2018年上海商业项目考察报告(浦东嘉里城、LCM置汇旭辉广场等)

上海浦东嘉里城

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1考察报告

2018年10月

上海浦东嘉里城

项目名称：浦东嘉里城

开发商：上海浦东嘉里城地产有限公司

开业时间：2011年10月

项目位置：浦东新区芳甸路花木路

建筑面积：约33万平方米

购物中心：4.5万平方米

写字楼：9.2万平方米

项目概况

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1酒店：7万平方米

酒店公寓：3.4万平方米

停车场：1200个

建筑高度：170米

容积率：

6.21

浦东嘉里中心位于花木路芳甸路，是该地区目前规模最大的综合性发展项目，是一座融合商业

及居住的灵运之城、汇聚国际化商场、甲a 级办公楼、五星级酒店以及高级服务式公寓，展现一

派活力四射的综合建筑体。

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①酒店：上海浦东嘉里大酒店（31F ），香格里拉运营，

②服务式公寓（28F ），182间套房，85平米-300平米

③写字楼（43F ），70%入住为世界500强公司

④商业及健身房（5F

），以家庭生活、国际化餐饮为特色

业态配置

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4、周边人群：区域人口23万，外籍人口2万，定位为高端人群，主要社区为花

木社区。区域外人口为会展人员。

5、外部动线：花木路导入、芳甸路导出，3个车库出口，1号进、3号出、2号进

出。花木路入口为人员进入主入口。B1层为地铁乘客进出入口。

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6.内部动线：

环形单一动线，可租赁面积仅为整体商

业面积57%；

商场与写字楼、公寓、酒店直接连通；

扶梯与直梯较少，分布在商场周边主要

出入口，每层扶梯5部，直梯B1一部，

1F、2F三部，卫生间每层各两个，有母

婴室和残疾人卫生间。

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7、项目定位：家庭生活、快销、国际餐饮。

整体比例：餐饮40%，生活零售48%，美容护理9%，儿童零售3%，其他1%。

8、招商特点：①舍弃国际大牌，以快销为主力店：H&M 、GAP 、MUJI ，面积分别为1300平米、1200平米、600平米，分布分别在1F 花木路主入口（1拖2）、1F 办公楼出入口、2F 大餐饮对面原因分析：该项目所处地段非城市及区域中心，且人流量有限，国际大牌难以介入，周边办公人群及外籍人士，为快销的主要消费人群，尤其是GAP 包含童装，极大的丰富了此项目童装部分，MUJI 的特点为品质感，与周边人群和此项目定位很符合。定位准确，招商可操9

作性强。

H&M

GAP

②餐饮比例为40%，非中餐比例80%，四大主题餐饮为主要特色，餐饮比例远超过正常规划餐饮比例。高端餐饮在酒店内部，中端分布在MALL内，正餐分类算齐全，但由于体量有限只做了代表性的品牌，且面积都不大。亚洲菜主要选了越南菜、韩国烤肉、日本料理、马来菜、泰国菜，赤坂亭中餐套餐和味千主要满足周围白领中餐消费，其余以晚餐为主。中式菜主要是本帮菜，粤菜，川菜，客单价在整体餐饮中偏高，台湾面为快餐。西式选了几个代表性品牌，客单价中等。每个品类都有一个快餐作为中餐补充。烘焙和甜品类客单偏高，走品质路线。糖纸为新型品牌，开业两年后，新调整进来的，主要竞争品牌是满记，客单相对便宜，口味一般。

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酒店

写字楼

公寓

共享办公外立面

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集中商业

•首层商业入口位置不明确，首层动线不明显，外立面缺少商业氛围。

•外立面造价分业态做了细节区分，酒店、公寓、写字楼按不同材质及分割形式控制成本。

写字楼入口

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•写字楼大堂设置在二层，扶梯连接二层，与商业联通，减少首层大堂面积，增加首层得铺率

。

外摆区

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•餐饮铺位与室外空间整体打造，借用酒店资源。餐饮店铺邻室外景观，营造良好的外摆环境。

内部动线

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首层动线不明显

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地铁入口

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•地铁联通、坡道缓接，接驳距离近，接驳口宽度大。

B1-L1双层中庭通

高

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B1-L1双层中庭通高，增加空间的竖向尺度

。

单边铺

处理

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•单边铺，变不利为有利，双层通高+侧边自然采光

。

室内

外摆

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•外摆区与采光顶结合，营造舒适的休闲空间

。

导视、

软装

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•硬装与导视结合、软装与空间互动。

空间

主题

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定位优雅的仓库，主题鲜明；室内建筑尺度适宜，室内空间室外化，运用钢丝网+砖+格栅。

卫生间

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优点：

•地铁联通、坡道缓接，接驳距离近，接驳口

宽度大。

•B1-L1双层中庭通高•单边铺，变不利为有利，双层通高+侧边自然采光。

•整项目主题打造，定位优雅的仓库，主题鲜明；室内建筑尺度适宜，室内空间室外化，运用钢丝网+砖+格栅。

•客群定位准确：会展人群+周边居民+企业高管

•写字楼大堂设置在二层，扶梯连接二层，减少首层大堂面积，增加首层得铺率。

•外立

面造价分

业态做了细节

区分

，酒店

、公寓、写字楼按不同材质及分割形式控制成本。

总结

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•餐饮铺位与室外空间整体打造，借用酒店资源。餐饮店铺邻室外景观，营造良好的外摆环境。

•商业作为社区型配套，业态配置、按重要程度排序。缺点：

•首层商业入口位置不明确，首层动线不明显，外立面缺少商业氛围。

借鉴：

•选择好的设计团队。

•内装主题

明确。

•建筑手法。

•外立面成本控制•业态排序思路明确，定位社区型。