上海房地产豪宅市场暨陆家嘴板块高端市场调研分析报告_OK

上海近3年以来，水即平2008年以来合计各总价段公寓成
交总量
一手成交 二手成交
合计
年平均
62 总价5000万以上
1
63 18
228 3000－5000万
35 263
75
478 2000－3000万
116 594
170
2509 1000－2000万
பைடு நூலகம்
970 3479 994
2021/8/19 一手数据时间段：2008年-2011年1月-6月，二手数据时间段：2008年-2011年7月25日， 数据来源：上海市房地产交易中心 23
板 宅 新板 天块 地—老上海新里人文豪宅板块
块
陆家嘴—金融CBD商务集聚豪宅板块
新 外滩滨江——世博、外滩江景新兴
兴 板
板北块外滩——新型外滩江景衍生板块
块
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外围市场产品之争——挤身豪宅行列
新江湾板块 目前售价：5-8万/㎡
➢松江：华润佘山九里（5-6万/
㎡）
➢闵行：星河湾（5-6万/㎡）
白金湾府邸和悦
&
榕庄
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2009年10月18日，“金·悦·人 生倾城之旅--鹏欣集团、悦榕集 团、财富人生、第一财经携手时 代人物闪耀浦江生活盛典”在上 海白金湾盛大开幕。悦榕集团正 式布局上海北外滩
15
09年后各大豪宅与奢侈品牌联合
使豪宅除地段、品质之外
=奢侈品
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2010.10.19 0.5%
控
进一存贷步款执基准行利限率外上 政
政 策
2010.08.05
2“01二0.次09调.29控调”0.25%策
出台
2010.11.9
2010.11.15 “限外令”出台
存款准备金率上
2010.04.13
2010.04.19 住建部要求商品住房 严格实行购房实名制 未获预售许可开发商 不得收取定金
114117 111742 94025 90779
35812 26723
2010.05.2 央行年内第三
三部门明确按施家付庭清成全款
员拥有住房数认定二
2010.04.17 次上调存款准 套房
国十条
备金率
4月
5月
6月
7月
8月
9月
10月
11月
12月
2011 2011 年1 年2
2011 年5
自2010年4月起，中央和地方房产政策持续出台，政策调控常
月月
月
态化
2010.09.29“二次调控”出
一手数据时间段：2008年-2011年1月-6月30日，二手数据时间段：2008年-2011年7月25日， 数据来源：上海市房地产交易中心
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成交总价分析，5000万以上为成 交瓶颈
价格递减，成交反向上升， 成交总价
=级别象征
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从01年世茂滨江到09年豪宅元年
09年后越来越多的办公产权的项目正在涌入豪宅市
场
住宅性质 项目
2005-2008年
汤臣一品、世茂滨江花园、财富海景花园、 白金湾府邸、浦江公馆、尚海湾豪庭、百汇 园、经典茂名公寓、嘉里华庭、白金湾府邸
（共10个）
2005-2008年办公产权所占同期 开盘住宅总体量
办公性质 项目
无
2009年
2009年办公产权所占同期开盘住 6% 宅总体量
=豪宅
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•成交透析
11年“限购令”政策对豪宅几乎 无影响， 历年成交透析市场集中总价段。
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2010至今出台政策一览
楼
新国2限十01购1条.令1.2、出9 物台业（税出房产税、限 2010.11.购19 令台）连续6次提高准备金
市 调
存款准备金率上调率、2次加息
供应套数
成交套数
成交均价
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11年“限购”后8万以上的豪宅成 交分析
豪宅俨然脱离政策成交市场
=远期保值
品
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2008至今豪宅成交套数统计
从目前静态市场来看，上海高端公寓3000－5000万总价段尚属起步
阶段
总价5000万以上成交市场容量有限，1000－3000万属普遍豪宅总价
住宅性质 项目
办公性质 项目
中粮海景1号、公馆77、外滩九里、绿城黄 浦湾、丰盛皇朝、汇景天地、香梅王座、仁 恒河滨城三期、西康路989、新华路一号 （共10个）
御华山大厦、济南路8号西苑、城市一品苑 （共3个）
2010-2011年
住宅产权 办公产权
94%
2010年办公产权所占同期开盘住
14%
宅总体量
台 2010.11.15“限外令”
2011出.1.台29“限外令”“物业税”全面紧
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缩市场 20
11年新政后8万以上豪宅共成交80套，同比10年同期水平上涨78%， 限购影响较弱
8万以上公寓供求价走势（2009.01-2011.07.24）
10年2-7月共成交45套
季度 供应套数 成交套数
催生市中心豪宅单价继续上 升：
预计新鸿基开盘均价为20万/㎡ 汤臣目前报价20万/㎡ 翠湖四期预计20万/㎡
松江 最高价：6万/㎡ 闵行
2021/最8/高19价5.5万/㎡
翠湖四期 预计报价：20万
/㎡
除地段之外，产品力 、品牌力也尤为重要
11
星河湾、仁恒怡庭、绿城玫瑰园告诉我们 上海豪宅在资源掠夺的同时，
86 454 347
83
3479
2000-3000万 47
165
154
112
13
54
32
17
594
3000-4000万 14
80
23
25
3
8
8
8
169
4000-5000万 3
50
21
12
0
3
3
2
94
5000-6000万 0
12
13
4
0
0
0
1
30
6000万以上
3
6
18
6
0
0
0
0
33
合计 348 1286 1070 573 102 519 390 111 4399
上海房地产豪宅市场 暨陆家嘴板块高端市场调研分析报告
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CONTENT
豪宅市场解析
• 上海豪宅格局透 析
• 陆家嘴板块特性 研判
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豪 1
宅市场解析
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• 上海豪宅格局透析 • 陆家嘴板块特性研
判
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我们先由豪宅发展史
来透析上海豪宅本质。 。。
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2009Q1 0套/ 0套
2009 Q2 0套/ 22套
2009Q3 2009Q4 185套/ 206套/ 59套 123套
2010Q1 104套/ 35套
2010Q2 0套/ 26套
2010Q3 60套/ 28套
11年新政后共成交80套
2010Q4 0套/ 44套
2011Q1 0套/ 32套
2011Q2 7月 186套/ 0套/ 60套 9套
产品力、品牌力开始
=稀缺性
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•产品透析
从大平层高品质到奢侈品联合， 市中心办公属性酒店公寓也挤入 豪宅之列。
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2005
2006
2007
2008
2009
2010
……
汤臣一品 大厦
12-14万/㎡
香港丽园 7-10万/
㎡
华府天地 8-10万/
㎡
财富海景 花园
7-10万/㎡
银监会建议暂停京 2010.06.12 沪深杭第三套房贷 住建部等七部门 发文 加快发展公
2010.10.调070.5% 2沪01“0.五09条.02”出沪出“台十二条”
租房
2010.08.24 台
住建部：加快保
2010.07.18沪 李克强两次谈话
障房建设遏制房
开发商拿地需现
价过快上涨
240月10.0限6.04购限贷场签政合策同实30天内
186
91178 87970
122475 139
122
96101
91218
108145 103481
92241
87703 88 86
63
67
134541
128472 110111
111713
106996
97393
101427
105685 97271
60
116719 112661
106959 98325 102331
4
上海豪宅演变发展
第一次 豪宅元年
单价进入2千美元
2001 2002
第二次 豪宅元年
真正进入10万元
2006 2007 2008 2009
2010
豪宅元年
稀缺类资源豪宅步入15-20万 新兴板块开始成型
2011
2012 2013 2014
标志 楼盘 世茂滨江
汤臣一品 11万元/㎡
翠湖嘉苑
新鸿基 滨江凯旋门 20万元/㎡
北外滩
陆家嘴 静安南京西路豪景苑白金湾
远中风华园
华山路法租界 协和城
凯德茂名公馆
新天地
御华山
巴卡拉
华山夏都苑 嘉里华庭2期 新华路1号
翠湖天地嘉苑
汤臣一品 财富海景 世茂5号 滨江凯旋门
华润外滩九里 绿城黄浦湾
外滩滨江
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华山路法租界—老式洋房豪宅板块
传 统
静安南京西路—城市商办传统集聚区豪
01年的世茂滨江；豪宅标杆汤臣一品皆 源于此
不可再生与复制的地段:黄浦江江景\陆家嘴CBD\万国建筑群外
以滨江小区域为例，01年至今产品 不断升级
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2009至今板块内成交均价不断上升
104
155593
148080
121084
69
71
54 74405 70318
109589 66 57
翠湖天地 嘉苑
8-12万/㎡
2005年，汤臣一品大厦均价
10万/㎡
横空出世…
目前报价10万元级的
豪宅
逐步成为市场常态
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御华山大 厦
7-10万/㎡
绿城·黄 浦湾
9-10万/㎡
中粮海景 一号
8-11万/㎡
华润外滩 九里
9-10万/㎡
新华路一 号
10-11万/ ㎡
海珀·日 晖
10万/㎡
嘉里华庭 8-10万/㎡
➢新江湾：仁恒怡庭（6-8万/㎡ ）
➢唐镇：绿城玫瑰园（5万/㎡）
外环外：
北外滩 最高价：15万/㎡
南外滩
陆家嘴
售价：10万/㎡最高价：18万/㎡
湖南路、华山路 新天地 售价：10万/㎡ 最高价：16万/㎡
新鸿基
唐镇
预计售价：20万 最高价：5万/㎡
/㎡
以优厚产品力、大平层挤身 豪宅之列，并且单价已超过 5万
济南路8号
14
10-12万/㎡
在价格提升的同时，豪宅打造开始由物理属性向 精神属性提升
汤臣一品和范
&
思哲
该项目于2005年10月底首次公开 ，2009年11月18日与世界国际时 尚家居品牌范思哲家居（Versace Home）签订战略合作协议
济南路8号和巴
&
卡拉
该项目于2005年12月底首次公开 ，几经转手于2009年4月中旬，与 法国著名奢侈品品牌巴卡拉公司 签署协议，正式更名为巴卡拉· 济南路8号
由此上海豪宅由地段标杆 俨然转变成了一场资源抢夺战 未来又会如何发展？？？
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6
面对这个市场，我们由
板块——产品——成交
来透析这个特殊市场的格局
2021/8/19
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•板块透析
传统板块各具特色，新兴板块逐 步成形， 外围区域靠产品优势也挤入豪宅 之列。
2021/8/19
8
豪宅分布板块
104371 102850
101380 88926
20 23 17 19 16 19 2
32
22
18
76
14 5
7
6
9
13 11 15 18 21
4
7
24 4
9
2009年1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 21021月0年1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 21021月1年1月 2月 3月 4月 5月 67月月24日
我们发现上海豪宅正在由单纯的资源占有发 生转变
板块透析 产品透析 成交透析
中心地段、优厚资源品
转变、添 加
产品品牌稀缺元素 不分物业属性的奢侈元
素 保值化的级别象征元素
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在透析了上海整体豪宅市场 格局后
我们深入研究陆家嘴板块
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陆家嘴板块——金融CBD商务集聚豪宅板 块
开启上海 树立上海 豪宅首座 豪宅标杆
江浙温州人 香港台湾人
上海人 华裔华侨人士
房市多年调控 ，催生豪宅板
块成形
上海、江浙人 香港台湾人
中国内地其他 华侨/外籍人士
滨江凯旋门 翠湖天地4期
……
新生资源类板 块逐步成形
中国内地其他 上海、江浙人 香港台湾人
华侨/外籍人士
2021/8/19
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2001年世茂滨江2000美金，开启上海豪宅先河 2005年汤臣一品开价10万，树立豪宅标杆 2009年后，市中心资源类地段成为最稳健的投资形式，催生10万元 豪宅成为常态 同时世博概念、滨江概念产生多类新兴的豪宅板块
无论从上海一手房还是二手房成交，2009年开始放量，2009年属于 上海豪宅元上年海近3年总价千万以上公寓总价段细分汇总情
况
单位：套
一手成交
二手成交
总计
总价段
2008年
2009年
2010年
2011年1-7月 2008年
2009年
2010年
2011年1-6
月
1000-2000万 281
973
841
414
住宅性质 项目
思南公馆、凯德茂名、凯迪公馆、静安豪景、 嘉天汇、香港名都、大华清水湾、滨江凯旋 门、国信滨江项目（共10个）
住宅产权 办公产权
办公性质 日月光广场、协和城、波特曼建业里、浦江 项目 湾1号（共5个）
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86%
17
由奢侈品开启生活模式大门
由此好地段的办公物业，同 样可以