临沂深亚房地产开发有限公司、赵广岭房屋买卖合同纠纷二审民事裁定书

临沂深亚房地产开发有限公司、赵广岭房屋买卖合同纠纷二
审民事裁定书
【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷
【审理法院】山东省临沂市中级人民法院
【审理法院】山东省临沂市中级人民法院
【审结日期】2021.02.20
【案件字号】(2020)鲁13民终5775号
【审理程序】二审
【审理法官】万法宝田开玉姚玉蕊
【审理法官】万法宝田开玉姚玉蕊
【文书类型】裁定书
【当事人】临沂深亚房地产开发有限公司;赵广岭
【当事人】临沂深亚房地产开发有限公司赵广岭
【当事人-个人】赵广岭
【当事人-公司】临沂深亚房地产开发有限公司
【代理律师/律所】张永政山东界湖律师事务所
【代理律师/律所】张永政山东界湖律师事务所
【代理律师】张永政
【代理律所】山东界湖律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【原告】临沂深亚房地产开发有限公司
【被告】赵广岭
【本院观点】根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。

【权责关键词】无效撤销合同合同约定不予受理发回重审查封
【指导案例标记】0
【指导案例排序】0
【本院认为】本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。

当事人没有提出请求的，不予审理”的规定，本院围绕深亚公司的上诉请求进行审理。

深亚公司将建设在郯城县李庄镇子房村集体土地上的房屋出售给赵广岭，当深亚公司所建房屋涉及的法律手续影响合同的效力时，双方之间的纠纷应为房屋买卖合同纠纷，属于人民法院受理民事诉讼的范围。

至于深亚公司所建房屋涉及的法律手续与行政管理机关的关系，则不属于民事诉讼的范围。

一审将房屋买卖合同当事人的纠纷认定为不属于人民法院受理民事案件的范围不当。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十二条规定，裁定如下：
【裁判结果】一、撤销山东省郯城县人民法院(2020)鲁1322民初2047号民事裁定；
二、本案指令山东省郯城县人民法院审理。

本裁定为终审裁定。

【更新时间】2022-08-20 11:47:24
【一审法院认为】一审法院认为，农村集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设。

本案中，涉案房屋系深亚公司与郯城县李庄镇子房村村民委员会开发建设的房屋，房屋所在土地系农村集体建设用地，未缴纳土地出让金，亦未取得规划、准建等相关手续，属于“小产权房”，该类房屋属于行政机关处理的范畴，因该类房屋买卖产生的纠纷不属于人民法院受理民事案件的范围，故深亚公司的起诉，依法应予驳回。

综上，深亚公司的
起诉不属于人民法院受理民事案件的范围，依据《中华人民共和国土地管理法》第六十三
条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第(四)项、第一百五十四条第一款第(三)项之规定，裁定如下：驳回深亚公司的起诉。

案件受理费900元，予以退还。

【二审上诉人诉称】深亚公司上诉请求：请求依法撤销(2020)鲁1322民初2047号民事裁定，发回重审或指令郯城县人民法院继续审理。

事实和理由：1.原审法院驳回我公司的起诉系适用法律错误。

根据山东省高级人民法院关于印发全省民事审判工作会议纪要的通知(鲁高法2011第297号)第二条关于房产纠纷案件：对于因买卖在集体所有的土地上开发的“小产权房”而引发的纠纷案件，要严格贯彻国家的公共政策和诚信交易秩序，依法确认“小产权房”买卖合同无效，并通过出卖人承担缔约过失责任等方式避免当事人之间利益关系失衡。

因此原审法院以本案房屋系“小产权”不予受理是错误的。

2.我公司于2014年开发位于××镇××村××楼盘，在开发该小区过程中发生了大量民事纠纷，而不管是郯城县人民法院还
是李庄法庭均受理了相关起诉我公司的案件，并且作出了实体判决，郯城县人民法院执行局
也根据李庄法庭的判决对该楼盘的部分房屋进行了查封，但是在我公司主张相关权利时却以
小产权为由不予受理，其裁定完全是一种双重标准，不能令我公司信服。

综上，一审法院驳
回我公司的起诉违反法律规定，应于纠正，请求二审法院在查明案件事件的基础之上，依法
撤销原审判决。

临沂深亚房地产开发有限公司、赵广岭房屋买卖合同纠纷二审民事裁定书
山东省临沂市中级人民法院
民事裁定书
(2020)鲁13民终5775号当事人上诉人(原审原告)：临沂深亚房地产开发有限公司，住所地山东省临沂市
兰山区临西九路与双岭路交汇处路南顺和大楼1301。

法定代表人：王安国，董事长。

委托诉讼代理人：张永政，山东界湖律师事务所律师。

被上诉人(原审被告)：赵广岭。

委托诉讼代理人：张成，郯城方园法律服务所法律工作者。

审理经过上诉人临沂深亚房地产开发有限公司(以下简称深亚公司)因与被上诉人赵广岭房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省郯城县人民法院(2020)鲁1322民初2047号
民事裁定，向本院提起上诉。

本院依法组成合议庭对本案进行了审理。

二审上诉人诉称深亚公司上诉请求：请求依法撤销(2020)鲁1322民初2047号民事裁定，发回重审或指令郯城县人民法院继续审理。

事实和理由：1.原审法院驳回我公
司的起诉系适用法律错误。

根据山东省高级人民法院关于印发全省民事审判工作会议纪
要的通知(鲁高法2011第297号)第二条关于房产纠纷案件：对于因买卖在集体所有的土地上开发的“小产权房”而引发的纠纷案件，要严格贯彻国家的公共政策和诚信交易秩序，依法确认“小产权房”买卖合同无效，并通过出卖人承担缔约过失责任等方式避免
当事人之间利益关系失衡。

因此原审法院以本案房屋系“小产权”不予受理是错误的。

2.我公司于2014年开发位于××镇××村××楼盘，在开发该小区过程中发生了大量民事纠纷，而不管是郯城县人民法院还是李庄法庭均受理了相关起诉我公司的案件，并且作
出了实体判决，郯城县人民法院执行局也根据李庄法庭的判决对该楼盘的部分房屋进行
了查封，但是在我公司主张相关权利时却以小产权为由不予受理，其裁定完全是一种双
重标准，不能令我公司信服。

综上，一审法院驳回我公司的起诉违反法律规定，应于纠正，请求二审法院在查明案件事件的基础之上，依法撤销原审判决。

二审被上诉人辩称赵广岭辩称，一审裁定认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予以维持。

1.涉案房屋的土地属于农村集体用地，深亚公司对该地未取得土地使
用手续，没有规划许可证、准建证及商品房预售许可证。

因此深亚公司的建房行为及销售行为属于违法行为，不应受到法律的保护。

2.深亚公司与我签订合同后，没有按合同履行，没有按合同约定交房，并且将我的车库又卖给了其他人。

3.深亚公司开发的商品房没有整体完工，已经停建多年，水、电、燃气、路面硬化等配套实施均没有完成，况且楼梯大门都没有按，现在院内一片狼藉，无人问津。

综上，请二审法院驳回上诉，维持一审裁定。

原告诉称深亚公司向一审法院起诉请求：1.判令赵广岭支付购房款80000元以及利息；2.判令赵广岭承担诉讼费。

事实和理由：我公司与赵广岭于2014年10月8日签订房屋买卖合同，赵广岭购买了我公司开发的位于郯城县××镇××村××号楼房。

房款共计170000元，赵广岭在交纳90000元房款后，拒不配合尾款交纳事宜，至今仍拖欠我公司房款80000元。

我公司多次催要，赵广岭均找各种理由予以拒绝。

一审法院认为一审法院认为，农村集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设。

本案中，涉案房屋系深亚公司与郯城县李庄镇子房村村民委员会开发建设的房屋，房屋所在土地系农村集体建设用地，未缴纳土地出让金，亦未取得规划、准建等相关手续，属于“小产权房”，该类房屋属于行政机关处理的范畴，因该类房屋买卖产生的纠纷不属于人民法院受理民事案件的范围，故深亚公司的起诉，依法应予驳回。

综上，深亚公司的起诉不属于人民法院受理民事案件的范围，依据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第(四)项、第一百五十四条第一款第(三)项之规定，裁定如下：驳回深亚公司的起诉。

案件受理费900元，予以退还。

本院认为本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。

当事人没有提出请求的，不予审理”的规定，本院围绕深亚公司的上诉请求进行审
理。

深亚公司将建设在郯城县李庄镇子房村集体土地上的房屋出售给赵广岭，当深亚公司所建房屋涉及的法律手续影响合同的效力时，双方之间的纠纷应为房屋买卖合同纠纷，属于人民法院受理民事诉讼的范围。

至于深亚公司所建房屋涉及的法律手续与行政管理机关的关系，则不属于民事诉讼的范围。

一审将房屋买卖合同当事人的纠纷认定为不属于人民法院受理民事案件的范围不当。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十二条规定，裁定如下：
裁判结果一、撤销山东省郯城县人民法院(2020)鲁1322民初2047号民事裁定；
二、本案指令山东省郯城县人民法院审理。

本裁定为终审裁定。

落款
审判长万法宝
审判员田开玉
审判员姚玉蕊
二〇二一年二月二十日
书记员王馨月
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