田坪镇白岩河水上娱乐综合体项目投资建议书

田坪镇白岩河水上娱乐综合体项目建议书目录1、项目概况 (3)2、建设内容 (4)3、建设地点 (6)4、预期投资 (6)5、市场分析 (8)6、风险分析 (10)7、盈利分析 (11)8、招商企业 (14)9、招商策略 (16)1、项目概况田坪镇位于玉屏侗族自治县的东北部，历来是周边省市物资集散地。

田坪镇交通区位条件优越，毗邻铜大高速和201省道，“田万”、“田新”、玉铜高等级公路纵横全境，与玉屏侗族自治县县城、铜仁市区、万山特区、江口县、湖南新晃侗族自治县等地的距离基本都在一小时车程以内。

图表1 田坪镇交通区位示意图田坪镇生态自然环境条件优越。

地貌多为低山丘陵，森林覆盖率接近40%，物产丰富，资源密集。

主要农产品有水稻、柿子、大板栗等20余种，经果林7840亩。

境内共有大小河流9条，水能蕴藏量较大，其中，白岩河水利工程蓄水后将形成一个大水面，两岸自然风光绮丽秀美，极具旅游开发价值，适宜发展水上娱乐项目。

同时，根据《玉屏县田坪镇总体规划（2011-2030）》，田坪镇的定位是以发展农业、畜牧业和跨省贸易为主的贸易型小城镇，周边物资在田坪镇聚集的同时也必然伴随着大量的人流、客流。

水上娱乐项目以镇为介、以水为脉，可积极探索发展水上娱乐项目以及交汇融合周边多民族地区特色文化基础上的民族特色养生保健。

所以，项目可以充分整合田坪镇的综合优势条件以及周边地区的多彩民族资源，将水利工程建设与水上娱乐、滨水休闲、民族特色养生保健等有机结合起来，共同打造水上娱乐综合体。

因此，玉屏侗族自治县拟通过招商引资建设白岩河水上娱乐综合体项目，形成“可览、可娱、可游、可商、可参与”的景观环境，市场定位于满足铜仁市、玉屏侗族自治县及周边地区居民水上娱乐运动需求，以及来铜仁市、玉屏侗族自治县旅游的国内外游客的休闲观光、康体养生体验需求。

2、建设内容项目总占地50亩，在功能布局上分为“两心两区”，即游客接待中心、水上休闲娱乐区、民族特色养生保健中心和滨水商务居住区等四个功能集中区块，打造功能完备、设施齐全、项目多样、环境优美的景观环境。

游客接待中心。

为游客提供基础性服务，主要建设内容包括游客服务中心1500m2、水泥面层公共停车场1000m2、小型商场（销售旅游必需品、名优土特农产品、旅游工艺品等）500m2、公共厕所200m2。

水上休闲娱乐区。

提供丰富多样的水上休闲娱乐服务，主要建设综合码头1500m2，野营烧烤滩250m2，水上音乐吧150m2，垂钓区100m2，设置摩托艇、泛舟、水上自行车、公共游泳场、水上体育训练等水上娱乐和运动项目，配套建设换衣间、淋浴房、卫生间等600m2。

民族特色养生保健中心。

为游客提供品类丰富的特色养生保健服务，主要设置SPA水疗中心1500m2，配套建设食疗养生、运动养生、民族传统医药养生、民族中医养生等养生配套用房800m2。

滨水商务居住区。

为项目提供餐饮、住宿等配套需求服务，主要建设美食广场500m2、滨水住宿酒店5000m2、旅游地产10000m2。

表格1 田坪镇水上娱乐综合体项目主要建设内容3、建设地点玉屏侗族自治县田坪镇白岩河水利工程4、预期投资项目总投资9483.5万元，其中建设工程投资6616.5万元、土地成本1267万元、流动铺底资金1200万元。

具体业态的投资见下表。

田坪镇水上娱乐综合体项目预期投资额表格25、市场分析本项目的市场定位是满足铜仁市、玉屏侗族自治县及周边地区居民水上娱乐运动需求，以及前来旅游的国内外游客的休闲观光、康体养生旅游需求。

因此，铜仁市区及周边地区城镇居民消费结构的变化、外地游客的数量是影响项目的关键因素。

一方面，近年来铜仁市的人均GDP呈现出平稳较快增长的趋势，进而会对人们的消费结构产生重要影响。

铜仁市人均GDP从2009的6748元（折合988美元）增长至2013年的17243元（折合2828美元），年均复合增长率达到26.4%。

旅游行业的发展一般要经历“观光旅游-休闲旅游-度假旅游”三个阶段，相关研究表明，当人均GDP 达到2000美元，休闲旅游将实现快速发展；当人均GDP达到3000美元时，将进入以度假旅游为主的发展阶段，旅游需求会出现爆发性增长。

目前，铜仁市人均GDP数据显示，人们的旅游需求正处在以休闲旅游为主的黄金时期，并且未来将进一步向度假旅游方向转变。

人均GDP的持续性增长以及由此带来的居民消费结构的变化，将为本项目提供很好的盈利空间，项目市场前景看好。

图表2 2009-2013年铜仁市人均生产总值及增长率另一方面，随着玉屏侗族自治县交通区位条件的不断提升，接待的国内外游客数量持续增长，旅游总收入快速攀升。

2011-2013年，玉屏侗族自治县接待的国内外游客数量分别为128.48万人、179.9万人、274.95万人，分别同比增长33.31%、38.33%、38.41%。

2009-2013年，玉屏侗族自治县旅游总收入从1.86亿元增长至26.14亿元，年均复合增长率高达93.6%。

随着沪昆高铁的开通（预计于2015年8月通车），玉屏东站作为沪昆高铁进入贵州的第一站，直接辐射的人口范围将超过千万，这将为玉屏侗族自治县旅游产业新一轮腾飞提供了绝佳的发展契机，游客数量有望获得进一步的爆发式增长。

玉屏侗族自治县良好的交通区位条件和沪昆高铁开通带来的巨量潜在客流保证了项目未来的市场需求。

综合而言，本项目市场需求空间广阔，市场前景良好。

6、风险分析站在市场的角度，白岩河水上娱乐综合体开发项目可能面临建设风险、市场风险和安全经营风险。

项目是依托白岩河水利大坝形成的宽广水域来进行建设，水利工程对土地利用、河流保护、周边生态环境保护等方面的要求比较严格，而本项目的部分业态与这些敏感因素有一定的关联性，存在一定的建设风险。

为了有效降低此风险，建议投资方多与政府相关部门主动沟通，注重生态环境保护和建设。

项目中有部分业态涉及到水上娱乐运动休闲，可能面临来自周边地区类似项目的竞争压力。

但是，本项目的业态设计遵循差异定位、特色发展的原则，除了部分常规性项目面临一定竞争压力外，其他的大部分细分业态具有较强的新颖性和先发优势。

为了有效降低此风险，建议投资方以后在完善项目内容时，将行业的先进理念、自身的行业发展经验以及当地的文化旅游资源等有机结合起来，设计独具特色、品类丰富的水上娱乐及相关活动以更好地满足消费者的多层次需求。

安全经营风险是旅游及游乐行业最担心的问题。

如果一个项目在运营过程中出现重大安全事故，那么会对整个项目的运营产业重大影响。

同时，水上娱乐休闲项目对水质污染要求严格，水质卫生安全也会影响到项目的形象和收益。

为了防范或降低此风险，建议投资方聘请专业、优秀的管理团队或有丰富项目经验的公司来负责整体运营，设立专门的安全监管部来对项目安全经营进行长期跟踪与反馈，并加强与水质监测机构或实验室等的联系、合作，以保证消费者的安全。

综合以上分析，本项目虽然面临一定的风险，但都主观可控。

7、盈利分析首先，项目配套建设有10000m2的旅游地产，假定按照价格3000元/m2测算，项目能实现销售收益3000万元。

以下是对项目建成后，正常年营业利润进行测算。

经营收益项目中水上娱乐项目、民族特色养生保健中心、滨水住宿酒店物业自持经营，获取经营收益；小型商场、野营烧烤摊、水上音乐吧、美食广场物业对外招商出租经营，通过收起租金获取收益。

项目的年营业收益情况如下所示：水上娱乐项目：按照年接待游客20万人测算，人均票价80元，则年收益为1600万元。

民族特色养生保健中心项目：根据行业平均经验进行估算并结合当地的实际情况做出适当调整，按照年接待4万客人，平均每人消费250元计算，项目年收益为1000万元。

滨水住宿酒店：项目住宿酒店有客房约70间，每间客房平均房价按200元/天测算，入住率按60%测算，则年（365天）酒店经营收入为306万元。

租金收益：小型商场、野营烧烤摊、水上音乐吧、美食广场对外招商，收取租金。

其中，小型商场、野营烧烤摊、美食广场租金按照60元/m2/月测算，则年租金收入为90万元；水上音乐吧租金按照120元/m2/月测算，则年租金收入为21.6万元，总的租金收益为111.6万元。

因此，项目年经营收益为3017.6万元。

经营成本项目年经营成本包括游客接待中心年经营成本，水上娱乐项目、民族特色养生保健中心及滨水住宿酒店年经营成本；其他成本还包括折旧费、维修费、工资及福利费和其他费用。

游客接待中心：游客接待中心的运营主要包括水、电、煤气等能源费用以及管理费用、营销费用、财务费用等支出，按游客接待中心收入的20%计算，则每年运营费用为24万元。

水上娱乐项目：水上娱乐项目的经营成本（不含人工）按照经营收益的50%测算，则年成本为800万元。

民族特色养生保健中心：民族特色养生保健中心的日常经营成本（不含人工）按照经营收益的10%测算，则年成本为100万元。

滨水住宿酒店：按照酒店年营业收入的40%测算（不含人工），则年成本为122.4万元。

折旧费。

建设工程投资折旧年限按20年来进行测算，残值率为5%，年折旧费为314.3万元。

维护修理费。

每年按工程投资额的3%测算，则维护修理费为198.5万元。

工资及福利费。

整个项目定员100人，人均工资福利费按照1500元/月测算，则年工资及福利费为180万元。

其他费用。

本项目其他费用主要包括运营费用、推广费用、管理费用等，按照经营收入的5%计算，本项目其他费用共计120.9万元。

则年经营成本为1860.1万元。

表格3 田坪镇水上娱乐综合体项目盈利能力分析综合分析，项目建成后，正常年营业利润为1157.5万元。

用营业利润测算，则项目税前资金回报率为17.85%，投资回收期约为6年。

（投资资本为总预期投资减去旅游地产销售收益）8、招商企业随着城镇化进程加快、人们生活水平不断提高以及城镇居民消费结构升级，人们对休闲旅游和健康养生的诉求在不断升级。

白岩河水上娱乐综合体项目以水为脉，周边自然风景优美，将自然生态休闲旅游和健康养生文化结合在一起，项目本身所具有的娱乐性、参与性、生态性以及健康养生等特性，将吸引到越来越多的周边地区城镇居民和游客的青睐。

根据项目的实际情况，建议将招商对象主要瞄准省内及周边地区实力型房企、民营旅游集团和民营涉旅游资本机构以及个人投资者，具体如下所示：表格4 田坪镇水上娱乐综合体项目潜在招商企业分析9、招商策略在确定重点招商目标后，根据具体目标的特性和核心诉求，制定个性化、差异化的招商策略。

表格5 田坪镇水上娱乐综合体项目招商策略建议。