福建省城市住宅小区物业服务规范介绍

关于批准发布省工程建设地方规范《福建省城市住宅小区物业服务规范》的通知

闽建科[2011]40号

各设区市建设局（建委）、房管局，平潭综合实验区交通与建设局、环境与国土资源局：

由福建省物业经管协会主编的《福建省城市住宅小区物业服务规范》，经审查，批准为福建省工程建设地方规范，编号为DBJ/T13-143-2011，自2011年12月1日起施行。在施行过程中，有什么问题和意见请函告我厅建筑节能与科技处。

该规范由我厅负责经管。

福建省住房和城乡建设厅

二○一一年十月九日

1 总则

1.0.1 为规范福建省城市住宅小区物业服务行为，客观评价城市住宅小区物业服务质量，促进城市住宅小区物业服务水平的提高，特制定本规范。

1.0.2 本规范适用于福建省行政区域内城市住宅小区物业服务的经管与评价。

1.0.3 城市住宅小区物业服务应遵循公开公平、诚实信用、市场竞争、服务规范和质价相符的原则。

1.0.4 城市住宅小区物业服务除应符合本规范外，尚应符合国家法律、法规和现行国家、地方规范的规定。

2 术语

2.0.1 物业经管 Property manageme

业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、经管，维护相关区域内的环境卫生和公共秩序的活动。

2.0.2 前期物业经管

在业主选聘物业服务企业之前，由开发建设单位代表业主选聘物业服务企业进行物业经管活动。

2.0.3 物业服务企业 Realty service enterprise

依法成立、具备专门资质并具有独立企业法人地位，依据物业服务合同从事物业经管相关活动的经济实体。

2.0.4 物业服务合同

物业服务企业与业主就物业服务及相关的物业经管活动所达成的权利义务关系的协议。

2.0.5 前期物业服务合同

物业服务企业与开发建设单位就前期物业经管阶段物业服务及相关的物业经管活动所达成的权利义务关系的协议。

2.0.6 业主 owner

房屋的所有权人。

2.0.7 业主大会 Owner congress

业主参与物业经管活动的组织形式，由物业经管区域内全体业主组成，代表和维护物业经管区域内全体业主在物业经管活动中的合法权益，有权依据法律法规的规定和业主规约的约定，决定物业经管区域内的一切物业经管事项。

2.0.8 业主委员会The owners' congress committee

由业主大会依法选举产生，是业主大会的执行机构，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主的监督。

2.0.9 物业服务费Property service charge

物业服务企业按照物业服务合同的约定，对住宅、非住宅房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、经管，维护相关区域内的公共环境卫生和公共秩序，向业主所收取的费用。

2.0.10 包干制物业服务费Full property service charge

由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。

2.0.11 酬金制物业服务费Remuneration system property service charge

业主向物业服务企业预交物业服务费用，物业服务企业在预收的物业服务资金中按约定的比例或者约定数额提取酬金，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

2.0.12 共用部位

由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位。

2.0.13 共用设施设备

根据法律、法规和房屋买卖合同，业主共有的设施设备。2.0.14 承接查验Undertake check

承接新建物业前，物业服务企业和开发建设单位按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收的活动。

2.0.15 特约服务

物业服务企业根据业主委托提供物业服务合同约定以外的有偿服务。

3 物业服务人员配置及职责

3.1 机构设置3.1.1 物业服务企业应当具有独立的法人资格，并取得相应的资质，在资质许可的范围内承接物业。

3.1.2物业服务企业应当根据其所承接的物业规模设立相应的经管机构。

3.1.3 物业服务企业应在所承接的物业经管区域内设立工程服务机构承担物业服务。

3.1.4 工程物业服务机构在物业经管区域内应有固定的办公场所。

3.2 人员配置3.2.1 物业服务企业应根据企业资质等级和承接业务规模，按有关规定配备相应人员。

3.2.2 工程服务机构应配备工程负责人，并根据物业服务合同约定配备相应的服务人员。

3.2.3 物业经管专业人员及专业技术人员，应按照国家有关规定取得相应的职业资格证书。

3.2.4 物业服务人员应佩戴标识。

3.3 岗位职责3.3.1 物业服务企业应根据企业自身机构设置及人员配置的情况，制定相应岗位职责。

4 物业承接与服务退出

4.1 物业承接查验4.1.1 物业服务企业提供前期物业服务前应当依照承接查验有关规定与开发建设单位共同组织物业承接查验。4.1.2 开发建设单位提供实施承接查验的物业，应当具备法定条件，承接查验应当按照承接查验的法定程序进行。

4.1.3 开发建设单位与物业买受人签订的物业买卖合同，应当约定其所交付物业的共用部位、共用设施设备的配置和建设规范。

4.1.4 开发建设单位制定的临时经管规约，应当对全体业主同意授权物业服务企业代为查验物业共用部位、共用设施设备的事项作出约定。

4.1.5 在物业交付使用15日前，物业服务企业与开发开发建设单位应完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作。

4.1.6 现场查验应当形成书面记录。查验记录应当包括查验时间、工程名称、查验范围、查验方法、存在问题、修复情况以及查验结论等内容，查验记录应当由开发建设单位和物业服务企业参加查验的人员签字确认。

4.1.7 物业服务企业应当自物业交接后30日内，持相应文件向物业所在地的区、县（市）房地产行政主管部门办理备案手续。

4.1.8 开发建设单位和物业服务企业应当将物业承接查验备案情况书面告知业主。

4.1.9 开发建设单位应当按照国家规定及《房屋质量保证书》约定的保修期限和保修范围，承担物业共用部位、共用设施设备的保修责任。

4.1.10 开发建设单位不得以物业交付期限届满为由，要求物业服务企业承接不符合交用条件或者未经查验的物业。

4.1.11 物业服务企业应当将承接查验有关的文件、资料和记录建立档案并妥善保管。