房地产项目开发流程总体框架 PPT
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出让地块实地勘察，搜集资料。 • (3) 用地者进行投资分析。 • (4) 到指定地点办理投资登记，提交企业工商营业执照、法人资格证明、
银行资信证明，并按规定缴纳投标保证金。 • (5) 用地者填写投标书送达指定方进行投标。 • (6) 收到中标通知书后，由企业法定代表人或授权代表人与市或区、县
房地局签订土地使用权出让合同，并按合同的规定支付总地价款的一 定比例作为定金。 • (7) 按合同的约定支付余款。付清40%地价款后向市或区、县房地局申 领临时国有土地使用证，付清全部地价后向市或区、县房地局申请正 式国有土地使用证。
3.1.2.1整个五证办理经过的几个阶段
项目论证阶段 项目策划阶段 设计管理阶段 销售管理阶段 施工管理阶段
入住及物业 管理阶段
3.1.2.2每一个环节的办理细则
3.1.2.2.1建设用地规划许可证办理
3.1.2.2.2国有土地使用权证的办理
• 开发商获取土地使用权的程序土地使用权有偿出让 的方式：
6、施工图设计审查合格书及报告√（图审中心） 7、建筑工程消防设计审核意见书（消防队） 8、地质勘察报告及合同√（单位资质证书复印件）
9、设计合同（设计单位资质证书复印件）√
10、施工合同、分包合同√（资质、分包资质、项目经理
携带相关资料 交建设工程质量监督站审查
证书、管理人员上岗证书原件及复印件） 11、监理合同√（资质及人员配备，其中人员：总监授权 书、见证取样员授权书、资格证书及相关各专业工程师资
• 1、申请：开发企业向市场股提交商品房预售许可申请 书；
•
2、受理：市场股出具受理通知书或5
日内一次性告知需补充材料；
• 资料；
3、初审：市场股初审开发企业提交的
•
4、审核：分管领导审核后做出决定，并送达当事
人，对不予许可的说明理由并告知权利；
•
5、发证：由主要领导签发后送达；
•
6、公示。
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
3.1.2.2.5预售许可证的办理
房地产项目开发流程总体框架
培训目的
通过培训，使集团全体管理人 员普及房地产行业相关知识，使工 作中思路更加清晰明确。各部门协 作更良好，配合更默契。
培训目标
1.掌握房地产项目开发 流程。
2.掌握房地产项目开发 的总体框架。
3.明确哪个阶段该做哪 些环节的工作。
课程大纲
一、房地产项目开发流程总体框架 的阶段划分
二、项目整体运作流程
三、房地产行业五证及演练
1、阶段划分
• （一）、项目论证阶段 • （二）、项目策划阶段 • （三）、设计管理阶段 • （四）、销售管理阶段 • （五）、施工管理阶段 • （六）、入住及物业管理阶段
点此进入 《房地产专业集成图》
2、项目整体运作流程
• 一、投资研究，根据竞争环境、商圈调查、项 目定位等来出具一份项目可行性报告。
3、房地产行业五证办理及意义
3.1房地产行业的五证
1、什么是房地产行业的五证 2、五证的办理流程
3.1.1什么是房地产行业的五证
建设用地规划 许可证
预售许可证
房地产企业
国有土地 使用权证
建设工程施工 许可证
建设工程规划 许可证
3.1.2五证办理的流程
1. 整个五证办理经过的几个阶段 2. 每个阶段的操作细节及协助部门
工 18、抗震设防要求确认书（地震局） 防雷设计审核意见
本 书(气象局)
费 19、安全措施费（合同价2.48% 习岗信用社 帐号：
用 031078010000414501）
局领导审批
以上各项标注“√”为原件，其余均提供原件留存复印件, 复印件盖公司章
发放证书
3.1.2.2.5预售许可证的办理
• 办事流程 申请——受理——初审——审核——发证—— 公示
感谢您的聆听！
国有土地使用证，付清全部地价款向市或区、县房地局申领正式国有土地使 用证。 • 属经营性开发用地的，开发商通过招标、挂牌、竞买或协议出让程序取得 《成交确认书》。凭此书办理土地出让或划拨手续，进行土地登记，取得 《国有土地使用权证》。
3.1.2.2.3建设工程规划许可证的办理
• 办理“建设工程规划许可证”所需材料如下： 1，申报表；2，申请函；3，经办人委托书；4，规划 意见书；5，设计方案审查意见；6立项批复；8，项 目备案通知书；9，年度施工计划通知书；10，竣工 档案登记表；11，用地预审意见；12，人防审查意见； 13，消防审查意见；14，环保审查意见；15交通审查 意见（大型、闹市项目）；16，文物审查意见（文物 保护区项目）；17，全套申报所需图纸；18，土地证； 19，用地规划许可证；20，其它规划委认为有必要提 供的材料。 • 办理工程规划许可证审批周期为20个工作日，特
证明，并按规定缴纳竞投保证金。 • (5) 用地者到指定地点领取竞叫牌。 • (6) 用地者在规定时间、指定地点到拍卖现场参加竞投。 • (7) 企业法定代表人或授权代表人与市或区、县房地局签订土地使用权出让合
同，并按规定支付总地价款的一定比例作为定金。 • (8)按合同的约定支付余款。付清40%地价款后向市或区、县房地局申领临时
3.1.2.2.2国有土地使用权证的办理
送土地主管部门： （1）土地使用权出让 （2）土地使用权划拨 （3）征用土地 （4）地价评估
3.1.2.2.2国有土地使用权证的办理
• (1) 用地者见到招标公告后到指定地点索取招标文件。 • (2) 用地者到市或区、县房地局或其它部门了解情况，进行咨询，并到
3.1.2.2.2国有土地使用权证的办理
• 属协议出让的，办理土地登记时应提交以下资料： 1）《土地出让合同》、《划拨决定书》或转让批文； 2）开发商营业执照或组织机构代码证，房地产开发资质； 3）属新增建设用地的，应提供《建设用地批准书》；属存
量用地的，应提供原土地使用者土地权源资料。 4）1：2000地形图2份； 5）加盖了“权属已审核”的宗地图、地籍图各3份 6）地上附着物权属证明； 7）土地登记申请书； 8）土地登记法人代表证明和身份证明； 9）土地登记委托书。
出让方式是指政府作为国有土地的代表以什么形 式或程序将国有土地使用权让与土地使用者。按照 《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂 行条例》国有土地使用权的出让方式有三种：协议、 招标、拍卖。协议出让指土地使用权的有意受让人直 接向国有土地的代表提出有偿使用土地的愿望，由国 有土地的代表与有意受让人进行一对一的谈判和切磋、 协商出让土地使用权的有关事宜的这样一种出让方式。
殊情况可延长10个工作日。
3.1.2.2.4建设工程施工许可证的办理
齐补人请申回退全不料资
申请人提出申请
1、立项批文（发改局） 2、建设用地批准书（土地局）
3、建设工程用地许可证（土地局）
4、建设工程规划许可证√（规划局）
5、报建表、中标通知√（城建局综合股）
当地建设工程质量监督部门 领取相关表格
格证书原件及复印件）
12、施工图纸√（折叠成A4页面、装订整齐）
13、施工组织设计、安全生产措施
14、建筑企业安全生产许可证
不予许可 作出准予认可或不予认可决定 经办人签署办理意见
15、职工意外伤害险 农民工工资保证金
准予认可
16、质量监督申请书、安全受监表、施工许可申请表（一
交 式两份）√
纳 17、安全生产目标责任书（一式两份）√
申报材料
1、申请书； 2、土地使用权证； 3、开发企业《营业执照》和《资质证书》； 4、投入开发建设的资金占工程建设总投资达
25%的比例； 5、工程施工合同及关于施工进度的说明； 6、商品房预售的位置、面积、竣工交付日
期等内容，并应当附预售商品房分层平
面图；
7、商品房预售款监管协议； 8、物业管理合同。
• 二、根据项目可行性报告，进行投资决策，然 后土地获得，开始进行证照办理。
• 三、造价及设计开始出具方案，同时营销策划 开始进行产品定位。
• 四、工程开始施工，招商开始谈判，并与商户 签约。
• 五、工程竣工验收后物业接管，做开业前准备。 同时进行项目决算，作出项目后评估。
点此进入 《房地产开发流程总体框架》
3.1.2.2.2国有土地使用权证的办理
• 拍卖受让土地使用权申请程序： • (1) 用地者见到拍卖公告到指定地点索取拍卖文件。 • (2) 用地者到市或区、县房地局或其它部门了解情况，进行咨询，并到出让地
块实地勘察，搜集资料。 • (3) 用地者进行投资分析。 • (4) 到指定地点办理竞投登记，提交企业工商执照、法人资格证明、银行资信
银行资信证明，并按规定缴纳投标保证金。 • (5) 用地者填写投标书送达指定方进行投标。 • (6) 收到中标通知书后，由企业法定代表人或授权代表人与市或区、县
房地局签订土地使用权出让合同，并按合同的规定支付总地价款的一 定比例作为定金。 • (7) 按合同的约定支付余款。付清40%地价款后向市或区、县房地局申 领临时国有土地使用证，付清全部地价后向市或区、县房地局申请正 式国有土地使用证。
3.1.2.1整个五证办理经过的几个阶段
项目论证阶段 项目策划阶段 设计管理阶段 销售管理阶段 施工管理阶段
入住及物业 管理阶段
3.1.2.2每一个环节的办理细则
3.1.2.2.1建设用地规划许可证办理
3.1.2.2.2国有土地使用权证的办理
• 开发商获取土地使用权的程序土地使用权有偿出让 的方式：
6、施工图设计审查合格书及报告√（图审中心） 7、建筑工程消防设计审核意见书（消防队） 8、地质勘察报告及合同√（单位资质证书复印件）
9、设计合同（设计单位资质证书复印件）√
10、施工合同、分包合同√（资质、分包资质、项目经理
携带相关资料 交建设工程质量监督站审查
证书、管理人员上岗证书原件及复印件） 11、监理合同√（资质及人员配备，其中人员：总监授权 书、见证取样员授权书、资格证书及相关各专业工程师资
• 1、申请：开发企业向市场股提交商品房预售许可申请 书；
•
2、受理：市场股出具受理通知书或5
日内一次性告知需补充材料；
• 资料；
3、初审：市场股初审开发企业提交的
•
4、审核：分管领导审核后做出决定，并送达当事
人，对不予许可的说明理由并告知权利；
•
5、发证：由主要领导签发后送达；
•
6、公示。
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
3.1.2.2.5预售许可证的办理
房地产项目开发流程总体框架
培训目的
通过培训，使集团全体管理人 员普及房地产行业相关知识，使工 作中思路更加清晰明确。各部门协 作更良好，配合更默契。
培训目标
1.掌握房地产项目开发 流程。
2.掌握房地产项目开发 的总体框架。
3.明确哪个阶段该做哪 些环节的工作。
课程大纲
一、房地产项目开发流程总体框架 的阶段划分
二、项目整体运作流程
三、房地产行业五证及演练
1、阶段划分
• （一）、项目论证阶段 • （二）、项目策划阶段 • （三）、设计管理阶段 • （四）、销售管理阶段 • （五）、施工管理阶段 • （六）、入住及物业管理阶段
点此进入 《房地产专业集成图》
2、项目整体运作流程
• 一、投资研究，根据竞争环境、商圈调查、项 目定位等来出具一份项目可行性报告。
3、房地产行业五证办理及意义
3.1房地产行业的五证
1、什么是房地产行业的五证 2、五证的办理流程
3.1.1什么是房地产行业的五证
建设用地规划 许可证
预售许可证
房地产企业
国有土地 使用权证
建设工程施工 许可证
建设工程规划 许可证
3.1.2五证办理的流程
1. 整个五证办理经过的几个阶段 2. 每个阶段的操作细节及协助部门
工 18、抗震设防要求确认书（地震局） 防雷设计审核意见
本 书(气象局)
费 19、安全措施费（合同价2.48% 习岗信用社 帐号：
用 031078010000414501）
局领导审批
以上各项标注“√”为原件，其余均提供原件留存复印件, 复印件盖公司章
发放证书
3.1.2.2.5预售许可证的办理
• 办事流程 申请——受理——初审——审核——发证—— 公示
感谢您的聆听！
国有土地使用证，付清全部地价款向市或区、县房地局申领正式国有土地使 用证。 • 属经营性开发用地的，开发商通过招标、挂牌、竞买或协议出让程序取得 《成交确认书》。凭此书办理土地出让或划拨手续，进行土地登记，取得 《国有土地使用权证》。
3.1.2.2.3建设工程规划许可证的办理
• 办理“建设工程规划许可证”所需材料如下： 1，申报表；2，申请函；3，经办人委托书；4，规划 意见书；5，设计方案审查意见；6立项批复；8，项 目备案通知书；9，年度施工计划通知书；10，竣工 档案登记表；11，用地预审意见；12，人防审查意见； 13，消防审查意见；14，环保审查意见；15交通审查 意见（大型、闹市项目）；16，文物审查意见（文物 保护区项目）；17，全套申报所需图纸；18，土地证； 19，用地规划许可证；20，其它规划委认为有必要提 供的材料。 • 办理工程规划许可证审批周期为20个工作日，特
证明，并按规定缴纳竞投保证金。 • (5) 用地者到指定地点领取竞叫牌。 • (6) 用地者在规定时间、指定地点到拍卖现场参加竞投。 • (7) 企业法定代表人或授权代表人与市或区、县房地局签订土地使用权出让合
同，并按规定支付总地价款的一定比例作为定金。 • (8)按合同的约定支付余款。付清40%地价款后向市或区、县房地局申领临时
3.1.2.2.2国有土地使用权证的办理
送土地主管部门： （1）土地使用权出让 （2）土地使用权划拨 （3）征用土地 （4）地价评估
3.1.2.2.2国有土地使用权证的办理
• (1) 用地者见到招标公告后到指定地点索取招标文件。 • (2) 用地者到市或区、县房地局或其它部门了解情况，进行咨询，并到
3.1.2.2.2国有土地使用权证的办理
• 属协议出让的，办理土地登记时应提交以下资料： 1）《土地出让合同》、《划拨决定书》或转让批文； 2）开发商营业执照或组织机构代码证，房地产开发资质； 3）属新增建设用地的，应提供《建设用地批准书》；属存
量用地的，应提供原土地使用者土地权源资料。 4）1：2000地形图2份； 5）加盖了“权属已审核”的宗地图、地籍图各3份 6）地上附着物权属证明； 7）土地登记申请书； 8）土地登记法人代表证明和身份证明； 9）土地登记委托书。
出让方式是指政府作为国有土地的代表以什么形 式或程序将国有土地使用权让与土地使用者。按照 《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂 行条例》国有土地使用权的出让方式有三种：协议、 招标、拍卖。协议出让指土地使用权的有意受让人直 接向国有土地的代表提出有偿使用土地的愿望，由国 有土地的代表与有意受让人进行一对一的谈判和切磋、 协商出让土地使用权的有关事宜的这样一种出让方式。
殊情况可延长10个工作日。
3.1.2.2.4建设工程施工许可证的办理
齐补人请申回退全不料资
申请人提出申请
1、立项批文（发改局） 2、建设用地批准书（土地局）
3、建设工程用地许可证（土地局）
4、建设工程规划许可证√（规划局）
5、报建表、中标通知√（城建局综合股）
当地建设工程质量监督部门 领取相关表格
格证书原件及复印件）
12、施工图纸√（折叠成A4页面、装订整齐）
13、施工组织设计、安全生产措施
14、建筑企业安全生产许可证
不予许可 作出准予认可或不予认可决定 经办人签署办理意见
15、职工意外伤害险 农民工工资保证金
准予认可
16、质量监督申请书、安全受监表、施工许可申请表（一
交 式两份）√
纳 17、安全生产目标责任书（一式两份）√
申报材料
1、申请书； 2、土地使用权证； 3、开发企业《营业执照》和《资质证书》； 4、投入开发建设的资金占工程建设总投资达
25%的比例； 5、工程施工合同及关于施工进度的说明； 6、商品房预售的位置、面积、竣工交付日
期等内容，并应当附预售商品房分层平
面图；
7、商品房预售款监管协议； 8、物业管理合同。
• 二、根据项目可行性报告，进行投资决策，然 后土地获得，开始进行证照办理。
• 三、造价及设计开始出具方案，同时营销策划 开始进行产品定位。
• 四、工程开始施工，招商开始谈判，并与商户 签约。
• 五、工程竣工验收后物业接管，做开业前准备。 同时进行项目决算，作出项目后评估。
点此进入 《房地产开发流程总体框架》
3.1.2.2.2国有土地使用权证的办理
• 拍卖受让土地使用权申请程序： • (1) 用地者见到拍卖公告到指定地点索取拍卖文件。 • (2) 用地者到市或区、县房地局或其它部门了解情况，进行咨询，并到出让地
块实地勘察，搜集资料。 • (3) 用地者进行投资分析。 • (4) 到指定地点办理竞投登记，提交企业工商执照、法人资格证明、银行资信