借名买房，借名人提出执行异议能否获得法院支持？

借名买房，借名人提出执行异议能否获得法院支持？

对于这个问题，有的法院支持，如江苏省高级人民法院（2016）苏民再168号；有的法院不支持，如北京市第二中级人民法院（2018）京02民终3125号、上海市松江区人民法院（2018）沪0117执异25号。

我认为，借名买房背景下，借名人提出执行异议的，法院不应当支持。理由简述如下：

1、借名人的执行异议没有法律依据

借名人提出执行异议（之诉）的法律依据一般是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。但是，该条规定不能作为借名人排除执行的依据。理由如下：（1）“借名人”不是“买受人”，而且两者有本质的区别，不能类推适用。买受人和被执行人之间是买卖合同关系，买受人据以排除强制执行的法理依据是买受人对执行标的物（房屋）的物权期待权优先于申请执行人对执行标的物（房屋）的普通债权。但是，借名人和被执行人（出名人）之间的法律关系虽然本质上也是债权债务关系，但是明显不是买卖合同关系，很难讲借名人对执行标的物享有物权期待权。（2）借名人是向案外人（原房屋所有人）支付的房款，不是向被执行人支付的房款。这和第三个要件的规定也不一致。（3）借名人之所以要借名买房，一

般是出于规避限购政策、规避限贷政策、享受本不属于自己的福利等不合法的目的。因此，执行标的物没有从被执行人名下过户到借名人名下，一般是由于借名人自身的原因。从这个角度讲，第四个要件一般也不符合。

2、对申请执行人合法权利保护的需要

（1）《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》等相关规定对于法院支持执行异议规定了严格的条件（比如，第28条规定的四个要件），做此严格规定的原因就是为了在保护案外人的合法权利的同时，也要保护申请执行人的合法权利。如果能够随意的类推适用，扩大解释相关的规定以排除执行，则被执行人的财产将可能大幅减少，这对于申请执行人权利的保护是十分不利的。

（2）从部分高院的规定看，借名买房的借名人所提出的执行异议也不应得到支持。《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第十五条规定：“当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人（出名人）办理房屋所有权转移登记的，可予支持。但是，该房屋因登记人的债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记，或者涉及善意交易第三人利益的除外。……”根据该规定，“债权人查封”是借名人依据合同约定要求登记人（出名人）办理房屋所有权转移登记的障碍。从该规定可看出，该规定的立法本意是这个障碍是借名人不能通过保全异议或执行异议（之诉）涤除掉的【善意第三人的权利优先于借名人的权利受到保护，对此应该没有争议。该条规定把“债权人查封”和“善意第三人”并列，由此可以看出，该条规定的本意是“债权人查封”优先于借名人的权利（申请查封了房屋的债权人的债权优先于借名人的债权）】。

3、规范市场交易秩序的需要

有些人通过借名买房等方式规避政府的政策，导致政府的政策在目的实现上效果有所减损，但却滋生出很多的纠纷。不支持借名人执行异议（之诉）的判决能够实现由“特殊预防”实现“一般预防”的效果，这对于规范市场秩序是有利的。反之，如果法院支持了借名人的执行异议（之诉），就会使得更多的人借名买房，就会产生更多的纠纷，也会使得出名人的债权人可能因无法知晓出名人的责任财产（房产）是否为其所有，而不敢与之交易，这对于鼓励交易原则是相违背的。

附裴某与张某生等申请执行人执行异议之诉案

案情简介：谢某某与张某宁原系夫妻关系，二人育有一子一女，即张某生、张某秀。张某宁于2008年4月23日死亡，谢某某于2016年2月25日死亡。裴某与张某生原为夫妻关系，2013年，裴某因离婚纠纷一案，将张某生诉至北京市西城区人民法院（以下简称西城法院）。2017年1月，西城法院作出（2013）西民初字第01302号民事判决书，判决：准予裴某与张某生离婚。在该民事判决书中的查明事实部分，未涉及304号房屋。现（2013）西民初字第01302号民事判决书已发生法律效力。2013年，裴某因财产损害赔偿纠纷一案，将谢某某、张某生诉至西城法院，西城法院于2013年10月作出（2013）西民初字第17940号民事判决书，判决：“一、自本判决生效之日起十五日内，被告谢某某向原告裴某支付人民币一千一百万元。二、驳回原告裴某的其他诉讼请求。”2013年12月4日，裴某向西城法院申请执行（2013）西民初字第17940号民事判决书，西城法院以（2014）西执字第08269号执行案件立案。2013年12月17日，西城法院执行实施机构查封了登记在被执行人谢某某名下的304号房屋

（房产证号：X京房权证朝字第XXXX号）99%的份额。2015年10月，张某秀作为案外人以304号房屋实际由其出资购买等为由，提起案外人异议，请求中止对上述涉案房屋的执行。西城法院于2015年12月作出（2015）西执异字第10480号执行裁定书，裁定：一、张某秀案外人异议成立。二、中止对北京市××区××1号院1号楼304号房屋的执行。在该案中，谢某某同意张某秀提出的案外人异议，且认可涉案房屋实际由张某秀出资购买，张某秀是香港籍，银行放不了贷款，所以张某秀与谢某某和张某生商量，以谢某某作为名义产权人，让张某生作为贷款人。后裴某遂以张某秀、谢某某为被告提起本案诉讼，因谢某某在本案审理中死亡，西城法院依法追加张某生为本案被告。

另查，2007年10月30日，张某生、谢某某与三能达置业有限公司签订了《北京市商品房预售合同》，约定张某生、谢某某向三能达置业有限公司购买了304号房屋。2007年11月20日，张某生作为借款人与中国建设银行股份有限公司北京丰台支行签订了个人住房借款合同，以上述房屋作抵押向中国建设银行股份有限公司北京丰台支行借款2290000元。该房屋所有权登记在谢某某、张某生名下（按份共有，谢某某占99%份额，张某生占1%份额）。对于购买上述房屋的购房款出资问题，裴某认为所有出资均为其与张某生的夫妻共同财产。张某秀、张某生均认为涉案房屋由张某秀出资购买。张某秀为此提供了北京银行电汇凭证、中国银行信汇凭证、中国工商银行北京分行信汇凭证、中国建设银行转账凭条等。上述证据载明，2007年10月22日张某秀通过中国银行向张某生的北京银行账号××××汇款500000元。同日，张某生通过北京银行账号××××向涉案房屋的开发商三能达置业有限公司的建设银行账号汇款500000元。2007年10月23日，张某生通过工商银行向自己的北京银行账号汇款500000元，在该笔汇款的信汇凭证上“汇出行签章”一栏签有“张某秀”及其电话号码。2007年10月26日，张某生通过北京银行向三能达置业有限公司的建设银行账号汇款466821元，附加信息及用途：购房。对于上述汇款，张某秀陈述为是其转给张某生的购买涉案房屋的首付款，