物业专项维修资金管理办法

XX市物业专项维修资金管理办法
第一章总则
第一条为了加强物业专项维修资金的管理，保障物业共用部位、共用设施设备正常使用，维护物业专项维修资金所有者的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《XX省物业管理条例》、《XX省物业专项维修资金管理办法》、《XX市物业管理办法》等法律、法规和规范性文件规定，结合本市实际，特制定本办法。

第二条本办法适用于本市行政区域内物业专项维修资金的交存、使用、管理和监督。

笫三条本办法所称物业专项维修资金，是指由业主交存的专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造的资金。

本办法所称物业共用部位，是指物业管理区域内属于全体业主共有或者单幢物业的业主、非业主使用人共同使用的公共门厅、楼梯间、电梯间、管道井、设备间、过道、值班保安室、公共停车位、房屋承重结构、户外墙面、屋面和道路、场地、绿化等部位。

本办法所称物业共用设施设备，是指物业管理区域内属于全体业主共有或者单幢物业的业主、非业主使用人共同使用的供水箱、水泵、排水管道、窨井、化粪池、垃圾箱（房）、
电梯、楼道照明设施、小区道路照明设施、安全防范智能系统、避雷装置、单元防盗门、文化育设施、区域围护等设施设备。

第四条拥有二个以上房屋所有权人的住宅物业、住宅小区内非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业以及可用于分割销售的非住宅物业的业主，应当按照本办法的规定交存物业专项维修资金。

第五条物业专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。

物业专项维修资金可以实行业主自主管理，也可以由政府设立的维修资金管理机构（以下简称管理机构）代为管理，鼓励业主通过民主、协商的原则，实行业主自主管理。

实行业主自主管理的，应当召开业主大会，经该物业管理区域内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意，由业主大会授权业主委员会负责物业专项维修资金的日常管理工作。

未成立业主大会或业主大会决定委托代管以及业主大会未明确自主管理的，其物业专项维修资金由管理机构代为统一管理。

第六条市住房和城乡建设局负责本市范围内物业专项维修资金的交存、使用、管理等工作。

市财政、审计等相关部门依据各自职责对本行政区域内物业专项维修资金的
管理进行监督。

第二章交存
第七条新建物业首期物业专项维修资金，由业主按照所拥有物业的建筑面积交存，业主交存的物业专项维修资金属于业主所有。

物业专项维修资金的缴纳标准为：未配备电梯的物业按80元/平方米的标准交存；配备电梯的物业按120元/平方米的标准交存；计建筑面积的地下空间（人防工程除外）按80元/平方米的标准交存。

此交存标准由市建设局会同市财政局根据本市房屋建筑安装工程每平方米的平均造价成本，适时按程序报市政府批准后组织调整。

第八条物业专项维修资金可以由业主自行交存、建设单位或者物业服务企业代收代交。

新建物业首次交存物业专项维修资金由建设单位代收代交。

建设单位应当在办理建筑工程竣工验收备案前，按照物业总建筑面积和本办法规定的交存标准交存物业专项维修资金，待物业交付时向业主收取。

建设单位应当向购房人说明，并将该内容约定为购房合同条款。

对房价中已包含物业专项维修资金的，建设单位不得再向购房人另行收取。

未售岀的物业物业专项维修资金由建设单位交存。

第九条管理机构应当通过招标方式，公开选择商业银行作为物业专项维修资金的专户银行，开设专户，以物业管理区域为单位设账，按房号设分户账；未划定物业管理区域
的，以幢为单位设账，按房号设分户账。

本办法实施前已开立账户,但因历史原因确实无法分账到户的,应当登记在以物业管理区域设立的账户或幢名下;具备设立分户账条件的物业管理区域，按本条第一款执行。

第十条管理机构收取物业专项维修资金，应当使用XX 省财政厅统一监制的专用票据。

第十一条业主分户账内物业专项维修资金余额不足首期缴存额的30%时，应当续交，续交标准按首期交存标准执行。

达到续交条件没有续交物业专项维修资金的物业，不得使用物业专项维修资金。

业主应按下列规定续交物业专项维修资金：
（一）物业专项维修资金实行政府代管的，由管理机构向业主出具《物业专项维修资金续交通知书》，并抄送业主委员会、社区居民委员会；业主应当在收到续交通知之日起90日内将物业专项维修资金存入专户；
（二）物业专项维修资金实行自主管理的，由业主委员会按照业主大会通过的续交方案，通知业主续交物业专项维修资金；业主应当按照续交通知的具体要求，将物业专项维修资金存入专户；
物业专项维修资金可以由物业服务企业、业主委员会、社区居民委员会代收代交；负责代收代交的单位，应当及时将代收代交的物业专项维修资金明细情况，在物业管理区域
内公示收缴，并抄送管理机构。

业主未按规定续交物业专项维修资金的，业主委员会或社区居民委员会应当督促其交存；业主经督促仍不交存的，业主委员会可依法向人民法院起诉。

第三章使用
第十二条物业管理区域内共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造费用，除国家有关规定和物业服务合同已明确在物业服务费用列支外，在物业专项维修资金中列支。

第十三条物业的保修期限和保修范围，按照《XX省住宅物业保修金管理办法》第十条规定执行。

第十四条物业专项维修资金使用应当具备以下条件：（一）物业共用部位、共用设施设备保修期届满。

（二）物业维修、更新和改造项目符合物业专项维修资金使用范围。

（三）已按规定交存物业专项维修资金，或者有部分业主已交存，部分业主未交存但已就本次物业专项维修资金使用分摊标准达成一致并且已将物业专项维修资金应分摊额存入维修资金专户。

（四）物业专项维修资金使用方案经使用范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

第十五条物业专项维修资金的支出由相关业主按照其物业产权面积的比例按以下原则分摊列支：
1、涉及整个物业区域的共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用，由该区域全体业主按产权面积所占比例分摊，在该区域全体业主的专项维修资金账户中列支；
2、涉及单幢或部分物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用，由涉及的相关业主按产权面积所占比例分摊，在其相关业主的专项维修资金账户中列支。

专项维修资金不足支付维修费用的，不足部分按照物业产权面积比例由相关业主分摊。

第十六条维修、更新和改造项目有下列情形之一的，应当采用招标方式择优确定维修单位：
（一）维修费用总额超过30万元的；
（二）单项维修工程费用超过10万元的；
（三）业主大会决定实行招标的。

维修、更新和改造项目有下列情形之一的，应当委托工程造价咨询单位进行项目审价：
（一）维修费用总额超过10万元的；
（二）单项维修工程费用超过5万元的；
（三）业主大会决定进行项目审价的。

第十七条由管理机构负责专项维修资金管理的，使用物业专项维修资金按照以下程序办理：
(一)物业服务企业或相关业主根据物业维修、更新和改造的实际，提出《物业专项维修资金使用方案》（以下简称《使用方案》），《使用方案》应当包括维修、更新和改造的项目、费用预算、列支范围；
(二)《使用方案》经列支范围内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主表决通过或签字同意；
(三)《使用方案》报业主委员会审核(未成立业主委员会由社区居民委员会审核)，审核通过后在列支范围内进行公示，公示期为7天。

业主委员会或者社区居民委员会应当就公示内容向有关业主做好解释工作；
（四）物业服务企业持经审核的《使用方案》和《物业专项维修资金使用申请表》和施工合同等材料，向管理机构申请列支。

未实施物业管理的住宅小区，由社区居民委员会持相关材料向管理机构申请列支；
（五）管理机构应当在收到申请材料后进行审核。

符合规定的，予以核准，并按照核准使用额度的70%作为预支划转至申请单位。

不符合规定的，出具不予列支通知书；
（六）工程竣工后,业主委员会或社区居民委员会，或者其委托的专门机构应对工程进行验收，验收合格后，物业服务企业或社区居民委员会应将工程决算向列支范围内业主进行公示，公示期为7天；
（七）物业服务企业或者社区居民委员会持下列材料向管理机构申请办理工程结算：
1、工程决算单；
2、维修、更新和改造工程费用票据；
3、分摊清册；
4、相关业主意见反馈表；
5、工程竣工验收合格证明；
6、其他相关材料。

第十八条物业专项维修资金实行业主自主管理的，使用物业专项维修资金按照以下程序办理：
（一）物业服务企业或相关业主根据物业维修、更新和改造的实际，提出《物业专项维修资金使用方案》（以下简称《使用方案》），《使用方案》应当包括维修、更新和改造的项目、费用预算、列支范围；
（二）《使用方案》经列支范围内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主表决通过或签字同意；
（三）《使用方案》向物业专项维修资金列支范围内业主进行公示，公示期为7天；
（四）物业服务企业或相关业主持《使用方案》、《物业专项维修资金使用申请表》和施工合同等材料，向业主委员会申请列支；
（五）业主委员会同意列支的，应将有关材料报管理机构备案；管理机构应及时岀具备案证明；
（六）业主委员会凭管理机构的备案证明，并通知专户银行按核准使用额度的70%划转至申请单位；
（七）工程竣工后,业主委员会或者其委托的专门机构应对工程进行验收，验收合格后，物业服务企业或业主委员会应将工程决算在列支范围内业主进行公示，公示期为7天；
（八）物业服务企业或者相关业主持下列材料向业主委员会办理工程结算：
1、工程决算单；
2、维修、更新和改造工程费用票据；
3、分摊清册；
4、相关业主意见反馈表；
5、工程竣工验收合格证明；
6、其他相关材料。

第十九条物业服务企业或社区居民委员会应当将维修、更新和改造方案、业主委员会或者相关业主书面确认明细表复印件、工程施工合同、维修费用发票复印件、验收合格文件等按物业项目立卷存档。

第二十条物业管理区域应当按照首期交存的物业专项维修资金总额的5%设立应急备用金，用于涉及下列紧急情况下的维修和更新:
（一）电梯、水泵发生故障或存在事故隐患，影响正常使用,经业主委员会或社区居民委员会证明核实的；
（二）消防设施损坏，消防专业部门出具整改通知书的；
（三）外墙墙面有脱落危险、屋顶或外墙渗漏等情况，严重影响房屋使用和安全，经业主委员会或社区居民委员会证明核实的;
发生前款规定的紧急情况,需立即对共用部分、共用设施设备进行维修和更新的，由物业服务企业或相关业主提岀建议，经业主委员会或社区居民委员会证明核实，由业主委员会、物业服务企业或社区居民委员会提岀维修资金使用方案，经管理机构审核后，可直接拨付应急备用金。

物业服务企业或者相关业主应当立即组织维修，必要时先行垫付维修费用。

物业服务企业或者相关业主未及时组织维修的，建设局或镇乡（街道）可以组织代修，代修费用从应急备用金中列支。

第二十一条当出现危及房屋安全或危及人身安全的紧急情况时，社区居民委员会应先行组织施工单位排险抢修，同时报镇乡（街道）和管理机构。

第二十二条维修工程项目实行质量保修制度，在保修范围和保修期内发生质量问题的由施工单位承担维修责任；造成损失的，依法赔偿。

保修期自工程竣工验收合格之日起计算。

第二十三条下列费用不得在专项维修资金中列支：
（一）依法应由建设单位或者施工单位承担的物业共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；
（二）依法应由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；
（三）应当由当事人承担的因人为损坏物业共用部位、共用设施设备所需的修复费用；
（四）根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的物业共用部位、共用设施设备的维修和养护费用；
（五）法律、法规、规章及国家、省和市有关规定中明确由有关单位和个人承担的费用。

第四章监督管理
第二十四条下列资金应当转入专项维修资金：
（一）专项维修资金规定的存储净利息；
（二）利用专项维修资金购买国债的增值净收益；
（三）物业共用部分、共用设施设备的经营所得，但业主大会另有决定的除外；
（四）共用设施设备报废后回收的残值；
（五）业主委员会或业主自愿筹集交存的款项；
（六）其他按规定转入的资金。

第二十五条交存的专项维修资金自交存之日起计息，当年交存或使用的部分按同期银行活期存款利率计息；其余
部分按一年期同期银行定期存款利率计息。

专项维修资金存款利息实行一年一结，定期计入业主分户账内。

第二十六条专项维修资金专户及存储情况，应当定期与银行核对，并定期在物业管理区域内向业主公布下列情况，接受业主监督：
（一）专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额；
（二）发生列支的项目、费用和分摊情况；
（三）其他有关专项维修资金使用和管理情况。

业主对公布的情况有异议的，可以要求复核。

第二十七条专项维修资金应当建立查询制度，接受业主对其分户账中专项维修资金使用、增值收益和结存金额的查询。

第二十八条在保证专项维修资金安全和正常支付的前提下，可以按照国家有关规定将专项维修资金用于购买一级市场国债或者转定期存款，确保资金的保值增值。

利用专项维修资金购买的国债应当持有到期。

除本办法规定的使用范围外，不得将专项维修资金出借，不得将专项维修资金用于投资房地产、股票、期货或者从事其他经营性活动，不得用专项维修资金为单位和个人提供任何形式的担保。

第二十九条专项维修资金的管理费用，在专项维修资
金的增值收益中列支，并与专项维修资金分账核算。

第三十条专项维修资金的财务管理和会计核算应当执行国家和省财政部门有关规定，并依法接受财政、审计部门监督。

第三十一条物业转让时，该物业分户账中结余的专项维修资金随物业所有权同时转移。

第三十二条因拆迁、自然灾害或其他原因致使物业灭失的,业主可持相关凭证,申请退回本人名下专项维修资金结余金额，并按照以下规定返还：
（一）物业分户账中个人名下结余的专项维修资金返还业主；
（二）公有住房售房单位交存的专项维修资金结余金额返还售房单位；售房单位不存在的，按照售房单位财务隶属关系，收缴同级国库，作为廉租住房补贴资金来源。

第三十三条违反本办法规定挪用专项维修资金的，由建设部门会同财政部门追回挪用的专项维修资金，并依照《物业管理条例》的有关规定，对相关单位和个人给予行政处罚。

第三十四条有关行政管理部门及其工作人员有下列情形之一的，由相关行政机关按照管理权限对负有责任的主管人员和直接责任人员给予行政或者纪律处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：
（一）未依照本办法规定及时核准、拨付专项维修资金，造成一定损害后果的；
（二）未按照本办法规定进行管理，造成专项维修资金流失的；
（三）截留、挪用、侵占专项维修资金的；
（四）有其他玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊等违法行为的。

第五章附则
第三十五条本办法自年月日起施行。

本办法施行前我市发布的有关物业专项维修资金行政规范性文件，不再适用。