除了传统的等额本金和等额本息外

除了传统的等额本金和等额本息外,成都各大银行还推出了气球贷、双周供、存抵贷等各种房贷产品。

不同的房贷产品,利息差距也不小。

据测算,一笔50万元、期限为30年的贷款采取不同的还款方式,利息支出可以相差12万元,这还是在当前低利率下的数字,如果按照降息之前的贷款利率计算,差额甚至可以达到20
万元以上。

今年以来,随着房地产市场的再度回暖,购买商品房进行投资的人数再次呈现出上升趋势。

在国家相关政策的指导下,各银行纷纷收紧了第二套住房贷款的发放,房贷再次走进人们关注的视野。

在网上经常能看到有房奴发帖叫苦不迭,自从买房后让房贷压得喘不过气来,不但从物质上大大降低了生活标准,精神上也受到了极大压力。

房贷是目前大多数购房家庭开销最大,也是最重要的一项,房贷政策的一举一动都牵动着大家的神经。

然而,不少人的房屋理财观依然停留在买卖赚钱或出租收佣上,缺乏深入的了解。

家住东门的小张说,“未必房贷还能搞出啥花样?不就是等额本金或者等额本息吗?”
其实房贷大有学问,还款方式的不同直接导致最终还款金额的不同。

有人说,掌握房贷技巧可让你少奋斗十年。

少奋斗十年可能略有夸张,但适当的还款方式可以帮你省下一大笔钱。

据测算,一笔50万元、期限为30年的贷款采取不同的还款方式,利息支出可以相差12万元,这还是在当前低利率下的数字,如果按照降息之前的贷款利率计算,差额甚至可以达到20万元以上,这可不是笔小数目。

等额本金和等额本息
前者利息总额更少
代表银行:所有银行均可开办
等额本金和等额本息是购房者选择的两种主要还款方式。

等额本息每月还款额是固定不变的,而等额本金则是刚开始月还款额较大,逐月递减,由于利息是递减的,开始几年的月供金额要比等额本息高,压力会很大,但随着时间推移,还款负担便会逐渐减轻。

同样期限内的贷款,等额本金还款法要比等额本息法节省不少利息。

例如贷款35万元20年期,按7折利率,如果用等额本息还款法,每月还款2150元,用等额本金还款法,还款额前期每月2600元左右,逐月递减至后期每月1400元左右,利息则比等额本息少了差不多2万元。

适宜人群:等额本金的月还款额呈现逐步减少的趋势,因此对于初期还款能力强的购房者,选择等额本金较为划算。

低利率与低月供二者兼得
代表银行:深圳发展银行、农业银行等
“气球贷”是将贷款本金的一部分,放在最后一期一次性偿还,由于平时还款少,到期还款多(贷款利息和部分本金分期偿还,剩余本金到期一次偿还),因为还款是开始还得少,后面还得多,因此被形象地称为“气球贷”。

“气球贷”改变了按传统贷款期限来计算月供的还款方式,客户在申请5年期的住房按揭贷款时,可选择与银行约定的期限(比如20年、30年)来计算月供,从而大大减轻贷款初期每月的还款压力,既享受低利率,又拥有低月供。

目前,深圳发展银行、农业银行等银行可以办理这种业务。

适用人群:选择“气球贷”的客户需要一次性偿还剩余贷款本金,金额较大,适合收入稳步增长、预计到期有能力还款的购房者。

如果到期不能一次性偿还剩余贷款本金,只要在还款期间信用记录良好,也可提前向银行申请再融资。

双周供
贷款利息比“月供”时少
代表银行:兴业银行深圳发展银行等
“双周供”房贷,还款方式从原来每月还款一次改变为每两周还款一次,每次还款额为原月供的一半。

由于还款频率增加,贷款本金减少速度加快,这就意味着相应还款期内的贷款利息少于“月供”时的贷款利息,同时,相应的供款期也会缩短,但每月供楼压力加大。

借款人可以不改变原先的月供方式每月将两期供款额(和原月供相近)存进账号,银行会每两周扣款一次;这样通过加快银行扣款频率的还款方式可以减少一大笔利息负担、缩短长达五至六年的还款期限。

例如一笔50万元30年的按揭贷款按基准利率5.94%计算,采用双周供还款可以比按月等额还款法节省利息124112元,节省比例高达21.7%;缩短还款期67个月。

适宜人群:因为每期还款时间较短,不太适合资金方面有大起大落的人,而比较适合收入比较稳定,有平稳资金来源的人,希望加快房贷还款速度、缩短还款期限的购房者。

闲置资金抵贷款利息灵活变化
代表银行:民生银行渣打银行等
贷款者将活期存款账户与房屋贷款关联起来,并将自己的闲置资金放在约定的活期账户上,就可达到少交贷款利息的目的。

办理了该业务的贷款人,将10万元存
入还款账户后,即日起他的贷款本金将减少10万元,由此所产生的利息也会相应减少。

当贷款人需要用钱时,可以随时将这10万元从还款账户取出来,这时本金又会相应增加10万元,从而节省了10万元1个星期的贷款利息。

目前多家银行都开通了此项业务,不过称呼有所不同。

据了解,民生银行的同类型产品叫“存贷通”,上月底在四川地区开始进行试点推广;渣打银行年初推出的同类型产品叫“活利贷”。

而建行、工行等国有银行虽然早就推出了类似业务,但目前在四川地区还没有推广。

适用人群:计划持有房产期限较短或有提前还贷计划,有较强融资需要,经常有闲置资金的借款人。

选择合适的房贷还款法
1、分阶段性还款法适合年轻人。

由于年轻人、大学生刚参加工作,手头资金紧张,所以这种还款方式就允许客户有3-5年宽限期,开始还款每月只要几百元,过了5年后,随着收入提高、经济基础的夯实,还款也会提高步入正常的还款方式。

2、等额本金还款法适合收入高人群。

等额本金还款,借款人可随还贷年份增加逐渐减轻负担。

这种还款方式是将本金分摊到每个月中,同时付清上一还款日至本次还款日之间的利息。

这种还款方式在同等条件下所偿还的总利息要比等额本息少,随着时间推移,还款负担便会逐渐减轻,但由
于利息是递减的,开始几年的月供金额要比等额本息高,压力会很大,所以这种还款方式对于收入
高且还款压力不大的人群比较合适。

3、等额本息还款法适合收入稳定人群。

等额本息是指,把按揭贷款的本金总额与利息总额相加,然后平均分摊到还款期限的每个月中。

作为还款人,每个月还给
银行固定金额,但每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。

可见对于收入稳定、经济条件不允许前期投入过大的家庭可以选择这种方式。

4、按季按月还息一次性还本付息法适合从事经营活动人群。

一次性还本付息,指借款到期日一次性偿还所有贷款利息和本金的还款方法。

对于小企业或者个体经营者,可以减轻还款压力。

5、转按揭。

转按揭是指由新贷款银行帮助客户找担保公司,还清原贷款银行
的钱,然后重新在新贷款行办理贷款。

如果你目前所在的银行不能给你7折房贷利率优惠,就完全可以房贷跳槽,寻找最实惠的银行。

由于竞争激烈,一些银行还是相当乐意为你效劳的。

6、按月调息。

在目前降息趋势下,市民以前若选择的是房贷固定利率,那就赶紧转为浮动利率才划算。

不过,“固定”改“浮动”需要支付一定数额的违约金。

7、双周供省利息。

双周供缩短了还款周期,比原来按月还款的还款频率高一些,由此产生的便是贷款的本金减少得更快,也就意味着在整个还款期内所归还的贷款利息,将远远小于按月还款时归还的贷款利息,本金减少速度加快。

因此,还款的周期被缩短,同时也节省了借款人的总支出。

对于工作和收入稳定的人,选择双周供还是很合适的。

8、提前还贷缩短期限。

提前还贷之前要算好账,因为不是所有的提前还贷都
能省钱。

比如,还贷年限已经超过一半,月还款额中本金大于利息,那么提前还款的意义就不大。

此外,部分提前还贷后,剩下的贷款市民应选择缩短贷款期限,而不是减少每月还款额。

因为,银行收取利息主要是按照贷款金额占据银行的时间成本来计算的,因此选择缩短贷款期限就可以有效减少利息的支出。

假如贷款期限缩短后正好能归入更低利率的期限档次,省息的效果就更明显了。

而且,在降息过程中,往往短期贷款利率下降的幅度更大。

9、公积金转账还贷。

在申请购房组合贷款时,一方面尽量用足公积金贷款并
尽量延长贷款年限,在享受低利率好处的同时,最大程度地降低每月公积金的还款额;最大程度地缩短商业贷款年限,在家庭经济可承受范围内尽可能提高每月商业贷款的还款额。

这样,月还款额的结构中就会呈现公积金份额少、商业份额多的状态。

公积金账户在抵充公积金月供后,余额就能抵充商业性贷款,这样节省的利息就很可观。

所以对于房贷一族来说,选择合适的还贷方式,就能实打实的省下不少钱。

另外,选择合适的银行也能让你得到相当大的实惠。