思源广告房地产营销策略和广告策略教程
思源房地产营销策划方案
思源房地产营销策划方案一、前言随着社会经济的快速发展，房地产行业作为国民经济的重要支柱产业，也受益于国内外资本的涌入与市场需求的增加，房地产营销策划变得尤为重要。
本文将从市场需求、竞争分析、目标与策略、实施计划以及监测与评估等方面，提出一套完整的思源房地产营销策划方案。
二、市场需求分析1. 市场概况：思源市位于经济发达地区，人口稠密，城市规模快速扩张，人们对住房的需求很大。
2. 潜在需求：思源市的经济水平逐年提高，人们对舒适、安全、高品质住房的需求逐渐增加。
3. 规模估计：根据市场调查，思源市每年新增人口20万人，每户人均住房面积需求为100平方米。
4. 客户分析：思源市的主要客户群体为年轻白领、家庭购房需求群体和高端客户。
三、竞争分析1. 竞争对手：目前思源市的房地产市场上有许多大型房地产开发商，如华夏地产、中海地产等。
2. 产品定位：思源房地产的优势在于地理位置优越、品质过硬、服务一流，产品定位为高品质住宅。
3. 价格策略：思源房地产将实行合理定价，根据市场需求和竞争对手的价格进行定价调整。
四、目标与策略1. 目标：思源房地产的营销目标是成为思源市最大的房地产开发商，并提供高品质住宅，满足客户需求。
2. 策略：（1）市场定位策略：思源房地产将以高品质住宅为主要市场定位，与竞争对手进行差异化竞争。
（2）产品策略：思源房地产将致力于提供品质卓越的住宅产品，不断进行技术创新和改进，提高产品竞争力。
（3）价格策略：思源房地产将根据市场需求和竞争对手的价格进行定价，合理定价以吸引目标客户。
（4）促销策略：思源房地产将采取多种促销手段，如举办展览会、派发宣传册和优惠券等，吸引客户购房。
（5）渠道策略：思源房地产将通过房地产经纪人、网络平台等多种渠道进行销售，扩大销售范围。
（6）服务策略：思源房地产将建立完善的售后服务体系，提供全方位的服务，提高客户满意度。
五、实施计划1. 市场推广计划：（1）制定年度市场推广计划，并根据市场需求和竞争情况进行调整和修正。
青岛思源地产策划后台培训资料
别墅风格案例
古典 现代
西方古典
东方古典 西方现代 东方现代 国际主义及其它
法国风格 英国风格 意大利风格 西班牙风格 北美风格 中式风格 日式风格等
新古典主义风格 新中式风格
莱特风格 现代风格Leabharlann 四、房地产专业知识——设计篇
• 规划设计： • 建筑设计： • 结构设计： • 园林景观设计： （景观规划、主题风格、设计） 入口，水系，景点，雕塑，小品，桥，汀步，花坛 广场，道路硬化，路等等。
项目前期策划阶段 项目营销执行阶段
前期策划核心是项目整体定位 最终落脚点是打造“产品力”
执行阶段核心是项目营销和推广 方案的执行和反馈，根据销售和 市场变化不断调整营销策略
三、各阶段主要策划工作
第一阶段：拿地前
成果：《可行性研究报告》
内容：研究宏观市场、客户需求和竞争项目，进行投资分析，研究可行性问题
合同内容
商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容： (一)当事人名称或者姓名和住所； (二)商品房基本状况； (三)商品房的销售方式； (四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间； (五)交付使用条件及日期； (六)装饰、设备标准承诺； (七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任； (八)公共配套建筑的产权归属； (九)面积差异的处理方式； (十)办理产权登记有关事宜； (十一)解决争议的方法； (十二)违约责任
住宅套内上部的贮藏空间。
房地产专业术语
17、跃层住宅（说明复式） 套内空间跨跃两楼层及以上的住宅。
18、自然层数 按楼板、地板结构分层的楼层数。
思源营销策划报告难点讲解精要
2020/11/14
思源营销策划报告难点讲解精要
目录
1. 项目本体研究 2. 市场与客群研究分析 3. 定 位 4. 营销策略
2020/11/14
思源营销策划报告难点讲解精要
市场与客群研究分析
报告中数据应如何运用
➢不仅仅要提供给开发商数字，还一定 要告知开发商数字背后所代表的含义 以及由此得出的结论。
2020/11/14
思源营销策划报告难点讲解精要
定位
规划设计建议 ——现在存在的问题
➢对规划方面不了解，经常犯常识性错误 ➢在并不专业的方面给予甲方所谓专业的建
议
2020/11/14
思源营销策划报告难点讲解精要
目录
1. 项目本体研究 2. 市场与客群研究分析 3. 定 位 4. 营销策略
2020/11/14
2020/11/14
思源营销策划报告难点讲解精要
目录
1. 项目本体研究 2. 市场与客群研究分析 3. 定 位 4. 营销策略
2020/11/14
思源营销策划报告难点讲解精要
项目本体研究
3图1表（从大到小）
➢第一张图：城市区位图 ➢第二张图：项目所在区域位置图 ➢第三张图：项目的地块图 ➢一张表：项目规划设计条件
思源--营销策划报告难点 讲解精要
2020/11/14
思源营销策划报告难点讲解精要
前言
营销策划报告存在的主要问题
➢频繁抄袭套路 ➢市场认知不够 ➢逻辑关系不清
2020/11/14
思源营销策划报告难点讲解精要
前言
制作营销策划报告的重要原则
➢ 以客户（开发商）需求为根本出发点 ➢ 要有清晰的逻辑性 ➢ 报告叙述应从项目本身出发
房地产营销策划第七讲广告策略
房地产营销策划第七讲广告策略
第五节售点广告
l 五、效果图 l 1、要有良好的视角：或是全景的鸟瞰、半鸟
瞰，或是立面的直视、仰视，或是中庭的内部 剖面透视等。 l 视角的选择： l 一是要充分展现大楼最美、最灿烂的一面。 l 二是要将大楼周围的能够提升楼盘品质的一些 景观一起带入。 l 2、要选择好的景观时段：对商场、办公楼、 公寓和别墅有不同的要求。
房地产营销策划第七讲 广告策略
2020/11/19
房地产营销策划第七讲广告策略
第一节广告的基调
l 一、什么是房地产广告的基调
l 房地产广告的基调：是指与客源定位，产品定 位和竞争定位相符的，带有所处地域的时尚特 征，糅和企划人员的创意风格，并且贯穿于房 地产广告设计和广告实现始终的广告表现的总 体方针。
第四节广告的主要媒体
l 一、公共传播媒体 l 1、报纸广告 l 2、杂志广告 l 3、电视广播
房地产营销策划第七讲广告策略
第四节广告的主要媒体
l 二、印刷媒体
l 1、售楼海报
l 2、邮寄、派发海报
l 3、售楼书
1.楼盘效果图、透视图或者现房效果 较好的现场实景照片；
l 4、平面图册2.楼盘所在地点的交通位置图；
l 2、从横的方面讲，是指精心安排广告发布的各项媒体 组合，努力营造一个强烈有效的三维广告主体空间。
房地产营销策划第七讲广告策略
3rew
演讲完毕，谢谢听讲!
再见，see you again
2020/11/19
房地产营销策划第七讲广告策略
思源经纪西安圣提雅纳营销策划(PPT 50页)
2011年全年计划
2011年全年执行
完成本项目销售目标的条件
1
2
3
销售节点要求：
5月围挡出街，形象展出； 7月销售道具及售楼处投入使用； 8月中旬样板示范区开放使用；
推广费用要求：
2%推广比率； 2011年度蓄客期推广费用为 50%；
营销团队要求：
项目团队必须具备高端项目质素； 团队有提高成交率的能力； 能品牌传达的能力；。
注：以上费用不包括样板示范区以 及售楼处建造及装修。
定位策略篇
2011年全年计划
2011年全年执行
销售执行
思源建议 实现8个月的周期内完成85%的推售量
一次开盘 2011.8月
时间节点 2011-5月 建议2011-7月 建议2011-8月 建议2011-8月 建议2011-11月 建议2011-12
8160
75600000 64260000 10200
395490000 336166500
48705
销售率 85% 85% 85% 85% 85%
定位策略篇
2011年全年计划
2011年全年执行
推广计划
蓄客期
2011年5月~2011年8.月 （3个半月）
销 售 1.团队组建完成， 进 2.一为一期积累客户 度 渠 1、西安高端客户发展 道 2、抓住高新、城北的重要客户 进 3、挖掘世园会旅游者 度
定位策略篇
核心卖点 整体定位 客户定位 营销策略 销售策略 推广策略
精准渠道推广
方式3：关系营销
思源独有的品管体系保证销售过程中尽快建立客户满意度体系，关注客户的需求，善于与客户沟通， 让客户在购买本项目后，时刻感受到项目及对业主的关注，增加客户对项目的归属感及认同感，达到 口碑传播项目的目的，增加朋友介绍。
北京思源项目营销推广策划案
北京思源项目营销推广策划案目录一、前期策划工作小结 (4)1.市场定位 (4)2.客户定位 (5)1)定位的依据 (5)2)本案的客户定位 (5)3)客户比例 (6)4)客户的需求 (7)3.产品定位 (8)4.价格定位 (10)5.其它的一些有关结论（详见策划报告的其他有关部分）. 116.与设计公司对本案的园林景观、外立面、户型等设计进行的沟通11二、本案营销策略的构想 (12)1.现区域市场状况分析 (12)2.本案的劣势分析 (13)3.结合现时期的市场状况与本案的劣势，制定相应的营销策略141)打项目的综合高性价比策略 (14)2)及早入市策略 (15)3)抓住客户的消费心理策略——小资情调，讲究居住的品质164)扩展本案的客户群体策略 (17)5)本案的价格总策略 (18)6)组建金隅嘉业客户会策略 (19)7)组建北京正真、最先进的数字化社区 (20)8)提供精装修菜单服务 (21)4.推广策略 (22)1)推广核心课题 (22)2)卖点整合 (23)3)主概念提炼 (24)4)推广形象 (24)5)推广口号 (25)6)推广策略 (26)7)推广手段 (27)三、具体的工作方案 (29)1.时期性任务（推广行动方案） (29)2.推广步骤 (34)3.营销任务时期性分解 (36)4.营销费用总表 (37)四、销售现场的治理 (39)1.建立客户资料数据库392.销售人员的专业服务393.引入全方位服务的概念394.引入CRM房地产销售治理系统39五、附件 (40)1.项目策划报告： (40)2.工作时刻明细表： (40)3.具体推广包装方案各个点的具体方案： (40)1)LOGO的设计 (40)2)售楼处 (41)3)样板间 (42)4)楼书： (43)5)工地围墙： (44)6)引导系统： (45)7)广告牌： (46)8)街牌 (47)9)海报和户型图： (47)10)展板和成效图： (48)望京项目营销策划报告一、前期策划工作小结通过前期对望京地区以及周边区域项目的大量、细致的市场调研，深入地分析得出客户定位、市场定位、产品定位等有关的结论。
思源房地产营销管理系统操作手册V62营销版
ＣＲＭ营销管理系统操作手册(编号：SZSYSWIN20120525A01)目录第一章登录界面 (5)1.1 界面框架 (6)1.2 菜单 (6)1.2.1 登录账号 (6)1.2.2 工具 (7)1.2.3 帮助 (9)第二章我的主页 (11)2.1销售任务提醒设置 (11)2.2我的任务 (12)2.3我的销售 (14)第三章客户管理 (15)3.1 客户管理 (15)3.1.1 查询区域 (16)3.1.2 功能区域 (17)3.1.3 客户信息列表 (20)3.1.4 页签 (21)3.1.5 客户信息的新增、修改、删除 (34)3.2 问卷管理 (41)3.2.1 问卷的查询 (42)3.2.2 问卷的新建 (43)3.2.3 题目的新建 (44)3.2.4 问卷基本资料的修改 (47)3.2.5 问卷的预览 (47)3.2.6 问卷的启用 (48)3.2.7 题目的维护 (49)3.3 重复客户录入规则设置 (50)3.4公共客户规则设置 (51)3.4.1进行设置 (51)3.5公共客户 (52)3.5.1公共客户的申请 (53)3.5.2待审批列表查看 (54)3.5.3上级岗位进行审批操作 (54)3.5.4上级岗位做撤销审批操作 (55)3.5.5客户分配操作 (56)第四章销售管理 (57)4.1 功能介绍 (57)4.2 售楼指引 (58)4.2.1 楼盘表 (58)4.2.2 购房销售流程表 (59)4.2.3 房间简要信息 (61)4.2.4 开始认购 (62)4.2.5 执行进程表中的进程 (68)4.2.6 购房特殊事务 (83)4.3 销售控制 (129)4.4 项目概览 (131)第五章折扣管理 (132)5.1优惠方案 (132)5.2底价设置 (135)5.3常规折扣管理 (136)5.4身份折扣管理 (138)第六章财务管理 (139)6.1 收款登记 (139)6.2 按揭到帐 (142)6.3 收据本管理 (144)6.4 诚意金管理 (145)6.4.1 新建诚意金 (146)6.4.2诚意金作废 (147)6.4.3诚意金转签约 (148)6.5 财务设置 (149)6.5.1 币种设置 (149)6.5.2 银行名称设置 (150)6.5.3 银行帐号设置 (151)6.5.4 款项类型设置 (152)6.5.5 交款方式设置 (153)6.5.6 代收费设置 (154)第七章房产维护 (156)7.1 小区/区域设置 (156)7.2 大楼/片区设置 (158)7.3 生成房产 (159)7.4 房产资料 (160)7.5 批量数据录入 (161)7.6 批量删除 (165)7.7 公式设置 (167)7.8 户型资料 (170)7.9 精度设置 (171)7.10 付款方案设置 (171)第八章统计报表 (175)8.1 销售报表 (175)8.2 财务报表 (179)8.3 客户报表 (179)8.4 项目报表 (180)8.5 公司报表 (180)8.6集团报表 (182)第九章系统管理 (183)9.1 组织机构 (183)9.1.1 公司设置 (183)9.1.2 项目设置 (184)9.1.3 部门设置 (185)9.2 岗位管理 (186)9.3 用户管理 (187)9.4 权限分配 (189)9.5 模版设置 (193)9.6 参数设置 (195)9.6.1 常规参数设置 (195)9.6.2 树型参数设置 (197)第十章流程管理 (198)10.1 规则设置 (198)10.2表单管理 (200)10.3流程管理 (202)10.4 我的批阅 (207)10.5 待办事宜 (208)10.6 我的请求 (210)第十一章营销管理 (213)11. 1佣金管理 (213)11.2佣金公式管理 (214)第一章登录界面登录界面是用户进入Ris系统的界面，用户输入用户名和密码后，点击登录进入系统。
思源经纪浙江金都香溪丽舍项目营销策略住宅区销售推广方案
表一：
总量 占地面积 建筑面积 （户） （万㎡） （万㎡）
均价（元）
总计
4190 165.66 169.61
8844
第一节 安吉房地产市场分析
表二：
序号
1 2 3 4 5 6 7
物业类型
排屋 独栋别墅
多层 高层 商铺 花园洋房 双拼 总计
推量 （户） 794 166 1718 1379 68 35 30 4190
已售户数 （户）
470 85 890 424 68 1 9 1947
存量（户）
324 81 828 955 0 34 21 2243
第一节 安吉房地产市场分析
2012年1-4月份安吉市场成交统计（包括商业部分）：
交易信息 递铺镇 孝丰镇 梅溪镇
交易套数 交易面积(㎡) 交易均价
450
50841.78
第二节 杭州房地产市场分析
3、热钱游资投资分析：部分以投资为主的客户，大量囤积房屋，并在适当时候 出售，以获得收益。但在今年政策情况及宏观调控下，房价快速上涨趋势已经 得到抑止，投资者除了花费更多成本外，已很难在短期内实现收益，因此也逐 渐退出房地产市场。也使得原先进退自如的房地产开发商失去了接力棒的对象， 从而面临更大风险和不确定性。
④因此，我们意识到在城西、城北、紫 金以及申花板块是向北到湖州或者安吉 置业的最大可能区域，所以，2012年3 月本公司在杭州市区大城西和城北抽样 调查2000样本，有156人愿意在外地置 业,比例为0.078,由于今年严峻的市场 形势下比例较去年有所下降,但其中愿 意在湖州或者安吉置业的确有24人之多, 比例为0.012明显高去年调查的总体水 平。
小结
3、小高层多为一次置业，刚需购房，以安吉本地人为主。花园洋房、别 墅、排屋等一般为二次改善型置业，外地客户有进行投资性购买，但购买 情绪并不高涨。依据以上统计与调查结果来分析,安吉目前的房地产市场 不是非常理想,土地没有成交,商品房销售尽管有成交但还是较为缓慢,甚 至有些物业处于停滞状态。目前整体房地产走势，还是呈现胶着状态，没 有明显转好趋势。
思源项目营销推广设计方案分析
思源项目营销推广设计方案分析1.1 目标群体思源项目主要面向具有创新意识和社会责任感的青年群体，尤其是高校学生和年轻职场人士。
调研中可以确定目标群体的年龄、性别、职业、教育背景等基本信息。
1.2 需求和关注点调研中还需要了解目标群体的需求和关注点，包括对社会创新的认知程度、对社会问题的关注程度、对培养创新能力的需求等。
通过了解这些信息，可以更好地定位思源项目的推广重点。
二、品牌定位品牌定位是推广方案设计的重要一环。
思源项目作为一个社会创新项目，应该在定位中突出其独特性和价值。
2.1 核心价值思源项目的核心价值在于培养青年的创新能力和社会责任感，并通过实际行动推动社会进步和可持续发展。
在品牌定位中，可以突出思源项目的社会影响力和可持续发展的意义。
2.2 竞争优势在品牌定位中需要明确思源项目与其他类似项目的竞争优势。
例如，思源项目可以侧重于培养创新能力和解决实际社会问题的实践性，与其他项目的区别化开展推广。
三、推广渠道选择为了更好地推广思源项目，需要选择合适的推广渠道，并结合目标市场的特点进行宣传。
3.1 线下宣传针对学生群体，可以通过校园宣讲、社团推广、参与学术活动等线下方式进行宣传，以吸引更多的学生关注思源项目。
3.2 社交媒体社交媒体是吸引年轻人关注的重要渠道，可以在微博、微信公众号、抖音等平台开设官方账号，并发布有针对性的内容，如项目案例分享、青年创新活动报道等，以吸引目标群体的关注和参与。
3.3 合作伙伴与相关机构、高校、社会组织等建立合作伙伴关系，共同推广思源项目。
例如，可以与高校合作开设创新课程，与社会组织合作开展公益活动等。
四、活动策划通过有吸引力和具有参与性的活动来推广思源项目，可以增加项目的知名度和影响力。
4.1 青年创新大赛举办青年创新大赛，通过大赛的形式吸引更多的青年参与到思源项目中，并通过评选出的优秀项目来展示思源项目的成果和社会影响。
4.2 项目巡展组织思源项目的参与者和其他相关人员进行巡展，到各地进行展示和宣讲，以增加项目的宣传范围和影响力。
思源地产前期策划专题培训
➢ 根据抗震设防的要求及各结构形式高限的要求，本案住宅部分控制高度不超过120-130米； ➢ 根据《高规》要求，100米以上的住宅，应设置避难层，而避难层的设置，会造成高层住宅的成本和
公摊面积的增加； ➢ 根据结构计算要求，建筑体越高，荷载要求就越高，钢筋用量增加、混凝土标号提高、构件截面尺
➢ “第十七条”：沿城市主要道路一侧并列布置的高层住宅之间的建筑间距除满足本规定
相对应的建筑间距要求外，不得小于30米。
建筑间距
➢ “第二十三条”：住宅日照是指住宅主采光面居室的满窗日照时数。日照标准日为大寒
日，有效日照时间带为上午8时至下午4时。
➢ “第二十五条”：新建高层住宅或高层和多层混合的住宅成组布置时，新建住宅日照应
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•7 思源地产前期策划专题培训
•易居2009年上海地区 •某项目前期定位报告
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•8 思源地产前期策划专题培训
•世邦魏理仕2009年青岛地区的前期报告
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•9 思源地产前期策划专题培训
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产品策划基础资料
思源地产前期策划专题培训
3. 开发商诉求 1. 地块资料
•CAD格式文件
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•钉桩点文件
•21
思源地产前期策划专题培训
•地块资料| 地块内部及周边情况
地块内部及周边情况：现状及未来规划，尽可能用实景照片展示。 ➢ 内部： • 是否存在地势高差、原生植被、水系、温泉、工业遗存等？ • 是否存在被污染后需要更换的土壤？ ➢ 外部： • 有利因素：景观资源，如河流湖泊、旅游景点、城市地标等；社会资源，如重点中小学，大
房地产广告营销策略制定技巧
02
制定广告策略
确定广告主题
确定目标客户
01
对目标客户进行细分，了解他们的需求、偏好和消费
能力，以确定广告的主题和诉求。
强调产品优势
02 根据产品的独特卖点、品质、配套设施等优势，制定
符合产品特点的广告主题。
考虑市场趋势
03
关注市场趋势和竞争对手的广告策略，调整和优化广
告主题，保持与市场的竞争力。
地理分布
掌握目标客户的居住地区 、购房需求和购房能力， 以便于制定区域针对性的 广告和营销策略。
消费行为
研究目标客户的购房偏好 、购房频率和购房方式， 以便于制定个性化的广告 和营销策略。
分析竞争对手
了解竞争对手的广告策略
分析竞争对手的广告渠道、广告内容、广告形式等，了解其广告策略的优缺点，为制定自己的广告策略提供参考。
引人入胜
标题应该具有吸引力，能够引起读者的兴趣，让 他们有继续了解的欲望。
与产品相关
标题应该与房地产的产品特点相关，能够准确传 达房地产的核心价值。
有吸引力的图片和视频
01
清晰度高
图片和视频应该清晰度高，能够 让读者清楚地看到房地产的细节 和特点。
与产品相关
02
03
具有视觉冲击力
图片和视频应该与房地产的产品 特点相关，能够准确传达房地产 的核心价值。
提高品牌知名度
多渠道宣传
利用多种渠道进行品牌宣传，如网络广告、社交媒体、户外广告等，扩大品牌曝光度。
举办活动
组织与房地产项目相关的活动，如楼盘开放日、社区文化活动等，邀请消费者参与，提高品牌知名度 。
04
优化广告创意
吸引人的广告标题
简洁明了
标题应该简洁明了，突出房地产的主要特点，让 读者一目了然。
房地产广告营销策略制定技巧(doc 5页)
房地产广告营销策略制定技巧(doc 5页)房地产广告媒体整合地产广告营销策略的制定应根据营销环境、消费者市场特点、影响消费者行为的因素、结合实际房地产的自身条件因素综合考虑，才能在瞬息万变的市场中把握方向，使自己的营销策略具有完善，可操作性强的特点。
一、房地产实效广告的原则广告表现不是目的而是手段，其作用是将广告诉求以最鲜明最容易记忆的方式传达给目标消费者。
而这一点恰恰是我们最容易犯的错误：本末倒置，炫耀创意。
对于广告创意，其实最重要的是掌握三个关键：一是明确广告目标；二是找准达成目标的诉求点；三是围绕着广告诉求这个中心来表现出来。
实效广告的这三项原则，可能会使你做的广告不精彩，但广告诉求却被明白无误的传达给了消费者，决不会造成广告表现与广告诉求脱节的严重错误。
当然，如果设计思路再开阔一些，精彩的广告就会从你手中诞生。
二、阶段性广告主题安排一般来讲，一个楼盘总有几个主要诉求点，几个次要诉求点，除了说明书外，几乎任何一种媒体形式的每次内容表现，都是以一个主要诉求点结合几个次要诉求点来加以展示的。
实际操作中，归纳总结出来的几个主要诉求点往往轮流作为广告的主题来强打，而且，当其中的一个主要诉求点被选为广告的主题时，其它的几个主要诉求点则与次要诉求点一样，有选择的作为广告主题的专一表现，可以最大限度地吸引目标客源；精心安排的广告主题的轮流展示，则可以保持楼盘的常新常亮。
有时，我们会发现，广告主题的选择好象并没有涉及产品的主要诉求点，而是和都市的四季变化，热门话题和生活习俗等等密切相关。
其实，这样的广告不是没有主题，而是主题相对隐蔽，创作者试图以亲和的姿态和近距离的角度来吸引客户，间接的引导大众对产品的兴趣。
广告主题的轮流安排也不是无序的，它是和广告周期的安排和广告诉求点的内容紧密相连的。
在产品引导期和公开期，广告紧密相连的。
在产品引导期和公开期，广告主题多以产品的规划优势，楼盘的地段特征为主，通过形象的着力介绍，让一个新兴的事物尽快为客户所注目和了解。
思源经纪2007年成都市万科朗润园项目营销推广方案
3 4
量的14.38%，总建筑面积：5604.65㎡
6 1
Monday, August 05, 2013
中国地产商域网 —— 万科朗润园项目营销推广方案 ——
共153页 第8页
第三批次物业分析
三栋剩余房源分析
三栋剩余房源面积区间分布
套数 比例
3
7.00%
3
10.00%
7.00% 0 0.00%
70-80万 80-90万 90-100万
2
5.00% 5.00% 0.00%
100万以上
Monday, August 05, 2013
中国地产商域网 —— 万科朗润园项目营销推广方案 ——
共153页 第9页
一、三批次高层物 高层折板式电梯公寓户型设计均好性较强 业户型分析
一栋是本案07年9月份第二批 次推售的花园洋房产品，到目 前为止销售去化状况不如二、 三栋，其主要原因在于该类物 业大部分处于临街面，与较高 物业档次调性形成较大的反差， 在客户臵业选择性中容易产生 销售抗性；
14 12 10 8 6 4
13 31.00%
35.00% 30.00% 25.00%
6 14.00% 4 10.00%
第三批次： 20-33F高层电梯公寓 开盘时间：2007年10月13日 建筑面积：35382.87㎡ 均价：4693元/㎡ 销售率：85.62%
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Monday, August 05, 2013
中国地产商域网 —— 万科朗润园项目营销推广方案 ——
第一批次物业分析 第一批次高层电梯公寓已去化99.29%，剩余4套，占2栋总
万科朗润园项目营销推广方案
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品牌传播务实
营销策略与广告策略的转换
思源广告创意总监
何炳均
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•何谓品牌
•如何寻找有效的广告策略
•广告策略如何做到吻合营销策略
何谓品牌？
何谓品牌传播?
保持品牌的核心概念和调性不变
传播所接触到的品牌元素
品牌名（标准字）
logo
广告语基本版式色彩广告风格产品（包装）
品牌调性
❿目标对象不同
❿诉求不同
❿调性不同
家庭健康饮品
王老吉创意概念连儿童都爱喝，
你还有什么可担心的呢?
王老吉传播主题
健康家庭永远相伴
王老吉的品牌调性描述
总是发生在一个小康之家的温馨故事，儿童永远是主角，而且总是为得到一听王老吉想方设法 ------- 最后，无奈之余，小朋友总
是灵机一动 .... 。
她是人生感悟的代表，她是成功者享乐人生、回馈人生的主张，她总是传播一种享乐主义的哲学一一捱世界后叹世界。
广告语：给您一个五星级的家
如何寻找有效的广告策略?
一个简便而实用的思路
营销目标：增加25 %的销量
对应的营销手段：
• 1、维持或是增加现有销售网络？
.2、市场再细分，增加新的品种？
3、什么都不变，只是对原有目标市挖潜。
1、改变徘徊者的态度
2、改变使用竞品者的态度
创意策略：
・•增加品牌的美誉度
・上匕较、实证本品牌独特卖点
・•对品味或功能重新定位
・.等。
有效的广告策略的判断依据・•营销目标
•.广告目标
•.定位
•.传播核心概念（产品概念）
• •品牌调性
判断标准：单纯、一致、吻合。