杭州万科项目个案分析共54页
2020万科·随园嘉树案例含盈利模式(最新)
万科在全国范围内的首个集中式养老公寓项目，中国高端养老里程碑式的作品
项目区位 项目定位 占地面积 建筑面积 土地性质
客户来源
入住户数 运营管理
开发模式 盈利模式
项目概况 杭州市余杭区万科良渚文化村内，距离杭
州市中心20公里 集中式养老社区
100亩 6.4万平方米，容积率1.0
颐养中心
金十字养身 休闲区
浙一院 良渚门诊部
产品情况
健康公寓
（养老居住）
• 16栋5层电梯洋房，一梯四户共515户。有三种户型75㎡ 一室、100㎡两室、110㎡三室。均为适老化设计。
健康公寓
医疗设施
（养老服务配套）
• 浙一院良渚门诊部：约2000平，设全科，满足老年人常规慢 性病的治疗和取药，已开通省、市、及余杭区医保；
之后继续居住不再收取租金；
• 视户型面积租金为65~70万元和95万元。
持有租赁，持续获得盈利
颐 • 床位费：按房型收105-300元/日/床不等的费用，有
养
标间、单间、套间；
中 • 护理费和康复费：按月收取，根据护理人员的等级收
心
取不同的费用，可打7折；
• 餐费：另外收费， 1005/30天
• 颐养中心：共60户，为80岁以上健康老人提供日常生活照料。
物业类型 健康公寓 金十字养身休闲区 颐养中心
总计
建筑面积（㎡） 58937
约4500（不计容） 4571 63853
占比 93%
— 7% 100%
文化娱乐设施 • 金十字养身休闲区：集中提供文娱、学习、商业等养老功
能，包括老年大学、阳光阅览室、景观餐厅、棋牌室等。
万科户型成交客户案例分析
以解决亲朋好友的临时住宿问题。
值得一提的是，对会所无概念者有一定比例。
是否希望向社会开放。 不能接受者相对占多（7位），接受者有5位。
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人员流动性强，且较杂，会带来安全 有利于会所运营和可持续发展，甚至
问题，还会存在噪音。
会提高服务档次
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对周边配套的要求
由于配套与地段直接相关。市中心或相对市中心的地方往往配套较为完善。 由于他们选择的地段多为市中心或相对市中心，因此，他们对周边配套的考虑
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研究分析本次研究的时间周期为15天，具体安排如下：
一、基本特征 二、购房需求 三、户型测试 四、购房决策变化 五、板块测试
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本次研究的时间周期为15天，具体安排如下：
受访人群基本特征
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休闲活动
他们较为年轻，且工作并不是特别忙，因此他们的休闲活动也表 现得较为丰富，运动、旅游、喝茶/咖啡是相对普遍的休闲活动，
近三成人从生活习惯与工作便利性出发，认为生活方便、工作便利的地方即 是好地段
还有个别人认为适合自己的地段即是好地段
配套
他们指的配套包括了小区配套和周边配套，但对周边配套的看重度要更高一 些。部分认为只要周边配套比较齐全，那么对小区配套基本没要求。
他们更注重生活配套和医疗配套，对于教育配套的需求比较小。这主要是由 于他们较为年轻多无小孩。
他们希望的无偿服务：安全设施方面(监控系统.24小时巡逻）、保洁 他们希望的有偿服务：上门维修、钟点工服务。但同时提出希望收费能够合理
开发商品牌
万科城案例分析报告
3 3 .5 %
3 2 .1 % 1 5 .9 % 1 8 .5 %
三期
MIN I公 寓 小高层普通住宅 情景洋房 宽景HOUSE TOWNHOUSE
先期开发以大户型、高档 次的TOWNHOUSE、宽景 HOUSE和情景洋房为主
随社区规模的逐渐成形，项 目的市场吸引力大为增加，万 科城适时推出较多的公寓单位
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住宅分析——户型设计
Loft
位置：高迪中心上层，分 向湖面房和背湖面房 户型：1房1厅2卫 面积：68+20(送)M2 特色：公共区、私密区完 全分离，客厅开阔
小高层
位置：布置在临湖景观带 旁 户型：2-4房 面积：70-125M2 特色：送入户花园
宽景House
位置：布置在相对私密的社区内部 户型：4-5房 面积：137-205M2 特色：超宽向阳面，一、二层送地下室
商业规模 总建筑面积约3万㎡，约占项目总建筑面积的7.0％ 分2期开发，其中一期约2.2万㎡，二期面积为8000㎡
商业分析
——分期建设及平面分布
一期商业 二期商业
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餐饮 日常服务（洗衣、理发、
银行、超市便利店） 日常服务、娱乐健身 家装
二期商业，以餐饮为主
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商业分析
——不同业态的位置分布
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主题开发模式
——在城市感较差的郊区地带树立起高档楼盘形象
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项目开发分期
——随着项目市场美誉度的建立和深圳房地产市场的日益火爆， 项目后期开发强度逐步加强
万科城与四季花城的开发节奏对比 万科城：四期开发
四季花城：七期开发
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项目开发分期
万科城各期开发强度 万科城各期开发进度及开发规模一览表
万科良渚文化村案例分享
风险管理需加强 针对项目实施过程中可能出现的 问题和风险，应提前制定应对策 略，并建立有效的风险管理体系。
社区参与需鼓励 在项目规划和实施过程中，应积 极鼓励和吸纳社区居民的参与， 以提高项目的社会接受度和实施 效果。
对未来项目的启示和建议
注重文化传承与创新
在未来的项目中，应更加注重文化的传承 与创新，将传统文化元素与现代设计理念
专业团队
万科良渚文化村配备了专业的物 业管理团队，提供全方位的服务。
服务内容
物业管理团队提供的服务包括但不 限于维修保养、清洁绿化、安保等。
客户满意度
通过优质的服务，万科良渚文化村 的客户满意度得到了显著提高。
社区文化和活动
文化氛围营造
万科良渚文化村注重营造具有特 色的社区文化氛围，提升居民的
文化认同感。
总结词
后期运营中面临的问题主要包括社区文化和 配套设施不足。
详细描述
为了解决社区文化缺失的问题，万科引入了 文化活动和节日庆典等形式，增强社区凝聚 力。针对配套设施不足的问题，万科计划增 加商业设施和教育资源，提高居民的生活便 利性。同时，万科还加强了物业管理和服务
水平，提升居民满意度。
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项目总结与展望
人文景观塑造
结合良渚文化特色，设计具有文化内 涵的景观元素，如雕塑、文化墙等， 营造浓厚的人文氛围。
室内设计细节
空间布局合理
室内设计注重空间布局的合理性和实用性，充分考虑居住者的生活习惯和需求， 提高居住舒适度。
材质与色彩搭配
在材质和色彩的选择上，注重与建筑风格相协调，同时考虑环保和舒适性，营 造温馨、舒适的室内环境。
品牌影响力
万科品牌优势
作为中国房地产行业的领军企业之一， 万科的品牌影响力为良渚文化村带来 了高度的市场认可和信誉保障。
万科第一大盘杭州良渚文化村案例总结
2012年6月份才开始销售
精装修别墅 200多套独栋别墅，面积段是在300平米，200平米 的地下室，300平米的屋外花园，赠送露台面积是 80平米左右。
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金色水岸（规划中）
白鹭郡北：68栋多层住宅组成的低层、低密度、低
容积率、高绿化率的生态住宅区，浙风
项目组团 建筑面积 物业类型 开发进度
二、阳光天际 ：
由坡地排屋和水岸叠墅组成的西班牙（地中海式） 纯别墅社区。
白鹭郡北 17万
竹径茶语 8.6万 白鹭郡东 14.5万 白鹭郡南 18.5万
多层坡地公寓
多层,坡地花园洋房,坡 地叠排,坡地排屋 多层公寓 一期多层公寓 二期洋房 商业中心酒店式公寓
2005年开盘，已售完
2006年3月开盘，已售完 2006年4月开盘，已售完 2008年5月开盘
三、竹径茶语 ：
由4-5层坡地花园洋房、TOWNHOUSE、独栋洋房、 山地叠排四种物业组成的居住社区。地中海山地建筑
郡西别墅：现在起价是2500万一套，最高靠近水库 的是1亿，以后将是杭州最高端的别墅项目之一
这些的客群是一些杭州比较知名的人士
我们的建筑风格相对会雅一点，我们会以中式五合 院的形式来建设，以桥、亭、院来丰富，所以会比 较雅一些。中式建筑合院的建筑形式，像北京叫四 合院，我们将以合院就是围合式的院子的形式来建 造郡西别墅
在上林环抱之中的阳光天际，洋溢着浪漫而高贵的西拔牙气息。纯粹山地排屋的设计，巧妙地利用了
起伏有序的地形环境，尽可能保持原生态树木，形成独有趣味的多层级视野，自然环境与建筑融为一体。
占地约28.5万平方米（约430亩） 总建筑面积约16.9万平方米 分三期建设： 一期：249套大面积250－300平米的联排， 当时一套300万，08年已经卖完，现在800 万左右 二期：169套190－230平米的叠排，总价 400-600万，满足稍微低一点，已售罄 三期：140套精装修叠排，面积在240－ 280平米，在售，单价两万八九
杭州万科古翠隐秀案例研究
项目概况
➢ ➢
物业费：5.3元/平方米·月 周边配套：
综合商场：中粮大悦城综合体、城西银泰等
银行：中国农业银行、中国工商银行、中国银行等
医院：省立同德医院
学校：童星幼儿园、大关小学、卖鱼桥小学、杭州市锦绣中学
目前阶段
2017年8月摘地，2019年6月首开，2020年9月已售罄，售价54000元/㎡，预计 2022年6月交付
1496个
➢ 共规划有12栋11-24层的高层建筑。2号楼到12号楼为装修成品住宅，面积段为
105-200平米，1号楼为高端服务式公寓。在隐秀路和俞家圩路上分别有一个主
出入口。整个社区共有1079户，车位配比约为1:1.4（1496/1079）。
➢ SCDA杭州首作，建筑设计以现代极简主义风格打造，顶尖酒店式规划设计
万科古翠隐秀
借鉴点：实景示范展示（城市界面处理+ 地下会所+下沉庭院）
项目基本信息
开发商 占地面积 容积率 绿化率
融信&万科 79亩 2.8 30%
位置 建筑面积
装修 销售团队
拱墅区登云路与隐秀路交叉口 15万㎡
精装，对外释放装标6000元/㎡ 自销
物业类型
高层住宅
总户数
1079
物业公司
万科物业
车位数
2017年8月14日，融信以60.63亿+自持3%，力压报自持2%的招商拿下地块，楼面 土地情况 价40541.49元/平方米，成为庆隆申花仅次于绿城申花项目40766元/平方米的板块
第二高楼面价项目。
户型展示
户型展示
示范区
项目位于杭州老城区，周边城市界面一般，对城市更新类项目的示范区打造具有较好的参考意义
万科案例分析
内部风险因素： 财务状况、资金状况、资产管理、运营管理
收集研究内外部风险因素，并采用定量及定性相结合的 方法进行风险分析及评估，为管理层制订风险应对策略 提供依据。
三、 控制活动（手段） 万科公司的主要控制措施包括： 1、不相容职务分离控制 2、授权审批控制 3、会计系统控制 4、财产保护控制 5、预算控制 6、运营分析控制 7、绩效考评控制
品牌历史
万科地产成立于1984年
1988年介入房地产
1995年专业化的 房地产道路
1992年确立以房 地产为核心的发展 战略
万科是目前中国最大的专业住宅开发企业，也是股市里的代表 性地产蓝筹股。总部设在深圳，至2009年，已在20多个城市设 立分公司。在企业领导人王石的带领下，万科通过专注于住宅 开发行业，建立起内部完善的制度体系，组建专业化团队，树 立专业品牌，以所谓“万科化”的企业文化（一、简单不复杂； 二、规范不权谋；三、透明不黑箱；四、责任不放任）享誉业 内。
2009年度，公司梳理及细化了市场营销部对销售相关业务的管控职责， 制订及修订了包括《万科集团营销费用分类管理规范》、《项目开盘认 购的操作指引》、《明源销售系统使用规范》等在内的销售管理制度， 遵循合约明晰、授权审批和不相容职务相分离的原则，使用销售管理平 台对项目定价、认购、折扣、签约、回款等业务进行控制和记录。细化 了对销售收款等高风险环节的控制流程，加强了对销售费用管理的控制 力度。实际业务控制中，所有业务操作均需履行公司设定的审批流程， 其中重大和关键业务操作必须在得到子公司管理层的审批后方加以实施。 同时制度体系中也设计了复核、检查监督机制，完善对业务操作的管控。
主营业务收入分布
自1984-2008年，万科营业收入从5800万元到409.9亿元,增 长706倍; 净利润从500万元到40.3亿元,增长806倍
万科案例分析总结
一、知识管理知识点概述：十八、知识的定义：十九、在国内：二十、《辞源》中给出的解释是：人对事物的认识。
二十一、《辞海》：人在社会实践中积累起来的经验。
二十二、《现代汉语辞典》：人们在改造世界的实践中获得的认识和经验的总和。
二十三、在国外：二十四、苏格拉底：经过证实的正确的认识。
二十五、罗素：知识是一个意义模糊的概二十六、德鲁克：是一种能改变某些人（事）的信息，包括使信息成为行动的基础的方式，还包括通过对信息的运用使人或机构有能力进行改变或进行更为有效的行为的方式。
二十七、达文波特：包括已经结构化的经验、价值和有特定涵义的信息及专家洞察力。
二十八、总之：知识是人类对客观世界认识的反映，也是对生产活动和社会实践中不断积累的经验的总结。
二十九、知识的特征三十、知识具有客观性；可存储性；载体多样性；可传递性；可加工性；可共享性；可转化性等特征一、知识管理内涵：知识管理，即对知识的获取、整理、保存、更新、应用、测评、传递、分享和创新等基础环节，并通过知识的生成、积累、交流和应用管理，复合作用于组织的多个领域，以实现知识的资本化和产品化。
它既是对知识及知识过程的管理，也是对知识工作者的管理。
二、知识管理背景：1.知识经济的发展：经济形态由农业社会向工业社会再向后工业社会转化，这就意味着以由生产要素转向投资最终转向创新为动力的经济时代的到来。
OECD 于 1997 年初 ,提出了“以知识为基础的经济”的概念。
标志着传统的以大量消耗原材料和能源为特征的工业经济，正在逐渐被全新的基于最新科技和人类知识精华的经济形态——知识经济所取代。
知识经济作为一种新的经济形态。
它与以往的经济形态最大的区别在于，知识经济的繁荣不是直接取决于资源、资本等硬件技术的数量。
而是依赖于知识和有效信息的积累与运用。
2.管理环境的变化：知识化；网络化；全球化。
3.信息技术的进步：信息与网络产业深刻改变了经济规则，并开始成为新的经济增长点。
20 世纪下半叶以来，世界经济迎来了大规模技术革新和全面复兴的时代。
万科案例分析
第一个问题：成功的因素？一、与时俱进，正确掌握市场及政策动，以正确采取相对应战略1、早期快速扩展发展阶段（1984年—1991年）在中国商品经济刚刚起步，市场皆是供不应求的时势下，机会导向使万科取得了早期的发展资金，为万科快速发展打下了基础。
2、稳定成长阶段（1992年—2000年）万科注意到房地产行业即将成为国民经济新的热点。
这时我国住房制度发生了一系列改革，中央关于“住房私有化”的政策点燃了我国房地产行业的光明前景。
确立了以房地产为核心业务的发展战略，并将居民住宅作为房地产的主导开发方向。
1993年，除房地产开发业务外，万科其他业务的利润率都开始明显降低，万科开始思考重组业务，万科对公司业务资源进行重组，突出地产主业，为企业进行瘦身。
3、全国范围扩展阶段（2001年至现在）以成熟产品为原型建造较为近似的标准产品。
利用发展成熟的模式进行大规模扩张。
这样既可以降低开发成本，规避风险，又可以实现规模效益。
进入区域集约化阶段，提出了城市经济圈聚集战略。
二、核心竞争力万科的战略管理有着清晰的定位、具有预见性、符合市场价值规律，从多元化到专一化的战略管理，而后到规模化、精细化的扩张。
确立了以房地产为核心业务的发展战略，并将居民住宅作为房地产的主导开发方向。
成功打造出其核心竞争力：中国目前最大的专业住宅开发企业。
三、打造品牌，创建独特完整的企业文化品牌（Brand）是一种识别标志、一种精神象征、一种价值理念，是品质优异的核心体现。
培育和创造品牌的过程也是不断创新的过程，自身有了创新的力量，才能在激烈的竞争中立于不败之地，继而巩固原有品牌资产，多层次、多角度、多领域地参与竞争。
万科通过打造在房地产的品牌，形成自身企业独特的品牌管理和品牌文化，让消费者通过品牌能更好的理解万科传递的信息，让万科的理解深入人心，从而树立起企业的竞争力品牌标志诠释1、四个“ V”旋转围合而成中国传统民宅中常见的窗花纹样，体现了万科专注于中国住宅产业的业务战略。
个案分析—万科四季花城
个成交量的提升。
20 07 年 10 月 20 07 年 11 月 20 07 年 12 月 20 08 年 1月 20 08 年 2月 20 08 年 3月 20 08 年 4月
供应 成交
Tospur
价格分析
3.5
——该项目目前成交均价公寓为11000元/m2——12000元/m2，别墅为14000元/ m2——17000元/m2。由于07年10月至08年3月这段期间房 源有公寓与别墅两种，别墅房源自07年10月推出后销售一直处在平稳状态，至08年2月为止剩余房源数量已经不多，销售逐渐进入尾
L型 厨房
缺点： ——玄关功能划分不明，使进门空间较为局促。 ——主卧门正对客厅，私密性差。
90m2三房
Tospur
主力户型
178.82m2 叠拼一层 主力户型—别墅 优点： ——1F：景观餐厅，客厅与餐厅的功能规划全面区分
储藏室的设臵完善了功能性
——2F：方正主卧，合理生活动线；主人书房
独立卫浴，专设衣帽间，品质生活体现。 缺点： ——1F生活动线过长，有部分交通面积被浪费。 ——南客卧门正对客厅，私密性差。
济光学院 易初莲花 北上海商业广场
Tospur
『项目属性分析』
项目四至/产品分析 绿化景观简述/户型分析
Tospur
项目四至
项目四至：东至为张扬北路；四至为蕰川路；南至为宝杨路；北至为友谊路。整个项目被镇泰路自东向西，松兰路自南向北分为四块。
四季花城一期
松
四季花城一期
镇泰路—双向4车道
位于松兰路的二期3区
镇 兰
泰
路
四季花城二期
（规划中）
四季花城二期
路
售楼处
松兰路
万科一大盘杭州良渚文化村案例总结
由世界级建筑大师戴卫·奇普菲尔德设计的良渚博物院，以“一
把玉锥散落地面”为设计理念，由不完全平行的四个长条形建筑，组
成高低错落有致、内部相互联通的空间形态。院内还设计了三个天井
式主题庭院，庭院周围的美人靠以及源自玉琮、玉璧理念等建筑小品，
六大配套系统建立使项目属性发生转变:
1.文化配套：良渚文化博物院、大雄寺、教堂
2.医疗配套：首个数字化健康服务示范社区
良渚文化博物院
3.教育配套：双语幼儿园、安吉路良渚实验小学
4.商业配套：玉鸟流苏商业街区、白鹭郡南商业中心
5.交通配套：公交巴士、社区巴士（往返市区）、小区循环巴士
6.休闲配套：五星级君谰渡假酒店、白鹭湾公园、美丽洲公园等
以及完善的教育系统、游山步道、各类公园等等，
共同构成了文化村的城镇级配套。
九年制实验学校
良渚博物馆
美丽洲公园
阳光天际游山步道 白鹭湾公园 玉鸟幼儿园 良渚教堂 浙医一院良渚保健中心 玉鸟流苏(创意商业街区) 茶语公园 竹径茶语游山步道 悠园
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劝学里(9年制实验学校)
【城镇级配套设施】通过内部配套体系的完善,整体规划的综合发展、均 衡运作，逐步完成项目从第二居所往第一居所的转变
绿野花语（规划中）
5-10分钟的尺度空间，两个组团之间
白鹭湾君澜度假酒店
的距离不超过10分钟的路程，组团到小 文化设施 休闲运动设施
镇中在心良距渚文离化不村超，过博大5分渊博钟的，博步物行馆、到充组满团创
商业设施 医疗设施
内意和部人邻文里气息中的心商两业分街区钟、步条行件优尺越度的社区医院 教育设施
小镇的医疗保健中心
万科集团案例分析
技术环境分析
• 我国房地产产业化的总体框架己经建立，技术体系正在集成，房地产
市场的热点不断翻新。房地产业数字化创新工程将进一步推进，信息 技术将改造传统的房地产产业，推动产业的现代化进程，以环保、节 能为主题的绿色生态住宅正在兴起。 • 住宅产业化之后，将采用工业化生产的方式来建造住宅，以提高住宅 生产的劳动生产率，提高住宅的整体质量，降低成本，降低物耗、能 耗。通过实施信息化实现了对企业运营的优化调整，有效地提高了房 产企业的竞争力和企业的整体实力。 • 购房者自我意识的觉醒、对高生活品质的追求倾向，使住宅的品质成 为群众关注的热点。在当今环保日益成为主流价值观的市场氛围下， 倡导“节能省地型”住宅的建设，提高住宅的品质和性能，不仅能增 强住宅开发、设计、施工企业的市场竞争力，同时也更加契合住宅消 费者的实际利益，促进社会和谐发展。
万科集团案例分析
第一部分 万科集团简介 第二部分 企业环境分析
一、企业外部环境分析 二、企业内部环境分析 三、企业综合环境分析
万科集团简介
• 万科企业股份有限公司，成立于1984年5月，是目前中国
最大的专业住宅开发企业，总部设在深圳，至2009年，已 在20多个城市设立分公司。2008年公司完成新开工面积 523.3万平方米，竣工面积529.4万平方米，实现销售金额 478.7亿元，结算收入404.9亿元，净利润40.3亿元。2009 年实现营业收入486亿，营业利润142亿，毛利率29.2%， 实现净利润52.8亿。在企业领导人王石的带领下，万科通 过专注于住宅开发行业，建立起内部完善的制度体系，组 建专业化团队，树立专业品牌，以所谓“万科化”的企业 文化（一、简单不复杂；二、规范不权谋；三、透明不黑 箱；四、责任不放任）[1]享誉业内。
万科房地产项目结构优化和经济性案例研究报告工程结构
万科房地产项目结构优化和经济性案例研究报告工程结构万科是中国知名的房地产开发商，致力于提供高品质的住宅和商业项目。
作为一个房地产开发商，万科在项目开发过程中需要进行工程结构的优化和经济性的考虑。
本文将对万科房地产项目的结构优化和经济性进行案例研究，并进行报告。
1.项目背景我们选择了万科的一个住宅项目作为案例，该项目位于一个城市的新兴区域，周边设施完善，交通便利。
该项目面积较大，包含多栋住宅楼和配套设施。
2.结构优化的目标项目结构优化的主要目标是提升建筑的安全性、稳定性和耐久性，同时降低建筑材料的使用量和施工成本。
3.结构优化的方法（1）建筑结构设计在项目初期，由专业的结构设计师进行建筑结构设计，根据土地条件、建筑用途和其他因素，选取合适的建筑结构形式，如钢筋混凝土框架结构、钢结构或砖混结构等。
结构设计师根据设计需求进行计算和模拟，确保结构的强度和稳定性。
（2）材料选择结构设计师在选择建筑材料时需要考虑安全性和经济性。
他们会选择使用性能优良的建筑材料，如高强度钢筋、优质混凝土等，并严格控制材料的使用量，避免浪费。
同时，结构设计师还会考虑当地的材料供应情况和价格，选择最经济的材料。
4.经济性的考虑在结构优化的过程中，经济性是一个重要的考虑因素。
万科在项目的初期就会进行成本预算，对建筑材料、人工和其他费用进行估算。
结构设计师会根据预算要求进行结构设计，确保项目的经济性。
5.经济性案例研究我们进行了一个经济性案例研究，选取了一个万科的住宅项目作为研究对象。
在该项目中，我们对不同的建筑结构形式进行了比较，包括钢筋混凝土框架结构、钢结构和砖混结构。
我们首先进行了结构设计，根据项目的需求和土地条件，选择了不同的结构形式，并进行计算和模拟。
-钢筋混凝土框架结构是最常用的结构形式，具有较好的经济性和施工性能。
-钢结构是一种比较新颖的结构形式，具有较高的抗震性能和空间利用率，但施工成本较高。
-砖混结构是一种传统的结构形式，具有较好的保温性能和经济性，但施工周期较长。
万科悦府案例分析(完整版)(1)
预留孔
设计及工艺细节分析
•相同的传统元素分别运用在 装饰灯具、花园门、水篦子上， 活泼而典雅，设计感十足。
设计及工艺细节分析
•外墙石材采用干挂法施工， 与湿贴法相比，具有抗变形、 抗开裂、耐久性好的优点。
挑檐、 滴水线
设计及工艺细节分析
窗楣、窗台、挑檐
•窗设置突出的窗台及窗楣， 露台及阳台的外沿、装饰柱均 设置挑檐，有效的防止了外墙 流挂的产生。 •下沉庭院四周顶部均设计了 挑檐及滴水线，下雨时雨水不 会污染墙面。 •配电箱设置在地下车库内， 不影响外立面美观。
•卫生间防水采用双重防水，距地 1.8M满涂高弹（丙稀酸）涂膜防水， 距地0.3M为聚氨酯防水；加强了防 水处理，节约了成本； •建筑门窗使用双层中空LOW-E玻璃， 提高了建筑节能性能的同时，也较好 的保证了别墅的私密性； •室内结构梁预中央空调穿线孔，为 业主后期安装提供便利，同时也为安 装时不对结构造成破坏提供了保障了。
蘑菇面与荔 枝面锈石的 搭配，层次 感、肌理感
丰富
设计及工艺细节分析
门禁系统与 信报箱结合，
做工精细
通气孔外罩
真劈开砖， 质感柔和， 采用专用粘 贴剂，不沟 缝，层次感
强
铝合金玻 璃栏杆， 做工精细， 连接件隐
蔽
设计及工艺细节分析
不锈钢燃 气立管
接口细节
卫生间防 水
设计及工艺细节分析
LOW-E玻璃
立面分析-赖特风格
赖特作品
悦府立面
北美民风淳朴、热情奔放，其建筑也都直来直往，质 朴而简洁，毫无欧式建筑的繁琐与矫揉造作。在悦府， 刚直的建筑线条、朴实无华的建筑造型，正是对美式 建筑的最佳传承，也是对根植于建筑中的民族文化的 致敬。
万科 分析案例
一、利润表分析(一)利润表总体状况的初步分析2012年，公司实现营业收入116921000000- 38790000000=781310000000，同比增长20.8%；营业利润同比增长36.46%；实现净利润1673000000，同比增长38.58%；每股收益0.69元，从总体来看，公司的各项指标都在呈比较均衡的上升趋势，当年公司经营盈利情况比较好，公司整体盈利能力较强。
(二)利润表主要项目的分析1.对营业收入的分析2009年，公司实现营业收入4888101.31万元，较2008年增长了788923.39万元，上升幅度较大。
在同行业中，公司营业收入处于很明显的较高水平2.对营业利润的分析2009年公司营业利润达到868508.30万元，同比增长36.46%。
营业利润占营业收入的比重也由年初的15.23%上升为年末的17.77%。
那么，扩大盈利空间的贡献者是谁？（1）营业成本2009年公司营业成本同比增长了38.03%，远远大于营业收入19.25%的增长速度，营业成本在营业收入中的占比也由年初的61.00%上涨到年末的70.61%。
在同行业中，公司的营业成本在近年来，尤其是当年处于较高的水平（如图14、15所示）。
公司内部营业成本控制能力明显下降，未来如何控制营业成本将是公司经营管理的重点。
（2）三项费用在营业收入增长、销量增加的情况下，销售费用同比下降了18.63%，由销售费用附注披露，销售费用下降的主要原因是品牌宣传推广费用的减少。
另外，销售费用下降，营业利润上升，也说明销售活动取得了一定的市场效果。
管理费用同比下降了5.80%，公司对此没有作具体披露，推测营业利润上升，管理费用却下降，应当是公司内部管理成本控制能力增强。
财务费用同比下降了12.72%，而公司营业利润上升，说明公司筹资运用控制能力增强，取得不错的效果，主营盈利能力加强。
总的来看，公司三项费用在营业收入中的占比处于比较合理的水平(三)利润表的总体评价从利润表揭示出来的信息可以看出，公司当年业绩有所上升的主要原因是营业收入增幅19.25%略高于成本费用增幅17.98%。
万科房产分析案例
案例2房地产业和万科一.人们对房地产业的十种观点一直以来,房地产业成为了人们关注的焦点,大家褒贬不一.关于房地产业的议论多。
但流传甚广的议论中也颇有些是人云亦云、似是而非的“真实的谎言”。
下面列举十例。
其一，房地产业是培养亿万富豪的产业。
说它真实，是因为人们从媒体揭示的诸多“首富”排行榜中，确实发现房地产大亨们云集其中。
但这只是现象。
诸多发达国家的共同经验普遍证明，房地产业是造就一个庞大中产阶级的最好“摇篮”。
我们的改革开放是从“一穷二白”和“一大二公”的基础走来的。
正因如此，在前一个“翻两番”战略发展过程中，人们生活改善、社会富裕程度的提高，只能表现为收入的增长。
但符合规律地，随着社会富裕程度的进一步提高，私人财富中金融资产的增长会不断趋缓，不动产部分所占比重会越来越大.所以“十六大”报告说，全面小康社会将是一个“家庭财产普遍增加”的社会。
这个“普遍增加”的家庭财产，重心就是不动产。
房地产业就是一个把私人消费与私人投资之间结合关系最密切的一种资源带入市场的产业.发达国家的经验证明，私人拥有的不动产是最好的信用资源之一。
社会就是通过普遍利用这个信用资源不断“再生产”出中产阶级的。
其二，中国的房地产业已经是供大于求了，过剩了。
这个说法的真实性依据是，目前我国积压一年以上的商品房面积达1.2亿平方米。
这么大规模的积压商品房还不是过剩吗?让我们用另外几组数字来说明一下这个说法的真实性．如果假定有20％的城镇家庭有改善住房的要求，而且这20％要求改善住房的城镇家庭每户也—只是想增加20平方米的住房,那么中国20%的城镇家庭是2700万户,每家增加20平方米,这个现实需求总量是 5.4 亿平方米.我国现有城镇居民4．9亿人。
到2020年，城镇居民将增长到8亿至8．5亿人.就是说未来15年左右的周期内至少还将有3．5亿左右的新增城镇人口需要房子住。
2003年末中国城镇居民人均住房面积为23．8平方米。
即或从此中国城镇居民的住房面积不再扩大，仅仅是这3．5亿新增城镇居民，我们就得盖多少房子?我国2020年城镇居民的人均住房面积可能要达35 m2。