2020年房地产评估师估价师考试试题库 (精编版)

2020年房地产估价师考试专用
房地产估价师（评估师）考试题库
1．试卷中所有试题均来自历年真题，均含有答案与详细解析
2．本试卷适宜于2019年-2020年房地产估价师考前冲刺使用。

第I卷（选择题）
一、单项选择题
1．《住宅使用说明书》的内容不包括()。

A开发单位、设计单位、施工单位
B结构类型
C保修期限
D有关设备、设施安装预留位置的说明等
答案：C
解析：C
解析:《住宅使用说明书》的内容除了选项A、B、D外，还包括：装修、装饰注意事项;上水、下水、电、燃气、热力、通讯、消防等设施配置的说明;门、窗类型，使用注意事项;配电负荷;承重墙、保温墙、防水层、阳台等部位注意事项的说明及其他需说明的问题。

2．目前，土地山让净收益用十廉租住房保障资金的比例，不得低于()。

A.5%
B.7%
C.10%
D.15%
答案：C
3．下列建设项曰中，应通过出让方式取得国有建设用地使用权的是()。

(2014年试题)
A.部队营房
B.国有企业办公楼
C.国家投资的核电站
D.科技博物馆扩建
答案：B
解析：：B
解析：《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(国土资源部令第39号)规定商业、旅游、娱乐和商品住宅用地，必须采取拍卖、招标或者挂牌方式出让。

部队营房、国家投资的核电站、科技博物馆扩建，可以采取划拨方式取得国有建设用地使用权。

4．关于在正常使用下施工单位对房屋建筑工程最低保修期限的说法，正确的是()。

A.装修工程为1年
B.外墙面防渗漏为5年
C.给水排水管道为1年
D.供热系统为1个供暖期
答案：B
5．监理的基本方法就是控制，基本工作是“三控”“两管”“一协调”。

其中，“一协调”是指()。

A.执行层的组织协调
B.全面的组织协调
C.领导层的组织协调
D.决策层的组织协调
答案：B
6．按照规定，房地产开发企业在变更事项书面通知买受人后，买受人有权在通知到达之日起()日内作出是否退房的书面答复。

A.15
B.30
C.45
D.60
答案：A
7．房产税的课税对象是()。

A、工矿区的房屋所有人
B、房屋承租人
C、市区的房屋
D、农村的房屋
答案：D
8．关于不动产登簿发证的说法，错误的是()。

A.登记事项自记载于不动产登记簿时完成登记
B.不动产权证书有单一版和集成版两个版本
C.目前主要采用单一版证书
D.查封登记应颁发证书或证明
答案：D
9．某居住区住宅用地面积17.8公顷，建有42栋住宅，分别为：6栋24层的住宅，每栋基底面积和建筑面积分别为900m2、
21600m2;16栋13层的住宅，每栋基底面积和建筑面积分别为1080m2、14040m2;20栋8层的住宅，每栋基底面积和建筑面积分别为1080m2、8640m2，则该居住区住宅平均层数为()层。

A7.9
B11.9
C12.1
D19.0
答案：B
10．根据建设部2000年3月29日颁布的《房地产开发企业资质管理规定》，房地产开发一级资质企业的注册资本不能低于()
A.6000万
B.5000万
C.4000万
D.3000万
答案：C
11．某房地产开发项目的占地面积为10000㎡，规划容积率≤4,预计开发完成后可供销售的面积为总建筑面积的80﹪，项目的固定成本为5000万元，预计平均销售单价为4500元/㎡，则使项目达到盈亏平衡的单位变动成本为()元/㎡.
A.2350.00
B.2937.50
C.3250.00
D.4062.50
答案：A
12．把房地产分为居住房地产和非居住房地产是按下列哪项划分的()
A.收益性
B.用途
C.市场性
D.地段
答案：B
13．公司的法人治理结构中，经营决策机构是()。

A.工会
B.股东会
C.董事会
D.监事会
答案：C
14．法人治理结构是指()。

A.以企业法人作为企业资产控制主体的一项法律制度
B.企业内部权力机构的设置、运行以及权力机构之间的联系机制
C.明确企业出资者应对企业的经济活动承担有限财产责任的一项法律制度
D.企业的出资者委托经营者从事经济活动的契约关系
答案：B
15．2005年1月，甲房地产开发公司(以下简称甲公司)依法取得某市某区一块国有土地的使用权，投资6000万元开发商品住宅。

甲公司委托乙房地产估价机构(以下简称乙机构)对被拆迁房屋的市场价格进行了评估。

被拆迁人李某就其房屋的性质与甲公司未能协商一致。

该项目于2005年10月1日动工，由丙建筑工程公司(以下简称丙公司)承包施工。

该区私营企业职工王某以抵押贷款方式，于2006年2月以5000元/m2的价格预购了一套80m2的住宅。

该项目于2006年6月通过竣工验收并交付使用。

王某于2006年9月将该套住宅转让给他人，售房收入44万元。

16．为适应房地产市场波动，某房地产开发企业通过降低成本利润
率来确定其商品房销售价格，该定价方法为()。

(2011年真题)
A.认知价值定价法
B.成本加成定价法
C.挑战定价法
D.领导定价法
答案：B
解析：B
『答案解析』本题考查的是制定租售方案。

成本加成定价法指开发商按照所开发物业的成本加上一定百分比的加成来制定房地产的销售价格。

加成的含义就是一定比率的利润。

这是最最基本的定价方法。

参见教材P99。

17．下列表述中，正确的是()。

A.承建单位9月1日领取施工许可证，如第二年5月12日仍未见施工，该施工许可证肯定已自行废止
B.建设工程发生质量事故，有关单位应在12小时内向当地建设行政主管部门和其他有关部门报告
C.商品房因设计缺陷导致严重质量问题的，设计单位直接向购房者承担质量责任
D.工程验收的前提条件之一是甲公司已按合同约定支付工程款
答案：D
解析：D
『答案解析』本题考查的是建设工程的竣工验收管理制度。

选项A 错误，建设单位应当自领取施工许可证之日起3个月内开工。

因故不能按期开工的，应当在期满前向发证机关申请延期，并说明理由：延期以两次为限，每次不超过3个月。

选项B错误，建设工程
发生质量事故，有关单位应当在24小时内向当地建设行政主管部门和其他有关部门报告。

选项C错误，在保修期内，因房屋建筑工程质量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、财产损害的，房屋所有人、使用人或者第三方可以向建设单位提出赔偿要求。

建设单位向造成房屋建筑工程质量缺陷的责任方追偿。

因保修不及时造成新的人身、财产损害，由造成拖延的责任方承担赔偿责任。

选项D正确，工程验收的前提条件之一是甲公司已按合同约定支付工程款。

参见教材P84。

18．按照现行政策，国有企业改造或改组为国自独资公司的，其划拨建设用地使用权，经批准可保留划拨建没用地使用权，但保留划拨土地方式的期限不超过()年。

A.5
B.6
C.8
D.10
答案：A
19．我国推进()并轨运行，积极改善其他住房困难群体的居住条件。

A、廉租住房和经济适用住房
B、经济适用住房和公共租赁住房
C、共有产权住房和廉租住房
D、公共租赁住房和廉租住房
答案：D
解析：【正确答案】D
【答案解析】本题考查的是保障性住房。

我国在以廉租住房制度、
经济适用住房制度和公共租赁住房为主要内容的基本住房保障制度框架基础上，推进公共租赁住房和廉租住房并轨运行，探索发展共有产权住房，并通过棚户区改造等方式，积极改善其他住房困难群体的居住条件。

参见教材P7。

二、多项选择题
20．下列影响房地产价格的因素中，属于经济因素的有()。

A、房地产投机
B、物价变动
C、经济发展状况
D、居民收入水平
E、政府安定状况
答案：ABCDE
解析：【正确答案】BCD
【答案解析】本题考查的是经济发展。

影响房地产价格的经济因素，主要有经济发展、居民收入、利率、汇率和物价等。

选项AE属于社会因素。

参见教材P143。

21．下列关于信用形式，表述正确的是()。

A、商业信用是指企业之间相互提供的、与商品交易直接联系的信用形式
B、银行信用是指银行以货币形式向企业或个人提供的信用
C、银行信用是目前主要的信用形式
D、民间信用是指企业或金融机构对消费者个人提供的信用，一般直接用于生活消费
E、消费信用是指个人之间相互以货币或实物提供的信用
解析：【正确答案】ABC
【答案解析】本题考查的是信用。

民间信用是指个人之间相互以货币或实物提供的信用;消费信用是指企业或金融机构对消费者个人提供的信用，一般直接用于生活消费。

所以DE选项不正确。

参见教材P217。

22．国有企业改组为有限责任公司中涉及的划拨土地使用权，可采用()方式处置土地使用权。

A保留划拨性质
B改为出让
C作价入股
D租赁
E抵押
答案：ABCD
解析：A,B,C,D
解析:根据《城市房地产管理法》和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，对国有企业改革中涉及的划拨土地使用权，可分别采取国有土地出让、租赁、作价出资(入股)和保留划拨土地使用权等方式予以处置。

23．不动产登记机构应当实地查看的情形包括()。

A.房屋所有权首次登记
B.房屋所有权转移登记
C.因土地灭失导致的注销登记
D.在建建筑物抵押权登记
E.房屋所有权注销登记
24．房地产交易管理机构的主要职责是()。

A.开展房地产股票活动指导和监督
B.办理房地产交易登记、鉴证等手续
C.协助财政、税务部门征收与房地产交易有关的税费
D.为房地产交易提供洽谈协议，交流信息，展示行情等各种服务
E.为建立房地产市场预警预报体系、为政府或其授权的部门公布各类房屋的房地产市场价格
答案：BCDE
解析：BCDE
『答案解析』本题考查的是房地产交易管理机构及其职责。

“开展房地产股票活动指导和监督”。

不是房地产交易管理机构的主要职责。

参见教材P104。

三、判断题
25．房地产投资是指经济主体以获得未来的房地产资产增值或收益为目的，预先垫付一定数量的货币与实物，直接或间接的从事或参与房地产开发的经济行为。

()
对
错
答案：√
解析：【正确答案】错
【答案解析】本题考查的是房地产投资概述。

房地产投资是指经济主体以获得未来的房地产资产增值或收益为目的，预先垫付一定数量的货币或实物，直接或间接地从事或参与房地产开发与经营活动
的经济行为。

参见教材P4。

26．投资组合理论认为，对于相同的宏观经济环境变化，不同投资项目的收益会有不同的反应。

()
对
错
答案：√
解析：【正确答案】对
【答案解析】本题考查的是投资组合理论。

投资组合理论认为，对于相同的宏观经济环境变化，不同投资项目的收益会有不同的反应。

参见教材P23。

27．利润表反映了房地产项目在开发经营期内各期的利润总额、所得税及各期税后利润的分配情况，可以用来计算内部收益率和投资回收期等评价指标。

()
答案：×
解析：×
『答案解析』本题考查的是利润表。

利润表计算投资利润率、资本金利润率及资本金净利润率等相关指标;现金流量表计算内部收益率和投资回收期等指标。

参见教材P271。

28．我国自开办保险公司以来，一直采取国家独资的形式，并且这种形式是我国保险市场的主体。

()
答案：√
解析：【正确答案】对
【答案解析】
本题考查的是保险公司的概念和组织形式。

我国自开办保险公司以来，一直采取国家独资的形式，并且这种形式是我国保险市场的主
体。

参见教材P288。

29．房地产中介服务机构或执业人员获部、省级表彰或荣誉称号，即日-作为良好行为记录载入该企业或执业人员的信用档案。

()
答案：×
30．根据《商品住宅实行质最保证书和住宅使用说明书制度的规定》，门窗翘裂的最低保修期限为6个月。

()
答案：×
31．建设工程施工活动中形成的有关工程施工管理文件，应当由注册建造师签字并加盖执业印章。

()
答案：√
32．对被征收房屋价值的补偿，不得低于签训房屋征收协议之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

()
答案：×
33．城市土地使用制度改革的进程中，征收土地使用费起初是因为兴办私人企业提出的。

()
答案：×
解析：：×
34．《城市房地产管理法》明确规定了“国家依法实行国有土地有偿、有限期使用制度”。

()
答案：√
解析：：√
35．租赁期限内，房屋所有权人转让房屋所有权，原租赁协议可以不继续履行。

()
答案：×
36．部分使用国有资金投资的工程建设项目必须进行招标。

()(2014
年试题)
答案：√
解析：：√
解析：根据《招标投标法》，必须进行招标的范围包括：①大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公众安全的项目;②全部或者部分使用国有资金投资或者国家融资的项目;③使用幽际组织或者外国政府贷款、援助资金的项目;④法律或者国务院对必须进行招标的其他项目的范罔有规定的，依照其规定。

37．国务院《关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》(国发[2009]27号)规定，保障性住房和普通商品住房项目的最低资木金比例为30%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为20%。

()
答案：×
38．租用房屋从事生产经营活动的，修缮责任由双方当事人在租赁合同巾约定。

()
答案：√
39．被征收人对市、县级人民政府作出的房犀征收决定不服的，只能依法提起行政诉讼。

()
答案：×
四、综合分析题
40．Z市A房地产开发公司在w市城市规划区内，取得了一块建设用地使用权，该项目计划总投资5000万元。

该项目开发临街部分建5层商场，其余部分建设商品住宅。

A房地产开发公司为融通资金，一方面通过金融贷款取得部分建设资金;另一方面通过预售其建设的商品房取得部分建设资金。

A房地产开发公司取得《商品房预售许
町证》后，委托B房地产开发公司代理预售商品房，预售期间，2015年3月1日，A房地产开发公司与王某签订了商品房预售合同，每平方米合同价格为2000元，合同约定建筑面积为100m。

后A房地产玎发公司经过有关部门批准，对包括王某所预购的商品房户型进行了变更。

经确权登记，王某所预购的商品房建筑面积为104m2。

2016年3月1日该项目建成。

2016年5月1日，A房地产开发公司将该商场租给D公司进行经营;而D公司由于自身原斟，又将该承租商场转租给孙某。

根据上述背景回答下列问题：
解析：AD
1)A房地产开发公司取得该块土地使用权的方式可以是()。

A.划拨方式
B.拍卖方式
C.招标方式
D.挂牌方式
2)关于A房地产开发公司通过金融贷款取得部分建没资金，正确的是()。

A.A房地产开发公司应以其取得的土地使用权连同在建工程的投入资产抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保
B.A房地产开发公司只能以其取得的土地使用权抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保
C.A房地产开发公司只能以在建工程的投人资产抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保
D.A房地产开发公司以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用权随之抵押
3)A房地产开发公司在申领《商品房预售许可证》时，投入开发建设资金应达到()万元以上(其他条件完全具备)，才符合现行商品房预售许可政策。

A.800
B.1250
C.1500
D.1600
解析：B
4)A房地产开发公司申领《商品房预售许可证》，应向()提出申请。

A.w市人民政府士地管理部门
B.W市人民政府房地产管理部门
C.z市人民政府土地管理部门
D.z市人民政府房地产管理部门
解析：B
5)按照规定，A房地产开发公司与王某签订商品房预售合同后，应在()之前办理商品房预售合同登记备案手续。

A.2015年3月31日
B.2015年4月28日
C.2015年5月31日
D.2015年9月30日
解析：A
6)按照规定，A房地产开发公司与王某簦订商品房预售合同后，办理商品房预售合同登记备案手续的责任方应是()。

A.工某
B.王某的代理人
C.B房地产开发公司
D.A房地产开发公司
解析：D
7)按照规定，A房地产开发公司与王某签词商品房预售合同后，应到()部门办理商品房预售合同甓记备案手续。

A.w市人民政府十地管理部门
B.w市人民政府房地产管理部门
C.Z市人[己政府十地管理部门
D.Z市人民政府房地产管理部门
解析：AB
8)A房地产开发公司要对商品房户型进行变更，必须报()批准。

A.w市人民政府土地管理部门
B.w市人民政府规划管理部门
C.z市人民政府土地管理部门
Dz市人民政府规划管理部门
解析：B
9)关于A房地产开发公司对商品房户型进行变更的说法，符合现行政策的有()。

A.A房地产开发公司应当在变更确立之日起10日内，可以以电话通知的形式通知买受人
B.购房者王某有权在A房地产开发公司通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复
C.买受人在A房地产开发公司通知到达之日起15日内未作出书面答复的，视同接受变更以及由此引起的购房者王某房价款的变更
D.如果A房地产开发公司未在规定时限内通知购房者王某，乇某要求退房，应由王某承担违约责任
解析：BC
10)王某所预购的商品房实测面积为104m2，试计算其面积误差比的绝对值为()。

A.3%
B.4%
C.6%
D.7%
解析：B
11)王某购买该商品房，最终应付总房价款为()元。

A.200000
B.203000
C.206000
D.208000
解析：C
12)在代理商品房预售中，关于对B房地产开发公司的要求的说法不正确的是()。

A.房地产代理销售企业应当在商品房预售合同签订之日起30日内持商品房预售合同到县级以上人民政府房产管理部门和上地管理部门办理登记备案手续
B.应当向买受人出具商品房的有关证件
C.不得收取佣金以外的其他费用
D.发布商品房预售广告，但不得涉及装修内容
解析：A
13)按照规定，A房地产开发公司与D公司在房屋租赁合同签订后()日内，办理房屋租赁登记备案手续。

A.30
B.45
C.60
D.90
解析：A
14)关于D公司的转租行为，不正确的有()。

A.经A房地产开发公司同意，D公司可以依法将承租的商场转租
B.该转租合同不必再办理房屋转租登记备案手续
C.该转租合同的终止日期可以超过原A房地产开发公司与D公司所签租赁合同的终止日期，不必经A房地产开发公司同意
D.转租期间，原租赁合同变更，该转租合同也随之终止
解析：BCD。