交,建立并保存档案记录。

4.方法与过程控制4.1新建物业承接查验是指由物业服务中心和地区公司相关部门按照国家有关规定、销售合同与前期物业服务合同的约定，以主体结构安全和满足使用功能为主要目的，对新建住宅物业共用部位、共用设施设备进行的再检验。

4.2承接查验应具备的条件主要包括建设工程全部施工完毕，并竣工验收合格；供电、给排水、供暖、道路等设备和设施能正常使用，房屋幢、户编号经行政主管部门确认。

4.3承接查验的组织4.3.1 物业服务中心在分项工程竣工验收前1个月或收到地区公司发出的交接通知后，须立即组建承接查验小组。

4.3.2承接查验小组由物业服务中心负责人担任组长，工程维修部、客户服务部等相关工作人员组成，可分成专业小组对资料钥匙、房屋本体、共用设备设施等进行查验接收。

4.3.3承接查验小组成立后须制定查验工作方案，明确各项承接查验工作的内容、标准、完成时间等。

4.3.4新建物业承接查验前，承接查验小组须依据《新建住宅承接查验参考规范》，结合项目实际情况制定具体的承接查验标准，作为承接查验的依据。

4.3.5承接查验小组负责人须提前对承接查验小组成员进行全面培训，培训内容包括承接查验的现场、内容、标准、方法和注意事项等。

4.4承接查验的实施步骤及工作要点4.4.1 承接查验分为预验收与正式验收两个阶段。

4.4.2 预验收主要包括资料图纸及设备清单验收、设备说明书、数量清点和位置确认、设备设施单车试运行及问题整改等，预验收完成后应提交整改报告，经承接查验小组组长签署后报地区公司工程部。

物业承接查验操作手册

物业承接查验操作手册目录第一部分1. 物业承接查验总体要求 (03)2. 物业承接查验工作原则 (03)3。

物业承接查验工作流程 (04)4. 物业承接查验安全底线标准 (05)第二部分1. 物业承接查验工作准备 (06)1.1. 物业资料的承接查验 (07)1.2。

物业设备设施的承接查验 (08)2. 房屋本体及公共设施的承接查验 (09)3。

供配电系统设备设施承接查验 (13)4. 电梯系统设备设施承接查验 (20)5. 安防系统设备设施承接查验 (24)6. 消防系统设备设施承接查验 (30)7。

楼宇自控系统设备设施承接查验 (37)8。

综合布线系统设备设施承接查验 (44)9。

空调系统设备设施承接查验 (46)10. 给排水系统设备设施承接查验 (58)11. 钥匙承接查验 (61)12. 绿化园林建筑工程承接查验 (62)13. 绿化园林植物工程承接查验 (64)第一部分1。

物业承接查验总体要求规范公司内新建物业的承接查验工作，确保物业共用部位、共用设施设备在集中交付后能安全、正常地投入使用，规避重大安全风险或严重影响客户安全使用的情况。

2。

物业承接查验工作原则2。

1。

新建项目在房屋集中交付前都必须进行共用部位承接查验,并确保共用部位能在完好无损、功能齐备、达到安全和使用要求的情况下进行完整移交.2.2. 地产与物业应本着有利于客户安全使用、有利于安全风险的有效规避、有利于品牌的维护和提升的原则，按要求对新建物业的共用部位实施承接查验工作，并防止工程未完工、未完成竣工验收及未到达安全底线标准的情况下进行承接查验及交付。

2。

3。

地产必须将共用部位承接查验和交付工作列入项目分期开发节点计划中，且须邀请物业共同协商确定计划时间节点。

2。

4。

由于需要进行相关问题的整改、项目整体保洁开荒和集中交付前的各项准备工作,地产与物业在制定承接查验工作计划时应预留合理时间,并在房屋集中交付10个工作日前完成承接查验、整改和移交工作。

物业服务有限公司分户验收、承接查验作业指引

分户验收、承接查验作业指引第一章目的第一条规范城投物业服务有限公司（以下简称“城投物业”）新接物业项目的物业分户验收及承接查验工作，提高交房成功率，提升客户满意度。

第二条确保开发商和物业公司双方物业交接工作的顺利进行，为后续物业管理工作打下良好的基础。

第二章范围第三条适用于城投物业对新接物业项目的分户验收、承接查验工作。

第三章分户验收第四条定义：住宅工程质量分户验收,是指住宅工程在按照国家规范要求进行工程竣工验收前，对每一户及单位工程公共部位进行的专门验收，并在分户验收合格后出具工程质量分户验收记录。

第五条参与主体：分户验收主体为建设单位、监理单位及施工单位（包括分包单位），城投物业参与分户验收工作。

第六条形成文件：《住宅工程质量分户验收检查记录》、《住宅工程质量分户验收记录》，详见附件1。

第四章承接查验第七条定义：物业服务企业承接物业前，物业服务企业和建设单位按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收的活动。

第八条参与主体交付方：建设单位（地产项目公司）接管方：物业公司（城投物业）第九条前置条件：根据国家住房和城乡建设部制定的《物业承接查验办法》，实施承接查验的物业，应当具备以下条件：(一)建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案；(二)供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按规划设计要求建成，供水、供电、供气、供热已安装独立计量表具；(三)教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已按规划设计要求建成；(四)道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按规划设计要求建成，并满足使用功能要求；(五)电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书；(六)物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全；(七)法律、法规规定的其他条件。

碧桂园物业承接查验管理细则

碧桂园物业承接查验管理细则1.范围适用于项目竣工验收、业主入住前，区域客户关系管理部联合项目部、物业分公司成立项目承接查验工作小组对物业共用部位、共用设施设备、进行检查和验收，对业主分户物业查验和预验收。

2.控制目标验证房屋设施的基本功能及功能的可持续性，确保建设合格，满足设计及业主的使用要求。

3.资料的接管验收项目部须确保项目承接验收前建设达到《物业承接查验办法》规定的条件，各项资料齐备。

物业分公司接到项目部书面接管验收通知后，根据《项目接管需移交资料清单》核对所接收的资料，对于完整的资料可以办理资料移交接管手续，填写《资料移交/接管验收表》，双方签字存档；对部分不全、缺页或缺少的资料应知会项目部，并在督促其补齐的同时在《工程遗留问题登记处理表》中登记、备案、跟踪处理。

4.物业硬件设施接管验收承接查验小组根据相关设计图纸、施工/订货合同、施工验收规范等，并参照《附件二：公用设施、设备施工跟进及接管验收要点》、《附件三：户内设施、设备施工跟进及接管验收要点》，首先组织对拟接管项目进行一次预验收，全面检查其工程质量情况，并将所发现的问题进行统计、汇总（对于较严重的和可能有争议的质量问题需拍照记录），填写《公共设施（设备）接管验收问题统计表》或《住户房屋接管验收问题统计表》，送交项目部落实、督促施工单位在《工程维修时间要求标准》时限内完成整改。

整改完毕后组织复查、复验，符合验收标准的进行消项，仍不合格的则继续跟踪处理。

4.1公共设施设备的接管验收首先需逐项核对其规格型号、数量、质量、品牌等是否符合要求，并填写《公共设施（设备）接管核对表》，发现问题及时和项目部联系。

其次，详细检查其安装质量。

对在责任移交前需要物业分公司代为管理的设施、设备或截至入伙前还不具备责任移交条件的项目，可以先办理岗位移交手续，待存在问题处理完毕、验收合格后，再行办理责任移交手续。

对具备接管条件、已验收合格的设施、设备填写《公共设施（设备）移交接管验收表》，一并办理岗位和责任移交手续；对在接管验收过程中发现的问题大部分已得到解决的项目，也可以办理岗位、责任移交手续，对其存在的小部分问题在《工程遗留问题登记处理表》中登记、备案，跟踪处理。

碧桂园项目交楼前联合验收操作指引

三、主要工作职责
（一）区域客户关系管理部
1.牵头组织区域运营、工程、营销、设计、法务、市政能源管理组、项目部等职能部项目联合验收评估会议。
2.针对拟交楼项目批次是否存在《商品房买卖合同》交楼违约风险、拟交楼项目批次的承接查验（即业主分户房屋的接管验收部分）以及最后整改完成情况等进行综合评定，提交项目里程碑计划交楼联合验收节点交楼意见。
（一）项目交楼前联合验收的时间
项目里程碑计划交楼联合验收节点当日。
如果对应项目批次工程进展情况早于里程碑计划各项节点，即项目部判断该项目批次已取得竣工备案表，单体、市政、道路、绿化及外环境达到法定及合同约定交楼使用条件，且已完成本条第(四)项“项目交楼前联合验收的前置工作”所述项目交楼前联合验收的全部前置工作的，可与区域客户关系管理部商议提前召开项目交楼前联合验收专项会议，及早推动实现该项目批次的完美交楼。
（二）项目交楼前联合验收工作的实现方式
通过项目交楼前联合验收工作小组专项评估会议方式，完成对项目交楼前联合验收成果的确认工作。
（三）项目交楼前联合验收工作成果
1.汇总形成《碧桂园项目交楼前联合验收报告》。
2.针对拟交楼项目批次是否达成里程碑计划交楼联合验收节点标准，形成专项书面会议纪要。
（四）项目交楼前联合验收的前置工作
4.区域物业依据《物业承接查验办法》、《碧桂园物业承接查验实施作业指引》（第一次修订）、《碧桂园物业承接查验管理细则》的规定督促项目物业分公司严格实施项目交楼前公共设施（设备）的承接查验工作，办理项目整体移交、接管手续。
（五）项目交楼前联合验收流程
1.成立项目交楼前联合验收工作小组（以下简称“联合验收小组”）。
（六）区域物业
参与项目交楼前联合验收节点评估，对拟交楼项目批次与物业服务相关的交楼文件资料的合法性、完整性，以及公共设施（设备）的承接查验结果进行综合评定，负责项目公区移交、接管，提交拟交楼项目批次公共设施（设备）承接查验成果和项目里程碑计划交楼联合验收节点交楼意见。

物业承接查验作业指导

1.目的提高物业移交质量，夯实物业服务基础，提高客户满意度。

2.适用范围适用于东原物业新接住宅项目的物业承接查验。

3.定义●物业承接查验：是指物业公司承接新建物业前，物业服务企业和建设单位按照国家和集团有关规范、标准以及前期物业服务合同，共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收的活动。

●项目竣工验收及备案：指建设工程项目完工后经建设行政主管部门全面验收合格，并取得竣工验收备案登记证。

4.职责4.1.地产项目部:●物业承接查验的移交方；●负责牵头组织承接查验工作，编制承接查验计划及方案；●组织施工单位、监理单位、设备供应商等参与承接查验；●跟踪督促施工单位整改查验中发现的问题；●与物业公司办理承接查验手续。

4.2.物业项目部:●是物业承接查验的接收方，负责参与计划及方案编制；●组织专业人员对系统进行承接查验；●跟进督促地产项目部、施工单位对查验不合格项目进行整改；●接收查验合格的物业项目并实施管理。

4.3.总包及各专业分包单位：●在承接查验之前，安排人员对工程实体及设施设备进行清洁、检修、保护；●整理和完善工程竣工资料、机电设备资料、试运行资料等；●组织专业施工人员参与承接查验，确定承接查验及整改负责人；●成立整改小组，及时安排人员对查验不合格项目进行整改消项。

4.4.监理单位：●参与物业承接查验，负责监督施工单位的整改。

5.管理内容5.1.基本原则5.1.1.整体原则●承接查验应以系统为单位进行，功能无直接联系的可分楼栋进行。

●供配电、给排水、电（扶）梯、景观及道路、弱电、消防等专业系统应整个系统进行承接查验，涉及的施工单位及供应商须参与。

●分期开发建设的项目可以根据开发进度，对符合交付使用条件的物业进行分期查验，分期办理项目移交手续。

5.1.2.责任界定原则●承接手续确认之前的成品保护由总包负责，各分包对各自责任分部分项工程成品采取保护措施，自承接签字确认之日起由物业公司进行管理。

●未达到验收条件的项目由地产项目部与物业公司协调，可采用委托代管的方式进行管理，管理责任和义务双方协商确定。

物业承接与验收作业指引

物业承接与验收作业指引（试行）编制__________ 日期__________审核__________ 日期__________批准__________ 日期__________修订记录1、目的为及时发现并防止房屋、设备设施出现严重质量问题，通过以顾客期望为中心的承接验收，协助房地产开发公司把好质量关，维护企业品牌，提升业主（用户）对房屋工程质量满意度，特制订本管理作业指引。

2、适用范围适用于某知名房地产属下开发或置业公司和商管公司属下的物业公司（以下简称地产公司、物业公司）之间物业移交与接管验收管理。

3、术语及定义所称承接验收是指地产公司在新项目竣工验收合格后，将该项目向物业公司移交，物业公司代表全体业主为防止承接物业出现严重质量问题，导致业主群诉而采取的替业主提前服务式的验收。

4、职责4.1地产公司负责成立物业移交小组，主要职责包括：根据承接验收方案内容移交相关的资料及实物，对承接验收小组查出的问题在其国家及本指引有关要求时间内组织整改完成，达到本指引的移交条件。

4.2物业公司负责成立物业承接验收小组，主要职责包括：4.2.1.编制承接验收方案及承接验收报告，并实施物业的全面验收检查；4.2.2.物业项目产权、工程、设备资料的接收，以及房屋本体、公共配套设施和机电设备实物的接收；4.2.3.物业项目产权、工程、设备资料的保管工作；4.2.4.业主资料的接收，协助房屋分户验收移交；4.2.5.对检查出的问题进行后续跟踪，督促移交小组整改及接管验收小组的复验，编写复验报告，直至全部合格。

5、物业移交及承接流程图6.1. 项目物业移交与接管验收（正式验收）的前提条件:6.1.1 水、电、煤气(天然气)、有线电视、电话、互联网等已开通，具备试验条件；6.1.2 各种机电设备已安装调试完毕，具备运行条件；6.1.3 楼宇及公共配套设施已清理完毕，具备交楼条件；6.1.4地下室、裙楼顶板、屋面板、卫生间、阳台、有防水要求的厨房间均已做好结构及铺设防水施工后分别具有做24小时盛水试验合格，并且对具有坡度的斜屋面进行12小时、外墙面及外墙窗户进行2小时淋水试验合格，并由物业公司人员签字的条件；6.1.5 所有物业的工程、设备资料及业主资料已基本准备完毕；6.1.6 单体建筑按设计要求完成全部内容并质量达到国家施工规范、规程、标准达到竣工验收要求。