2018年上海商业项目考察报告(浦东嘉里城、LCM置汇旭辉广场等)

上海浦东嘉里城11考察报告2018年10月上海浦东嘉里城项目名称：浦东嘉里城开发商：上海浦东嘉里城地产有限公司开业时间：2011年10月项目位置：浦东新区芳甸路花木路建筑面积：约33万平方米购物中心：4.5万平方米写字楼：9.2万平方米项目概况21酒店：7万平方米酒店公寓：3.4万平方米停车场：1200个建筑高度：170米容积率：6.21浦东嘉里中心位于花木路芳甸路，是该地区目前规模最大的综合性发展项目，是一座融合商业及居住的灵运之城、汇聚国际化商场、甲a 级办公楼、五星级酒店以及高级服务式公寓，展现一派活力四射的综合建筑体。

3 1①酒店：上海浦东嘉里大酒店（31F ），香格里拉运营，②服务式公寓（28F ），182间套房，85平米-300平米③写字楼（43F ），70%入住为世界500强公司④商业及健身房（5F），以家庭生活、国际化餐饮为特色业态配置414、周边人群：区域人口23万，外籍人口2万，定位为高端人群，主要社区为花木社区。

区域外人口为会展人员。

5、外部动线：花木路导入、芳甸路导出，3个车库出口，1号进、3号出、2号进出。

花木路入口为人员进入主入口。

B1层为地铁乘客进出入口。

516 17 16.内部动线：环形单一动线，可租赁面积仅为整体商业面积57%；商场与写字楼、公寓、酒店直接连通；扶梯与直梯较少，分布在商场周边主要出入口，每层扶梯5部，直梯B1一部，1F、2F三部，卫生间每层各两个，有母婴室和残疾人卫生间。

87、项目定位：家庭生活、快销、国际餐饮。

整体比例：餐饮40%，生活零售48%，美容护理9%，儿童零售3%，其他1%。

8、招商特点：①舍弃国际大牌，以快销为主力店：H&M 、GAP 、MUJI ，面积分别为1300平米、1200平米、600平米，分布分别在1F 花木路主入口（1拖2）、1F 办公楼出入口、2F 大餐饮对面原因分析：该项目所处地段非城市及区域中心，且人流量有限，国际大牌难以介入，周边办公人群及外籍人士，为快销的主要消费人群，尤其是GAP 包含童装，极大的丰富了此项目童装部分，MUJI 的特点为品质感，与周边人群和此项目定位很符合。

定位准确，招商可操9作性强。

H&MGAP②餐饮比例为40%，非中餐比例80%，四大主题餐饮为主要特色，餐饮比例远超过正常规划餐饮比例。

高端餐饮在酒店内部，中端分布在MALL内，正餐分类算齐全，但由于体量有限只做了代表性的品牌，且面积都不大。

亚洲菜主要选了越南菜、韩国烤肉、日本料理、马来菜、泰国菜，赤坂亭中餐套餐和味千主要满足周围白领中餐消费，其余以晚餐为主。

中式菜主要是本帮菜，粤菜，川菜，客单价在整体餐饮中偏高，台湾面为快餐。

西式选了几个代表性品牌，客单价中等。

每个品类都有一个快餐作为中餐补充。

烘焙和甜品类客单偏高，走品质路线。

糖纸为新型品牌，开业两年后，新调整进来的，主要竞争品牌是满记，客单相对便宜，口味一般。

10酒店写字楼公寓共享办公外立面11集中商业•首层商业入口位置不明确，首层动线不明显，外立面缺少商业氛围。

•外立面造价分业态做了细节区分，酒店、公寓、写字楼按不同材质及分割形式控制成本。

写字楼入口12•写字楼大堂设置在二层，扶梯连接二层，与商业联通，减少首层大堂面积，增加首层得铺率。

外摆区13•餐饮铺位与室外空间整体打造，借用酒店资源。

餐饮店铺邻室外景观，营造良好的外摆环境。

内部动线1415首层动线不明显16地铁入口17•地铁联通、坡道缓接，接驳距离近，接驳口宽度大。

B1-L1双层中庭通高18B1-L1双层中庭通高，增加空间的竖向尺度。

单边铺处理19•单边铺，变不利为有利，双层通高+侧边自然采光。

室内外摆20•外摆区与采光顶结合，营造舒适的休闲空间。

导视、软装21•硬装与导视结合、软装与空间互动。

空间主题22定位优雅的仓库，主题鲜明；室内建筑尺度适宜，室内空间室外化，运用钢丝网+砖+格栅。

卫生间23优点：•地铁联通、坡道缓接，接驳距离近，接驳口宽度大。

•B1-L1双层中庭通高•单边铺，变不利为有利，双层通高+侧边自然采光。

•整项目主题打造，定位优雅的仓库，主题鲜明；室内建筑尺度适宜，室内空间室外化，运用钢丝网+砖+格栅。

•客群定位准确：会展人群+周边居民+企业高管•写字楼大堂设置在二层，扶梯连接二层，减少首层大堂面积，增加首层得铺率。

•外立面造价分业态做了细节区分，酒店、公寓、写字楼按不同材质及分割形式控制成本。

总结24•餐饮铺位与室外空间整体打造，借用酒店资源。

餐饮店铺邻室外景观，营造良好的外摆环境。

•商业作为社区型配套，业态配置、按重要程度排序。

缺点：•首层商业入口位置不明确，首层动线不明显，外立面缺少商业氛围。

借鉴：•选择好的设计团队。

•内装主题明确。

•建筑手法。

•外立面成本控制•业态排序思路明确，定位社区型。

上海LCM 置汇旭辉广场11考察报告2018年10月项目概况项目名称：上海LCM 置汇旭辉广场项目地址：上海浦东新区张杨路2389弄（张杨路与泾南路交叉路口）商业面积：13万平方米，共5层（地上4层、地下1层）。

21项目定位：生活时尚体验式消费聚集地项目业态：LCM 融合商业、艺术、文化、娱乐等多元化丰富业态，众多商户将以“零售+餐饮”的复合业态呈现。

开业时间：2018年9月3地铁入口距离项目较远，利用彩虹桥、拉近心里距离、形成记忆点。

LCM 主大门并非位于十字路口,LCM 不仅不通地铁，而且与最近的6号线北洋泾路站1号出口中间还隔了一条河！好在这些空间上的“隔阂”被一个叫“生态公园”的场景所连接，地铁站、住宅区、河流、李氏民宅……这些都依附于该公园，LCM 所要做的，就是为它们从视觉和情感上创造关联性。

4LCM 在所有三个沿街位都设立了停车场出入口，便利性方面没有槽点。

这点以及上文提到的巴士停车场的设置，都体现了项目对非周边消费客群的极大友好度，。

地库商业入口连接昭示性强。

落客区增加舒适度。

地铁入口距离项目较远，利用彩虹桥、拉近心里距离、形成记忆点。

5这个解决方案的意义在于：1、可以将最近地铁站6号线的客流，通过彩虹桥引入至商场，而不用走张杨路吃灰。

2、景观作用，这就毋庸置疑了。

讲真该沿河区域环境可以，商业感不足，而彩虹桥能带来缺失的部分。

3、丰富内容，LCM 和长宁来福士类似，同样具有保护建筑，其室外空间，是今后运营操盘的重点之一，从去年下半年开始长宁来福士就在努力推行，自钟楼启用后，能明显感受到发力；我也不知道商场会怎么玩，但从视觉观感上看，彩虹桥的存在，让原本产生割裂观感的河，融入进了项目整体，后期的运营，业态配置楼层规划方面，地面四层、地下一层的LCM并不需要做太多突破：B1：灵感集市：主要以小餐饮美食结合轻质零售及生活方式品牌为主；1层：潮流频道：少有的以时尚潮流零售品牌来打造以家庭式消费群体为主的商业项目；2层：悠尚空间：相对大众的零售鞋服类品牌以及生活方式类品牌为主；3层：童趣天地：以亲子、餐饮和影院业态为主；4层：娱悦食代：餐饮主打楼层，配搭影院等少数体验类业态。

家庭为主消费群体商业项目的定位，要与核心客群契合，同时往上拔高一点点，以起到引领消费理念但又不脱离消费力的目的6业态71盒装商业主体、办公楼底层商业部分，以及时光花园所营造的户外商业空间室外街8嗨街菜市场9室外、内街、mall 、写字楼之间通道设置外摆、绿植。

内部动线10规划设计动线s 型，外界氛围尺度宜人。

空间退台11中庭尺度12室外退台13建筑临塔楼方向退台，设置绿化、休闲座椅。

空间主题14精装概念绿色生态、木纹、鸟笼、星空等元素贯穿全场。

开放式店铺15淡化公区与商铺之间的界限、多设置开放式店铺。

互动LED屏16B1-L1中庭空间设置异型LED 屏形成互动和记忆点。

服务台、导视1718卫生间空间尺度适宜，19次入口四层通高、形式感较好屋顶花园20预留开阔活动场地地下电梯间21昭示性强写字楼与幕墙关系22总结优点：地铁入口距离项目较远，利用彩虹桥、拉近心里距离、形成记忆点。

规划设计动线一字型，外界氛围尺度宜人。

建筑临塔楼方向退台，设置绿化、休闲座椅。

地库商业入口连接昭示性强。

落客区增加舒适度。

精装概念绿色生态、木纹、鸟笼、星空等元素贯穿全场。

淡化公区与商铺之间的界限、多设置开放式店铺。

B1-L1中庭空间设置异型LED屏形成互动和记忆点。

室外、内街、mall、写字楼之间通道设置外摆、绿植。

借鉴腹地花园1-2层与三层开洞连接。

写字楼与商业联通口处理较好。

23上海保利时光里11考察报告2018年10月总面积：120000㎡商业：47000㎡层数：地下两层+地上三层业态：写字楼+商业项目概况21地址：瑞平路230号（地铁7号线/13号线龙华中路站）项目交通3瑞平路230号（地铁7号线/13号线龙华中路站）不临地铁。