和泓置地集团有限公司等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

和泓置地集团有限公司等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷
【审理法院】北京市第二中级人民法院
【审理法院】北京市第二中级人民法院
【审结日期】2022.02.28
【案件字号】(2022)京02民终316号
【审理程序】二审
【审理法官】刘丽杰
【审理法官】刘丽杰
【文书类型】判决书
【当事人】郑心仪;和泓置地集团有限公司
【当事人】郑心仪和泓置地集团有限公司
【当事人-个人】郑心仪
【当事人-公司】和泓置地集团有限公司
【代理律师/律所】张瀚林北京直方律师事务所;郑明君北京直方律师事务所;杨云鹏北京市建诚律师事务所
【代理律师/律所】张瀚林北京直方律师事务所郑明君北京直方律师事务所杨云鹏北京市建诚律师事务所
【代理律师】张瀚林郑明君杨云鹏
【代理律所】北京直方律师事务所北京市建诚律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【原告】郑心仪;和泓置地集团有限公司
【本院观点】根据当事人的诉、辩意见，双方在二审中的争议焦点有二，其一为和泓置地公司是否应就逾期交房向郑心仪承担违约责任，其二为一审法院确定的违约金数额是否恰当。

【权责关键词】代理违约金支付违约金合同约定证据不足关联性合法性质证证明责任（举证责任）诉讼请求维持原判发回重审
【指导案例标记】0
【指导案例排序】0
【本院查明】本院对一审查明相关事实予以确认。

【本院认为】本院认为，根据当事人的诉、辩意见，双方在二审中的争议焦点有二，其一为和泓置地公司是否应就逾期交房向郑心仪承担违约责任，其二为一审法院确定的违约金数额是否恰当。

就此，本院分述如下。

关于和泓置地公司是否应就逾期交房向郑心仪承担违约责任的问题。

一审法院审查《房屋认购协议书》内容并结合双方履行情况做出郑心仪与和泓置地公司已经就涉案房屋形成房屋买卖本约合同关系的认定正确，本院不持异议。

依据上述协议书约定，和泓置地公司有在2014年12月31日前向郑心仪交付约定房屋的义务，而根据查明的事实，该公司实际在2017年8月25日为郑心仪办理交房手续。

和泓置地公司作为履行合同义务一方，对其履行情况负举证责任。

现和泓置地公司就其履行交房义务的方式方法，时间经过等均未能举证证明，亦未就其主张的郑心仪一方原因导致其未按协议约定交房予以举证，应承担不利后果。

一审法院据此做出和泓置地公司应就逾期交房向郑心仪承担违约责任认定正确，本院予以确认。

关于一审法院确定的违约金数额是否恰当的问题。

和泓置地公司逾期交房，应依据合同约定承担违约责任。

《房屋认购协议书》对违约金相关约定应作为认定违约金金额的依据，该协议约定“如甲方延期交房，应按中国人民银行公布的同期存款利率，按实际延长时间向乙方支付违约金”，其中“同期存款利率”系“活期”还是“定期”确不够明确，导致双方因此产生争议。

鉴于这一争议，一审法院综合双方当事
人约定以及案件具体情况等，对违约金酌情确定的处理并无不当，确定的违约金数额体现了违约金惩罚违约并补偿损失的性质，亦无明显失当之处。

和泓置地公司在一审审理过程中虽未明确提出降低违约金的意见，但其是在不应承担违约责任和对坚持按照其自行理解之合同约定违约金标准为依据的前提下所为，一审法院审查郑心仪未就损失举证的情况后，酌定违约金亦无不当。

郑心仪上诉期间虽就损失问题进行举证，但其主张之贷款利息非本案争议的逾期交房产生之法律后果，另主张之房屋租金损失也非必然发生之损失，故郑心仪提供的证据不足以证明其主张的损失。

据此，本院对郑心仪关于一审法院确定之违约金数额过低的意见不予采信，认为一审法院确定的违约金数额基本适当。

另，经查一审法院卷宗记载，并无郑心仪主张之审理程序错误情形。

综上所述，郑心仪和和泓置地公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

二审案件受理费32432元，由郑心仪、和泓置地集团有限公司各负担16216元(均已交纳)。

本判决为终审判决。

【更新时间】2022-09-25 07:26:37
【一审法院查明】一审法院认定事实：2013年7月2日，和泓置地公司(甲方)与郑心仪(乙方)签订《彩虹家园北区商业内部认购协议书》一份，约定：甲方开发的彩虹家园项目位于丰台区程庄路，现拟内部认购彩虹家园北区商业……现乙方自愿认购该商业……本内部认购意向协议不是双方的购房合同，购房合同甲乙双方另行签订；乙方认购的商业为彩虹家园北区0111号楼(商业)102房屋，该房屋建筑面积为210.88平方米，认购建筑单价为37800元/建筑平米，认购总价为7971264元；乙方签订本协议之日向甲方支付房款7971264元；乙方所认购商业为毛坯房，为三层建筑，地下一层，地上二层，该土地使用期限为40年，该房屋交房时间为2014年12月31日之前；如甲方延期交房，应按中国人民银行公布的同期存款利
率，按实际延长时间向乙方支付违约金等。

郑心仪分别于2013年6月25日、7月1日向和泓置地公司支付购房款3500000元、4471264元。

2017年8月25日，和泓置地公司向郑心仪交付了涉案房屋。

2018年5月30日，和泓置地房地产开发有限公司给郑心仪发送《彩虹嘉园北区商业0111号楼签约通知书》，载明：由于商业网签出台各种限购政策，必须具有独立法人资格进行购买，为避免出台更加严厉限购政策导致无法签约，现通知您购买的丰台区彩虹嘉园小区0111号楼102号商业前来签署《商品房买卖合同》，2018年6月15日前《商品房买卖合同》签署完毕等。

6月13日，心仪公司成立，住所地登记为涉案房屋。

6月25日，郑心仪(甲方)与和泓置地公司签订《协议书》，约定：郑心仪指定心仪公司与和泓置地公司重新签订涉案房屋的商品房买卖合同，该套房认购协议原件由和泓置地公司收回，关于逾期交房问题另行协商。

同日，和泓置地公司(出卖人)与心仪公司(买受人)就涉案房屋网签《北京市商品房现房买卖合同(商业、办公等非住宅类)》，约定实测建筑面积共211.13平方米，其中套内建筑面积200.42平方米，单价每平方米39819.95元，总价款7980714元等。

当日，和泓置地公司给心仪公司开具面额为7980714元的发票。

8月29日，涉案房屋登记至心仪公司名下，不动产权证书记载的权利性质为商品房，用途为商业及库房，专有建筑面积为200.42平方米。

和泓置地公司提交彩虹家园北区0111号楼103、106、107、108房屋的入住办理流程单、物业服务协议，拟证明涉案房屋于2014年12月31日前已具备交房条件，逾期交付系郑心仪自身原因。

上述103房屋入住手续落款2015年3月11日，106、107、108房屋均系同一业主，入住手续落款2015年2月2日。

郑心仪对此不予认可。

和泓置地公司就其通知郑心仪收房而郑心仪拒收未能提交证据。

【一审法院认为】一审法院审理认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明；在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。

双方签订的涉案认购协议书系双方真实意思的表示，不违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约履行。

虽该协议载明“本内部认购意向协议不是双方的购房合同”，但该
协议对房屋基本状况、房屋价款、付款时间、交房时间等均作出明确约定，且郑心仪向和泓置地公司支付了协议约定的全部购房款，和泓置地公司亦向郑心仪交付了涉案房屋，故可认定双方已形成房屋买卖的本约合同关系，法院对和泓置地公司关于双方未成立房屋买卖合同的答辩意见不予采信。

涉案认购协议书约定的交房时间为2014年12月31日之前，而实际交房时间为2017年8月25日，和泓置地公司确存在逾期交房的违约行为。

和泓置地公司虽主张系郑心仪自身原因不收房，但其未就此提交证据，虽和泓置地公司提交了同楼其他房屋的交付手续，但同楼其他房屋亦系2015年才交房，并不能证明其在2014年12月31日前即具备交房条件，且即使涉案房屋具备交房条件，和泓置地公司亦应就其主张的系郑心仪不收房举证，否则应承担举证不能的不利后果，故法院对郑心仪主张的迟延交房违约金，予以支持。

一方面，涉案认购协议书约定延期交房违约金的计算标准为中国人民银行公布的同期存款利率，但未具体明确；另一方面，虽郑心仪主张其实际遭受的损失高于该约定，但其未就此提交证据。

故法院综合双方约定以及案件具体情况等，对郑心仪主张的违约金酌情调整为600000元，对其余部分不予支持。

综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、和泓置地集团有限公司于本判决生效之日起7日内支付郑心仪迟延交房违约金600000元；二、驳回郑心仪的其他诉讼请求。

【二审上诉人诉称】郑心仪上诉请求：撤销一审判决，改判支持我的全部诉讼请求，即在一审判决600000元基础上增加668413.73元。

事实和理由：1、一审法院审理程序有误，审判人员中途退庭，没有听取我的全部陈述，导致其酌定违约金过低。

2、我要求和泓置地公司按照中国人民银行公布的同期贷款利率赔偿违约期间的资金占用损失有充分的事实和法律依据，应得到支持，一审法院确定的违约金金额严重偏低，客观上是对和泓置地公司恶意违约行为的包庇纵容，且和泓置地公司并未提出违约金过高的抗辩意见。

而按照相关司法解释中逾期交付房屋应按照同地段同类房屋租金标准确定违约责任的规定，一审法院判决的违约金数额无法弥补我的损失。

3、和泓置地公司在没有取得房屋预售许可证的情况下销售房屋，是
恶意规避管理规定，侵犯消费者权益，违法占用我资金期间所得非法利益应返还给我。

4、从最高人民法院判例来看，要求和泓置地公司按照年利率6%赔偿损失应该得到支持。

和泓置地公司上诉请求，撤销一审判决，改判驳回郑心仪的诉讼请求或将本案发回重审。

事实理由：1、涉案房屋在2014年12月前已经具备交付条件，且我们也已经通知郑心仪收房。

因涉案房屋是内部认购，都是关系户购买，我公司没有严格限定客户的收房时间，其他客户已经收房的情况下，不存在单单不通知郑心仪收房的理由。

郑心仪在2017年8月25日主动要求收房，三日后即由其租户与物业公司就涉案房屋签订装修管理协议，充分说明是其没有找到合适的承租人才没有收房，并非我公司不予交付。

郑心仪向我公司提交的律师函中，也认为问题出在约定时点未能签订购房合同而非房屋不能交付。

如上所述，涉案房屋逾期交付行为非我公司一方原因所致，一审法院判决我公司承担全部违约责任明显不公平。

2、认购协议已约定按照中国人民银行公布的同期存款利率的标准计算逾期交房违约金，这一利率应理解为同期活期存款利率，而非同期定期存款利率，这样理解也更符合认购协议约定之本意。

一审法院没有按照同期活期存款利率计算违约金，而是酌情确定违约金数额是错误的。

综上所述，郑心仪和和泓置地公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：
和泓置地集团有限公司等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
北京市第二中级人民法院
民事判决书
(2022)京02民终316号当事人上诉人(原审原告)：郑心仪。

委托诉讼代理人：张瀚林，北京直方律师事务所律师。

委托诉讼代理人：郑明君，北京直方律师事务所律师。

上诉人(原审被告)：和泓置地集团有限公司，住所地北京市大兴区庞各庄镇瓜乡路10号3号楼一层310室。

法定代表人：谢斌，经理。

委托诉讼代理人：马涛。

委托诉讼代理人：杨云鹏，北京市建诚律师事务所律师。

审理经过上诉人郑心仪因与上诉人和泓置地集团有限公司(以下简称和泓置地公司)房屋买卖合同纠纷一案，均不服北京市丰台区人民法院(2021)京0106民初18891号民事判决，分别向本院提起上诉。

本院于2022年1月10日立案后，由审判员一人进行了审理。

本案现已审理终结。

二审上诉人诉称郑心仪上诉请求：撤销一审判决，改判支持我的全部诉讼请求，即在一审判决600000元基础上增加668413.73元。

事实和理由：1、一审法院审理程序有误，审判人员中途退庭，没有听取我的全部陈述，导致其酌定违约金过低。

2、我要求和泓置地公司按照中国人民银行公布的同期贷款利率赔偿违约期间的资金占用损失有充分的事实和法律依据，应得到支持，一审法院确定的违约金金额严重偏低，客观上是对和泓置地公司恶意违约行为的包庇纵容，且和泓置地公司并未提出违约金过高的抗辩意见。

而按照相关司法解释中逾期交付房屋应按照同地段同类房屋租金标准确定违约责任的规定，一审法院判决的违约金数额无法弥补我的损失。

3、和泓置地公司在没有取得房屋预售许可证的情况下销售房屋，是恶意规避管理规定，侵犯消费者权益，违法占用我资金期间所得非法利益应返还给我。

4、从最高人民法院判例来看，要求和泓置地公司按照年利率6%赔偿损失应该得到支持。

和泓置地公司上诉请求，撤销一审判决，改判驳回郑心仪的诉讼请求或将本案发
回重审。

事实理由：1、涉案房屋在2014年12月前已经具备交付条件，且我们也已经通知郑心仪收房。

因涉案房屋是内部认购，都是关系户购买，我公司没有严格限定客户的收房时间，其他客户已经收房的情况下，不存在单单不通知郑心仪收房的理由。

郑心仪在2017年8月25日主动要求收房，三日后即由其租户与物业公司就涉案房屋签订装修管理协议，充分说明是其没有找到合适的承租人才没有收房，并非我公司不予交付。

郑心仪向我公司提交的律师函中，也认为问题出在约定时点未能签订购房合同而非房屋不能交付。

如上所述，涉案房屋逾期交付行为非我公司一方原因所致，一审法院判决我公司承担全部违约责任明显不公平。

2、认购协议已约定按照中国人民银行公布的同期存款利率的标准计算逾期交房违约金，这一利率应理解为同期活期存款利率，而非同期定期存款利率，这样理解也更符合认购协议约定之本意。

一审法院没有按照同期活期存款利率计算违约金，而是酌情确定违约金数额是错误的。

二审被上诉人辩称郑心仪对和泓置地公司的上诉辩称，1、我已经全部履行认购协议约定的支付购房款的义务，而和泓置地公司没有依约向我交付房屋构成违约，应承担违约责任。

和泓置地公司没有在约定期限通知我收房，也没有证据证明我拒收房屋。

2、和泓置地公司要求以同期活期存款利率作为计算违约金依据的意见不成立，活期存款利率标准不足以体现违约金的惩罚性，应该理解为同期定期存款利率。

我为了支付购房款进行贷款，支付高额贷款利息，为了签订正式买卖合同新成立了公司，还需另行支付公司运营费用，我还需负担长期不能交房期间政策性因素导致的房屋价格下降损失，故从违约金弥补损失考虑，以同期活期存款利率作为标准也是不对的。

3、和泓置地公司不诚信诉讼，其在上诉期间陈述的房屋2015年5月竣工一节，与其原所述其他业主2015年1月入住的事实相悖。

和泓置地公司对郑心仪的上诉辩称，郑心仪上诉没有事实和法律依据。

郑心仪自行选择以贷款方式筹集购房款，并一次性支付全部购房款，应自行承担贷款利息，而贷
款费用也非因延期交房产生。

我公司没有明确主张违约金过高，是因为我公司没有违约行为，不同意承担违约责任，非认为应该全额支付。

郑心仪成立公司作为买房主体是因为履行合同必须符合政策性规定所需，不是逾期交房造成的，产生费用与我公司无关。

如我公司上诉主张的理由，我公司并无逾期交房行为，不应承担违约金。

郑心仪所述相关判决非本案审理依据。

原告诉称郑心仪向一审法院起诉请求：判令和泓置地公司向我支付延迟交房违约金1268413.73元。

一审法院查明一审法院认定事实：2013年7月2日，和泓置地公司(甲方)与郑心仪(乙方)签订《彩虹家园北区商业内部认购协议书》一份，约定：甲方开发的彩虹家园项目位于丰台区程庄路，现拟内部认购彩虹家园北区商业……现乙方自愿认购该商业……本内部认购意向协议不是双方的购房合同，购房合同甲乙双方另行签订；乙方认购的商业为彩虹家园北区0111号楼(商业)102房屋，该房屋建筑面积为210.88平方米，认购建筑单价为37800元/建筑平米，认购总价为7971264元；乙方签订本协议之日向甲方支付房款7971264元；乙方所认购商业为毛坯房，为三层建筑，地下一层，地上二层，该土地使用期限为40年，该房屋交房时间为2014年12月31日之前；如甲方延期交房，应按中国人民银行公布的同期存款利率，按实际延长时间向乙方支付违约金等。

郑心仪分别于2013年6月25日、7月1日向和泓置地公司支付购房款3500000元、4471264元。

2017年8月25日，和泓置地公司向郑心仪交付了涉案房屋。

2018年5月30日，和泓置地房地产开发有限公司给郑心仪发送《彩虹嘉园北区商业0111号楼签约通知书》，载明：由于商业网签出台各种限购政策，必须具有独立法人资格进行购买，为避免出台更加严厉限购政策导致无法签约，现通知您购买的丰台区彩虹嘉园小区0111号楼102号商业前来签署《商品房买卖合同》，2018年6月15日前《商品房买卖合同》签署完毕等。

6月13日，心仪公司成立，住所地登记为涉案房屋。

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月25日，郑心仪(甲方)与和泓置地公司签订《协议书》，约定：郑心仪指定心仪公司与和泓置地公司重新签订涉案房屋的商品房买卖合同，该套房认购协议原件由和泓置地公
司收回，关于逾期交房问题另行协商。

同日，和泓置地公司(出卖人)与心仪公司(买受人)就涉案房屋网签《北京市商品房现房买卖合同(商业、办公等非住宅类)》，约定实测建
筑面积共211.13平方米，其中套内建筑面积200.42平方米，单价每平方米39819.95
元，总价款7980714元等。

当日，和泓置地公司给心仪公司开具面额为7980714元的发票。

8月29日，涉案房屋登记至心仪公司名下，不动产权证书记载的权利性质为商品
房，用途为商业及库房，专有建筑面积为200.42平方米。

和泓置地公司提交彩虹家园北区0111号楼103、106、107、108房屋的入住办理流程单、物业服务协议，拟证明涉案房屋于2014年12月31日前已具备交房条件，逾期交付系郑心仪自身原因。

上述103房屋入住手续落款2015年3月11日，106、107、108房屋均系同一业主，入住手续落款2015年2月2日。

郑心仪对此不予认可。

和泓置地公司就其通知郑心仪收房而郑心仪拒收未能提交证据。

一审法院认为一审法院审理认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明；在作出判决前，当事人未
能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利
的后果。

双方签订的涉案认购协议书系双方真实意思的表示，不违反法律、法规的强制
性规定，应为合法有效，双方均应依约履行。

虽该协议载明“本内部认购意向协议不是
双方的购房合同”，但该协议对房屋基本状况、房屋价款、付款时间、交房时间等均作
出明确约定，且郑心仪向和泓置地公司支付了协议约定的全部购房款，和泓置地公司亦
向郑心仪交付了涉案房屋，故可认定双方已形成房屋买卖的本约合同关系，法院对和泓
置地公司关于双方未成立房屋买卖合同的答辩意见不予采信。

涉案认购协议书约定的交
房时间为2014年12月31日之前，而实际交房时间为2017年8月25日，和泓置地公司
确存在逾期交房的违约行为。

和泓置地公司虽主张系郑心仪自身原因不收房，但其未就此提交证据，虽和泓置地公司提交了同楼其他房屋的交付手续，但同楼其他房屋亦系2015年才交房，并不能证明其在2014年12月31日前即具备交房条件，且即使涉案房屋具备交房条件，和泓置地公司亦应就其主张的系郑心仪不收房举证，否则应承担举证不能的不利后果，故法院对郑心仪主张的迟延交房违约金，予以支持。

一方面，涉案认购协议书约定延期交房违约金的计算标准为中国人民银行公布的同期存款利率，但未具体明确；另一方面，虽郑心仪主张其实际遭受的损失高于该约定，但其未就此提交证据。

故法院综合双方约定以及案件具体情况等，对郑心仪主张的违约金酌情调整为600000元，对其余部分不予支持。

综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、和泓置地集团有限公司于本判决生效之日起7日内支付郑心仪迟延交房违约金600000元；二、驳回郑心仪的其他诉讼请求。

本院二审期间，郑心仪提供如下证据：1、宁波银行借款借据，2、中国人民银行利率标准网页截图，3、其与承租人就涉案房屋所签租赁合同，欲以上述证据证明其存在贷款利息、房屋租金等损失，并应以贷款利率6%作为违约金计算依据。

和泓置地公司对上述证据的真实性、合法性均予以认可，对证据2的关联性予以认可，对证明目的均不予认可，认为其公司不存在逾期交房行为，贷款利息非因逾期交房产生，租赁合同对2019年前的租金标准没有参考依据，违约金应按照双方所签认购协议书约定的同期活期存款利率作为标准计算。

和泓置地公司提供如下证据：1、涉案房屋工程2014年1-12月监理月报审批表、2015年5月29日工程竣工验收备案表，以证明涉案房屋在2014年9月建成，2015年5月完成竣工备案，故在2014年12月已经具备交付条件，其没有拖延交付的意义。

2、2017年8月28日，物业管理公司与郑心仪一方的房屋承租人就涉案房屋装修签订的相关协议，欲证明郑心仪在2017年8月25日主动收房，而三日后即完成出。