侯川、胡海英等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

侯川、胡海英等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷

【审理法院】四川省成都市中级人民法院

【审理法院】四川省成都市中级人民法院

【审结日期】2021.11.15

【案件字号】(2021)川01民终8395号

【审理程序】二审

【审理法官】冯璐赵锋白福群

【文书类型】判决书

【当事人】侯川;胡海英;余培良;古胜蓉;成都大唐锦荣房地产经纪有限公司

【当事人】侯川胡海英余培良古胜蓉成都大唐锦荣房地产经纪有限公司

【当事人-个人】侯川胡海英余培良古胜蓉

【当事人-公司】成都大唐锦荣房地产经纪有限公司

【代理律师/律所】彭刚四川律恪勤律师事务所;侯炎四川蜀航律师事务所

【代理律师/律所】彭刚四川律恪勤律师事务所侯炎四川蜀航律师事务所

【代理律师】彭刚侯炎

【代理律所】四川律恪勤律师事务所四川蜀航律师事务所

【法院级别】中级人民法院

【原告】侯川;胡海英;古胜蓉;成都大唐锦荣房地产经纪有限公司

【被告】余培良

【本院观点】对上述证据的采信问题及对调查申请书是否准许将结合本案其他证据及查明事实综合予以认定。本案的法律事实发生在民法典实施前，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款关于“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案应适用民法典施行前的法律及司法解释的相关规定。侯川、胡海英主张的是合同违约金，大唐公司并非与侯川、胡海英之间买卖合同的相对人，且连带责任承担必须要有法律依据和合同约定，侯川、胡海英主张大唐公司承担连带责任无事实和法律依据，本院不予支持。

【权责关键词】恶意串通撤销代理违约金过错恢复原状支付违约金合同约定诚实信用原则第三人关联性合法性质证罚款拘留诉讼请求反诉维持原判执行

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【本院查明】本院二审对一审法院审理查明事实依法予以确认。二审另查明：成都市双流区住房建设和交通局就案涉相关问题的复函称：关于网签备案事宜，经调查，2020年9月4日，四川欣益诚非融资性担保有限责任公司代大唐公司签订房屋买卖网签合同，违反了成都市城乡房产管理局《关于进一步规范我市存量房交易秩序推行使用存量房交易服务平台的通知》(成房发【2014】108号)“经纪机构受委托核实、发布存量交易信息的，需要通过服务平台与委托人签订存量房交易经纪委托协议”的规定。已对该违约行为给予扣减信用分的处理。相关房屋交易限售限购问题。经核实，相关房屋不限售，购房者具备在双流区的购房资格。并附了《成都市双流区住房建设和交通局关于对大唐公司和四川欣益诚非融资性担保有限责任公司违规行为处理情况的通报》。

【本院认为】本院认为，本案的法律事实发生在民法典实施前，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款关于“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案应适用民法典施行前的法律及司法解释的相关规定。侯川、胡海英与余培良签订的《房屋

买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，应属有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。本案二审中，双方当事人对案涉合同的解除均无异议，但对案涉合同解除后的违约责任问题发生争议。根据各方当事人的诉辩意见，本院就本案二审的争议焦点分述如下：关于本案何方当事人存在违约的问题。首先，从本案查明的事实看，签订案涉合同后双方当事人就办理贷款事宜发生争议并多次协商，在侯川、胡海英没有在场，且没有证据证明侯川、胡海英同意修改案涉合同或者双方当事人达成一致协议的情况下，且余培良与大唐公司一起办理了二手房存量房屋买卖合同网签手续，该备案合同增加买受人古胜蓉、变更了首付款等条款的。大唐公司行为也受到了相应处罚。而该网签合同的存在，导致在没有撤销网签的情况下，双方当事人签订的书面合同存在履行障碍，故余培良存在过错。其次，根据诚实信用原则，变更合同需要当事人协商一致，增加买受人等条款是否有利于出卖人不能构成一方当事人随意变更合同的依据。结合前述分析，本案中，对于侯川、胡海英提交的相关合同履行情况的证据予以采信，对于大唐公司提交的交易流程应不能达到其证明目的予以采信。当事人及其诉讼代理人申请调取的证据必须符合法律规定的范围和条件。对侯川、胡海英提交的关于调取一审庭审录像、调查余培良、古胜蓉婚姻关系等多份调查申请书，不符合民事诉讼法关于调取证据的规定，依法不予准许。故侯川、胡海英于本案合同履行中没有违约行为。根据前述分析，在买卖合同项下，侯川、胡海英没有违约，而是余培良违约。关于本案中违约责任的承担问题。首先，根据原《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。本案《房产买卖合同》已经解除，侯川、胡海英应退还购房款，鉴于该款项的支付情况及侯川、胡海英对退还主体的异议，本院为减少诉累，将接受该款主体确定为余培良、古胜蓉。如前所述，余培良应当承担解除合同的违约责任。我国立法对于违约金制度的设置采取“补偿为主，惩罚为辅”的原则，违约金主要以补偿守约方的实际损失为主要功能。根据原《中华人民共和国合同法》第一百一十四条关于“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对

方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》(法释［2009］5号)第二十九条关于“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”之规定，当事人约定的违约金过分高于实际损失的违约金予以适当减少，人民法院可以进行调整。同时，违约金具有补偿性和惩罚性，补偿违约造成的损失。本案中，双方当事人在签订合同时未仔细确认支付款项流程等重大条款，多次协商中未以促成交易为基点，且考虑余培良变更条款系增加买受人古胜蓉及增加首付款等因素，本院以实际损失为基础，综合考虑合同的履行情况、双方当事人的过错程度、以及预期利益等因素，并根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情认定余培良向侯川、胡海英应支付违约金5000元，对侯川、胡海英主张的超过该部分的违约金及余培良主张的违约责任及中介费的相关诉讼请求均不予支持。关于大唐公司是否应当在本案中承担连带责任的问题。本院认为，侯川、胡海英主张的是合同违约金，大唐公司并非与侯川、胡海英之间买卖合同的相对人，且连带责任承担必须要有法律依据和合同约定，侯川、胡海英主张大唐公司承担连带责任无事实和法律依据，本院不予支持。本院需要指出的是，大唐公司作为提供房地产交易居间服务的专业公司，应以促成房地产交易的顺利进行并忠实尽力于委托人之利益，现《房产买卖合同》因不能履行已经解除，大唐公司最终并未实际促成此交易。若本案当事人认为居间方在本案交易中存在过错，可以依据相应法律关系另行主张权利。本案诉讼费用的负担问题。考虑到本案纠纷发生的原因，本院决定本案一、二审诉讼费用由余培良负担。综上所述，上诉人侯川、胡海英的上诉请求部分成立；因二审出现新的证据，导致一审判决认定事实发生变化，本院予以改判。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十