婚姻法司法解释（三）引起的房产法律冲突

婚姻法司法解释（三）引起的房产法律冲突
婚姻法司法解释（三）引起的房产法律冲突：案件中相对集中的反映出婚前贷款买房、夫妻之间赠与房产、亲子鉴定等争议较大的问题，迫切需要出台司法解释以明确法律适用标准。

梳理1949年以来的历次婚姻法制定和修订不难发现，从强化一夫一妻制到强调婚姻责任的有限性都有着进步和现代化倾向。

若把婚姻看做一份“合伙协议”，这些司法解释尊重了双方在婚姻家庭关系中的财产独立和经济自由权利，在更多的涉及财产问题上确立了个人财产权优先原则，凸显了婚姻关系的契约化倾向。

本次婚姻法司法解释（三）第七条的第一款明确了“婚后一方父母出资为子女购买不动产且产权登记在自己子女名下的应认定为夫妻一方的个人财产”是一个不小的突破，但是紧接着第二款规定“由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可以认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外”。

另外，《婚姻法司法解释（三）》第五条，“夫妻一方个人财产在婚后产生的收益，除孳息和自然增值外，应认定为夫妻共同财产”的规定过于简单和原则，还是没有解决任何问题。

”如一方婚前的房屋租金是否属于自然增值，又如公司经营权和所有权分离，如果一方婚前就在公司有股权或股票，但未在公司任职，婚后的增值部分是“自然”增值还是“人为”增值，这些问题都未解决。

除了上述问题外，婚姻法司法解释的法律适用也会出现冲突：
婚姻法司法解释的法律适用冲突案例一：“条款使用面相当狭窄”
夫妻双方在婚后购买了一套房屋，双方的父母也相帮着出了一部分的钱，登记在双方一人名下。

此时，房屋的出资包括男方父母出资、女方父母出资及夫妻共同财产出资三部分组成。

若依照上述条款，则房屋中既有夫妻出资而产生的共有部分，也有存在双方父母出资的按份共有部分。

这样的情况，则不能适用于此
款，但在生活中，有许多情况都是六人一起出资。

所以，第七条第二款可以理解为仅适用于双方父母完全出资给子女买房的情况，适用面就非常的狭窄。

婚姻法司法解释的法律适用冲突案例二：加名字份额反而少
小刚和小红两人登记结婚后在讨论买的那套房子如何登记产权人的问题，该套房屋都是双方父母出资的，只是小刚家出资了95万元，而小红家只是象征性地出资了5万元，但尽管如此，小红还是强烈要求把自己名字加上去，因为她觉得名字在上面自己的利益就保证了，小刚则说，“这样吧，为了表达我的诚意，这套房屋只登记你的名字，我的名字也不写上去了。

”小红听了顿时感动万分。

但是，通过对解释第七条第二款的研读，我们可以发现，在房产证上只有小红名字的情况下，由于该房屋系双方父母出资，故该房应按照各自父母的出资份额按份共有，即小刚占95%份额，小红占5%份额。

但是如果小刚把自己的名字也写上去，那么这套房屋变成了共同共有，小红占的份额反而更多了。

所以，这里就产生了一个很奇怪的现象，就是不写名字的份额反而多，写了名字的份额反而少。

婚姻法司法解释的法律适用冲突案例三：出资方少得
若房屋价值100万元人民币，一方父母完全出资并将购买的房屋登记在对方名下，按照之前相关实施细则的规定，该种情况视为父母对夫妻双方的赠与，该房屋应认定为夫妻双方的共同财产。

但如果，产权登记的一方父母进行了很小的一部分出资，比如1万元，则该房屋变成了根据双方父母出资比例按份共有。

这就造成了夫妻双方在离婚诉讼中，都争相承认自己未在房屋购买中进行过出资，不出资的一方反而可以获得更大的利益保障。

法律解读：新婚姻法解释在调解婚姻双方当事人财产关系过程中，
引发的争议其实也透露出现实无奈。

房价高企、妇女权益缺少保障，社会地位低，《婚姻法》无论怎么分财产、打击“小三”，也都是心有余而力不足。

人与人之间的关系何其复杂，每每有法律难以厘清的模糊地带和人性之痛，一部新婚姻法的司法解释自然也无法包治百病。

2011新婚姻法财产规定、新婚姻法夫妻财产
1、婚姻法司法解释(二)第8条规定：
离婚协议中关于财产分割的条款或者当事人因离婚就财产分割达成的协议，对男女双方具有法律约束力。

2、据此，如果是通过协议离婚，且已办完了离婚手续，当事人任何一方不能返悔。

3、如果任何一方在一年内因履行协议发生争议而诉至法院的，人民法院受理，但经审理查明订立协议过程中不存在欺诈、胁迫等情形的，法院应当驳回原告诉讼请求。

4、根据婚姻法司法解释(二)的立法本意，离婚协议具有了民事合同的性质，一旦订立，立约双方即应当遵守。

但合同法规定了如果存在欺诈、胁迫的合同，为无效合同。

因此，如果当事人对于离婚协议订立后1年内，由于履行发生的争议，人民法院是受理的，在查明没有致使合同无效的法定理由后，法院应当驳回当事人的诉请请求。

5、离婚协议是指双方在办理协议离婚手续时所提交的协议，是已经生效的协议，而不是指在协商离婚事宜过程中签订的离婚协议。

6、婚前债务一定不是夫妻共同债务吗?
一般而言，婚前债务由婚前借贷一方偿还。

但是，如果债权人能够证明借债人所负债务用于婚后家庭共同生活除外。

因此，婚前债务一定由借贷人偿还的观念是不对的。

7、夫妻一方所借的外债，另一方未在欠条上签字，就不用承担还债责任吗?
婚姻法解释(二)第二24条的规定：夫妻一方在婚姻关系存续期间所借的债务，推定为夫妻共同债务。

但另一方能够证明该债务为一方个人债务的情况除外。

三、新婚姻法婚前买房
1、对房屋现价有争议的处理?
1)双方均要房，法院组织竞价;
2)一方得房一方得款，房价由双方协商，协商不成由相关审计部门对房屋作价评估。

3)双方均不要房子的，由原告、被告共同申请拍卖或转让后，法院再处理。

2、离婚时，没有取得房产证，或没有取得完全产权如何处理?
离婚时，争议的房产的产权证没有发放，人民法院要么告之当事人申请中止审理，待产权证发放下来再作处理;要么先判使用权归属，而后产证下来，再由争议方另行起诉要法院处理。

法院不能处理产权不明的财产归属，更不能加以分割。

3、父母出资为夫妻购房，离婚时该出资如何认定?
婚姻法司法解释(二)规定：
1)结婚登记前，父母为双方购置房屋的出资应认定是对自己子女的个人赠与;
2)结婚登记后，该出资视为对夫妻双方的赠与。

注意：以上两种情况，若相关当事人另有约定，从其约定。

一、夫妻一方个人财产在婚后的收益归谁？
条文：夫妻一方个人财产在婚后产生的收益，除孳息和自然增值外，应认定为夫妻共同财产。

解析：夫妻一方个人财产婚后产生的存款利息等孳息、自然增值不是夫妻共同财产，生产经营收益则相反，一般而言，夫妻一方财产在婚后的收益主要包括孳息、投资经营收益及自然增值。

之前，婚姻法规定了婚姻关系存续期间所得的生产、经营收益及知识产权收益归夫妻共同所有。

《婚姻法司法解释（二）》也明确规定一方以个人财产投资所得的收益为夫妻共同财产，但对孳息和自然增值这两种情形如何认定未予明确。

孳息和自然增值指的是什么呢？孳息指的是从原物中所出的收益，简单而言，在婚姻中，一般指的是存款利息、有价证券收益、股权分
红、未经共同经营管理的房屋租金等收入。

而随着物价的上涨，房屋的市场价值也在上涨，这部分增值就是自然增值。

假如夫妻一方结婚前就有一套在出租的房子，每月租金有三千，那么即使结了婚，这三千元的租金也一样是他的；假如夫妻一方婚前有一个工厂，婚后这个工厂所生产产品的收益就是夫妻共同财产，并非其个人的。

二、夫妻之间约定好了赠予房产，赠与方反悔了怎么办
条文：婚前或者婚姻关系存续期间，当事人约定将一方所有的房产赠与另一方，赠与方在赠与房产变更登记之前撤销赠与，另一方请求判令继续履行的，人民法院可以按照合同法第一百八十六条的规定处理。

解析：除非去公证过，否则只要房产还没过户，那么关于赠予的约定就不算数
合同法第一百八十条规定，“赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。

具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，不适用前款规定。

”所谓财产权利的转移，根据物权法则，动产是以交付为转移，不动产则是登记为转移。

换而言之，只要房产还没有过户，那么关于赠予的约定就不作数。

比如说，小明有一套房产，他和阿花签订了个书面协议，如果阿花跟他结婚，那么这套房子在婚后就过户给阿花。

可是拿了结婚证之后，小明很快反悔，不愿意把房子过户。

那么，阿花就很难要到房子。

除非，双方的协议在婚前经过了公证。

因为《合同法》第一百八十八条规定：“经过公证的赠与合同，赠与人不交付赠与的财产的，受赠人可以要求交付。

”
三、婚后父母出资买的房子应该归谁？
条文：婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第（三）项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。

由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另
有约定的除外。

解析：一方的父母给其买的房子，并登记在了他/她名下，房子就是其个人财产；
双方父母都出了钱，那么房子就按照各自父母的出资份额共有
父母给子女买的房子，其实是对自己子女的赠予。

比如说，小明和阿花结婚后，他的父母耗尽自己毕生的积蓄给他买了套房，并把这套房子登记在小明的名下，而五年之后小明和阿花离婚了，那么，阿花是没有资格要求分这套房子的。

如果小明家出了二十万，阿花家出了十万来买套房子，那么，即使房子是登记在小明名下，这仍然是他们的夫妻共同财产，只是，他们权利的份额是2:1，除非双方另有协定。

四、婚前一方付了首付，婚后共同还贷的房子，离婚后归谁？
条文：夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。

依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。

双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。

解析：协商不成，登记在谁名下房子就归谁，但是要给另一方补偿
这条也很清楚，双方可以先协议解决，解决不了，这个房子登记在谁的名下就归谁，但是他/她需要把对方供的房贷款和相对应的财产增值部分补给对方，离婚后，这套房子没还完的贷款也得他/她自己供，和对方没有关系了。

五、一方瞒着对方把共有的房子给卖了，另一方还能追回房屋吗？
条文：一方未经另一方同意出售
夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。

解析：只要第三方是善意购买，房子就追不回来了，但是被瞒着的一方有权要求另一方做补偿
在一些城市，二手房价格增值幅度非常快，让部分房主卖房后没过多久就觉得价格偏低，后悔当时的卖房行为。

于是，想方设法在办理过户登记时以各种理由“撕毁”合同。

夫妻另一方不同意就是最常用的理由之一。

据北京市二中院去年年底的介绍，北京市卖方卖房后恶意违约的比例已经占到了全部二手房交易纠纷的九成以上。

还有一种情况是，夫妻之间确实有矛盾，于是一方就瞒着另一方偷偷把房子卖掉。

但是无论如何，倘若买房的第三方在购买时是善意取得，付出了公平的价格，他的合法权益就应该得到保护。

当然，倘若夫妻一方背着对方把房子给卖了，另一方当然有权要求赔偿损失，法院也会支持这个请求.
不过在实践中，有不少判了但是执行难，对方就是不还钱的情况。

这也可以用合法手段来规避。

我国的房地产管理部门的登记制度有缺陷，并无强制共有权人必须登记的措施，房屋产权登记往往仅登记一名所有权人，隐性共有人大量存在，这导致共有权人无法完全在房屋所有权证书上体现，在交易的过程中购房人很难发现还有其他共有人。

所以，共有权人应该主动要求登记上自己的名字，这样能够防止房子被偷偷卖掉。

此外，这个新的司法解释还规定了夫妻双方用共同财产给一方的父母买房改房的情况，离婚后，登记在一方父母名下的房屋不会被作为夫妻双方共同财产而被分割，但是另一方有权要求将自己的出资当做债权处理。