不动产登记与转移合同效力的关系

不动产登记与转移合同效力的关系发布日期：2008-06-26 文章来源：互联网「案情」2002年12月8日，原、被告双方协商后，由被告出具一份买房合约给原告，其主要内容是：被告自有房屋一幢，以人民币283000元的价格出卖给原告，定金人民币10000元，在12月15日前房款两清，违约方按房价的20%支付违约金给对方。

原告当即交付给被告定金人民币10000元。

在原告要交纳房价给被告时被告反悔，不同意将该房屋出卖给原告。

原告主张该买卖合同是合法有效的，被告应按合同约定履行义务，要求被告双倍返还定金，并支付违约金的责任。

被告辩解该房屋的价格远远超过人民币283000元，被告虽然在买房合约上签名的，但原告未签名，该合约只是收取定金的凭据，而不是房屋买卖的书面合同，且双方没有到房产部门办理过户登记手续，是无效的合同，我只同意返还定金人民币10000元。

「审判」一审法院经审理认为，被告将自有的一幢房屋出卖给原告，且收取后原告的交纳的证约定金10000元，虽然被告出具给原告的买房合约上没有原告的签名，但原告始终承认该合约，该合约是原、被告双方真实的意思表示，是合法有效的。

虽然原告、被告之间的房屋买卖未办理产权过户登记手续，但并不影响合同该房屋买卖合同的成立。

后被告提出反悔，拒绝出卖该房屋，构成违约，被告应当承担违约的民事责任。

据此判决：被告应返还给原告定金10000元和偿付给原告违约金56600元。

「评析」本案中主要涉及原、被告之间的房屋买卖合同的效力与不动产登记之间的关系。

房屋是附属于土地之上的不能移动和一经移动即受破坏或丧失较大的经济价值的不动产。

不动产登记是指不动产物权事项，在国家职能部门登记备案，使社会公众得知其权利状态的行为。

不动产登记是国家强化对不动产的管理，确认不动产诉讼归属重要的根据。

笔者从不动产登记制度入手，探讨本案中原、被告的房屋买卖合同效力与房屋过户登记的关系。

不动产转移属于不动产物权变更的一项重要内容，从理论上看，不动产物权转移是指基于种法律事实而使原告主体丧失不动产物权，新主体取得不动产物权的状态。

不动产物权转移的方式有：买卖、赠与、交换、继承以及1995年8月7日建设部《城市房地产转让管理规定》第三条第二款规定的五种方式等。

我国《城市房地产管理法》第三十六条规定：“房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。

”根据《城市私有房屋管理条例》的规定，我国不动产物权的得失变更依法实行不动产登记制度，即城市私有房屋、公有房屋、商品房的买卖，要求当事人双方必须签订书面合同，并到不动产所在地的房地产主管机关办理不动产登记（过户）手续。

据此，理论界普遍认为，基于法律的规定，则登记是房屋买卖、赠与、交换合同的有效要件。

这种理论在司法实践中突出的表现是人民法院在审理房地产案件时，凡依法未办理不动产转移登记的合同一律认定为无效。

笔者对此持不定的态度，从我国现有法律规定看，对不动产物权得失变更采用的是不动产登记要件主义理论，即不动产物权转移必须经登记，才能发生法律效力。

但是不动产登记并不意味着未经过户登记，不动产物权转移合同便无效。

事实上，不动产登记是物权行为，而不动产转移合同则是债权行为，登记只能对不动产物权效力发生影响，不能对不动产转移合同的效力发生影响，当事人依据转移合同，实施不动产物权登记行为，才能最终取得不动产物权，该物权行为转移履行行为与当事人之间业已存在债权行为是相分离各自独立。

本案中原告虽然没有在合约签名，但是原告始终承认该合约，没有对该合约予以否认，且合约中双方就合同的标的、价款、履行时间和违约责任均作出明确的约定，因此笔者认为该合约是原、被告双方的房屋买卖关系的书面合同，是合法有效的，其合同效力是不以过户登记为要件的，被告以未登记为由来说明该房屋关系无效是错误的。

我国相关法律虽然没有明确将不动产物权转移合同的债权行为与实施登记的物权行为区分开来，但依据有关民事法律，可以得出下三点结论：⑴。

不动产物权转移合同是一种民事法律行为，这种法律行为的直接效力是在当事人之间形成债权债务关系，受债法调整。

因此，不动产转移合同能否生效应根据《中华人民共和国民法通则》第五十五条关于民事法律行为的有效条件来衡量，只要符合一般法律行为成立要件，就应当认定其为有效合同，并受法律保护。

⑵。

合法有效的双务合同对双方当事人均约束力，当事人在享有其债权的同时，也应当履行自己相应的义务。

如果不动产转移合同符合民法规定的有效要件，受让人须履行支付价款的义务，出让人必须履行交付房屋、土地等不动产并协助受让人到不动产登记机关办理不动产过户手续的义务。

⑶我国实行不动产登记制度，依照现行法律规定，不动产物权的转移需双方订立书面合同。

但是当事人即使按照不动产物权转移合同，已经交付了不动产，且该不动产已经处于债权人实际控制之中，也不能发生不动产物权的转移效力。

权利人要真正取得合法有效的不动产物权，还必须双方共同办理不动产物权的转移登记手续。

由此可见，即使按照我国现行法律规定，不动登记也只是不动产物权转移的生效要件，而不是不动产物权合同的生效要件。

因此，未办理过户登记对不动产物权转移合同的生效不发生影响。

本案中原告没有要求被告交付该讼争房屋，只有要求被告承担违约责任，被告在合约后反悔，拒绝出卖该房屋，构成违约，因此原告的请求是合理的，应予以支持。

关于不动产登记不影响不动产物权转移合同的效力问题，最高人民法院1995年12月27日《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解释的解答》第十二条规定：国有土地使用权“转让合同签订后，双方当事人应按照合同约定和法律规定，到有关部门办理土地使用权变更登记手续，一方拖延不办，并以未办理使用权变更登记为由主张合同无效的，人民法院不予支持，应当责令当事人依法办理土地使用权变更登记手”。

最高人民法院所作的这一司法解释，不仅明确规定了使用权转让中登记行为与转移合同的关系，认可了土地使用权登记不影响转让合同生效的理论，而且彻底解决了“不动产转移登记是否属于不动产物权转移合同有效要件”的争议。

即不动产登记不是不动产物权转移合同的有效要件，而是不动产物权转移的要件。

只要双方签订的不动产转移合同依法有效，当事人双方就应按合同约定和法律规定办理不动产登记手续。

因合同一方原因未办理过户登记手续的，人民法院应责令其继续履行，办理过户登记。

本案中原、被告之间的买卖关系是合法有效的，如果原告请求被告交付该讼争房屋，则人民法院应当责令被告继续履行其合同，并责令被告协助原告办理房屋过户手续。

从该案看房屋合同未办理批准、登记手续，是否当然不生效？发布日期：2008-06-26 文章来源：互联网案情：甲与乙签订一份房屋买卖合同，约定：甲将自己位于城区的一套单元楼房卖给乙，价值10万元。

合同签订后，乙将10万元房款付给了甲，甲将房屋交由乙，并将房产证给了乙。

之后，甲返悔，要求乙退还房屋，乙不同意，甲遂以房屋未进行过户登记为由诉至法院，要求确认合同无效。

对该房屋买卖合同是否有效，主要有两种观点。

一种观点认为：《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称《房产法》）第三十六条界定的房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给其他人的行为。

《房产法》第三十五条规定，房地产转让、抵押，当事人应当办理权属登记。

第六十条第三款规定：“房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记。

”本案双方虽签订了房屋买卖合同，乙也得到了该房，但双方未进行过户登记，故合同无效。

另一种观点认为：双方所签订的合同，是双方在平等、自愿、公平、诚信的基础上签订的，合同依法成立且生效。

笔者同意第二种观点。

理由是：《中华人民共和国合同法》第四十四条第二款规定：“法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定”。

第二款的规定显然体现了国家对合同效力的干预原则。

要准确理解第二款的规定，应当明确合同成立与合同生效的不同。

合同成立是一法律事实判断问题，关系到合同存在与否；合同生效是一法律评价问题，关系到合同能否取得法律所认许的效力。

合同成立主要体现当事人的意志，体现合同自由原则；合同生效则体现国家的价值判断，反映了国家对合同关系的干预。

可见，第二款的规定，只是体现了国家对合同是否生效的干预，并不是对合同成立的干预，这种干预是建立在合同成立的基础上仅就其效力的干预。

那么，未办理批准、登记手续，合同是否当然不生效？笔者认为，应该结合法律规定，区别对待。

最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释第九条（以下简称《解释》）规定“法律、行政法规规定应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定办理登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。

”《解释》显然分成两种情况来处理——一、法律、行政法规明确规定办理批准登记手续才生效的，没有办理的，应当认定合同未生效。

如《中华人民共和国担保法》第七十九条规定“以依法可以转让的商标专用权，专利权、著作权中的财产权出质的，出质人与质权人应当订立书面合同，并向其管理部门办理出质登记。

质押合同自登记之日起生效”。

在处理这类合同时，法官应当特别注意办理批准登记的最后截止时间，通常理解为到法院受理前应当为截止时间，但《解释》将这一时间又给予了特别规定，即只有当事人在“法庭辩论终结前”仍未办理的，才按未生效处理，旨在尽可能地充分“尊重当事人的意思自治，体现合同自由原则”，但合同自由并非没有限制，若在“法庭辩论终结前”仍未办理的，国家将依法进行干预，确认合同无生效。

二、法律、行政法规虽明确规定应当办理批准登记手续，但未规定办理登记后生效的，应当认定合同生效。

如《房产法》第六十条第三款规定“房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记。

”就本案而言，双方所订合同，应当认定成立且生效。

值得注意的是：此类合同虽然已经生效，但由于未按规定办理批准登记手续，所以没有物权的追及效力，不能对抗第三人，故《解释》明确规定“合同标的物所有权及其他物权不能转移”。

比如根据《民用航空法》第十六条规定：“设定民用航空器抵押权，由抵押权人和抵押人共同向国务院民用航空主管部门办理抵押权登记；未经登记的，不得对抗第三人。

”所以，本案甲、乙双方所签合同虽然有效，但由于未进行过户登记，所以房产权属并未发生转移，乙应持买卖合同、房产证到房产管理部门依法进行过户登记。