《房地产市场预测》PPT课件

█常用的定性预测方法有：
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1. 德尔菲法
(1)德尔菲法的概念
█德尔菲法又称专家小组法或专家意见征询
法，是以匿名的方式，逐轮征求一组专家
各自的预测意见，最后由主持者进行综合
分析，确定市场预测值的方法。
(2)德尔菲法的特点
① 匿名性。
② 反馈性。
③ 量化性。
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(3)德尔菲法的预测程序
①准备阶段。准备阶段的工作： 第一，成立预测工作小组。
(2)销售人员综合意见法预测举例 [例]某房产公司经理召集销售人员召开商品房
销售预测会，事前要求各人员在整理分析本 部门经营的有关资料基础上,首先各自独立 预测，各自提出的预测值见下表。
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预测者 预测量(套)
主要依据
朱经理
3000
本公司生产经营的商品房在 市场销售中按正常幅度增加
马经理
3100
充分并相互修正，最后形成最终结果。
该公司在具体预测时，与会人员讨论后形成
两种基本结论：
(1)明年本公司销售预测量为3000套；
(2)明年本公司销售预测量为2900套。
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二、房地产市场预测的原理
1.惯性原理 2.相关原理 3.类推原理 4.统内容与程序
一、房地产市场预测的内容 1. 房地产市场需求预测
█房地产市场需求预测有三个重要指标: ①市场需求量。 ②市场需求潜在量。 ③销售潜在量。
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(1)市场需求量
█市场需求量是指在一定时期，一定的条件
(4)房价的变化，对商品供需前景影响的特点 和规律是什么？
(5)房价的涨落，对消费者购买力的转移、商 品供需构成的影响及变化程序是什么？
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4.房地产营销前景预测
█房地产营销前景预测主要是对今后一段 时间内最可能实现的房地产销售水平的 预测。
█房地产营销前景预测主要包括销售量、 品种、规格、地域、价格等变化情况。
█市场预测是否准确,主要取决于两方面: (1)房地产市场发展的进程、趋向和可能的 显露程度，或被偶然因素干扰的程度； (2)人们对房地产市场内在联系和发展变化 规律的认识和掌握的能力。
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2.房地产市场预测的作用和意义
█房地产企业搞好市场预测的作用和意义： (1)是房地产企业营销战略决策的依据。 (2)有助于制定正确的营销策略。 (3)可以减少经营的盲目性及风险性。 (4)有利于提高企业的竞争能力。
下，消费者购买房地产的总数量。
█市场需求量的定义包括八个因素：
①产品。
②总量。
③消费者群。 ④地理区域。
⑤时间周期。 ⑥营销环境。
⑦购买。
⑧企业的营销活动。
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(2)市场需求潜在量
█市场需求潜在量是指在特定的营销环境下， 市场需求能达到的最高极限量。
(3)市场销售潜在量
█市场销售潜在量是指房地产开发企业经营 的某产品在市场上所能销售的最高数量。
房地产市场预测
第一节 房地产市场预测的作用与原理
一、房地产市场预测的概念与作用 1.房地产市场预测的概念 █预测是指人们运用科学知识和手段，对客
观世界中未来不确定事件的发展变化趋 向和结果，事先所作的分析和估计。
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█房地产市场预测是指借助历史统计资料和 市场调查，运用科学的方法和手段，对房 地产未来市场供求变化及发展趋势做出预 计、测算和判断。
(2)主观概率的特点。
①是一种心理评价，具有明显的主观性。
②不同人对同一事件的概率判断是不同的。
③准确性主要取决于预测者的经验、知识水
平和对预测对象的把握程度。
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(3)主观概率法的含义
█主观概率法是预测者对预测事件发生的 概率(即可能性大小)做出主观估计，或 者说对事件变化动态的一种心理评价， 然后计算它的平均值，以此作为预测事 件的结论的一种定性预测方法。
本公司商品房位置好，档次 较高，具有较强的竞争力
牛经理 杨经理
2900 3200
整个市场商品房投放量过大， 超过当前需求
本公司预售情况较好，有一 批已被打购，且势头不减
余经理 2800 政府开发大批解困房，其他 公司采取抵押贷款方式促销
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然后，召开会议采取集体讨论方式，阐述各
自的预测数据和预测根据，互相考查依据是否
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二、房地产市场预测的基本程序
1.确定预测目标、制定规划
市 场
2. 收集和分析预测资料
预 测
3.选定预测方法和预测模型
程 序 4. 进行科学预测
图
5. 验证预测结果
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第三节 房地产市场预测的方法
一、房地产定性预测方法
█定性预测方法又称经验判断法。它根据已掌 握的历史资料和现实材料，凭借个人的经 验、知识和分析判断能力，对预测对象未 来发展趋势做出性质和程度的判断。
█市场销售潜在量是房地产企业确定与选择 目标市场，组合营销策略的重要依据。
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市场需求量Q
市场需求潜量QE 市场销售潜量Q1
市场最低点Q0
企业营销支出(营销成本)
市场需求与需求潜量、销售潜量关系图
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2. 房地产市场供给预测
█供给预测包括的具体内容： (1)全行业供应能力预测。企业总数,生产规
模,成本高低，管理水平及技术状况等。 (2)本企业发展能力预测。本企业生产规模、
技术条件、资源及能源供给、人才、资 金来源等方面发展趋势的预测。 (3)服务能力的预测。售前、售中和售后服 务能力的预测。
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3.房地产市场价格预测
█房地产市场价格预测的内容：
(1)市场物价总水平及发展趋向的预测。
(2)影响房价变化的主要因素是什么？
(3)房产价格水平变化将会对供需双方发生哪 些影响？
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3.购买者意向调查法
(1)购买者意向调查法的概念 █根据对消费者购买的意向或接受程度的调 查，来推测有关变量的预测方法。
(2)购买者意向调查法预测的准确性条件： ①购买者的意向是明确清晰的； ②购买者的意向会转化为具体的行为； ③购买者的意向表述是真实的。
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4.销售人员综合意见法
(1)销售人员综合意见法概念 █根据与销售密切相关的人员对预测变量的独 立判断，综合得出预测变量值的预测方法。
第二，选择和邀请专家。 要求:自愿性。广泛性。合适人数。
第三，制定征询表。 ②征询阶段。征询意见要进行多轮。 ③预测结果的最终处理阶段。
对最后一轮意见整理后，做出最终判断。
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2.主观概率预测法
(1)主观概率的概念。
█主观概率是预测者对经验结果所做主观判
断的度量，即可能性大小的确定，也是个
人信念的度量。