某写字楼项目销售现场包装策划方案
样板房开放活动策划方案
二、样板房开放活动策划方案样板房，是商品房的一个包装，也是购房者对楼盘整体认识的一个参考实例。
样板房是一个楼盘的脸面，其好坏直接影响到房子的销售。
一、目的1.将有意向的客户比较集中的邀至活动现场，加深客户对项目的认知，树立客户对佳田的信心，助推客户购买佳田的决心。
2.给客户和销售人员创造一个进一步沟通的平台，促进感情，提升销售人员对客户的认识和了解，有的放矢。
3.通过来访客户信息的反馈，了解目标客户的需求，为项目后期的销售和建设提供依据4.将此活动作为一种宣传手段，传达诚意，吸引注意力，建立口碑，赢得客户认可。
5.通过活动及时发现问题，并及时解决。
二、时间：7月底（上午9点——下午7点）（个人觉得时间不能太长，两天即可）三、地点：四、邀请人物：1.有意向买房的客户2.犹豫不决的客户3.有意向来拜访的客户4.有意向未到场客户（电话拓展、来电咨询、部分写字楼老客户意向客户）5.媒体五、活动主题：六、活动形式和内容：本次活动应以茶艺会的形式来营造一种轻松舒适的氛围，方便销售人员和客户进行良好的沟通。
在活动现场以大屏幕视频的方式介绍楼盘1，组织一个小型的茶艺展示活动，供客户品鉴。
2，品茶的同时，伴以古典乐器和现代乐器的演奏（古筝和钢琴）3，播放有关的宣传片4，活动现场和营销中心都准备饮料、糕点等供客户享用。
5，让客户填写意见反馈表6，给拜访的客户赠送礼品；给有意向的客户一定的优惠。
七、活动流程：1，样板房开放第一天，争取客户能够多来，在营销中心举行一个小型的活动开幕式，由项目总负责人致词，宣布样板房开放。
2，客户由营销中心进入看房通道搭载电梯进入样板房，此过程中必须有销售人员陪同，在过程中讲解项目。
3，看完样板房，回营销中心，品茶、赏乐。
4，销售人员统计客户反馈的意见八、活动场地及物料售楼部门外：彩虹门——“板房开放，XX有约”气柱——“天时地利人和，XX倾心呈献”营销中心：签到处，展板、海报、样板房：展板、海报、九、邀请：1，电话邀请：2，短信邀约：十、人员安排：十一、礼品（优惠）：十二、费用：3-5万十三、活动结束后宣传。
商业街开街活动策划方案
商业街开街活动策划方案篇一：商业街开街活动方案一、活动目的及意义为提升商业街在周边消费群体的知名度、认知度和美誉度，特举办本次开街活动。
通过派发宣传单、文艺演出，以达到商铺租金升值的目标。
二、活动方案1、宣传单页发放：通过前期海报、宣传彩页等宣传形式、小礼品的派送。
2、节目演出：由本公司负责节目的安排与演员的筹备。
节目包括观众爱看的乐队表演、歌舞表演、魔术表演等。
3、宣传方案：开街仪式前期应在各街道、生活区派发宣传单，以聚加人气，表演节目前后可由主持人介绍一些商业街的一些经营品牌以及优惠活动等。
三、现场布置方案 (-)1、舞台。
（根据实际地理位置确定）。
舞台的布置既有利聚集人流，又不妨碍交通为原则。
舞台设计为长8米，宽4米，高米，背景架为长8米，高3米。
背景以蓝色或其他深色布料为宜，舞台地面为红色地毯，南侧搭建一个供上下舞台的阶梯，舞台背景正中贴“xxx商业街开街仪式”，下侧为主办单位、协办单位名称。
另外可适当添加背景设计。
2、音响:专业演出用音响一套。
灯光：舞台演出用地排灯三个（白色赤光灯）供节目演出用。
3、节目内容：主持互动，乐队表演、歌舞表演、互动游戏等。
活动费用预算舞台灯光音响背景架 5000演出基本经费人工费 6000其他车辆策划等 1000总计 1XX元效果：舞台开阔，节目丰富，灯光效果一般。
1、舞台同方案一2、音响:专业演出用音响两套灯光：舞台演出用地排灯，少数筒灯，少数电脑灯。
供节目演出用。
3、节目内容：乐队开场、主持互动、乐队表演、歌舞表演、互动游戏等。
活动费用预算舞台灯光音响背景架 7000演出基本经费人工费 7000其他车辆策划等 1000总计 15000元效果：舞台开阔，节目丰富，音响效果优秀，灯光效果较好。
现场布置方案 (三)1、舞台同方案一2、音响:专业演出用音响两套（均为进口专业舞台音响）。
灯光：舞台演出专用地排灯，筒灯，电脑灯。
供节目演出用。
3、节目内容：乐队开场、主持互动、乐队表演、歌舞表演、互动游戏等。
XX写字楼招商运营方案
精装
半层700平方起
演达商圈
华阳大厦
30元/㎡以上
精装
面积70、价持续下行，疫情后经济回暖带来市场利好，但市场竞争仍然激烈。
截止至2023年XX写字楼存量约有30万方，按现有消化速度，市场去化压力大，特别是高端写字楼，竞争依然激烈；惠城区写字楼重点集中在江北CBD，本项目不具备地段优势；惠城区写字楼市场主要成交面积段在50-150 ㎡，本项目产品面积主要在70-90㎡，具有较好的竞争优势；
时期：2024年1月—2024年10月工作重点：持续跟进，快速成交工作内容：促进意向客户快速签约进驻；持续跟进，更新数据库，不断挖掘客户需求；2024年10月底完成写字楼总体招商率80%工作途径：完成商业主力商家招商，利用大型商家进驻信息和现场包装制造浓郁商业氛围推荐写字楼招商。利用现场氛围和客户不断进驻信息，促进客户成交。
楼盘名称
客户性质
购买面积段
德威大厦
投资客户为主
1000-2500㎡
凯宾斯基商务写字楼
投资客户为主
1071-1622㎡
双子星国际商务大厦
投资客户为主
1064-1500㎡
世贸中心
保险公司
1000㎡左右
中信城市时代
某实业单位、工商银行（1-8层）
1547-10000㎡
惠城区写字楼1000㎡以上购买客户统计
2023
楼盘名称
购买客户
德威大厦
以XX本地高端客户投资为主，其次是在XX的中小企业。
中信城市时代
以XX本地高端客户投资为主，其次为IT、贸易、咨询等中小型企业。
凯宾斯基商务写字楼
以XX本地高端客户投资为主，开发商全力拉动外销投资客源，但效果不明显
方案策划流程及步骤
方案策划流程及步骤方案策划流程及步骤（9篇范例）方案的目标和方向是整个策划的基础，必须清晰明确，能够为执行者提供明确的方向。
这里提供优秀的方案策划流程及步骤，方便大家写方案策划流程及步骤参考。
方案策划流程及步骤篇1一、促销活动时间：8月1号—10号，地点：x市场2排15—16号。
二、促销活动标语()：迎金色奥运，宜华倾情大酬宾。
三、活动销售目标：20单，约15万元以上。
四、促销策划核心：通过奥运会开张这一人人振奋的背景，在人员引导、店面重新布局、特价、导购员正确导购等一系列活动的配合下，激起潜在客户购买欲望，达到实现销售的目的。
五、活动的安排1、悬挂彩幅3——5条，在康居市场办公楼的墙上，依次再在通向门面的路上悬挂。
"宜华木地板实木地板专家"、"宜华地板唯一上市的实木地板厂家"、"质量通天下，宜华地板中国地板唯一出口免检的企业"。
2、人员散发宣传页，让业务人员四人在康居木地板市场流动，见客户摸样的人就发宣传品，声称到店询问价格的买不买都有奖品(届时可发一个打火机之类的小礼品)、特价活动大酬宾等等。
并让客户记住是自己介绍到店的，交易的该笔业务给予此业务人员提成。
3、店面活动：a.特价酬宾两款88元、99元(可选库存大的两款)。
b.凡是购买超过60平米以上的，赠送100元的来回出租车费用。
c.交全款的，一律打8折优惠(除特价货物)。
d.总经理签单优惠一天再返利5%的现金。
以上文字写在临门右手的pop招贴板上，供到店顾客观看。
4、展板宣示。
展板规格x800(㎜)，一块放在东门左侧(右边是pop画)，内容是宜华公司简介，有文字、宜华城鸟瞰图、领导人参观图。
一块放在西门右侧，内容是宜华公司成长足迹，用列举方式说明其取得的巨大进步。
5、导购员可以增加两名，最好统一服装、加戴胸牌。
店内放音响，可以是宜华产品的介绍，可以是轻音乐。
导购员记下潜在客户的信息。
戴德梁行写字楼业务介绍
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DTZ过往案例—全程代理（精选）
大连中心·裕景
项目位置 开发商 服务时间 项目概况 产品特点 DTZ服务内容 大连市青泥洼商圈中山路和友好路的交汇处 裕景兴业（大连）有限公司 2012年至今 总建面800,000平方米，写字楼面积约130,000平方米 大连市最高的商业综合体项目，属地标级建筑 前期顾问及租售代理
投资团队
企业客户服务团队
租售团队
市场策划团队
曲峰成 高级经理
杨小缘 助理董事
邓一飞 经理
高睿韬 助理董事
赵媛媛 高级经理
刘景一 经理
田湉 助理经理
王玉 助理经理
王薇 高级主任
李媛媛 助理董事
姜超辰 策划师
刘焕超 助理经理
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团队丰富的从业经历
•从事房地产行业平均年限：8年 •DTZ写字楼平均服务年限：5年 •专业写字楼服务团队规模：最大 •专业写字楼服务团队人数：最多 •团队成员历史服务代表项目：最多 •团队历史服务客户成交面积：最大 •服务客户反馈满意度：最高 •服务客户资源及渠道：最广
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服务内容
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项目全程服务流程
项目 进度
土地 获取
规划 设计
建筑 设计
工程 建设
营销 筹备
全程 租售
经营 管理
专业 服务
进入策略 取地研究 可行性研究
定位研究 产品优化
营销顾问
租售代理
驻场顾问
物 业 管 理
专题 培训
市 场 专 题
市 场 专 题
市 场 专 题
项 目 管 理
案 场 管 理
租 售 技 巧
希望大厦
项目位置 开发商 服务时间 项目概况 产品特点 DTZ服务内容 大连市希望广场 RREEF 2006年~2013年 体量约9万平方米 地处大连青泥洼综合商务区中心位置 DTZ各业务线全方位服务
餐厅联名方案策划书模板3篇
餐厅联名方案策划书模板3篇篇一《餐厅联名方案策划书模板》一、引言随着市场竞争的日益激烈，餐厅寻求创新和差异化的经营方式变得尤为重要。
餐厅联名合作是一种有效的营销策略，通过与其他知名品牌或机构进行合作，可以吸引更多的消费者，提升品牌知名度和影响力。
本策划书旨在为餐厅制定一份详细的联名方案，以实现双方的互利共赢。
二、合作目标1. 提升餐厅的知名度和美誉度，吸引更多新客户。
2. 增加餐厅的销售额和客流量，提高盈利能力。
3. 拓展品牌影响力，打造独特的品牌形象。
4. 探索创新的经营模式，满足消费者多样化的需求。
三、合作对象选择1. 品牌知名度高、形象符合餐厅定位的合作伙伴。
2. 与餐厅目标客户群体有较高契合度的品牌或机构。
3. 具有创新能力和合作意愿的合作伙伴。
四、合作内容策划1. 菜品联名与合作伙伴共同研发联名菜品，融合双方的特色和优势，打造独特的口味体验。
在餐厅菜单上推出联名菜品，并进行宣传推广，吸引消费者尝试。
可以根据季节或节日推出限定联名菜品，增加新鲜感和吸引力。
2. 主题活动与合作伙伴共同策划主题活动，如美食节、文化展览、艺术表演等。
活动期间可以推出联名套餐、优惠活动等，吸引消费者参与。
通过社交媒体、线下宣传等渠道进行活动宣传，扩大活动影响力。
3. 品牌联名在餐厅内外进行品牌联名宣传，如使用合作伙伴的 logo、标识、宣传物料等。
可以在餐厅装修、餐具、服装等方面融入联名元素，打造独特的品牌氛围。
开展联名促销活动，如购买联名套餐赠送合作伙伴的产品或优惠券等。
4. 会员权益共享与合作伙伴的会员系统进行对接，实现会员权益共享。
联名会员可以享受双方餐厅的专属优惠、积分兑换、优先预订等权益。
通过会员互动活动，增加会员的粘性和忠诚度。
五、推广策略1. 社交媒体宣传建立联名合作的官方社交媒体账号，发布联名菜品、活动信息、顾客反馈等内容。
利用社交媒体平台进行互动活动，如抽奖、问答等，吸引用户参与。
邀请网红、美食博主等进行探店宣传，扩大影响力。
某花园专案营销策划报告
目录一、区域市场分析-------------------------------------------------------------- 3（一）供应分析--------------------------------------------------------------- 3（二）需求分析--------------------------------------------------------------- 8（三）价格分析--------------------------------------------------------------- 9（四）结论------------------------------------------------------------------ 10二、项目分析 ---------------------------------------------------------------- 11（一）项目优势分析---------------------------------------------------------- 11（二）项目劣势分析---------------------------------------------------------- 12（三）存在的机会------------------------------------------------------------ 13(四)面临的威胁-------------------------------------------------------------- 13三、销售方案 ---------------------------------------------------------------- 14（一）目前存在的问题-------------------------------------------------------- 14（二）项目定位-------------------------------------------------------------- 15（三）客户定位-------------------------------------------------------------- 15（四）价格方案-------------------------------------------------------------- 15（五）项目建议-------------------------------------------------------------- 16（六）销售策略-------------------------------------------------------------- 16（七）现场包装-------------------------------------------------------------- 20四、宣传推广方案------------------------------------------------------------- 25（一）媒体选择-------------------------------------------------------------- 25（二）活动行销-------------------------------------------------------------- 28五、公司优势 ---------------------------------------------------------------- 30摘要我们对双花园项目周边的市场进行了调查与分析。
武汉东湖·楚天府社区商业项目招商策划方案
东湖·楚天府招商策划案一、前期工作回顾及存在问题1、前期招商概况现阶段8、9#楼3、4、5楼作为公寓出售之后，整个楚天府商业可招商面积为5312.97㎡，由于前期招商组人员欠缺，工作量大，整体推广未出街，准备工作欠佳，故而招商工作进度缓慢，目前为止已意向签约面积为1769㎡（其中一楼303㎡，二楼1466㎡）。
2、存在问题由于项目长时间不能给厂商明确的答复，后期商业定位及价格调整导致客户大部分流失，前期客户除已经签约意向的客户5家及在谈意向客户5家基本上都已经退出选择楚天府项目，目前存在的问题及困难主要有：（1）客户资源量不足坐销模式，完全靠自然上访，客户到访量不足；（2）招商团队薄弱，分工不明确前期招商执行工作就一个人，团队力量薄弱；（3）招商信息对外释放力度不够基本上没有做宣传推广，对外信息释放纯靠口口相传；（4）代理公司对于本项目不够重视代理公司对于项目兴趣不大，觉得体量小，利润少，基本没有带任何客户来现场；（5）招商物料不足二、本方案需解决问题1、搭建完整招商团队；2、招商价格制定及优惠政策设定；3、业态划分及客户资源整合；4、现场包装及整合推广；5、代理公司及酒店托管公司约谈。
三、战略构想1、目标客户群分析客户分析表客户属性数量客户区位数量意向面积数量意向业态数量租金心理值数量武大 5 周边10 30-50 20 小餐饮25 200以上无业主 5 光谷30 50-100 65 餐饮10 180-200 10商户70 徐东10 100-500 10 社区配套类25 160-180 65未商户20 汉口 5 500以上5娱乐休闲类10 70-80 5汉阳 5 其他30 50-70 20武昌402、发现及启示：A、客户属性方面：到访客户以商户为主，占比70%；同时辐射客户群包括了武大团体及业主团体，另外散客方面占比20%。
说明商户是我们主要客户群体，同时业主及武大客户也有一定可能成为我们的客户；B、客户区位方面：武昌及光谷客户占比最高，分别为40%、30%，周边及徐东区域分别占比10%，汉口及汉阳客户均有辐射。
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某写字楼项目销售现场包装策划方案一、整体安排要点：1、施工场地与销售接待展示地尽量分开。
建议另劈主要施工车辆入口。
2、参观人流从看楼广场进入售楼处后，可不用再出露天就可以直接通过看楼通道上楼参观，以确保其安全舒适。
3、参观人流所能接触到的地方都要利用起来展示或体现楼盘价值。
二、售楼处1、售楼处布局建议A、总建筑面积控制在300平方米左右B、设在一楼并与实景电梯厅、办公入口大堂、“员工加油中心”等相连通。
C、功能面积包括：入口门厅、模型展示区、实物/概念展示区、洽谈区、办公室、卫生间等。
2、设计要点：A、分区合理，各功能位置齐全；B、体现信息科技时代感、精致高档感；C、体现出发展商的认真负责的态度；D、注意人流的特点；E、注意与售楼前广场的协调与利用。
3、售楼处办公用品清单A、销售大厅：汇线通8线：传真机、复印机、饮水机、POS机、点钞机各一台；音响（提前接线）、无线MIC、大屏幕背投影电视各一套；接待台（双层）一套；B、办公室办公台椅4套（英龙、世联各两套）；文件柜；更衣架；IDSN上网电脑、打印机各两台；保险柜、饮水机各一台；C、其它烟灰缸、纸娄、纸巾、复印纸一批三、看楼通道1、要点：保证通道的采光与通风；保证整洁、干净、有装饰；墙面应有处理，布置一定的展板；有导示牌指引方向；2、注意点：通风与采光要好，灯光展示板宣染出的气氛，通道中的导示明显；四、售楼处前广场1、参照“XX大厦”实景2、注意点：室外的广场的状态直接表达了开发展的开发理念，环境的提高前透支是一种信心、实力的体现。
五、形象墙注意点：大面积的、个性化的形象墙展示为对消费者的多层渗透的一部分。
同时可以吸引“眼球”，扩大项目影响力。
六、户外导示、昭示系统注意点：户外导示、昭示系统可以最大程度的节省推广成本，“眼球”效应明显。
七、条辐/楼体广告：条幅的设置是最低成本但相当有效的宣传方式；本项目主要考虑项目北面的展示面，高度应高于树高5米以上八、交楼标准房/样板房：建议本项目的封顶前的交楼标准房设在第7层，封顶后再提前赶出第25层。
样板房早期建议在第6层，具体根据“征集样板客户，赠送样板装修费”活动结果实施装修；后期根据需要增设第8层复式样板房和高层样板房。
九、费用预算郑新桥：写字楼的经营开发和管理有10年的经历了，对行业有比较深的感情。
说不上是讲，是跟大家一块沟通和交流。
在座的很多是写字楼方面的实践专家和相关行业的专家。
在这一个过程当中，通过跟大家的交流，对我们在写字楼开发过程当中怎么样整合有一个沟通，从而使大家有一个提高。
写字楼开发如何整合？一二线城市，开发商对写字楼开发时间比较早，遇到的问题比较多。
在这一个过程当中，如果开发商不能有效的整合资源，可能在产品整个开发打造过程当中会遇到种种的问题。
相应来说，不能够得出比较好的结果。
针对这样的状况，我把自己的感悟跟大家一块分享。
有很多地方不一定很完善，我希望在交流的过程当中，大家把你们更好的地方提出来，我们共同探讨。
写字楼的概念引进中国是在80年代的时候，在中国传统的叫法是办公楼。
实际上是一种产品，是两种叫法。
中国在建国之外，引用了计划体制。
办公环境怎么样做？自己单位需要多大办公楼，自己建多少，自己建自己用。
这一种情况下没有社会的流动。
那一个时候的办公业态是办公楼。
随着市场经济高度发达，你需要办公的楼，不是自己建的。
可能你开发的办公楼不是你自己用的，这一个过程当中出现了写字楼的概念。
大陆最早引用的是香港办公楼的概念，写字楼是经济市场化的结果。
凯晨世贸中心高总做了凯晨世贸中心有关产品的介绍和交流。
因为金融贸易的发展，这和中国很多知名的商业银行、管理银行、相关的金融机构都进入了这一个地方，形成了这一个地方高端写字楼的集中。
在市场经济高度发达的时候，经济也高度发达，促进了写字楼的发展。
最早的写字楼都出现在市场经济发达的国家和城市。
像纽约曼哈顿，历时1个多世纪，现在估值也几十万亿。
形成了世界最著名的金融中心。
还有，香港中环，在20、30年代开始发展，形成了第二大的CBD。
还有，东京新宿在二战之后大规模发展起来。
还有，巴黎拉德芳斯新区。
在世界公认中，以国贸中心为中心形成了第五个CBD。
这几个有一个重合，金融贸易业的融合，写字楼怎么样跟金融贸易业融合？世界公认的四个办公区跟金融中心对比之后，发现世界最大的金融中心在纽约曼哈顿、香港中环、英国伦敦等，前6位金融中心和CBD，至少有4个是融合的。
中国市场经济发展历程：1978年，中国改革开放开始。
从1978年作为最重要的分水岭，在此之前中国主要是计划经济时期，那一个时候存在的是办公楼。
改革开放之后，开始提供了写字楼的土壤。
自己办公的地方可以不自己建，自己建的办公地方可以让别人用。
到了80年代中后期，写字楼引入到了中国发达的一线城市。
从研究的一些资料来看，以国贸中心为中心的CBD，国贸中心是中国大陆上第一栋真正的写字楼，也是最具有代表性。
中国的CBD随着中国经济的强有力的发展，它的排位会更加的靠前，可能会挤入世界前三大、四大CBD。
到了90年代中后期，写字楼的概念逐步深入到二三线城市和内地区域。
形成产品的实体是在90年代中后期。
5年、8年之后，二三线城市的甲级写字楼将会逐渐的成型。
计划经济体制，只有办公楼的业态。
市场经济之后，才有了写字楼的业态。
中国当前写字楼市场的状况：由于中国改革开放和市场经济发展历程比较短暂，决定了中国大陆上的写字楼处于不成熟的状态。
就像中国房地产开发，如果跟市场经济发达的国家，像跟美国、香港相比，我们开发相对来说远远的落后。
像房地产开发模式，深圳把香港的模式学过来了，大陆的把深圳的模式学过来了。
中国市场经济开放时间短，在吸收和学习写字楼开发过程当中，还处于不成熟阶段。
瑞士再保险大厦，设计理念、和周围环境的融合都达到了一定的境界，如果放在大陆可能不被接受，因为造价太高了。
凯晨世贸中心也是处于比较高端。
中国写字楼不成熟的表现：1、开发商的不成熟。
我非常想把这一些年对写字楼的感受和对写字楼的理解和考察研究跟大家分享。
首先，我们要正视我们的不成熟。
写字楼的开发商，有几个原因去形成写字楼开发：A、拿到了一块适宜做写字楼的土地。
很多开发商不是想做写字楼，而是因为客观机缘拿到了适合做写字楼的土地。
比如说临街的土地，不适合做住宅，就做了写字楼。
B、有写字楼需求大客户进行合作。
当你有土地的时候，还没有选择好业态的情况下，有很多购买客户，说一下子要多少平方米。
这一种情况下，把你的土地作为写字楼的开发。
而不是事先做了很多的准备。
C、写字楼大的投资者。
以前，在二三线城市相对来说比较少，随着基金的进入，这一些机遇在二三线城市越来越多。
很多开发商不是因为具备了综合开发能力，或者有很好的准备的时候去建写字楼，有可能是拿到了适合做写字楼的土地或者有大客户需求才做写字楼开发。
写字楼开发需要种种条件。
如果没有条件的时候做写字楼，会有盲目性，会很不成熟。
2、消费者的不成熟。
在国内一线城市，这一种现象不是很明显。
高总的楼销售到48000，在这一块的住宅是20000多，达到了1：2的比例。
高品质的写字楼和高品质的住宅售价比是1：3.5到1：2.5。
同一个区位的住宅卖10000，写字楼可以卖25000到35000。
在沈阳出现了高品质的写字楼跟高品质的住宅价格基本上一致，到了三线城市出现了写字楼的倒挂。
为什么出现这一种情况？这是表现了消费者的不成熟。
很多人认为，买一平方米写字楼跟买一平方米住宅是没有差别。
如果我们作为消费者，我们不会以那样的思想来想。
中国做得最好的住宅拿出来，跟写字楼远远没法儿比。
现在，消费者考虑不到性价比，而是仅仅谈价格。
冯卫平：市场价格毕竟是供求因素所决定的，为什么写字楼的价格和住宅的价格存在差距不大。
不仅仅是大家没有意识到，当地企业承受的租金成本这是很重要的一个方面。
另外，我去了很多省会城市，写字楼卖不出来价格，因为这一个行业缺少组织。
写字楼话语权淹没在市场的声音当中。
当地企业成长过程当中，租金是很重要的成本。
郑新桥：冯总说的观念非常好。
在二三线城市，写字楼跟住宅的价格差距不大，反应了消费者不成熟。
1、对产品没有意识。
2、消费者没有这一个承受力。
3、消费者的需求。
当世界500强进入中国的时候，在CBD里面只选择了国贸中心。
因为国贸中心给它带来了品牌的效应。
在二三线城市，所遇到的消费者没有这样的意识和需求。
我在你最好的办公楼办公也好，在商住办公也好，在住宅办公也好，基本上不影响我的业务。
随着市场的发展，你的办公形象和办公环境足以影响业务的时候，环境发展会促进消费者成熟。
比如说你是非常有实力的公司，在商住两用地方办公，如果影响到你的业务，你就会在写字楼办公，这样就会形成比较好的现象。
在郑州这一个城市，高品质的住宅和高品质的写字楼相比，住宅成本是在3000块左右，写字楼每一平方米高出2000、3000元，但是售价只是高出1000多。
这一个时候，消费者不从写字楼交通位置、产品配置、给他提供办公效率的改善来分析，而是从价格来分析。
比如说同样用电梯，不同梯速的价格是不一样的。
我跟公司的人员谈一个例子，比如说农村很落后的地方有一个亲戚，给他一辆奔驰600和5辆桑塔纳选择，他肯定会选择5辆桑塔纳，因为他会认为5辆桑塔纳的价格比一辆奔驰600的价格高，其实他没有想到一辆奔驰600是几百万。
3、社会环境不成熟。
有一些在飞机航线下不能达到多高。
因为故宫是北京最中心的位置，对周围的建筑有限高。
其实在很多情况下，不应该做限高的。
针对中国土地面积问题，如何提高容积率？拿美国和中国的土地做比较，在10年、20年前，大家对我们的了解是地大物博。
大家忽略了很关键的问题，就是有效的土地是多少。
中国人口是美国的4倍多，美国本土面积930跟中国的960，但是它有效的土地是我们的4倍多，跟美国相比，我们中国有效土地供应是非常少的。
大家到美国会有很强的感受，平地上会种植树木和草。
在中国有效土地比较少的情况下，不把容积率提高，面临着土地利用率相对比较低。
在规划政策里面，为什么限高？除了飞机航道影响之外，规划局往往是拿住宅的感觉来理解写字楼。
世界上最好的标志性的写字楼没有一个是低的，都是很高的。
本身高度是一个标志。
住宅里面，很好的住宅未必是高的。
在这一种情况下，在政府的政策中间，最好是不限高。
还有金融政策，没有推出新的宏观调控的时候，写字楼是5X10年按揭。
所以在这一种情况下，大量开发了SOHO的概念——商住两用，这样不能有利于写字楼的发展。
国贸中心三期做出来之后，作为持有的写字楼。
凯晨世贸中心做得非常不错，为什么不持有？当你自己持有，单一产权会让你的收益维持到一个比较稳定的水平。
为什么不持有？因为没有资金。
为什么没有资金？就是因为金融政策不配套。