各业态用户手册文件-写字楼用户手册

奥城商业广场用户手册
(办公楼)
前言 ----------------------------------------------------[页四]
1.业户手册--------------------------------------------[页五至十三]
1)物业管理
2)业户须知
3)日常保养
4)清洁卫生
5)保安事宜
6)车场管理
7)灾害预防
8)业权转让
9)其他事宜
10)应急程序
2.业户守则--------------------------------------------[页十三至十七]
1)业户联络资料
2)空调系统
3)写字楼外墙
4)玻璃幕墙
5)洗手间、淋浴间
6)写字楼内结构部分之保护
7)公共设施
8)业户交付费用之责任
9)材料/货品之运送
10)二次装修规则
11)保险事宜
12)管理与空调收费
13)公共区域之清洁
14)垃圾之清运
15)保安事宜
16)招牌广告与指示牌
17)兜售商品
18)张贴广告/商业推广
19)单元用途
20) 携带货物
21) 绿化
22) 其他事宜
3.装修程序-------------------------------------------[页十七至二十一]
1)物业移交
2)装修申请
3)改装及加建工程申请
4)装修保证金
5)装修管理费
6)临时电力供应
7)业户之承包商
8)写字楼指定之承判商
9)装修工人
10)安全协定
11)总结
4.装修规则---------------------------------------[页二十一至二十四]
1) 装修时间
2) 附加装置
3) 广告/招牌
4) 改建及还原工程
5) 写字楼附属设施
6) 更改消防喷淋头
7) 垃圾/废料清运
8) 装修材料之搬运
9) 排污系统
10) 环境保护
11) 消防设施
12) 地面及围墙
13) 政府批文
14)装修围板
15)装修财物
16)保险
17)玻璃幕墙
18)安全操作
19)管理监督
5.技术资料-----------------------------------------[页二十四至二十五]
1)外墙装饰
2)内部装饰
3)楼层高度
4)结构情况
5)楼板承重
6)结构及分隔墙7
7)电梯设备
8)空调系统
9)电力供应及分布系统
10)后备紧急电源
11)照明及入户电源安装
12)消防系统
13)公共天线系统
14)车库净高
15)单元标准电力容量
16)单元标准电话配线
17)写字楼总电话门数
6.总结---------------------------------------------------[页二十六]
前言
现十分荣幸地告知阁下，天津融创奥城投资有限公司物业管理部已被委任为奥城商业广场之物业管理经理人。

作为物业管理经理人，我司热忱欢迎阁下入驻奥城商业广场，并恭祝阁下事业顺达。

编印本用户手册之要旨在使各业主/ 租户(以下简称“业户”) 能清楚理解其拥有之权利及义务，希望对阁下会有所帮助。

并以此物业之管理公约为宗旨，敬告所有业户共同遵守本用户手册及使用公约。

如阁下有任何疑问或期望得到更详尽之资料，可直接联系以下地址，我们将非常重视阁下之意见并乐于协助阁下解决任何问题。

奥城商业广场物业管理部
地址：
电话：
或
天津融创奥城投资有限公司
地址：天津市XX 区XX路XX 号
电话：XXXXXXXX 转物业管理部
天津融创奥城投资有限公司
暨物业管理部
谨启
年月
一、用户手册
1.物业管理
1.1 管理部及其职能
1.1 管理部及其职能
1.1.1 天津融创奥城投资有限公司物业管理部为奥城商业广场之管理经
理人，按《奥城商业广场临时业主公约》(以下简称公约) 之规定，执
行对奥城商业广场之管理职责，并享有或承担公约中规定物业管理
人的各项权利、义务及责任。

1.1.2 物业管理部各员工有职责为各业户提供管理服务，但各业户不可要
求员工作私人服务，另请各业户勿赏赐任何利益给本处员工。

业户
如有赐教，请与管理处联络。

1.1.3 物业管理部负责维持本物业范围之正常运作及在可能情况下协助
各业户，此外还代表全体业户处理公共事务。

1．2.1 物业管理费
为保障各业户在奥城商业广场物业之长远利益，以达到投资保值的
效果，各业户需按照公约规定承担本物业之保养、维修及日常管理
开支。

物业管理之各项支出包括但不限于：
-管理人员(包括物业管理、公共秩序维护、维修、行政、财务、清洁及园艺等人员) 之薪津、保险及福利；
-公共照明和设备运行之水、电费用；
-清洁、垃圾清运和灭虫之费用；
-公共设施的维修及保养之费用(如电梯、给排水设备、保安和消防系统等) ；
-物业区域内的公共秩序维护
-保险之费用；
-物业管理所需行政、制服、电话及税金等费用；
-物业修缮及设备更换之费用；
-物业经理人酬金；
-本物业公约列明及物业管理需要之其他费用。

所有支出均根据使用公约所载之管理份额由各业户按比例分摊。

1.2.2 物业管理费缴交
管理费是保持写字楼正常运作之必备条件。

故各业户务必准时缴交管理费。

管理费用将以人民币为计算单位。

1.2.3 拖欠物业管理费
业户应于每月25日或之前缴交当月管理费，凡逾期七日者，每逾期一天加收应付金额的百分之零点三(0.3%)的滞纳金，逾期一个月或以上的，物业管理部有权采取包括但不限于停电、停水等措施，直至业户缴清所欠费用连同滞纳金为止。

此条款同时适用于水电费及其它应缴费用的缴交。

1.2.4 物业管理费保证金及其它管理费用
用户入伙时须按公约规定缴交如下费用：
*物业管理费保证金：相等于该单元之三个月物业管理费；
*首期管理费：相当于该单元之一个月物业管理费；
*其它物业管理部规定之费用。

如公共设施/外墙翻新等大型工程费用，应按《天津市商品住宅维修基金管理办法》执行。

管理帐目及收支情况将由物业管理部按时公布。

此外，各业主如有业权更改时，请即以一周内以书面通知物业管理部。

管理费及其他有关费用可按照管理及维修公约规定转名予新业主，各业主应于业权转让时结算清楚。

1.2.5 管理费之盈亏
若管理费不足应付各项开支时，各业户需按公约指定比例缴付不足之数。

如有盈余，则作为储备金拨入下年度之帐目。

1.2.6 投诉及意见
一切有关商业广场投诉意见或管理问题，物业管理部皆乐于接受，祈能籍此提供更佳服务水平。

为有效处理有关投诉及意见，一切以函件为平，来函请留下姓名，地址，联系电话，以便及时回复。

2. 用户须知
2.1 业户如欲在所拥有之物业门口安装名牌，必须事先向物业管理部申请，及按照统一
规定安装。

同时，各单元之窗户、外墙及公共地方均不得树立任何标志及广告。

2.3本物业仅可作为公约指定用途办公楼，不可作为购物商铺、娱乐场所、货仓、工厂
或其他用途。

2.4 业户不可作出任何结构及外观(如：窗户、天台、外墙等)之更改以维护物业之外观
整齐、美观，不可侵占公共空间，妄顾公德(如天篷安装、神位等)。

2.5 业户进行装修、维修等工程，以不妨碍写字楼结构、公共设施及他人为准则。

进行
该等工程前需向物业管理部提出申请，填写“装修申请表”并获得物业管理部批准后方可进行，并需缴纳有关按金及管理费用。

2.6凡擅自改变楼宇结构、用途、外貌或扩建、拆建者，物业管理部除要求立刻停止及
擅改者自费恢复原貌外，同时保留报告政府有关部门及/或要求赔偿/罚款之权利。

2.7物业内严禁存放有任何违禁、易燃易爆及有毒物品。

2.8任何业主不得在本写字楼之楼面任何部位上安装(摆放)过重之家具，设备，机械装
置等。

3. 日常保养
3.1 请勿损坏公共设备，否则需要赔偿损失。

3.2 请勿把废弃物丢入各渠道(如水厕，去水道等)，否则需对损坏/堵塞修理负责。

3.3 请正当地使用室内电器，勿私拉乱接电源。

失修/损坏/劣质电器易导致火警。

任何
电器工程须由合格技工进行。

3.4 请勿涂划/刮花写字楼任何部份如墙壁等，亦不可随地吐痰或便溺。

3.5 请勿霸占任何公共地方(如摆放物品、神位、祭祀等)，以免有碍观瞻，损人不利己
及引致犯罪。

3.6 爱护公物，若发现有人为损坏事故，请立刻报告物业管理部。

4. 清洁卫生
4.1请各业户把垃圾袋装包好，再放在物业管理部指定地方，以便写字楼清洁人员定时
予以收集。

4.2 请各业户勿在写字楼范围内饲养禽畜动物。

如有特殊情况，可书面向物业管理部要
求豁免(如：导盲犬)。

4.2请各业户自觉清理废物，不要乱丢(堆)垃圾杂物，更不要从窗户向外乱丢垃圾杂物，
切勿污染公共地方。

4.3写字楼每月最后一个周五下午为大件物品清除日。

办公单元可将清理之大件废物、
家具等于该日通知物业管理部派人员上门清运。

4.4业户应自行负责和保持单元内外清洁。

4.5凡违反《奥城商业广场临时业主公约》或天津市环保/市容规定者，按规定处罚。

5. 保安事宜
5.1 写字楼内二十四小时均有保安员当值，负责写字楼公共区域秩序维护工作及协助各
业户所提出之合理要求，及处理任何紧急事故。

办公时间以外，可联系物业中心。

5.2 物业管理部员工皆佩戴工作证。

如对来人有疑，请联络物业管理部查询。

6. 车场管理
6.1 写字楼停车场实行车位出租管理，并配发停车证明，无证车辆未经许可，不得进入
写字楼范围。

6.2 凡进入本写字楼范围之车辆，须遵守写字楼停车场管理守则。

7. 灾害预防
7.1请勿在物业范围内燃放烟花、爆竹或焚烧纸张、文件等。

电器设备经常检查，监管
孩童勿玩火。

7.2要爱护消防设备，不得随意挪动或损坏消防设备及器材保持公共通道畅通，防火门
常闭。

7.3如发生火警，即告消防监控中心并拨打“119”火警电话报警。

在安全情况下快速关
闭单元电源总闸、燃料开关及/或进行扑救/或从消防楼梯紧急逃生。

8. 业权转让
8.1 业主在转让业权时，需于一月内知会物业管理部有关新业主(承受人)之详情(如：姓
名、联系地址、电话、交易日期、业权转让证明)。

原业主有义务支付在此项转让生效支前或书面通知之前的所有物业管理费及其它费用。

8.2 业主在出让业权时，其受让人应明确表示接受公约及本手册的全部规定并在所购房
产业权转让前确定原业主已付清所有物业管理费用及其它规定费用，否则所购房产的业权转让后受让人有义务清偿原业主所欠的一切费用及滞纳金。

9. 其他事宜
业户请注意：
9.1 业户须监管其聘用之承判商及雇员，并对其行为负责，若有损坏公共地方或设施设
备或在公共地方弃遗杂物，该单元之业户为最终负责人，并需承担赔偿责任。

9.2 滋扰他人行为如制造噪音、高声叫卖，兜售商品、派发传单等，一律禁止。

10. 应急程序
10.1 紧急事故可能随时发生，物业管理部必须为处置紧急情况作准备，以尽量减低生命
及财产的损失。

以下提供资料，是特别为协助业户预防和处理紧急事故而设。

10.2 紧急电话号码：
电话号码
火警: 煤气公司:
公安局: 供电局:
消防局: 工商局:
税务局: 房管局:
环保局: 救护:
匪警:
10.3 单元内物品处理
请定期检查单元内存放物品，以免造成堵塞，妨碍危急时逃生之通道。

任何可能引起或促成火警或危害安全之物件如废纸、报纸或其他易燃物品等，均应及时清除，避免放置在室内。

10.4 意外(紧急医疗问题)
当发生意外或面对紧急医疗问题时：
a) 尝试尽可能获取有关是次损伤的资料；
b) 使伤者处于温暖及舒服的状况，并加以安慰；
c) 拨电话要求急救医疗服务；
d) 通知物业管理部详述意外情况，包括所属单位、地点、姓名、地址、电话号码、目
击者等；
e) 在任何情况下，应尽量保持镇定。

10.5 罪案与保安
一个高级豪华之物业，因环境高尚优美，也可能会成为匪徒之对象，引致偷窃、其他不法行为甚至抢劫或更严重的罪案，切记遇有遗失销匙时，请即把门锁更换。

10.6 火警
--发现(若发现火警)；
--通知(致电消防局及通知附近的人按动火警按钮)；
--逃生(通过最安全的途径，使用防火楼梯离开火警现场)；
--抑制(在安全情况下，紧闭所有门窗，封堵不密实部位)，避免烟雾浸入；
业户应知：
业户必须熟悉写字楼内设置的灭火器、警报系统之位置及本地消防局和写字楼消防监控中心的电话号码：___________
a) 若是轻微失火(如废纸监、烟灰碟等)，立即用灭火器将火扑灭，但切勿惊恐及冒险；
b)如人身安全已受到威协，而火势亦不能即时受到控制，应即时逃生。

如情况安全，
离开时可将通往失火现场的门窗关闭，以隔离及控制火势；
c)通知消防局：
●本写字楼及失火单元的名称；
●所在的道路交界；
●火警蔓延的范围及位置；
●你的电话号码及姓名。

d)通知本写字楼管理部/消防监控中心；
e)依从写字楼物业管理部职员及消防应急广播指示疏散离写字楼；
f)如被火焰或高热所围困：
●有可能的话，致电消防局求助；
●打破玻璃警报系统之玻璃盖，使警报讯号能发出，把门关闭将火势及烟雾隔离；
●紧记烟和热空气都是向上升，接近地面的空气(1.2米以下)含氧气量较高，温度
亦较低，故应弯腰或爬行逃生；
●如情况许可，打破窗子以求室内空气流通，并向窗外挥动醒目衣物求救。

●所有逃离火场的人，须在中心内指定之空矿地聚集；
●身处火场上层的人，应向天台方向逃生，如身处火
●场下层者，则向下走，前往最邻近的出口逃生；
●发生火警时，物业管理部职员会协助消防员和警方阻止公众人士进入现场，在物
业管理部职员或消防局宣布有关单元安全之前，任何人士不得进入。

10.7 地震
a)保持镇定，切勿离开处身地方；
b)躲在桌子或坚固的结构下寻求掩护；
c)远离窗户，玻璃隔板、架或悬挂的物件；
d)地震时不要躲在楼梯底下；
e)准备应付接连更多次的余震；
g)如单位受破坏，立即通知物业管理部；
h)切勿散播谣言或夸大的报告。

10.8 台风
在预报吹袭前，请采取下列防风措施：
a)关紧所有门窗；
b)疏通天台下之渠道；
c)台风过后，应立即更换破损之玻璃；
10.9 水浸
遇有可能遭受水浸时：
a) 把有可能受损的贵重物品移往较高处或他处；
b) 切断受浸部位电器用具的电源；
c) 提防通电的电线；
水浸之后：
d) 立即通知物业管理部，工程人员会尽快到场找出水浸原因并立即采取相应措施；
e) 委派及监督负责清洁的员工；
f) 逐渐抽去积水，以减少对楼宇结构造成的更大损害；
g) 清除单位内、家具及其他地方的积水，避免破坏环境卫生；
i)做好提防抢掠的措施，须加强保安，防止盗贼进入单元；
j)电工对相关电路进行检查，防止发生因电路短路、漏电而引发事故；
k)事发后，立即通知保险公司，商议有关赔偿事宜。

10.10 联络
用电话报案时，请提供以下所有资料：
a)报案人的姓名；
b)紧急事故的位置；
●物业名称及地址；
●单位编号；
●有人受伤与否；
●紧急事故的种类、火警、罪案等；
●待对方确定了资料后，方可挂断电话。

10.11 写字楼撤离程序
a)当发生火警或任何其他紧急事故，所有人应该完全按指示撤离事发区域，不能有所
例外。

b)在撤离单位或进行火警演习时，用户的贵重物品须自行负责，另外，最后离开的人
须负责锁上室内所有进出的门。

c)开启由单位通往室外的大门前，先弄清楚是否烫手，如发现门是热的，须小心开启，
若情况许可，应前往预先指定的楼梯，然后跟随撤离程序逃生。

d)若因浓烟的关系未能通往屋外，则应关上门，放置毛巾在门底的门缝间，打开窗户
保持空气流通，在窗外挂一块布，让消防员得知你仍在单位内，保持镇定等待消防员的援救。

10.12 扑灭火警
写字楼通道内均设有手提式灭火器，业户应该熟悉灭火器的放置位置和用法。

不同类的灭火器是用以控制不同类的火警，火警起因可分为A、B、C、D四类。

A类：木、纸、废物等等
使用：二氧化碳灭火器或”1211”灭火器
B类：油、颜料、汽油、稀释济、或其他易燃液体
使用：干粉灭火器或二氧化碳灭火器
C类：马达、电线、电器
使用：二氧化碳灭火器或“1211”灭火器
D类：易燃金属镁钾钠，这种火警常见于工业厂房
使用：须要特别的灭火
在不熟悉手提式灭火器的情况下，切勿使用。

任何已扑灭的火警，必须向消防局报告，以便进行调查。

10.13 结语
没有任何物业可以完全避免天灾人祸之发生，制定紧急程序计划可避免人命和财物损失，以及万一发生意外时，将损失减至最低，以上提供了一套有系统和周全的步骤，以应付意外和灾难之突然来临。

通过熟悉紧急情况应变措施及程序指引，一队受过训练的管理人员，再加上业户的合作，当万一发生紧急事故时，本物业管理部便更有信心能应付，纵使遇上从未预计的紧急，仍有一套基本的应变程序可以协助业户作出合理反应，以保障人身及财物安全。

制定和贯彻执行紧急事故应变措施及程序计划，可以保护人身安全，保障业户的投资。

然而，请必须紧记，无论以上指引或应变措施如何周详，仍需业户熟悉运用及时该保持高度警觉，才可尽量避免意外发生，及达到本应急程序之目的。

二、业户守则
所有业户都必须遵守包括《奥城商业区广场临时业主公约》及以下条例。

1. 业户联络资料
业户必须填妥及交回另外分发之“业户资料表“以便本物业管理部存档。

2. 空调系统
2.1 写字楼安装有中央空调系统。

除得到物业管理部批准外，不得安装任何形式独立附加
空调设备。

正常空调供应时间为：
办公楼层：星期一至五早上八时三十分至下午六时；
周六、周日及公众假期将暂停供应；
2.2物业管理部有权按季节或实际情况提前通知业户调整供应时间。

办公单元如需额外供应空调，需提前六小时向物业管理部申请及缴交超时空调使用费。

3. 写字楼外墙
写字楼外墙绝不容许由业主作出任何的更改以致影响写字楼的外观。

4. 玻璃幕墙
玻璃幕墙上的部分可开启窗户只容许在紧急的情况下开启。

在得到物业管理部批准下，业主方可在特别情况下开启窗户。

不遵守此规定者将每次被罚款人民币壹仟元正。

5. 洗手间、淋浴间
在未得到物业管理部批准前，不得附加建造洗手间、淋浴间之类的设施。

6. 写字楼内结构部分之保护
写字楼内结构部分不可改动。

业户不准损害任何内部之结构。

如发现受破坏，修补
费用将会由该单位业户负责。

7. 公共设施
业户有责任对写字楼内的设施，如排水，单元之外围灯饰及其电力线管、弱电系统等保持其质量及保护。

任何损坏最终由业户负责。

8. 业户交付费用之责任
根据管理公约规定，所有业户都应在接收单位前依时交付以下费用：
8.1 管理基金
管理基金费用相等于二个月的管理费。

8.2物业管理费保证金
用户应交付相当于三个月物业管理费予物业管理部作为保证金，以保证付清日后欠缴数额。

此保证金不能作为拖欠正常缴交物业管理费之藉口及不能作为抵销所欠缴之物业管理费。

8.3物业管理费
用户应交付相当于二个月之首期物业管理费。

用户应在每月首天为其单位缴付当月物业管理费于物业管理部。

付款方式：
以现金支付到管理处财务室缴交。

以银行转帐方式，详情容后通知。

其他付款方式将容后由管理处通知。

8.5 其他费用
其他列于收楼费用一览表之项目。

9. 材料/货品之运送
9.1 业户应安排在非办公时间搬运货品并依照物业管理部所指定之入口及路线搬运。

如在
办公时间内需运送材料/货品时，物业管理部将视其行为之妨碍公众情况，有权予以拒绝运送，但将安排合适之场所临时停放。

9.2 业户需为他们所聘请的运送工人的操守及行为而负责。

所有因运输而对写字楼造成之
破坏，其修补费用由有关业户负责。

9.3 在得到物业管理部批准之前，业户不得运入或运出以下物品：保险柜、重型机械、办
公电器、批量性货品等。

10. 二次装修规则
物业管理部谨提醒各业户必须留意及遵守此手册D段及E段之装修规例。

11. 保险事宜
11.1 物业管理部为本中心之公共设施购心买了火灾及其他的保险，惟此保险受保范围并不
包括各业主单元。

因此，物业管理部建议各业户为其单元内的装修、家具文仪、货品等购买适当之保险。

11.2 业户不得作出或容许发生任何违反物业管理部为公共地方购买的保险全部或部分失
效或令保险增加之任何行为。

一切因业户不当行为而产生之费用，须由有关业户全部承担。

12. 管理与空调收费
业户须在物业管理部指定银行开设帐户，然后，填妥代收费用合同，一切有关费用将会按银行内部转帐交付，如业户/租户对以上安排有任何问题，请与物业管理部查询。

13. 公共地方之清洁
业户不得放置任何物品、家具、垃圾等于走火楼梯、电梯门外，走道、大堂等公众地方，任何在公众地方摆放的物品将会被搬走而有关费用将会由有关业及租户负责。

14. 垃圾之清运
业户需负责将垃圾放置于由物业管理部指定的位置。

大型废物及家具等须物业管理部特别安排运走，任何于公众地方发现的垃圾将由物业管理部清走而费用由有关业户承担。

15. 保安事宜
物业管理部已安排二十四小时由管理人员及保安人员在写字楼站岗及巡逻以保持写字楼之安全。

如阁下需在办公时间以外工作或进出写字楼，希望能遵守以下程序：
15.1 进入写字楼前，请主动于接待处留下姓名身份证号码、电话，所进入单位及签署。

保
安人员有权检查进入写字楼人士之身份证明。

15.2 离开写字楼时，通知接待处管理人员并签署离开。

15.3 如有特殊需要经常进出工作之人士，可向物业管理部办理登记。

15.4 为本写字楼之安全，管理及保安人员有权于办公或营业时间以外拒绝任何无确实理由
之人士进入本写字楼。

业户应妥善保管单元之锁匙，并约束其聘用之雇员勿在非工作时间擅自进入写字楼。

业户在解雇其员工或锁匙流失情况下，应及时更换锁具，物业管理部不对因业户内部管理事宜导致的损失而承担保管责任。

16. 招牌广告与指示牌
16.1 业户不得在未经写字楼物业管理部同意的情况下，在写字楼公众地方或写字楼外围竖
立或放置任何标志、招牌、通告、广告及天线等物品。

如发现上述物品，物业管理部在不另行通知下将会把上述物品即时搬离现场。

所有相关费用将由有关业户承担。

16.2 在业户要求下，物业管理部在审批后可安排在大堂或楼层指示牌上安装、更改有关单
元公司资料，唯有关费用将会由有关业户支付。

所有安装于公共地方之业户名牌、指示牌由物业管理部统筹安装，业户不得自行安装。

17. 兜售商品
未得到物业管理部批准前，业户不得在单元外或公众地方作出任何兜售行为，派发传单、广告、赠品等。

18. 张贴广告/商业推广
业户必须配合写字楼物业管理部统一安排之商业推广活动，并缴付相关费用于物业管理部。

19. 单元用途
19.1 业户除公约允许情况下不得将单元或容许该单元用作宿舍、住宅等用途。

19.2 业户不得将单元或容许将单元进行违法、不道德等的用途。

19.3 业户不得将单元或容许该单元用作储存易燃易爆或危险物品等用途。

19.4 业户不得将单元或容许该单元收留或饲养宠物。

19.5 业户在任何原因下不得任意发出、产生或容许过大的噪音、震动等对其他使用者产生
不便的声音。

19.6 业户不得安装、放置任何重型机器、设备等(其重量超过150KPA)在单元地面或容许
该等行为发生。