房地产开发考试整理

第一章导论第一节房地产开发的涵义和特点

一、房地产

房地产是房产与地产的合称，是房屋与土地在经济方面的商品体现。房产是房屋及其权利的总称。地产是土地及其权利的总称。具体地说，房地产是指土地、建筑物、固着在土地、建筑物上不可分离的其他地上定着物,以及附带的各种权益。而在地上临时搭建的帐篷、戏台等则不属于房地产。房地产本质上包括土地和建筑物两大部分。

第二节房地产开发的程序

一、可行性研究阶段;

二、项目报批与前期工作阶段：

三、建设实施阶段：

四、销售、出租和服务阶段

房地产开发企业的资质等级：一级资质注册资本不低于5000万元；二级资质注册资本不低于2000万元；三级资质注册资本不低于800万元；四级资质注册资本不低于100万元；

房地产开发策划分类：根据不同的开发阶段，策划可分为项目开发前期策划、销售/招租策划以及物业管理策划第二章房地产开发项目可行性研究

第一节可行性研究的内容与步骤

一、可行性研究的含义和目的

可行性研究是在建设项目的投资前期，通过对项目的投资环境和条件调查研究，对各种建设方案、技术方案以及项目建成后的生产方案实施的可能性、技术先进性和经济合理性进行分析和评价的过程。

实现项目决策的科学化、民主化、减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。

二、可行性研究的作用和依据

项目投资决策的依据；筹集建设资金的依据；银行等金融机构都把可行性研究报告作为建设项目申请贷款的先决条件；开发商与各部门签订协议、合同的依据；编制下阶段规划设计方案的依据；申请建设执照的依据四、可行性研究的步骤：1、机会研究2、初步可行性研究3、详细可行性研究4、项目评价

第二节房地产市场分析

一、市场调查研究的作用是企业了解目标市场需求和竞争对手行动的真正有效手段。

二、房地产市场调查的三大阶段、九大步骤：

（一）准备阶段。提出问题，明确目标；初步情况分析和非正式调查；制定调查方案和工作计划，拟定调研计划书（表）

（二）实施阶段建立调查组织：收集第二手资料要求：时效性、准确性和可靠性。收集第一手资料

（三）分析和总结阶段：数据的分析与解释；编写调研报告

三、房地产市场调查的主要内容

（一）市场环境调研：宏观环境调研；区域环境调研；项目微观环境调研

（二）消费者调研：消费者的购买力水平；消费者的购买倾向；消费者的共同特征

（三）竞争楼盘调研：产品；价格；广告；销售；物业管理

（四）竞争对手调研：确定调研内容；对比分析，评价竞争对手的优势和劣势；为项目的开发提供准确依据

第三节房地产开发项目的费用测算

一、房地产开发费用测算的种类：投资估算，设计概算，施工图预算，工程结算，竣工决算

二、房地产开发项目总投资构成：开发直接费(1)土地费用(2)前期工程费(3)建筑安装工程费(4)基础设施费(5)公共配套设施费。开发间接费(6)经营管理费(7)其他代收费用(8)贷款利息

(9)固定资产投资方向调节税

四、房地产开发项目投资估算方法

面积法，单元法，概算指标法，分项造价估算法，分项造价比较法

五、房地产开发项目资金筹措

1、房地产开发资金筹措的原则：安全性原则、经济性原则、可靠性原则

2、房地产企业目前的主要融资渠道1）自有资金2）抵押贷款3）信用担保4）在建项目抵押5）委托贷款6）同业拆借7）政府担保贷款8）债券抵押9）证券融资10）预收定金

3、金融机构贷款的方式

风险分析的方法：

（一）不确定性分析

分析各种外部条件发生变化或者测算数据误差对方案经济效果的影响程度，以估计项目可能承担不确定性的风险及其承受能力，确定项目在经济上的可靠性，并采取相应的对策力争把风险减低到最小限度。为此，就必须对影响方案经济效果的不确定性因素进行分析。这种分析简称不确定性分析。

（1）不确定性产生的原因

所依据的基本数据的不足或者统计偏差；

预测方法的局限，预测的假设不准确；

未来经济形势的变化，如通货膨胀、市场供求结构的变化；

技术进步，如生产工艺或技术的发展和变化；

（二）盈亏平衡分析、

（三）敏感性分析，是分析和预测反映项目投资效益的经济评价指标对主要变动因素变化的敏感程度。敏感性分析的目的，就是要在众多的不确定性因素中，找出对项目经济评价指标影响较大的因素，并判明其对开发项目投资效益影响的程度

（四）概率分析

盈亏平衡分析只适用于项目的财务评价，而敏感性分析、概率分析则可同时用于财务评价和国民经济评价。用地最高年限居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐

用地40年；综合或其他用地50年

按土地开发程度，分为生地、毛地、熟地。

1．生地：是指不具有城市基础设施的乡村集体土地，如荒地、农地。

2．毛地：是指具有一定城市基础设施，但地上有待拆迁房屋的城市国有土地。

3．熟地：是指具有完善的城市基础设施、土地平整，能直接在其上进行房屋建设的土地

房地产开发用地的取得基本方式有两个：出让、转让

土地使用权出让方式有四种，即协议、招标、拍卖、挂牌。

土地使用权转让的条件

⑴以出让方式取得的土地使用权转让

⑵以划拨方式取得的土地使用权转让

土地征用的补偿与安置（选择）

⑴土地补偿费⑵安置补助费⑶地上附着物补偿费⑷青苗补偿5临时建设用地补偿费(6)税费

(二)房屋拆迁补偿的形式三种形式：

房屋产权调换；货币补偿；房屋产权调换与货币补偿相结合

建设项目资金总额的构成：

房地产开发项目评价指标：投资利润率、投资回收期、借款偿还期、净现值

房地产开发资金的筹集方式

1.向银行借款2发行债券3发行股票 4.自有资金筹集 5.吸收外商投资6.项目BOT

BOT（Build-Operate-Transfer）

BOT，即“建设—经营—移交”方式，是利用私人资本投资于公益性基础设施或工业性项目等其他基础产业的一种筹资方式。是指由政府与私人资本签定项目特许经营协议，授权签约方的私人企业承担该基础设施的融资、建设和经营，在协议规定的特许期内，项目公司向设施的使用者收取费用，用于收回投资成本，并取得