店铺选址投资评估报告ppt课件
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《店面的选址》课件
《店面的选址》ppt课件
目录
• 店面选址的重要性 • 选址的考虑因素 • 选址策略 • 选址的步骤 • 案例分析
01 店面选址的重要性
为什么选址重要
01
02
03
地理位置
店面选址是决定店铺能否 吸引顾客的关键因素之一 ，好的位置能够提高店铺 的曝光率和知名度。
竞争环境
选址决定了店铺在市场中 的竞争地位，选择具有优 势的位置可以降低竞争压 力，提高盈利能力。
度。
人群特征
了解目标客户群的特征，如年龄、 性别、消费习惯等，以便在选址时 选择更符合目标客户群需求的区域 。
人流质量
关注人流量中潜在客户的比例，而 非仅仅是人数，高质量的人流能够 带来更多的商机和转化机会。
竞争情况
竞争程度
了解目标区域内同行业的竞争情 况，包括竞争对手的数量、规模 、经营状况等，以评估市场竞争
确定目标区域
总结词
在完成市场调研后，我们需要确定目标区域，即适合开设店面的区域。
详细描述
在确定目标区域时，我们需要考虑以下几个因素：人流量、周边环境、交通便利性、租金水平等。我 们需要选择一个能够吸引足够客流、便于顾客到达、租金合理的区域。此外，我们还需要考虑与竞争 对手的距离和差异化定位，以避免直接竞争。
从案例中学习经验教训
总结词
选址需谨慎评估，充分考虑客流量和消费能力
详细描述
在选择店面位置时，应进行充分的市场调研和评估，了 解目标客户的需求和消费习惯，以及周边竞争对手的情 况，以确保选址的精准度和经营效益。
总结词
注重店面设计和品牌形象，提高吸引力
详细描述
店面设计和品牌形象对于吸引目标客户至关重要。应注 重店面装修和陈列设计，突出品牌特色和优势，提高吸 引力和竞争力。
目录
• 店面选址的重要性 • 选址的考虑因素 • 选址策略 • 选址的步骤 • 案例分析
01 店面选址的重要性
为什么选址重要
01
02
03
地理位置
店面选址是决定店铺能否 吸引顾客的关键因素之一 ，好的位置能够提高店铺 的曝光率和知名度。
竞争环境
选址决定了店铺在市场中 的竞争地位，选择具有优 势的位置可以降低竞争压 力，提高盈利能力。
度。
人群特征
了解目标客户群的特征，如年龄、 性别、消费习惯等，以便在选址时 选择更符合目标客户群需求的区域 。
人流质量
关注人流量中潜在客户的比例，而 非仅仅是人数，高质量的人流能够 带来更多的商机和转化机会。
竞争情况
竞争程度
了解目标区域内同行业的竞争情 况，包括竞争对手的数量、规模 、经营状况等，以评估市场竞争
确定目标区域
总结词
在完成市场调研后，我们需要确定目标区域，即适合开设店面的区域。
详细描述
在确定目标区域时，我们需要考虑以下几个因素：人流量、周边环境、交通便利性、租金水平等。我 们需要选择一个能够吸引足够客流、便于顾客到达、租金合理的区域。此外，我们还需要考虑与竞争 对手的距离和差异化定位，以避免直接竞争。
从案例中学习经验教训
总结词
选址需谨慎评估，充分考虑客流量和消费能力
详细描述
在选择店面位置时，应进行充分的市场调研和评估，了 解目标客户的需求和消费习惯，以及周边竞争对手的情 况，以确保选址的精准度和经营效益。
总结词
注重店面设计和品牌形象，提高吸引力
详细描述
店面设计和品牌形象对于吸引目标客户至关重要。应注 重店面装修和陈列设计，突出品牌特色和优势，提高吸 引力和竞争力。
选址PPT
二、开店投资与经营给用测算 （2）开店后经营费用预估
④税务杂费：依据上文计算的营业潜力计算:在最好的情 况下每月的营业额277，132元/月。考虑刚开业的顾客接 受过程，合理估计新店头一年的为营业额为20万/月 营业税=营业额*5% ≈200，000*5%=10，000元 城市维护建设税 =10000*7%=700元 教育费附加 =10000*3%=300元 地方教育费附加 =10000*2%=200元 企业所得税 =应纳税所得额*25% 其他税费：2000元 ⑤其他未知费用：1000元/月
二、开店投资与经营给用测算
（1）开店前期投资预估 ①房租 （目前新店铺选址的租金并没有公示， 因此按照以下两地租金进行估计） 例1：红谷滩万达广场临街一拖二双层黄金铺 456.12(㎡) 88元/平米/月 40000元/月 例2：红谷滩怡园路旺铺 400㎡ 65 元/平米/月 26000元/月 例子中的地段第一个为南昌红谷滩最大的综合体购物娱乐 中心，虽然2012.8月开业。但是商圈已经迅速成熟。第二 个为与选址类似的居民区聚集地段，该地段发展较早，周 围的基础设施以及商圈也趋向成熟。 但是，综合选址所在区域未来的商业发展情况以及所选商 铺的面积382㎡. 合理估计为28000元/月 一般业界房租缴纳方式为初次租赁，先预付半年， 即：2.8*6=16.8万
二、开店投资与经营给用测算 （1）开店前期投资预估
③厨房设备：60000元 ④加盟费：秀玉红茶坊500㎡以下的加盟费用为15万元 ⑤证照：来自业界的经验之谈： “不同城市不同规模也会有所不同，一般一线城市5千-2 万，二线城市2千-5千 ，这块费用在一线城市尤其会有 变数，因为审核比较严格，因此 相应的需要润滑剂的支出也就比 较高 ” 按照当前南昌市对红谷滩地区的 商业支持情况看，合理估计证照 费用为8000元。 ⑥员工服装等其他未知费用为： 2000元
《店面的选址》PPT课件
2、 ★租铺谈判的注意事项
（1）店面情况调查
在租买店面之前，一定要对店面的大背景情况作一番仔细的调查了解，以免 上当受骗。
（2）房东背景调查
（
3
）
房
租
价
位
谈
判
（4）在谈判中，缴付房租的方式很重要
3种方式：缴付房租有按月结算、定期缴付、一次性付清
(3) 潜在顾客的数量
你在选择店址时必须了解当地的人口总数、人口密度、人口增长情况、人口
年
龄
结
构
等
。
要了解过往行人的年龄和性别，比如有些过路者是儿童，则他们可能是快餐 店的顾客，但不会是服装店的顾客；其次要了解行人来往的尖峰时间和稀少 时间；再次要了解行人来往的目的及停留的时间。
(4) 行人去向
3、交叉路口情况 交叉路口一般是指十字路口和三岔路口 选择十字路口：
要认真考察道路两侧，通常要对每侧的交通流向及流量进行较准确的调查 ，应选择流量最大的街面作为商店的最佳位置和店面的朝向
选择三岔路口： 最好将商店设在三岔路口的正面，这样店面最显眼 选择丁字路口： 将商店设在路口的"转角"处，效果更佳
二
：
有
利
于
商
店
开
拓
发
展
(1)提高市场占有率和覆盖率，以利商店长期发展。 (2)有利于形成综合服务功能，发挥特色 (3)有利于合理组织商品运送。
原 则 三 ： 有 利 于 获 取 最 大 的 经 济 效 益
衡量商店位置选择优劣的最重要的标准是经营能否取得好的经济
效益。因此，地理位置的选择一定要有利于经营，才能保证量佳经
济
效
益
的
取
某商店选址分析报告(PPT26页)
赤沙步行街偶有车辆进入，除了沿街商铺外， 在人流高峰期，沿街会有少量摊贩，使步行街 更显拥挤，经常停留众多(PPT26页)
某商店选址分析报告(PPT26页)
店铺交通条件评估及物业特征
赤沙路长年整修，又因毗邻步行街，过往车辆行速普 遍较慢，时速在30公里以下；公交车总站设在“全家 店”斜对面，频繁的公交车出入使该路段平均车速降 低，更是因此聚集了赤沙地区众多人流。
某商店选址分析报告(PPT26页)
某商店选址分析报告(PPT26页)
店铺商圈内商业环境评估和竞争店分析
SWOT分析 strength(优势)
庞大的消费群体。周围有四所学校和大量的 上班族。这些都是全家便利店的主要消费人 群。
交通便利。14路，37路，206路和264路都经 过赤沙街，交通便利。
某商店选址分析报告(PPT26页)
全家广商店选址分析报告
某商店选址分析报告(PPT26页)
某商店选址分析报告(PPT26页)
目录
1、店铺具体位置及周围地理特征表达 2、店铺开业后预计能辐射的商圈范围 3、店铺交通条件评估及物业特征 4、店铺商圈内商业环境评估和竞争店分析 5、店铺商圈居民及流动人口特征、收入和消费
某商店选址分析报告(PPT26页)
某商店选址分析报告(PPT26页)
衣 赤沙商业街有多家服装店，也有夜市，这些都 带来了大批的客流量。
某商店选址分析报告(PPT26页)
某商店选址分析报告(PPT26页)
住 附近有许多出租房，大批的非毕业生，和上班 族居住在这边。
某商店选址分析报告(PPT26页)
全家便利店附近的交通状况在不同的时间段有不同的 特征，一般以早上七点到八点半，中午11点到下午一 点，还有就是下午五点之后到晚上八点前，这里的交 通状况会出现明显的拥挤，车流量与人流量也比较大。
某商店选址分析报告(PPT26页)
店铺交通条件评估及物业特征
赤沙路长年整修，又因毗邻步行街，过往车辆行速普 遍较慢，时速在30公里以下；公交车总站设在“全家 店”斜对面，频繁的公交车出入使该路段平均车速降 低，更是因此聚集了赤沙地区众多人流。
某商店选址分析报告(PPT26页)
某商店选址分析报告(PPT26页)
店铺商圈内商业环境评估和竞争店分析
SWOT分析 strength(优势)
庞大的消费群体。周围有四所学校和大量的 上班族。这些都是全家便利店的主要消费人 群。
交通便利。14路，37路，206路和264路都经 过赤沙街，交通便利。
某商店选址分析报告(PPT26页)
全家广商店选址分析报告
某商店选址分析报告(PPT26页)
某商店选址分析报告(PPT26页)
目录
1、店铺具体位置及周围地理特征表达 2、店铺开业后预计能辐射的商圈范围 3、店铺交通条件评估及物业特征 4、店铺商圈内商业环境评估和竞争店分析 5、店铺商圈居民及流动人口特征、收入和消费
某商店选址分析报告(PPT26页)
某商店选址分析报告(PPT26页)
衣 赤沙商业街有多家服装店，也有夜市，这些都 带来了大批的客流量。
某商店选址分析报告(PPT26页)
某商店选址分析报告(PPT26页)
住 附近有许多出租房，大批的非毕业生，和上班 族居住在这边。
某商店选址分析报告(PPT26页)
全家便利店附近的交通状况在不同的时间段有不同的 特征，一般以早上七点到八点半，中午11点到下午一 点，还有就是下午五点之后到晚上八点前，这里的交 通状况会出现明显的拥挤，车流量与人流量也比较大。
《商店选址》PPT课件
零售企业选址过程中影响预期不确定性 的两个主要因素：一是数据收集不完整； 一是分析方法不正确。应用GIS技术可以 很好地解决上述问题
精选PPT
19
例：某大型综合超市商圈的确定
理论商圈— —同心圆商 圈
精选PPT
20
现实中的同心圆商圈
三个同心圆 的半径分别 为1.5公里、 3公里和5公 里
精选PPT
3.经营商品的种类 一般来说，经营日用品的商店商圈较小，经
营选择性、技术性强，需提供售后服务的商 品以及满足特殊需要的商品的商店商圈较大 4.商店经营水平、信誉及促销策略 经营水平高、信誉好的商店商圈较大
促销手段可能扩大商圈的边际范围
精选PPT
8
商圈的影响因素
5.竞争对手的位置 两家竞争的商店相距有一段路程，而潜在顾客
精选PPT
13
商圈分析的要点
7、竞争程度
由阿普波姆、科恩和莱龙德提出
商圈饱和度—判断某个地区商业竞争激烈程度的指标
商圈饱和指数（IRS）＝—H×—R—E RF
IRS:某地区某类商品饱和指数 H：某地区购买某类商品的潜在顾客人数
RE：某地区每一顾客购买该类商品的平均购买额
RF：某地区经营同类商品商店营业总面积
精选PPT
14
零售饱和理论
饱和理论通过计算零售商业市场饱和指数 测定特定商圈内某类商品销售的饱和程度， 用以帮助新设店铺经营者了解某个地区同 行业供应是否过多或不足。 一般来说，在饱和指数高的地区开设店 铺，其成功的概率必然高于饱和指数低的 地区。
精选PPT
15
商圈饱和指数（IRS）
例如，一家经营食品和日用品的小型超市需 测定商圈饱和度，假设该地区购买食品和日 用品的潜在顾客是4万人，每人每周平均购买 额是50元，该地区现有经营食品及日用品的 营业面积为50000平方米，则商业圈饱和度为： （40000×50）/50000＝40
精选PPT
19
例：某大型综合超市商圈的确定
理论商圈— —同心圆商 圈
精选PPT
20
现实中的同心圆商圈
三个同心圆 的半径分别 为1.5公里、 3公里和5公 里
精选PPT
3.经营商品的种类 一般来说，经营日用品的商店商圈较小，经
营选择性、技术性强，需提供售后服务的商 品以及满足特殊需要的商品的商店商圈较大 4.商店经营水平、信誉及促销策略 经营水平高、信誉好的商店商圈较大
促销手段可能扩大商圈的边际范围
精选PPT
8
商圈的影响因素
5.竞争对手的位置 两家竞争的商店相距有一段路程，而潜在顾客
精选PPT
13
商圈分析的要点
7、竞争程度
由阿普波姆、科恩和莱龙德提出
商圈饱和度—判断某个地区商业竞争激烈程度的指标
商圈饱和指数（IRS）＝—H×—R—E RF
IRS:某地区某类商品饱和指数 H：某地区购买某类商品的潜在顾客人数
RE：某地区每一顾客购买该类商品的平均购买额
RF：某地区经营同类商品商店营业总面积
精选PPT
14
零售饱和理论
饱和理论通过计算零售商业市场饱和指数 测定特定商圈内某类商品销售的饱和程度， 用以帮助新设店铺经营者了解某个地区同 行业供应是否过多或不足。 一般来说，在饱和指数高的地区开设店 铺，其成功的概率必然高于饱和指数低的 地区。
精选PPT
15
商圈饱和指数（IRS）
例如，一家经营食品和日用品的小型超市需 测定商圈饱和度，假设该地区购买食品和日 用品的潜在顾客是4万人，每人每周平均购买 额是50元，该地区现有经营食品及日用品的 营业面积为50000平方米，则商业圈饱和度为： （40000×50）/50000＝40
店铺选址(ppt 40页)
C：某地区购买商品的潜在顾客
RE：某地区每一顾客平均每周购买额
RF：某地区经营同类商品商店营业总面积
案例计算
1.一顾客有机会在城镇3个超市中任何一个购 物，这3个超市的规模和与这个消费者家的距 离分别是（下图），如果a=1，b=1，求每一个 超市对该顾客的吸引力是多少？该顾客到每个 超市购物的可能性是多少？
B
B
18KM
A
A
5KM
14KM D
D
C
C
二、 赫夫模型
美国学者赫夫提出了在城市区域内的商店交易规模 预测的空间影响模型。认为，一个商店的交易区域 取决于它的相关吸引力。商店在一个地区，以及其 他商店在这个地区的对顾客的吸引力能够被测量。
取决于两个因素：商店的规模与距离。大商店比小 商店有较大的吸引力，近距离商店比远距离的更有 吸引力。
从不同地区商品的种类、顾客从家庭住所到购物区 所花的时间及不同类型顾客对路途时间不同的重视 程度这三个方面出发进行分析。
赫夫模型的公式是：Aij=Sja/Dijb Aij ：商店j对消费者i的吸引力 Sj：商店j的规模 Dij：消费者i到商店j的距离或花费时间 a：消费者对商店规模敏感性的参数
商圈就是零售商吸引其顾客的地理区域， 也就是来店购买商品的顾客所居住的地理 范围。可分为成熟商圈和未成熟商圈。
商圈分析，是指商店对其商圈的构成情况、 特点、范围以及影响商圈规模变化趋势的 因素进行实地调查和研究分析。
商圈的现实意义 1.可应用于新开商店的选址。 2.可以了解目标消费市场的构成及特点，
2.二级区（secondary zone）：即次要交易 地带，是重要性居第二的地理区域，通常能 产生20%-30%销售额。
RE：某地区每一顾客平均每周购买额
RF：某地区经营同类商品商店营业总面积
案例计算
1.一顾客有机会在城镇3个超市中任何一个购 物，这3个超市的规模和与这个消费者家的距 离分别是（下图），如果a=1，b=1，求每一个 超市对该顾客的吸引力是多少？该顾客到每个 超市购物的可能性是多少？
B
B
18KM
A
A
5KM
14KM D
D
C
C
二、 赫夫模型
美国学者赫夫提出了在城市区域内的商店交易规模 预测的空间影响模型。认为，一个商店的交易区域 取决于它的相关吸引力。商店在一个地区，以及其 他商店在这个地区的对顾客的吸引力能够被测量。
取决于两个因素：商店的规模与距离。大商店比小 商店有较大的吸引力，近距离商店比远距离的更有 吸引力。
从不同地区商品的种类、顾客从家庭住所到购物区 所花的时间及不同类型顾客对路途时间不同的重视 程度这三个方面出发进行分析。
赫夫模型的公式是：Aij=Sja/Dijb Aij ：商店j对消费者i的吸引力 Sj：商店j的规模 Dij：消费者i到商店j的距离或花费时间 a：消费者对商店规模敏感性的参数
商圈就是零售商吸引其顾客的地理区域， 也就是来店购买商品的顾客所居住的地理 范围。可分为成熟商圈和未成熟商圈。
商圈分析，是指商店对其商圈的构成情况、 特点、范围以及影响商圈规模变化趋势的 因素进行实地调查和研究分析。
商圈的现实意义 1.可应用于新开商店的选址。 2.可以了解目标消费市场的构成及特点，
2.二级区（secondary zone）：即次要交易 地带，是重要性居第二的地理区域，通常能 产生20%-30%销售额。
开店选址ppt课件
文教、休闲设施等。 6.人口勘察：该区人口数量、消费习惯等。 7.商圈勘察：主要及次要商圈范围、租金、价位
便利店
选址在居民住宅区、主干线公路边以及车站、 医院、娱乐场所、机关、团体、企事业所在地；
营业面积在1OO平方米左右，营业面积利用
率要高；
营业时间一般在16小时以上，甚至24小时；
商圈受各种影响的制约，其形态往往呈不规则 形状，商圈结构的三个层次可以用三个大小不 等的同心圆来表示。其关键在于确定各层次的 半径距离。
以位于居民小区的店铺为例
一般以半径500米为主商圈，
半径1000米为次商圈，
半径1500米为第三商圈，步行所需时间分别为 8、15、20分钟左右。
交通条件。在城市条件中，对店铺选址影响 最直接的因素是交通条件，包括城市区域间 的交通条件、区域内的交通条件等。
城市规划。如街道开发计划、道路拓宽计划、 高速公路建设计划、区域开发规划等，都会 对未来商业产生巨大的影响，应该及时捕捉、 准确把握其发展动态。
消费者因素。包括人口、户数、收入、消费 水平及消费习俗等。
综合性超市
选址在住宅区、城乡结合部或商业密集 区；
营业面积在2500平方米以上；
商品生鲜食品、衣食用品齐全。重点在 商品的深度（指同一商品的规格、等级、品 种的多少）；
目标顾客满足消费者中比率最大的中等 收入阶层的消费需求；
设施装饰较仓储式商店好。
店面选址的几个细节
背靠大树，借市扬名
仓储式商场 选址在城乡结合部，但交通便利性强，并有大
型停车场； 营业面积大，一般为10000平方米以上； 库架合一，装饰简单，节约成本； 商品主要以食品（有一部分生鲜食品）、家用
便利店
选址在居民住宅区、主干线公路边以及车站、 医院、娱乐场所、机关、团体、企事业所在地；
营业面积在1OO平方米左右，营业面积利用
率要高；
营业时间一般在16小时以上，甚至24小时；
商圈受各种影响的制约，其形态往往呈不规则 形状，商圈结构的三个层次可以用三个大小不 等的同心圆来表示。其关键在于确定各层次的 半径距离。
以位于居民小区的店铺为例
一般以半径500米为主商圈，
半径1000米为次商圈，
半径1500米为第三商圈，步行所需时间分别为 8、15、20分钟左右。
交通条件。在城市条件中，对店铺选址影响 最直接的因素是交通条件，包括城市区域间 的交通条件、区域内的交通条件等。
城市规划。如街道开发计划、道路拓宽计划、 高速公路建设计划、区域开发规划等，都会 对未来商业产生巨大的影响，应该及时捕捉、 准确把握其发展动态。
消费者因素。包括人口、户数、收入、消费 水平及消费习俗等。
综合性超市
选址在住宅区、城乡结合部或商业密集 区；
营业面积在2500平方米以上；
商品生鲜食品、衣食用品齐全。重点在 商品的深度（指同一商品的规格、等级、品 种的多少）；
目标顾客满足消费者中比率最大的中等 收入阶层的消费需求；
设施装饰较仓储式商店好。
店面选址的几个细节
背靠大树，借市扬名
仓储式商场 选址在城乡结合部，但交通便利性强，并有大
型停车场； 营业面积大，一般为10000平方米以上； 库架合一，装饰简单，节约成本； 商品主要以食品（有一部分生鲜食品）、家用
选址PPT
4
新店商圈内 商业环境和 竞争情况
1、商圈内商业环境 新店铺所处商圈是混合区商圈，既有住宅区也有商 业区，还有部分教育休闲区，是具有多元化消费特点的商 圈。 商圈内的南昌之星摩天轮是南昌的标志性建筑，其 所属的游乐园也吸引着不少年轻人前来娱乐玩耍。摩天轮 附近更是有南昌国际会展中心这样的商务中心，大型展会 和活动都会前来此处，赣江沿边的美食一条街高档餐饮店 铺聚集，也吸引着各路商旅人士，丰富着商圈的经济活动。
新店 简介
秀玉红茶坊隶属于武汉虹格堡休闲产业发展 有限公司，由叶超先生和邓秀玉女士于一九九五 年创立于黄石。 秀玉红茶坊主营特色西餐和煲仔饭，茶水饮 料等，是一家定位中档，有优良服务和高品质餐 品的现代西式茶餐厅。
1
新店周 围地理 位置特 征表述
2
新店位于红谷滩新区的绿湖豪城中的安 泰.绿湖广场。 绿湖豪城位于的丰和南大道与学府大道 交界处，居南昌市规划的CLD核心，地理位 置优越，交通便利，距机场20分钟车程，距 老城区5-8分钟车程、距西客站、国际体育 中心5分钟车程。且正在施工的地铁线路最 近处离店铺所在广场仅500米。 毗邻南昌大桥、大学城、“南昌之星” 摩天轮、赣江新天地、南昌国际会展中心等 地标建筑，坐拥红角洲丰富的原生态自然景 观，且周围休闲娱乐教育场所配套齐全，电 影院，图书馆，艺术文化中心应有尽有。
二、开店投资与经营给用测算 （2）开店后经营费用预估
①工资 厨房人员： 据《饮食建筑设计规范》（JGJ 64-89）中的第3.1.2条： 每个餐位的平均面积大致按下述面积可以估算：低档餐厅 不超过2m2 ；中档餐厅：3～3.5 m2；高档餐厅：4～4.5 m2。且一般来说，国际同行的餐厅餐位总面积占餐厅面积 的1/2。 即：新店铺的餐位面积为382*0.5=191m2， 总餐位：191/3.2≈60个 而一般13-15个餐位配1名烹饪生产人员。 即新店铺的烹饪人员约为4人。 4*2000=8000元 服务员：4人 每月：1200*4=4800元 前台： 1人 每月：1000元
开店店铺选址分析PPT课件
是开店的开端。谁都愿意选一个 生意兴隆的旺地。
•
提示：但人在事中迷，事与愿违的
情况并不少见，即便是有经验的商人通 常也犯这类错误。看走眼有时并不在当 事者本人，事物的变化、综合因素，哪 一点都有可能起作用。
•
有人曾经总结，选址一般必须考虑
到以下因素：
• 1、人的流量。 • 2、租金。 • 3、繁华程度。 • 4、交通。 • 5、居民结构。 • 6、面前场地。 • 7、车站码头。 • 8、机关学校。 • 9、专业市场。
史上最详细开店选址分析
（附参观学习的十二种方法）
• 在当前这样艰难的零售业经营环境下，如何保证门店开一 家便成功一家？其中一个至关重要的因素就是选址。 零售业有句至理名言：门店成功因素，第一是选址、第二 是选址、第三还是选址！尤其在行业寒冬之际，选址就显 得更加重要。 选址其实就是选“地段”。
• 开店选址必须把握 " 客流 " 就是 " 钱流 " 原则。在人 流熙攘的热闹地段开店，成功的机率往往比普通地段高出 许多，因为川流不息的人潮就是 " 潜在客源 " 。在一些 城市的商业口岸，房价真可谓是寸土寸金，但还是有很多 人 " 趋之若骛 " 。因为大家都知道，好的口岸是成功的 一半。比如火车站客运码头的餐馆，虽然卫生较差，价格 昂贵却生意火爆是一个很好的例子。那么具体哪些口岸才 是好口岸呢？
（地段选择）
• 以上主要是从 " 周边环境 " 的角度而言，一个城市哪些地段是好口岸？一般而言，一个城市的下列地段都是好口 岸，可以作为参考和标准。
• 1、车站附近 • 火车站地铁站长途汽车站附近，是过往旅客集中的地区，是适合商店开业之地。该地段的特征在于，这些顾客主要
•
提示：但人在事中迷，事与愿违的
情况并不少见，即便是有经验的商人通 常也犯这类错误。看走眼有时并不在当 事者本人，事物的变化、综合因素，哪 一点都有可能起作用。
•
有人曾经总结，选址一般必须考虑
到以下因素：
• 1、人的流量。 • 2、租金。 • 3、繁华程度。 • 4、交通。 • 5、居民结构。 • 6、面前场地。 • 7、车站码头。 • 8、机关学校。 • 9、专业市场。
史上最详细开店选址分析
（附参观学习的十二种方法）
• 在当前这样艰难的零售业经营环境下，如何保证门店开一 家便成功一家？其中一个至关重要的因素就是选址。 零售业有句至理名言：门店成功因素，第一是选址、第二 是选址、第三还是选址！尤其在行业寒冬之际，选址就显 得更加重要。 选址其实就是选“地段”。
• 开店选址必须把握 " 客流 " 就是 " 钱流 " 原则。在人 流熙攘的热闹地段开店，成功的机率往往比普通地段高出 许多，因为川流不息的人潮就是 " 潜在客源 " 。在一些 城市的商业口岸，房价真可谓是寸土寸金，但还是有很多 人 " 趋之若骛 " 。因为大家都知道，好的口岸是成功的 一半。比如火车站客运码头的餐馆，虽然卫生较差，价格 昂贵却生意火爆是一个很好的例子。那么具体哪些口岸才 是好口岸呢？
（地段选择）
• 以上主要是从 " 周边环境 " 的角度而言，一个城市哪些地段是好口岸？一般而言，一个城市的下列地段都是好口 岸，可以作为参考和标准。
• 1、车站附近 • 火车站地铁站长途汽车站附近，是过往旅客集中的地区，是适合商店开业之地。该地段的特征在于，这些顾客主要
商店选址分析报告PPT课件
零售策划
便捷服装出租店
演出服装租赁店店址评估报告
2021/3/9
授课：XXX
1
目录
第1章：业务介绍
第2章：目标市场
第3章：店址选择因素分析
第4章：竞争分析
第5章：经营效益预估 2021/3/9
授课：XXX
2
第1章：业务介绍
业务流程：
业务介绍
主要经营文艺演出服装的出租， 演出前的演出人员化妆，服装摄 影等的工作。主要业务面向大学 城内几所高校举办文艺活动租演 出服装的需要。
2021/3/9
授课：XXX
15
3：房屋装修，水电费，服饰清洗保养费用,前期宣 传等杂费（按一年计） 合计约为5000元左右 4:化妆与摄影培训费用 预计培训费合计用约为1000元。
总计开店第一年预计投资： 27600+16000+5000+1000=49600元
2021/3/9
授课：XXX
16
5.2：效益预估
授课：XXX
7
（2）龙湖春天位置图
2021/3/9
授课：XXX
8
3.2：交通条件
龙湖春天商业区位于大学城内，与几所大 学交通都很便利。 安徽财经大学从南门与东门出发步行10分 钟之内便可以到达。 蚌埠医学院的南门正对着商业区，从蚌埠 医学院西门步行几分钟之内便可以到达。 从安徽电子职业技术学院步行几分钟之内 也可以到达。商业区与蚌埠学院相距相对 较远，如果乘坐公交车很快也可以到达。 步行的话十几分钟之内便可以到达。
2021/3/9
授课：XXX
13
4.3综合分析与比较
优势
劣势
2021/3/9
市区店
潜在竞争 对手
便捷服装出租店
演出服装租赁店店址评估报告
2021/3/9
授课：XXX
1
目录
第1章：业务介绍
第2章：目标市场
第3章：店址选择因素分析
第4章：竞争分析
第5章：经营效益预估 2021/3/9
授课：XXX
2
第1章：业务介绍
业务流程：
业务介绍
主要经营文艺演出服装的出租， 演出前的演出人员化妆，服装摄 影等的工作。主要业务面向大学 城内几所高校举办文艺活动租演 出服装的需要。
2021/3/9
授课：XXX
15
3：房屋装修，水电费，服饰清洗保养费用,前期宣 传等杂费（按一年计） 合计约为5000元左右 4:化妆与摄影培训费用 预计培训费合计用约为1000元。
总计开店第一年预计投资： 27600+16000+5000+1000=49600元
2021/3/9
授课：XXX
16
5.2：效益预估
授课：XXX
7
（2）龙湖春天位置图
2021/3/9
授课：XXX
8
3.2：交通条件
龙湖春天商业区位于大学城内，与几所大 学交通都很便利。 安徽财经大学从南门与东门出发步行10分 钟之内便可以到达。 蚌埠医学院的南门正对着商业区，从蚌埠 医学院西门步行几分钟之内便可以到达。 从安徽电子职业技术学院步行几分钟之内 也可以到达。商业区与蚌埠学院相距相对 较远，如果乘坐公交车很快也可以到达。 步行的话十几分钟之内便可以到达。
2021/3/9
授课：XXX
13
4.3综合分析与比较
优势
劣势
2021/3/9
市区店
潜在竞争 对手
1-4选址分析报告.ppt
三、周边商业环境
• 在韶关步行街的店铺大都是以服装、鞋、饰品 等产品为主，人流量多、集中。在风度中路入 口处坐落着本岛粥城、肯德基，在我店选址的 风度广场周围有各种小吃，但是都是一些常见 的小吃，满足不了消费者的需要。
四、竞争店分析
• 我们以本岛粥城、肯德基和周边的小吃店为竞争对手。 本岛粥城的点心种类很少，基本上每天菜色都相同； 而肯德基的食物跟我店的小吃是两种类别，这只构成 消费的选择性；
立，超市、商场散布，形成良好的商圈效应。 ③位于步行街的风度广场内，人流密集，人口流
动性大。
二、周边环境分析
• 韶关步行街位于韶关市中心，周边有几个大型 的豪华楼盘,因此这里的居民消费能力相对较 高。
• 步行街内商铺林立，分属不同的消费层次，适 合消费水平、消费能力高低不同的居民。
• 步行街集购物、休闲、娱乐于一体，是居民假 日休闲的好去处。有较多的学生群体选择到步 行街购物，周边的酒店也带来一定的游客，使 步行街的人口流动量较大，尤其是在节假日。
• （二）前景分析 • 1、民以食为天，饮食行业、永远是个不愁出
路的行业。
• 2、随着韶关地区经济的逐步发展，韶关人的 消费水平在逐步提高。这给了我们一个大好的 发展机会。
• 3、机会来临后，竞争必然也会加剧。所以， 我们要力争做到最好，做出品牌，以应对竞争。
还是味道。凡是与吃有关的行业，都注意顾客的口味， 吸引回头客的最佳方法是具有自己的特殊风味 。
• 经营特色： 小吃能满足食客的口福，而且价格适宜能让大众
接受，特别适合工薪消费者。有特色最容易引起食客 的购买欲望，因此，不管在什么地方，特色小吃都是 很受欢迎的。
我们的选址在韶关市步行街的风度广场，在那有 很多以食为主的店铺，因周围同行业店铺聚集，扩大 商圈范围，百家争鸣、百花齐放才能推动人流量、促 进消费，每家店铺口味和风格各有不同，俗话说萝卜 青菜各有喜爱，因此各占领一部分市场，基本上是平 分秋色，本店铺也参与在之中分一杯羹。
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C、街道、社区结构
Ｃ１社区商业繁华地段 Ｃ２社区内人流量和车流量较大的位置，停车具有随意性 Ｃ３社区公共服务配套设施集中的区域（如学校，休闲健身场馆）
D、商圈可辐射住户数量
E、辐射区域内同行数量
课件部分内容来源于网，如有异 议侵权的话可以联系删除，可编辑
2
2
商圈概况
B、城市商圈人口数量（本模块为市调报告模块—注明资料来源）
是否可以开店，能开几个店。（如：建议在×××设立店） 预估来客数（人次/天）、销售额约为×元/天，×万元/月。（注：
能卖多少钱，单位为××/天和××/月）
商圈类型的划分：（如：1、城市级别、2、商圈类型、3、商圈辐射范围）
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17
市场总监意见：
8
6
待选商铺物业情况
A、区位图（需标明主要建筑物地标、商业区、道路、小区、同行位置、学校、医院、广场公园、附近公交站点、 单行道路车流方向）
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9
7
C、待选商铺附近情况：
待选商铺物业情况
面积及租金情况 友邻店左边3家门店 情况
待 选 商 铺 门 店 周 边 营 业 环 境 及 交 通 状 况
商圈人口总 数及人口概 况
人口结构 城市人 口数量 城镇人口结 构划分 1、家庭主妇 2、中老年人 3、年轻女性 4、工薪白领 5、中小儿童
年龄结构 30-40岁 50岁以上 20-28岁 30-50岁 ３-１１岁
占人口总数比
收入状况
受教育程度
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当地营业员平均工资：
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5
4
地区（商圈）市场容量
商圈内主要竞争对手月销售量预估表 商圈内竞争对手；
名称 店数 产品结构 面积 营业人数 预估月销售 地 址
1 2 3 4
根据当地同行销售分析出该地市场容量为多少（元/月，元/年）
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6
同行分布情况（图标所示）
商圈分布图
重点竞争对手店铺情况
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7
5
待选商铺情况产权情况：
商 铺 号· 位 置 面 积
待选商铺物业情况
产权人 合同期 租金
交房期
合同条款 使用条件
按谈判进程定
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经营状况（月均销售状况）
管理状况（人员素质）
面积及租金情况 友邻店右边3家门店 情况 经营状况（月均销售状况） 管理状况（人员素质） 待选商铺交通状况 距离车站距离： 停车是否方便： 是否是单行道：
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10
8
待选商铺物业情况
D、待选商铺照片情况： （现场照片：待
选商铺正面近景、远景、左右三家邻居；条件 允许：室内现景、消防、排水、门窗照等）
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11
照片
周围商业环境照片
店铺本身照片
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12
9
消费群体
市场机会、风险分析
A、待选铺面人流量（门口直接）
总经理意见：
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成本分析
月摊销成本额 年摊销成本额 销售占比
4 5 6 7 8 合计
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15
12
市场机会、风险分析
A、销售预估：（销售额=客单价*购买数）
B、销售预估计算说明：
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16
13
投资评估结论
客流量 周一~周五 14：00-16：00 19：00-21：00 周六~周日
门
店 客 流 构 成
消费 情况
重点消费时间段 周一~周五 周六~周日
14：00-16：00
渐进 19：00-21：00 密集
平均人流：
人/分
平均人流：
人/分
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3
主要商圈分布情况（如图所示）
绘制商圈分布图
标明人流动向和街道阴阳面
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4
3
商圈经济状况：
第一产业情况： 无
商圈市场容量
当地知名企业及或本地知名品牌
公务员平均收入：
当 第二产业情况： 地 产 业 结 构
第三产业情况：
市政规划情况
1、市政对门店周边5年内有无规划： 无 2、规划中的地段及方案： 无 3、对开设后的门店有无影响：
10
市场机会、风险分析
C、友邻店来客数量参考：
序 号 A1 A2 A3 A4 A5 A6 店 名 经营项目 面积 人流量 路过人数 进店人数 备注
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序号 1 2 3 成本项目 房租（含转让费） 首批货款（８００元/平方米） 装修成本（卡其屋６００元/ 平方米、佐可佑以４００元 ／平米） 货架（卡其屋400元/平方米 ／平米；佐可佑以３００元 ／平米） 押金（10000元） 运输费用 人工支出（按当地市场行情） 其他支出 成本基础数值
店铺选址投资评估报告
投资报告目 录
1 3 5
商圈概况 市场机会、风险分析 销售预估、成本分析
3 4 6
地区（商圈）市场容量
待选商铺物业情况 投资评估结论
呈报人： 年 月 日
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1
A 、商圈类型
商圈类型 A、城市级别 B、商业区类型 商圈描述
商圈概况
A1、省会城市 A2、地州级城市 影响较大）
A3、县级城市 （如：昆明市下属的县级城市，受昆明市
B1、城市商业中心，步行街，顾客覆射区大，是该城市最热闹的地方，周边多是流动人口，各 种品牌商品林立； B2、城市次级商业中心，大型商业聚集区，商圈覆盖市区内某一区域，具备商业服务的综合功 能； B3、沿道路路口及两侧商业聚集区，具备一定的商业服务功能； B4、该区域是社区中心，周边小区较多，该街道是该区域的核心商圈 B5、大型超市出入口、广场公园附近； B6、大中型购物中心或者依附某一项目而形成发展商业区域； B7、其他描述；