(房地产管理)房地产法试题及答案

（房地产管理）房地产法试
题及答案
全国2006年10月高等教育自学考试
房地产法试题
课程代码：00169
一、单项选择题（本大题共30小题，每小题1分，共30分）
在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。

错选、多选或未选均无分。

1.权利人能够在某特定物之上直接行使支配力并享受一定利益的权利，称为( A )
A.物权
B.债权
C.请求权
D.形成权
2.从1991年1月1日起，新增建设用地的土地有偿使用费，不管是上缴中央财政的部
分还是留给地方政府的部分，都必须专项用于( B )
A.土地开发
B.耕地开发
C.水土保持
D.公益建设
3.以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，如果超出出让合同约定的动工开发日期满2年未动工的，国家可以( D )
A.处以罚款
B.要求其在一个月内马上动工
C.收回土地使用权，并退回土地出让金
D.无偿收回土地使用权
4.征收基本农田或者基本农田以外耕地超过35公顷的，必须由( B )
A.省级人民政府批准
B.国务院批准
C.县级人民政府批准
D.乡级人民政府批准
5.复垦的土地应当优先用于( C )
A.国防建设
B.公用事业
C.农业
D.居民生活用地
6.村办公共设施和公益事业建设占用本村集体所有的土地的，应对使用土地上属于个人的青苗及附着物( D )
A.作适当处理
B.进行妥善安置
C.给予双倍补偿
D.给予适当的补偿
7.房地产相邻权的主体可能是( A )
A.两个或两个以上房地产所有人
B.一个房地产所有人
C.一个房产所有人
D.一个地产使用人
8.在租赁期限内，房屋产权人转让房屋所有权，( B )
A.租赁关系随之终止
B.原租赁协议继续履行
C.承租人可以单方终止租赁关系
D.原所有权人应当补偿承租人的损失
9.资质一级的房地产专营企业，必须连续4年建筑工程质量合格率达到( A )
A.80%
B.90％
C.99％
D.100％
10.房屋拆迁管理部门代管的房屋需要拆迁的，拆迁补偿安置协议的生效必须经过的特殊程序是( A )
A.经过公证机关公证
B.经过房屋所在地政府房管部门认可
C.经过被拆迁人所在单位批准
D.将协议保存于人民法院
11.拆迁人对被拆迁人在过渡期内自行过渡可能发生费用的补助，称为( A )
A.过渡费
B.临时补助费
C.安置费
D.补偿金
12.以划拨方式取得的土地使用权，( B )
A.一律不得进入房地产市场
B.原则上不得进入房地产市场
C.领有国有土地使用证即可进入房地产市场
D.具有地上建筑物的合法产权证明即可以转让
13.房地产抵押权是( C )
A.以物的使用价值为内容
B.债权
C.从权利
D.平等受偿权
l4.房地产抵押合同从( D )
A.公证之日起生效
B.抵押合同签订之日起生效
C.主合同履行之日起生效
D.抵押登记之日起生效
15.可以出租房屋的条件之一是( A )
A.共有房屋取得了共有人的同意
B.共有房屋的共有人之一同意
C.未取得房屋所有权证
D.房屋的权属有争议
16.房屋所有权人以营利为目的，将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，( B )
A.应当将租金上缴国家
B.应当将租金中所含土地收益上缴国家
C.租赁关系无效
D.应当由国家终止租赁关系
17.城镇住房制度改革后，国家投入住房建设的资金将( B )
A.全部转变为职工的货币工资
B.主要转变为职工的货币工资
C.主要用于房地产的开发
D.主要用于住房公共设施的建设
18.职工的住房公积金( D )
A.由职工家庭的节余开支中缴纳
B.在职工及其家庭出现生活重大困难时可以启用
C.由职工个人自愿缴纳
D.可以用于职工及其家庭购买房屋
19.职工以标准价购买的公有住房，( C )
A.不得进入市场
B.不得继承
C.职工拥有部分产权
D.单位有要求其退回的权利
20.物业公司为满足物业产权人、使用人的个别需求，受其委托而提供的服务称为( A )
A.特约服务
B.针对性的专项服务
C.常规性的公共服务
D.公众代办性质的服务
21.召开业主大会会议，( B )
A.应当于会议召开1个月前通知全体业主
B.应当于会议召开15日前通知全体业主
C.应当于会议召开15日前告知居民委员会
D.每位业主应当作好业主大会会议记录
22.业主委员会经业主大会选举产生，应当自产生之日起30日内( C )
A.向所在居民委员会备案
B.向物业所在地区、县级工商行政管理部门备案
C.向物业所在地区、县级人民政府房地产部门备案
D.向物业所在地区、县级人民政府宣誓就职
23.公积金制度是一种住房社会保障措施，具有( A )
A.互助性
B.救济功能
C.融资功能
D.扶助功能
24.经济适用住房贷款的期限最长不得超过
( d )
．．．．
A.2年
B.3年
C.10年
D.20年
25.住房公积金管理委员会的主任( A )
A.应当由具有社会公信力的人士担任
B.是管理委员会的法人代表
C.应当由政府负责人担任
D.应当由人大代表担任
26.土地增值税采用四级超额累进税率( A )
A.增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%
B.增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的部分，税率为50%
C.增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的部分，税率为60%
D.增值额超过扣除项目金额100%的部分，税率为70%
27.耕地占用税以纳税人实际占用的耕地面积为计税依据，( C )
A.按照规定税额在耕地使用完毕后征收
B.按照规定税额分次征收
C.按照规定税额一次性征收
D.按照规定税额在耕地尚未使用时征收
28.外国人作为私房所有人不能亲自办理房产登记手续的，可以( C )
A.延期办理
B.委托中国某机关代为办理
C.委托中国律师代为办理
D.不予办理但承认其产权
29.在解决房地产纠纷的法律方式中，( D )
A.涉外房地产纠纷只能通过诉讼解决
B.当事人可以不通过协议而直接提起仲裁
C.一切房地产纠纷均可以进行行政处理
D.仲裁和诉讼不能同时适用
30.破坏或者擅自改变基本农田保护标志的，( B )
A.由人民法院认定其行为的性质
B.由县级以上人民政府土地管理部门责令恢复原状
C.由土地所在地的乡人民政府处以罚款
D.由土地所在地的县人民政府处以罚款
二、多项选择题(本大题共5小题，每小题2分，共10分)
在每小题列出的五个备选项中至少有两个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。

错选、多选、少选或未选均无分。

31.按照土地资源状况和土地利用总体规划，土地分为( ABC )
A.农用地
B.建设用地
C.未利用地
D.已利用地
E.空闲地
32.《土地管理法》的立法目的包括( ABCDE )
A.保护耕地
B.维护土地的社会主义公有制
C.合理利用土地
D.促进社会经济可持续发展
E.保护、开发土地资源
33.农村土地承包经营权可以( ABC )
A.入股
B.抵押
C.继承
D.转变为所有权
E.视为处分权
34.农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续，审批权在( AB )
A.国务院
B.省级人民政府
C.县级人民政府
D.乡级人民政府
E.村民委员会
35.目前，我国的房地产中介服务机构有( ABC )
A.房地产咨询机构
B.房地产价格评估机构
C.房地产经纪机构
D.房地产经营机构
E.房地产服务机构
三、名词解释题（本大题共5小题，每小题3分，共15分）
36.房地产市场
37.土地使用权
38.土地补偿费
39.房地产中介服务
40.个人住房贷款
四、简答题（本大题共4小题，每小题6分，共24分）
41.简述房地产业的地位和作用。

42.简述土地使用权的特征。

43.简述城市房屋拆迁的原则。

44.简述业主委员会的职责。

五、论述题（本大题12分）
45.试述农村土地承包经营中承包方的权利和义务。

六、案例分析题(本题9分)
46.刘志信、刘志诚、刘志超系三兄弟。

2003年，其父母相继去世，在某市某区留有四层楼
房一幢。

由于刘志诚、刘志超常年在外省工作，所以兄弟三人并未对房屋进行分割，而是由刘志信一家居住。

2OO4年3月，刘志信持房屋产权证到房地产管理部门办理了产权变更登记，将该楼房登记在自己一人名下。

2004年9月，刘志信与秦伟民签订了房屋买卖合同，以80万元的价格将该楼房卖给了秦伟民，并到房地产管理部门办理了变更登记手续。

2OO5年1月，刘志诚和刘志超回家探亲得知此事，立即提出异议：认为房屋系父母遗留下来的遗产，不能由刘志信一人独霸，他们两人也有份，刘志信未经他们两人同意擅自出卖该房屋，侵犯了他们的合法产权，因此要求从秦伟民手中收回房屋。

秦伟民则凭借房屋买卖合同和房屋产权证书，也主张对房屋的所有权，不同意将房屋退还给他们。

双方争执不下，刘志诚、刘志超遂将刘志信和秦伟民告上法庭，要求法院确认刘志信与秦伟民之间的房
屋买卖合同无效，保护自己对房屋的所有权。

请回答下列问题并说明理由：
(1)本案所争议楼房在刘志信与秦伟民办理产权变更登记之前的产权归属是怎样的?
(2)刘志信与秦伟民签订的房屋买卖合同是否有效?秦某能否取得该房屋的所有权?
(3)刘志信的行为是否侵害了刘志诚、刘志超的合法权益，如何承担责任?
全国2007年10月高等教育自学考试
房地产法试题
课程代码：00169
一、单项选择题（本大题共35小题，每小题1分，共35分）
在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。

错选、多选或未选均无分。

1.1994年颁布的《中华人民共和国城市房地产管理法》开始施行的时间为（ C ）
A.1994年8月1日
B.1994年10月1日
C.1995年1月1日
D.1995年3月1日
2.下列属于房地产物权的是（ A ）
A.房地产典权
B.房地产请求权
C.房地产债权
D.房地产相对权
3.下列属于未利用地的是（ B ）
A.住宅用地
B.荒地
C.草地
D.旅游用地
4.农村土地承包经营权采取互换、转让方式流转，未经登记时产生的法律后果为
（ D ）
A.无效
B.不成立
C.可以对抗善意第三人
D.有效，但不得对抗善意第三人
5.征收下列土地只能由国务院批准，其他部门无权批准（ D ）
A.耕地
B.四荒地
C.农用地
D.基本农田
6.房屋所有人出卖已出租房屋，需要提前几个月通知承租人（ C ）
A.1个月
B.2个月
C. 3个月
D.6个月
7.由于自然条件原因，王某进出自己的庭院必须从邻居张某的庭院通行，在此情况下，张某对自己庭院的房屋所有权行使（ B ）
A.有所扩张
B.受到限制
C.效力不足
D.需要救济
8.可以出租房屋的条件之一是（ A ）
A.共有房屋取得了共有人的同意
B.共有房屋的共有人之一同意
C.未取得房屋所有权证
D.房屋的权属有争议
9.房屋所有权人以营利为目的，将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，（ B ）
A.应当将租金上缴国家
B.应当将租金中所含土地收益上缴国家
C.租赁关系无效
D.应当由国家终止租赁关系
10.在解决房地产纠纷的法律方式中，（ D ）
A.涉外房地产纠纷只能通过诉讼解决
B.当事人可以不通过协议而直接提起仲裁
C.一切房地产纠纷均可以进行行政处理
D.仲裁和诉讼不能同时适用
11.土地使用权转让是转让人对土地使用权行使（ D ）
A.占有权
B.使用权
C.收益权
D.处分权
12.房地产抵押合同的生效时间为（ D ）
A.签订之日
B.批准之日
C.公证之日
D.登记之日
13.土地使用权变更不包括（ B ）
A.主体变更
B.客体变更
C.内容变更
D.权利义务变更
14.房地产交易主要表现为通过各种交易合同形式实现的一种关系，这种关系是（ C ）
A.权的关系
B.利的关系
C.债的关系
D.物的关系
15.个人与单位之间的土地所有权和使用权争议，最低可由（ A ）
A.乡级以上人民政府处理
B.县级以上人民政府处理
C.市级以上人民政府处理
D.省级以上人民政府处理
16.处分抵押房地产时，可以依法将抵押关系设定以后土地上新增的房屋与抵押财产一同处分，对处分新增房屋所得，抵押权人（ B ）
A.有权优先受偿
B.无权优先受偿
C.可以作为处分财产受偿
D.无权受偿
17.某工厂依法申请用地以扩建厂房，人民政府批准其占用耕地3亩。

后因资金不能到位，该扩建厂房一直未动工，现已使耕地闲置两年零三个月。

对其应进行的处罚是（ B ）A.罚款 B.收回土地使用权
C.收取滞纳金
D.收取复垦费
18.教育、科技、文化、卫生、体育用地的土地使用权出让的最高年限是（C）
A.30年
B.40年
C.50年
D.60年
19.按照《城市房地产管理法》的规定，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途动工开发土地，超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以（ A ）A.征收相当于出让金20%的土地闲置费 B.无偿收回土地使用权
C.退回50%的出让金并收回土地使用权
D.征收相当于出让金两倍的土地闲置费
20.出让人在指定的时间、地点，组织符合条件的有意受让人到场，就拟出让使用权的地块公开竞投，按价高者得原则确定土地使用权受让人的出让方式，是（ B ）
A.招标
B.拍卖
C.协议
D.竞争
21.无偿取得国有土地使用权的方式是（ D ）
A.出让
B.转让
C.拍卖
D.划拨
22.根据《城市房地产开发经营管理条例》规定，房地产开发企业须有多少名持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员（ C ）
A.2名以上
B.3名以上
C.4名以上
D. 5名以上
23.根据《房地产开发企业资质管理规定》，房地产资质一级企业必须具备的条件是（ D ）
A.自有流动资金3000万元以上
B.注册资金不低于3000万元
C.具有4年以上从事房地产开发的经历
D.连续4年建筑工程质量优良率达80%
24.被拆迁人只能选择由拆迁人给予货币补偿，不能选择房屋产权调换的是（ A ）
A.非公益事业房屋的附属物
B.非公益事业房屋
C.公益事业房屋
D.临时建筑房屋
25.拆迁范围确定后，可以进行的活动是（B）
A新建、扩建、改建房屋 B.继续使用房屋
C.改变房屋和土地用途
D.续租或新租房屋
26.拆除未到期限的临时建筑，应当（D）
A.不予补偿
B.给予充分补偿
C.给予建筑物评估价值50%的补偿
D.给予适当补偿
27.物业管理服务公司为满足一些住户群体的需要而提拱的专项服务工作有（ A ）
A.金融服务类服务
B.绿化管理
C. 消防管理
D.车辆道路管理
28.业主委员会是业主大会的（ B ）
A.权力机构
B.执行机构
C.决策机构
D.监督机构
29.业主临时公约与正式的业主公约存在的主要差别是（C）
A.业主的共同利益
B.物业的使用、维护、管理
C.时间效力
D.业主应当履行的义务
30.制定业主临时公约的是（ D ）
A.业主委员会
B.业主大会
C.房地产开发企业
D.建设单位
31.职工购买公有住房，可以一次性付款，也可以分期付款，分期付款的期限一般不超过
（ B ）
A.5年
B.10年
C.15年
D.20年
32.直辖市和省、自治区人民政府所在地的市以及其他设区的市（地、州、盟）应当设立住房公积金管理委员会，作为住房公积金管理的（ C ）
A.领导机关
B.执行机构
C.决策机构
D.监督机构
33.如果土地使用权没有作为中国合营者投资的一部分，合营企业应当（ A ）
A.向中国政府缴纳土地使用费
B.向中国政府缴纳土地保证金
C.向中方合营者缴纳土地使用费
D.向地方政府申请免交土地使用费
34.下列情形中，属于可以免征土地增值税的是（ D ）
A.企业用于投资转让的房产
B.建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目的30%
C.个人出售原来闲置的第二套住房
D.个人因工作调动而转让居住已满5年的原自用住房，经申报核准
35.外国人作为私房所有人不能亲自办理房产登记手续时，可以（ B ）
A.不办理房产登记手续并享有房屋产权
B.委托中国律师代为办理
C.邮寄或者通过外交部门提交书面材料办理
D.委托中国某机关代为办理
二、多项选择题（本大题共5小题，每小题1分，共5分）
在每小题列出的五个备选项中有二至五个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的
括号内。

错选、多选、少选或未选均无分。

36.房屋权属登记分为（ABCDE ）
A.总登记
B. 转移登记
C.变更登记
D.他项权利登记
E.注销登记
37.房地产民事法律责任可分为（ADE ）
A.违约责任
B.赔偿责任
C.连带责任
D.侵权责任
E.不履行其他义务责任
38.房地产中介服务机构主要有（BCD ）
A.房地产开发机构
B.房地产咨询机构
C.房地产价格评估机构
D.房地产经纪机构
E.房地产承建机构
39.物业管理服务企业接受聘任和委托从事物业管理服务，由委托方与受托方订立约定双方权利、义务的物业管理合同，可以提出聘任和委托要求的有（AC ）
A.小区业主
B.房地产开发企业
C.业主委员会
D.房地产承建企业
E.房地产中介机构
40.外商投资企业用地的取得方式有（ABCDE ）
A.国有土地使用权出让
B.企业租赁经营
C.租赁厂房和场地
D.企业拍卖
E.土地使用权作价入股
三、名词解释题（本大题共5小题，每小题3分，共15分）
41.建设用地
是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事用地。

42.房地产纠纷
是指当事人因有关房地产的权益而引起的争议。

43.土地使用权出让
是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

44.住房公积金
是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业以及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工缴存的长期住房储金。

45.房产税
是以城镇房产为征税对象，以房产价值或租金为计税依据的一种税。

四、简答题（本大题共4小题，每小题6分，共24分）
46.简述房地产权属登记的功能.
（1）产权确认功能，是房地产权属登记具有的确认房地产的权属状态，赋予房产地产权的法律效力，建立权利人对房地产的法律支配关系的功能。

（2）公示功能，是将房地产权利的事实向社会公开用以标示房地产流转的功能。

（3）管理功能，是指房地产登记所具有的实施国家管理意图的功能。

47.简述土地使用权终止的原因。

（1）因土地使用权出让期限届满；（2）国家根据社会公共利益的需要提前收回土地使
用权；（3）因土地使用者严重违反城市规划或者违反土地使用权出让合同而被国家强制收回土地；（4）因土地灭失。

48.房地产纠纷产生的主要原因有哪些?
（1）历史原因；（2）利益矛盾；（3）合同不当或者违反合同；（4）违法行为。

49.简述房屋拆迁的基本原则。

（1）符合城市规划；（2）有利于城市旧区改造；（3）有利于生态环境改善；（4）保护文物古迹。

五、论述题
50.论述处理房地产相邻关系应当遵循的原则。

（1）有利生产。

相邻关系的处理一定要从有利生产发展，有利于社会主义市场经济建设出发，既要注意保护相邻各方的合法权益，又要考虑有利于生产的发展。

（2）方便生活。

相邻关系直接关系到人民的生活，处理不好，就会对人民群众的生活造成不利影响，处理纠纷要从有利于生活、方便群众的角度出发。

（3）团结互助。

处理相邻关系时，相邻各方应依法给予对方方便，或接受必要的限制，要从大局出发，做到团结互助、协商解决。

（4）公平合理。

各方应依法合理地行使自己的权利。

受益一方应当对承担义务而支付费用和遭受损失的另一方给予适当补偿。

有利生产，方便生活。

团结互助，公平合理
六、案例分析题（本大题12分）
51.王某与张某育有二子，长子王甲，次子王乙。

王甲娶妻李某，并于1995年生有一子王小甲。

王甲于1999年5月遇车祸身亡。

王某于2000年10月病故，留有与张某婚后修建的面积相同的房屋6间。

王某过世后，张某随儿媳李某生活，该6间房屋暂时由次子王乙使用。

2000年11月，王乙与曹某签订售房协议，以12万元的价格将该6间房屋卖给曹某。

张某和李某知悉后表示异议，后因王乙答应取得售房款后在所有继承人间合理分配，张某和
李某方表示同意。

王乙遂与曹某办理了过户登记手续，曹某当即支付购房款5万元，并答应6个月后付清余款。

曹某取得房屋后，又与朱某签订房屋转让协议，约定以15万元的价格将房屋卖给朱某。

在双方正式办理过户登记及付款前，曹某又与钱某签订了房屋转让协议，以18万元的价格将房屋卖给钱某，并办理了过户手续。

问题：
（1）王某去世后留下的6间房屋应由哪些人继承?各自应分得多少?为什么?
（2）王乙与曹某签订的售房协议是否有效?为什么?
（3）曹某与朱某、钱某签订的房屋转让协议效力如何?
（4）如朱某要求履行与曹某签订的合同，取得该房屋，其要求能否得到支持?为什么?
答：（1）张某、王乙、王小甲。

其中，张某分得4间，王乙、王小甲各分得1间。

因该6间房系王某与张某的共同财产，王某死后，张某应获得其中的3间，余下3间房在第一顺序继承人间平均分配。

第一顺序的继承人有张某、王乙，因王甲先于王某死亡，其子王小甲享有代位继承权，故余下3间房中张某、王乙、王小甲应各分得1间。

（2）有效。

该6间房虽属共有财产，但转让协议已经其他共有人张某及王小甲的监护人李某同意。

（3）曹某与朱某签订的协议有效。

曹某与钱某签订的协议亦有效。

（4）不能，因曹某已与钱某办理了房屋过户登记手续，钱某已取得了该房屋的所有权，曹某履行不不能，朱某只能要求曹某承担违约责任。

全国2008年1月高等教育自学考试
房地产法试题
课程代码：00169
一、单项选择题(本大题共33小题，每小题1分，共33分)
在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。

错选、多选或未选均无分。

1.《城市规划法》规定，城市规划主管部门对城市建设必须坚持“一书两证”制度。

这里的“一书”是指（ A ）
A.选址意见书
B.法律意见书
C.建设申请书
D.规划意见书
2.房地产关系本质上属于（ B ）
A.人与人的关系
B.经济关系
C.社会关系
D.法律关系
3.地方权限范围内的土地征收批准权属于（ C ）
A.县级人民政府
B.市级人民政府
C.省级人民政府
D.国务院
（B ）
4.承包方将土地交由他人代耕可不签订书面合同的时间不超过
．．．
A.半年
B.一年
C.二年
D.三年
5.在土地登记制度中，农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，应由有关级别政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。

该级政府是指（ C ）
A.村级人民政府
B.乡级人民政府
C.县级人民政府
D.市级人民政府
6.张某与王某为夫妻，共同购置房屋一套，登记在张某名下。

以后，张某在未征得王某同意的情况下以自己的名义将该房屋卖给刘某。

事后，王某要求刘某退房，刘某不同意。

对该房屋，在法律上（ D ）
A.刘某应当退房，张某应当将收到的房款退回
B.应宣布买卖房屋无效，确认王某拥有产权
C.刘某应退房，但张某不仅应当退还房款，而且还应赔偿刘某受到的损失
D.应当维护刘某的权益，由张某向王某作出赔偿
7.我国立法关于建筑物区分所有权的共有部分，在面积分担上采用的形式是（ B ）
A.共同共有
B.按份共有
C.法定共有
D.约定共有
8.在私房买卖中，以下说法正确的是（ A ）
A.房屋所有人出卖已出租房屋，须提前3个月通知承租人
B.买卖双方不能自行议定买卖价格。