成都高新区 写字楼营销方案

【最新资料，WORD文档，可编辑】**写字楼营销方案第一部分：市场调研一、市场环境研究（一）成都市宏观经济简析1.成都市概况◆地理位置: 成都地处中国西南部，是四川省省会。

城市总面积12,390 平方公里，总人口1,112万，2007年市区人口502.7万。

◆总体经济状况:成都市是四川省的经济文化中心。

2008年GDP达到RMB3,901亿元, 在中国西部城市中排名第二。

世界500强企业中，已经有120余家在成都投资或设立分公司。

2.总体经济概况几年来，成都保持强劲的经济增长势头，主要表现在以下方面：◆2000年以来平均经济增长率都在13%以上，在西部城市中处于领先水平。

◆2008年GDP增长率达到12.1% 。

◆2008年一、二、三次产业占GDP的比重分别为7%、47%、46%。

（1）成都三大产业构成：农业----成都自古有“天府之国”的美称，良好的自然条件为农业发展提供了便利条件，农业发展十分成熟。

2008年实现农业总产值270.1亿元。

工业----◆2008年全市规模以上工业增加值达到1277.9亿元，比上年增加24%。

◆电子通讯产品制造业、医药工业、食品饮料及烟草业、机械工业为成都市四大支柱产业。

第三产业----成都经济的主要组成部分，占到了GDP总量的46%。

各类专业服务业及金融服务业近年来增长十分迅速。

（2）成都地区生产总值随着西部大开发的推进，成都市经济一直保持稳步发展的趋势，2001年以来国民生产总值增长率一直维持在12%以上，且高于全国增长水平。

2008年，全市实现地区生产总值3,901亿元，同比增长12.1%，国民经济继续保持强劲增长势头。

（3）成都地区对比我国主要城市◆2008年成都市的经济发展水平在全国范围内低于上海、北京、广州、深圳、天津、杭州等主要经济发达城市。

但是其GDP增长水平为12.1%，高于我国平均增长水平，也高于上述主要城市。

说明成都具有教好的经济增长潜力。

◆2008年成都市的经济发展水平在西部城市中处于前列。

2008年GDP产值3901亿元，略低于重庆但大大高于西安、昆明等其他西部省会城市。

（4售额涨。

成都市固定资产投资总量不断增加，2008年为3012.91亿元，同比增长25.8%，其中房地产投资逐年增加，占固定资产投资比重逐步提高。

2008年房地产投资912.5亿元，约占固定资产投资的30%。

3、成都居民消费力分析（1）成都人均可支配收入发展情况过去10年成都人均可支配收入年平均增长率达到8.7%，近三年平均增长达到12.7%。

预计未来几年成都市居民的人均可支配收入会持续稳定增长，2010年可达到22366元，年均增长14.5%左右。

过去10年间成都人均消费性支出平均增长8.6%左右，房价、医疗、教育等因素限制了人均消费过快增长。

预计未来几年成都市人均消费性支出持续增长，2010年可达16632元，年均增长7%左右。

（2）成都人均可支配收入及消费性支出预测过去10年成都人均可支配收入年平均增长率达到8.7％，近三年平均增长达到12.7％。

（3）成都市居民消费结构分析过去10年成都市居民消费结构变化明显。

1997年占居民消费比重最大的三项是食品、衣着、教育文化娱乐，占73.49%。

2008年占居民消费比重最大的三项是食品、交通通讯、教育文化娱乐，占66.32%。

过去10年居民各项消费支出中，消费金额增长最快的三项分别是交通通讯、医疗保健和居住，年平均增长率分别达到28.4%、18.6%、14.08%。

居民消费结构中，食品与衣着所占比例逐步下降，交通、医疗、居住的比重逐步上升。

预计未来几年成都市居民的消费支出结构变化还将继续保持过去的趋势，各类消费的比重变化如下图所示。

休闲娱乐等”享受型消费“的比重持续增长，消费档次进一步提升。

二、成都市写字楼市场区域调研分析1、成都市市中心CBD（中央商务区）（1）片区写字楼市场基本情况：成都市市中心CBD（中央商务区）的写字楼主要位于总府路-顺城大街-南大街-人民南路的“十”字形片区、成都的中心商业区春熙路-盐市口-天府广场一带、“顺城大街-骡马市一带。

此区域成都市写字楼最为集中区域之一，商家汇集，商务氛围浓厚，是各大中资及外资企业总部的聚集地，本次中心区调查的物业包括中铁名人大厦、城市之心、中环广场、上普财富中心等。

片区主要物业介绍：（3）片区调查总结：成都市CBD商务区依托成熟的商务氛围和绝佳的地段优势，吸引了众多高端客户聚集，其中尤以金融业、房地产业、制造业以及提供专业服务的高端客户为主，其中众多顶级外资企业成都总部基地基本在此区域，中环广场的客户层次尤其突出。

纵观近CBD商务区主要高档写字楼的价格走势，继续保持稳步上扬的发展势头，价格坚挺，目前此片区的写字楼租金基本维持在100-120元/㎡之间，停车费用在400-500元/个之间。

其中上普财富由于为商住两用，因此租金略微偏低。

目前，在CBD商务区内，已密集分布了一些成熟的办公大楼，其他在建楼盘也在如火如荼封顶放盘中，已完全呈现成都市中心商务区的状态，租金和售价为也为成都市之最。

同时新建的几个写字楼物业，如航天科技大厦、仁恒置地广场等其定位都是地标性建筑，集甲级写字楼、商业、酒店为一体的大型都市综合体，将会形成更大的市场集聚效应2、成都市高新技术开发区及人南立交沿线（1）片区写字楼市场基本情况：成都市高新区随着市政府南迁、城市副中心的定位以及高新区周边配套不断完善以及人民南路四段周边金融商务区域的形成，并依托地铁1号线和2号线，人民南路沿线以及周边区域将会成为未来成都市写字楼聚集的区域。

此区域将会成为成都市即CBD商务区后又一写字楼集中区域，该区域科技氛围浓厚，政府支持力度大，是各大高新科技企业、大型国企的首选之地。

其中众多知名央企总部基地、事业单位如成都海关、中国联通、**总公司、四川投资、四川广电、等都落户高新区。

目前南区入驻了众多外资企业像戴尔、ABB、诺基亚、法国安盟保险行等多个知名企业，本次高新区沿线调查的物业包括：国航世纪中心、威斯顿联邦大厦、新希望商鼎国际、特拉克斯广场、高新广场、天府新谷、天府软件园拉.德方斯大厦等楼盘。

高新区片区主要物业介绍：（2）片区调查总结成都市高新区天府大道沿线写字楼建设时间普遍晚于中心区，该区域的写字楼都大多都属于比较现代的高端甲级写字楼，在较大的需求推动下，该片区写字楼市场将会逐渐走向成熟，目前片区内的高层写字楼租价基本上都保持在每平方米75-100元左右，只有丰德国际租金偏低为50元，主要是由于其土地性质为住宅，对注册公司有一定的不便。

另外，天府软件园和天府新谷租金偏低保持在45-50元之间，主要是因为这两个园区为政府主导型、扶持性科技园区，有相应的政府补贴，楼层较低，行业限制性强，很多为企业购买所使用。

高新区作为成都市最具活力的高新科技商务区发展势头很猛，该区域科研气氛浓厚。

办公环境良好、商务气氛渐佳，已成为众多高科技企业的首选之地。

目前已有众多知名企业入驻高新区，如诺基亚、微软、中兴、和记黄埔及多家世界500强及知名企业已投资建厂或设立分公司。

未来2-3年期间，高新区写字楼市场将会出现一波高峰推出期，像特拉克斯广场2期、**大厦、四川投资大厦、中航广场、四川广电中心、茂业大厦、天府新谷3期等都将陆续推出，基本都定位为高端甲级写字楼，将会成为成都市写字楼市场的一大亮点。

（三）未来成都市写字楼市场供应目前成都市的写字楼主要分布在市中心CBD（中央商务区）及城南。

市中心的写字楼主要位于总府路-顺城大街-南大街-人民南路的“十”字形片区、成都的中心商业区春熙路-盐市口-天府广场一带、“顺城大街-骡马市一带、以及武侯祠大街－浆洗街一带。

随着市政府南迁、南部新区周边配套不断完善以及东大街金融商务区域的形成、并依托地铁1号线和2号线，人民南路沿线以及东大街周边区域将成为未来写字楼聚集的区域。

图表：成都甲级写字楼—未来5年供应截止2012年年底，成都甲级写字楼市场存量将达到1,298,754平方米。

◆从2008年到2012年的5年间，甲级写字楼新增供应共1,026,034平方米，平均每年新增217,524平方米；特别在2011年，新增供应达326,000平方米，达到一个历史供应高峰。

5年里的年平均供应量接近截止2007年底的市场总存量（272,720平方米预计到2012年成都市甲级写字楼总存量将达到约130万平方米，其中2010和2011年将迎来市场的供应高峰。

◆其中高新区人民南路延伸段及周边写字楼—未来供应未来供应——高新区人民南路延伸段未来写字楼市场供应主要有中航城市广场、茂业大厦、四川投资大厦和海关大厦、恒泽动力大厦、四川广电中心、特拉克斯广场等项目。

（四）成都市写字楼市场调研总结随着西部大开发，成都市作为国务院确定的西南地区的金融、商贸、科技中心和交通、通信枢纽，外商投资的额度逐年增加；世界500强企业中已有124家落户成都。

成都是中国人民银行九大区域分行所在地之一，证监会、银监会都设有派驻机构。

外商投资的增加，促进了成都市的经济发展；同时，也创造了更多的就业机会。

随着到成都就业、办公、商务旅行人数的增加，也增加了对成都市商业、房地产、酒店等行业的需求随着投资环境的日益完善，无可置疑，CBD作为成都市的中央商务区，重要位置不言而喻。

该区域内写字楼较多，各大外资企业四川总部及国内大型企业很多都云集此区域，且商务气氛浓厚，周边配套设施完善，是成都市最为成熟和最具影响力的中央商务区。

但该区域很多写字楼由于年限，外观已陈旧，且硬件设施不完善，真正意义上的甲级写字楼并不多，直到2003年后城市之心、中环广场等楼盘推出才陆续入市。

但由于其地理位置优越，客源较多，写字楼市场发展较为成熟，出租率普遍较高，租金均价位也为成都之首。

且后续推出的几个楼盘像航天科技大厦、仁恒置地等都为标志性建筑，集甲级写字楼和酒店、商业为一体，因此该区域未来写字楼市场竞争将会比较激烈。

而成都高新区作为城市副中心的功能定位，政策优势凸显，同时招商引资的磁场效应愈加明显，大批国内外企业竟相入驻，逐渐着力打造以科技创新、孵化研发、现代服务业以及总部经济为主体的现代化科技园区。

建设以产业聚集为目的、功能配套完善的综合产业园区。

以微电子技术、软件为主导的电子信息、以中医药现代化为重点的生物医药、以先进制造技术为特征的精密机械制造是重点发展的三大主导产业。

目前进驻的国内大企业有中国网通、电信、华为、中兴、联想、腾讯、新希望等；跨国公司有IBM、微软、爱立信、诺基亚、和记黄埔等等。

因此高新区持续的欣欣向荣进一步刺激该区域写字楼市场的大量需求，支撑该区域新兴物业大量修建，尤其是甲级写字楼市场的发展尤为迅猛，目前该区域目前已推出及在建的写字楼基本都定位甲级写字楼，且建筑风格独特，硬件设施配备一流。