房地产行业季度监测报告—北京市(2012年四季度)

北京市房地产行业季度监测报告
2012年四季度
北京佰瑞管理咨询有限公司
二〇一三年二月
目录
第一章 2012年4季度北京市房地产行业运行环境分析 (1)
一、宏观经济运行与行业发展 (1)
（一）北京市经济在调整中温和回升 (1)
（二）投资结构有所优化，商品房销售由降转升 (1)
二、货币政策与行业发展 (2)
（一）2013年将继续执行稳健的货币政策 (2)
（二）房地产贷款增速回升，其中个人购房贷款、地产开发贷款增速继续回升 (2)
三、产业政策与行业发展 (3)
（一）坚持房地产调控政策不动摇促使房价合理回归 (3)
（二）保障性住房建设继续成为政府的工作重点 (5)
（三）国土部出台多项政策对土地市场进行调控 (5)
（四）房产税试点范围有望扩大 (8)
（五）北京经适房拟禁止私自买卖杜绝谋利 (9)
（六）北京楼市调控定调量价双稳拟完善差别化税收政策 (9)
四、行业重大事件及影响分析 (10)
（一）2012年四季度住宅地价增速加快 (10)
（二）住房“双轨制”保障房是重要着力点 (10)
（三）房企“曲线”融资近500亿高净资产债务比率将持续 (10)
（四）房地产行业：国发〔2013〕6号文对房地产市场影响深远 (11)
五、外部环境综合评价及风险预警 (12)
第二章 2012年4季度北京市房地产行业运行分析 (13)
一、全国房地产行业运行情况 (13)
（一）国房景气指数变动情况 (13)
（二）全国房地产运行情况分析 (14)
二、北京市房地产行业供需分析 (17)
（一）供给分析 (17)
（二）需求分析 (22)
（三）房地产市场价格变化情况 (24)
三、北京市土地市场情况分析 (26)
（一）土地出让金：300城市土地出让金同比减少13% (26)
（二）供应情况：全国300城市土地供应量同比减少8% (26)
（三）成交情况：全国300城市土地成交量同比减少15% (27)
（四）成交价格：全国300城市土地成楼面价小幅下跌 (28)
（五）溢价率：全国300城市土地平均溢价率下跌 (28)
四、北京市房地产业运行综合评价及风险预警 (29)
（一）行业运行综合评价 (29)
（二）行业信贷机会及风险提示 (30)
第三章 2012年4季度北京市房地产行业产业链分析 (30)
一、房地产行业产业链 (30)
二、上游行业运行及对本行业的影响 (30)
（一）建材行业运行情况 (30)
（二）钢铁：钢铁生产有所减缓，价格稳中略有下跌 (35)
三、产业链风险综合评价 (39)
第四章 2012年4季度北京市房地产行业区域竞争分析 (40)
一、区域竞争力综合分析 (40)
二、区域对比分析 (42)
（一）投资情况：北京市办公楼开发投资总额居全国之首 (42)
（二）销售：北京市商品房销售额增速全国第一 (46)
三、北京市重点区域运行情况分析 (47)
（一）写字楼租金直逼香港 (47)
（二）北京市住建委：北京房价不具备明显反弹条件 (47)
（三）北京人均住房超过29.4平方米拒贷二套房 (47)
（四）2012年北京新建商品住房成交均价同比下降7.6% (48)
第五章 2012年4季度北京市房地产行业细分行业竞争分析 (48)
一、子行业竞争力综合分析 (48)
二、子行业运行对比分析 (49)
（一）住宅市场 (49)
（二）办公楼用房地产开发 (53)
（三）商业营业用房 (57)
三、子行业综合评价及展望 (60)
第六章 2012年4季度北京市房地产企业竞争分析 (61)
一、重点企业竞争力分析 (61)
（一）全国房地产企业竞争力分析 (61)
（二）北京市房地产市场领先企业 (63)
（三）2012年中国房地产企业销售情况分析 (64)
（四）重点龙头企业动态分析 (65)
二、北京市房地产企业拿地情况 (67)
第七章 2013年1季度北京市房地产行业信贷建议 (69)
一、总体信贷原则 (69)
二、细分信贷建议 (69)
（一）行业信贷建议 (69)
（二）区域信贷建设 (70)
（三）客户信贷建议 (70)
第八章 2013年1季度北京市房地产行业展望与风险预警 (70)
一、北京市房地产行业展望 (70)
（一）宏观环境：经济形势好于2012年，政策调控坚持从紧取向 (70)
（二）市场趋势：整体市场好于2012年，全年增速前高后低 (70)
二、行业风险预警 (71)
（一）外部环境风险 (71)
（二）商业地产泡沫风险 (71)
（三）产业链风险 (71)
（四）企业经营风险 (71)
三、行业风险评级 (72)
图表目录 (73)
第一章 2012年4季度北京市房地产行业运行环境分析
一、宏观经济运行与行业发展
房地产业作为国民经济的重要组成部分，在整个国民经济体系中具有十分重要的地位和作用。

（一）北京市经济在调整中温和回升
初步核算，2012年北京市实现地区生产总值17801亿元，按可比价格计算，比上年增长7.7%，增幅比上年略低0.4个百分点。

其中，1季度经济增长7%，上半年增长7.2%，1-3季度增长7.5%，呈逐季温和回升态势。

分产业看，第一产业实现增加值150.3亿元，增长3.2%；第二产业实现增加值4058.3亿元，增长7.5%，其中工业实现增加值3294.3亿元，增长7%；第三产业实现增加值13592.4亿元，增长7.8%。

（二）投资结构有所优化，商品房销售由降转升
2012年，北京市完成全社会固定资产投资6462.8亿元，比上年增长9.3%。

其中，完成基础设施投资1789.2亿元，增长27.8%；完成房地产开发投资3153.4亿元，增长3.9%；完成民间投资2087.1亿元，增长4.9%。

分产业看，第一产业完成投资145.4亿元，增长2.1倍；第二产业完成投资719.8亿元，下降5.6%，其中工业投资707.8亿元，下降5.9%；第三产业完成投资5597.5亿元，增长9.7%。

重点行业投资较快增长，医药制造业投资增长41.9%，文化、体育和娱乐业投资增长77%，信息传输、软件和信息技术服务业投资增长46.5%，科学研究和技术服务业投资增长44.6%，投资结构有所优化。

全年销售商品房1943.7万平方米，比上年增长35%（2011年下降
12.2%）；其中销售商品住宅1483.4万平方米，增长43.3%（2011年下降
13.9%）。

二、货币政策与行业发展
（一）2013年将继续执行稳健的货币政策
2012年，央行两次下调存款准备金率各0.5个百分点，开展公开市场双向操作，两次下调存贷款基准利率，促进货币信贷合理适度增长。

尤其是2012年下半年以来，连续开展逆回购操作，保持流动性合理适度和市场利率平稳运行。

与此同时，利率市场化和汇率制度改革迈出大步伐：金融机构人民币存款利率浮动区间的上限调整为基准利率的1.1倍、贷款利率浮动区间的下限调整为基准利率的0.7倍；继续完善人民币汇率形成机制，银行间即期外汇市场人民币兑美元交易价浮动幅度由千分之五扩大至百分之一。

此外，根据央行出台的2012年四季度货币政策执行报告，专栏讨论了城镇化建设融资的国际经验。

国际案例中城镇化融资来源主要为税收、付费和发债。

专栏认为市政债是城镇化建设的重要融资工具，并且和城市化进程关系较为密切。

虽然文章最后提及“应通过鼓励民间投资、健全税收体系、完善多元化融资体制等，为城镇化投资提供规范、稳定和可持续的资金来源”，但通篇并没有提及信贷支持，而是主要论述了市政债，这可能反映央行偏向发展市政债市场解决基建资金来源的思路。

而在当前，本轮CPI筑底基本完成，预计2013年CPI同比将进入上行周期的初期，2013年全年央行将维持稳健的货币政策。

由此可见，2013年房地产行业的发展与各地区城镇化建设融为一体。

（二）房地产贷款增速回升，其中个人购房贷款、地产开发贷款增速继续回升
2012年末金融机构人民币各项贷款余额62.99万亿元，同比增长15%，全年增加8.2万亿元。

2012年末，主要金融机构及主要农村金融机构、城市信用社、外资银行人民币房地产贷款余额12.11万亿元，同比增长12.8%，比上季度末高0.6个百分点；全年增加1.35万亿元，同比多增897亿元，全年增量占同期各项贷款增量的17.4%，比前三季度占比水平高2个百分点。

2012年末，地产开发贷款余额8630亿元，同比增长12.4%，增速比上季度末高5.1个百分点。

房产开发贷款余额3万亿元，同比增长10.7%，增速比
上季度末低1.4个百分点。

个人购房贷款余额8.1万亿元，同比增长13.5%，增速比上季度末高0.9个百分点；全年增加9610亿元，同比多增23亿元。

2012年末，保障性住房开发贷款余额5711亿元，同比增长46.6%，增速比上季度末低15.1个百分点，全年增加1796亿元，占同期房产开发贷款增量的66.5%，比前三季度占比高6.3个百分点。

图表 1：2012年人民币贷款及房地产贷款情况
数据来源：佰瑞咨询
在国家政策的引导下，2012年房地产市场出现企稳的走势，房地产贷款的发展结构也出现了一定变化。

一方面，随着保障房建设力度的加大，保障房开发贷款的增长更趋明显，而普通开发贷款增长继续降低；另一方面，个人居住需求的按揭贷款在保障房入市力度加大和刚性需求释放的情况下，继续成为个人贷款领域支持的重点。

2012年4季度，房地产贷款增速回升主要受益于房地产销售回升以及房地产市场企稳。

三、产业政策与行业发展
（一）坚持房地产调控政策不动摇促使房价合理回归
2012年以来，中央政府始终对房地产市场调控保持从严态势，多次释放调控力度不放松的信号。

尤其是国务院总理温家宝多次强调“坚持房地产业宏观调控的各项政策不动摇，促使房价合理回归，促进房地产业长期健康稳定发展”。

从前三季度一系列市场运行数据指标综合来看，房地产市场已逐渐步入供求结构合理、运行趋稳的正常发展轨道，房地产调控已经取得了预期成果。

但不容忽视的是，我国房地产市场调控仍然处在关键时期，部分城市房价上涨压力仍然较大，有些城市调控力度有所放松，特别是在当前面临负利率困境，
民间投资渠道不足，房地产投资资金从一线城市向二、三线城市甚至三、四线城市不断蔓延的关键时期，宏观调控的“一举一动”影响着未来房地产市场的变化，必须毫不动摇地继续推进房地产市场各项调控工作，把抑制房地产投机投资性需求作为一项长期政策，防止变相放松购房政策，要促使房价合理回归，绝不能让房价反弹，造成功亏一篑。

在此背景下，2012年4季度，多部委继续释放楼市从严调控信号。

2012年10月12日、13日和15日，国务院总理温家宝在中南海先后召开行业协会负责人、部分地方部门和企业负责人以及专家学者三场座谈会时指出，房地产调控初见成效，但依然不稳定，必须坚持调控政策不动摇。

今天的调控，包括房地产业的科学规划、规范市场秩序、使价格合理回归，都是为了促进房地产业的长期稳定和可持续发展。

调控手段，从长期讲还需要逐步完善，更加注重市场和法制手段。

10月17日，温家宝主持召开国务院常务会议，安排部署四季度经济工作时再次强调，要坚定不移地搞好房地产市场调控。

严格实施差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施，抓紧研究制定符合我国国情、系统配套、科学有效、稳定可预期的房地产市场调控政策体系。

10月19日，国土资源部强调严控各地调控政策。

2012年11月13日，住建部部长姜伟新在十八大新闻中心举办的记者招待会上明确表示，房地产市场调控政策目前还不想放松。

他称，中央政府时刻准备应对，遇到某一城市自行调整楼市政策时，中央储备相应的政策，一旦需要的话就出手。

如果交易量增加、交易价格同时上涨，就会出台相应的政策进行调控。

2012年12月15日-16日在北京召开的中央经济工作会议提出，2013年经济工作要加强和改善宏观调控，促进经济持续健康发展。

要牢牢把握扩大内需这一战略基点，培育一批拉动力强的消费增长点，增强消费对经济增长的基础作用，发挥好投资对经济增长的关键作用。

在中央提出2013 年第一项重点任务“加强和改善宏观调控，促进经济持续健康发展”中提到，“要继续坚持房地产市场调控政策不动摇”。

在年末部分城市房地产市场出现“暖冬”现象、城镇化建设带来房地产乐观预期的背景下，这一定调或预示着更加严厉的调控即将到来。

如果房地产市场量价齐升、土地市场重回两年前的复苏情形，有关部门将会出台新的调控政策，再度收紧楼市，确保调控效果持续见效。

图表 2：2012年4季度有关“坚持房地产业宏观调控各项政策不动摇”的相关论述
资料来源：佰瑞咨询
（二）保障性住房建设继续成为政府的工作重点
为确保完成全国保障性安居工程建设任务，2012年以来，财政部、国家发改委、住房城乡建设部等部门分别发布政策力促保障房建设顺利推进。

与此同时，2012年12月15日-16日召开的中央经济工作会议对2013年保障性住房建设目标指明了方向。

图表 3：2012年4季度发布的主要保障性住房政策
数据来源：佰瑞咨询
（三）国土部出台多项政策对土地市场进行调控
为了严格落实房地产用地调控政策，做好当前和今后一段时间房地产用地管理和调控工作，促进土地市场健康平稳可持续发展，2012年以来，我国政府相关部门发布了一系列土地调控政策，对促进房地产和土地市场平稳运行发挥了重要作用。

为保障土地储备工作规范和健康运行，11月5日，国土资源部、财政部等四部委联合发布了《关于加强土地储备与融资管理的通知》；12月18日，国土资源部召开了关于“采取切实措施稳定房地产用地供应抑制异常地价”有关工作情况的新闻通气会，会议提出了诸多措施要求以严控地王。

图表 4：2012年以来出台的主要土地政策
数据来源：佰瑞咨询
①四部委严控土地储备总规模和融资规模
为加强土地储备机构、业务和资金管理，规范土地储备融资行为，切实防范金融风险，保障土地储备工作规范和健康运行，2012年11月5日，国土资源部、财政部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合发布了《关于加强土地储备与融资管理的通知》（简称《通知》），以加强土地储备机构、业务和资金管理，规范土地储备融资行为，切实防范金融风险，保障土地储备工作规范和健康运行。

《通知》要求，要加强土地储备机构管理，按照《土地储备管理办法》的规定，建立土地储备机构名录制并定期更新。

国土资源部将名录或更新结果抄送财政部、中国人民银行和银监会，地方各级国土资源主管部门将经审核后的名录抄送同级财政部门、人民银行分支机构和银行业监督管理部门。

建立名录制的主要目的是为了与其他融资平台相区别，名录以外的各类单位不得享受土
地储备的相关政策，银行等金融机构也不得向其发放土地储备贷款。

《通知》要求，每年新纳入储备的土地量，原则上控制在市、县本级前三年平均年供应的储备土地量之内。

优先收购储备空闲、低效利用及其他现有建设用地，积极开展工业用地储备。

储备土地应优先用于保障性安居工程及其他公益性事业。

财政部门会同国土资源主管部门、人民银行分支机构及银行业监督管理部门根据土地储备计划，核定土地储备机构年度融资规模，并实行年度融资规模控制卡管理。

银行业金融机构批准融资前，应对融资规模控制卡中的已有融资额度进行认真核对，拟批准的融资额度与本年度已发生的融资额度（包括本年度贷款已在本年度归还部分）累计不得超过年度可融资规模，对本年融资额度已达到年度可融资规模的土地储备机构，不得批准新的项目融资。

此外，《通知》还提出了调整土地储备机构融资政策的规定，列入名录的土地储备机构可以向银行业金融机构贷款，银行业金融机构应按照有关部门关于土地储备贷款的相关规定，根据贷款人的信用状况、土地储备项目周期、资金回笼计划等因素合理确定贷款期限，贷款期限最长不超过五年。

贷款用途可不对应抵押土地相关补偿、前期开发等业务，但贷款使用必须符合规定的土地储备资金使用范围，不得用于城市建设以及其他与土地储备业务无关的项目。

纳入储备的土地不得用于为土地储备机构以外的企事业法人融资担保。

点评：
土地储备制度是落实土地调控、土地供应政策采取的重要措施，是市、县人民政府及国土资源管理部门对依法取得的土地，进行必要的整理和基础设施配套，使之具备供应条件而做出的一种制度安排。

自2001年以来，国务院先后印发了《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》、《国务院关于促进节约集约用地的通知》、《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》等文件，对规范运行土地储备制度提出了明确要求。

国务院相关部门和地方各级政府制订了相应的政策法规，为这项制度的规范健康运行创造了良好的制度环境。

②国土部召开新闻通气会，要求稳定房地产用地供应，抑制异常地价
2012年末，各地“地王”频出。

统计数据显示，2012年11月27日-12月7日之间的11天里，有7个城市的“地王”纪录被刷新。

面对年底越来越火爆的土地市场，12月18日，国土资源部召开了关于“采取切实措施稳定房地产用地供应抑制异常地价”有关工作情况的新闻通气会。

会议提出了诸多措
施要求，其核心议题就是要严控“地王”。

国土资源部土地利用管理司司长廖永林表示，国土资源部将认真贯彻落实中央经济工作会议精神，继续坚持房地产调控政策不动摇，在继续保持从严从紧调控基调，监督各地执行好现有政策措施的同时，针对不同类型城市，实现分类指导，加强针对性，突出差异性，强调时效性。

廖永林表示，近期国土资源部将在全系统作出部署，在做好稳供应、稳价格、稳预期等工作的同时，重点抓好五方面工作，促进已供土地开发建设，形成土地的有效供应，缓解房屋供需矛盾。

多项政策措施和各方面工作相互配合，共同发挥作用。

一是建立房地产大企业和大地块跟踪督查制度。

二是重点清查土地出让合同履约情况。

三是加强房地产用地履约的诚信体系建设。

四是继续加大闲置土地处置力度。

五是调查违规供地和违约房地产用地，促进市场运行规范有序。

土地是开发商的命脉，土地储备的规模一直被开发商视为实力和后续发展能力的表现，但由于土地资源供应有限以及近年来地价不断上涨的预期，开发商的“囤地”行为可谓“屡禁不止”，而闲置土地也是楼市历次调控遭遇的顽症。

尽管国土资源部接连下发通知，要求地方清理批而未用土地，依法处置闲置用地，但时至今日，闲置土地收回的政策执行一直存在较大弹性：当风头紧、市场好、需要放大土地供应时则收紧政策绳索，警告闲置土地开发企业；当市场走弱时则放水执行，一系列土地清查政策丧失了威慑力。

近期多地“地王”涌现，似乎与政策走向背道而驰，在这种形势下，国土部提出今后整治土地市场的若干思路至少具有两方面意义：一是具有示范效应。

中央经济工作会议要求继续坚持房地产调控不动摇，国土部召开新闻通气会重申了这一立场，其关于土地市场未来调控方向的表述，也是十八大后决策层第一次有针对性的对房地产市场调控发声，国土部的表态无疑具有表率作用。

二是具有稳定市场的作用。

国土部果断表态整治“地王”彰显调控决心，起到稳定市场的作用。

与此同时，本轮调控由之前的以“限购”、“限贷”为主，向源头的土地市场深化，这预示着调控政策正向整体化、系统化、精确化的方向演进。

可以肯定的是，如果政策能够得到严格执行，从短期来看，开发商加大对闲置土地的开发力度，供应量增加利于楼市趋于平稳；从长远来看，开发商在土地的“招拍挂”上会更加谨慎，对土地价格也会起到相应的抑制作用，从而促使房价回落。

（四）房产税试点范围有望扩大
2011年中央经济工作会议明确提出要推进营业税改征增值税和房产税改革试点，上海、重庆为首批试点城市。

2012年随着我国税收制度改革逐步推进，房产税扩大试点范围的预期日益增强。

图表 5：房产税试点范围扩大信号
数据来源：佰瑞咨询
（五）北京经适房拟禁止私自买卖杜绝谋利
针对市第十三届人大代表秦凤权“各类保障房禁止上市”的建议，北京市住建委表示，北京市将进一步加强保障房售后管理，拟逐步建立经济适用房封闭运行机制。

也就是说拟禁止经适房自由上市买卖，确需出售的由政府指定机构或符合保障房申请条件的家庭回购。

（六）北京楼市调控定调量价双稳拟完善差别化税收政策
在坚持调控不放松的基础上，北京市2013年房地产调控目标旨在“双稳”。

2013年1月25日，在北京市“两会”的新闻发布会上，北京市住建委新闻发言人秦海翔公开表示，2013年北京将坚持房地产调控政策不动摇，加大普通商品住房的供应。

2013年的房地产调控目标是保持房屋交易量的稳定以及交易价格的稳定。

四、行业重大事件及影响分析
（一）2012年四季度住宅地价增速加快
2012年第四季度地价环比增幅有所回升，综合、住宅、工业增速略快于上一季度，商服地价增速放缓。

数据显示，截至2012年末，全国主要监测城市地价总体水平为3129元/平方米，商服、住宅、工业地价分别为5843元/平方米、4620元/平方米和670元/平方米。

与去年同期相比，商、住、工各用途地价增长速度分别为3.34%、2.26%、2.70%，其中，商业、住宅地价同比增速均处于近十年来的低位，仅略高于2008年，且全年住宅地价累计增幅在三类用地中居于最低，这也是近两轮市场波动中的首次出现。

从2009年以来的商住倒挂，住宅地价增速超过商服，到2012年的接近工业地价增幅，地价呈现结构性调整。

（二）住房“双轨制”保障房是重要着力点
十八大报告提出，建立市场配置和政府保障相结合的住房制度，加强保障性住房建设和管理。

“双轨制”是指商品房资源由市场配置，保障房则采用政府主导、企业参与的形式来建设和分配。

此前，商品房一度占据我国住房供应主体，但近年来政府部门大力推进保障房建设以后，“两条腿走路”的局面逐渐开始形成。

对于“加强保障性住房建设和管理”，由于此前保障房建设缺位，导致当前保障房的供应力度仍显不足。

未来一段时间，保障房建设仍将是重要的政策着力点。

【点评】“建立市场配置和政府保障相结合的住房制度”，阐释了房地产制度“双轨制”的发展目标，不仅从制度层面明确了未来完善方向，同时也对市场走势带来影响。

（三）房企“曲线”融资近500亿高净资产债务比率将持续
由于绿城中国和明发集团加入海外发债“军团”，龙湖及奥园亦再度发债，因而截止2013年1月结束，已有17家房企公布了发债的目标，合计融资63.5亿美元。

除了海外发债，金地、星狮、融创和恒大等房企还计划通过配股融资，总额约74亿港元，而建发、渝能产业、金轮天地则通过股东增资、变卖股权以及首次IPO等途径获得总额逾21亿元的资金支持。

据不完全统计，2013年1月，国内的房企先后通过发债、配股、股东增资以及卖股权等方式“曲线”筹措资金近500亿。