郑州杓袁村地块经济适用房项目可行性研究报告

地块东面
东面紧邻杓袁村；
地块北面
北面是河南宝志汽贸集团4S店及正在建设的国际名车城；
六、地块区位分析
1、交通分析
干道：项目地块紧邻郑州市交通主干道花园北路，出行方便；
公交：项目地块直达公交线路K6、130、90、94共四条；
车站：离项目地块5公里处政府新建有新汽车北站，客运车辆直达河南省各个市县区域及省外一些区域；
2、教育分析
目前项目周边教育方面资源比较匮乏，地块东面杓袁村中只有杓袁小学一所学校，该学校师资力量薄弱，主要学生来源杓袁村当地村民及外来郑州务工人员子弟，暂无其他学校。

3、购物分析
地块周边生活购物场所缺少，无大型生活购物超市，杓袁村中设有小型超市，超市所销售的日用百货品种不全，杓袁村附近有一家正在经营的上海华联超市，所销售的商品品种较为齐全。

地块5公里外建有大型刘庄蔬菜批发市场，批发各种蔬菜农副产品。

地块对面新建大河民粹园，该项目是大型市场，业态集中为古玩字画、苗木花卉、宠物、水产等。

地块北面正在建设河南宝志汽贸集团国际名车城，主要销售奔驰、宝马、奥
迪等名车。

4、餐饮分析
周边无中高档餐饮服务，对面大河民粹园里设有小吃一条街，东面杓袁村中经营小吃店铺。

5、金融分析
地块附近无金融银行营业网点，南行6公里处设有工商银行、建设银行等商业银行。

6、区位图
◆
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3
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5
6
7
◆
1、经济适用房项目开发利润较低；
2、经济适用房开发手续繁琐；
2、地块周边生活各种配套匮乏；
◆项目机会（O）
1、经济适用房全市统一年度计划供应，加之经济适用房项目整体开发进度缓慢，
每年房源上市量有限；
2、经济适用房市场需求量大，供不应求；
◆项目风险（T）
1、2010年政府计划经济适用房项目80个，对本项目目标客户群会进行分流，
有一定影响；
2、项目土地性质、手续部分对项目开发造成风险；
第二部分市场分析
一、郑州经济适用房的发展
党和政府非常关注我国经济社会的可持续发展和人民群众生活包括住房条件不断改善的问题，为了建立适应社会主义市场经济体制和我国国情的住房供应体系，加快住房建设，促使住宅产业成为新的经济增长点，不断满足中低收入家庭日益增长的住房需求。

陆续出台了一系列发展经济适用住房建设的重要举措。

1994年，《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》把经济适用住房建设列为城镇住房制度改革的基本内容之一。

1998年，《国务院关于深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》要求采取扶持政策，重点发展经济适用住房，建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系。

国家计委、建设部、国土资源部、中国人民银行联合下发《关于进一步加快经济适用住房（安居工程）建设有关问题的通知》中对经济适用住房的建设、价格管理做了原则性规定：“对经济适用住房建设要适当调整住房信贷条件，加快资金到位；对列入经济适用住房建设计划的项目，在开发建设单位提出贷款申请后，
各地商业银行应尽快进行项目评估，评估工作原则上在10个工作日内完成。

承贷银行在审查同意后5天内办理有关贷款手续，并按工程建设的实际需要，及时发放贷款，保证信贷资金的到位。

并严格执行中国人民银行公布的法定利率。

”
几年来，全国各地积极推进经济适用住房建设，取得了明显成效，满足了中低收入家庭购房需求。

1998—2003年经济适用住房累计竣工面积4.77亿平方米，解决了600多万户中低收入家庭的住房问题，优化了房地产市场供应结构，平抑了商品房价格的不合理上涨，缓解了城市旧城改造和房屋拆迁矛盾，改善了城市环境。

为了建立良好的适应社会主义经济体制和郑州市住房供应体系，有计划地解决郑州市中低收入家庭住房困难的问题，根据建设部、国家计委、国土资源部《关于大力发展经济适用住房的若干意见》精神，1995年，郑州市人民政府出台了《关于加强经济适用住房管理的实施意见》，就郑州市经济适用住房的建设和管理制定了指导性意见，同年2月，郑州市政府下发关于建设安居工程小区有关问题的通知，初步计划筹建15个小区。

同年9月，郑州市政府下发通知，提出个人购买住房5年后可进入市场，并规定人均居住面积在4平方米以下的才可以购买。

12月，郑州市政府提出，经济适用房的建造不能含别墅、高级公寓、外销住宅。

2001年，郑州市政府再次下发通知，提出销售对象应具有以下条件:具有市区城镇常住户口，家庭人均收入属于中低水平(该水平的界定依据市政府公布的上年度职工人均收入水平标准、夫妻双方收入之和的4倍以下确定)，未参加过房改或房改面积未达到应享受标准的80％的家庭，限购一套。

2005年4月，郑州市经济适用房管理中心制定了新的《郑州市经济适用房
开发建设与管理暂行办法(征求意见稿)》，对经济房购买者提出更多的要求。

2005年6月，新《办法》修改进入白热化阶段，由郑州市法制局主持在郑州市政府召开新《办法》听证会。

草案规定，购房者需具备五个条件:本市户口；夫妻双方年收入不超过本市上年度城镇居民人均可支配收入的4倍，或25周岁以上的无单身住房人员，收入不超过本市上年度城镇居民人均可支配收入的2倍；未参加过房改房；住房特困户或无房户；郑州市政府规定的其他条件。

草案还规定，经济房上市交易时间为3年。

单套面积不超过100平方米。

2010年郑州市政府结合郑州实际，并借鉴外地经验，出台了新的经济适用房管理办法，新办法规定“经适房建设应严格控制套型面积，小套型住房单套建筑面积应控制在70平方米以内，中套型单套建筑面积应控制在90平米以内。

”并可根据经济发展、人均住房状况，适当调整单套建筑面积
二、郑州经济适用房市场特点
目前郑州市经济适用房市场总体特点：
（1）、位置较差，周边生活配套匮乏
郑州市经济适用房分布在城市南三环、西四环以外的近郊区，这些区域缺少交通、学校、医院、商场等生活配套，这就降低了区域房地产市场价值。

（2）、开发进度缓慢，不能形成集中放量
郑州市政府审批下发经济适用房项目计划较多，实际开工量及竣工量与政府年度计划目标相差很远，房源供应量无法达到市场要求，这种缓慢的市场放量造成经济适用房市场表现为供不应求，需求强劲。

（3）、价格偏高
郑州市目前经济适用房价格普遍高于2800元/平米价格，高于客户的价格预
期，这就造成一部分有经济适用房购买资格的人依旧买不起房子，经济适用房客户由于价格原因流失。

三、郑州2009年经济适用房投放量
2009年，郑州市区经济适用住房全年完成投资总额15.9亿元，新开工155.5万平方米，竣工103.7万平方米，开、竣工面积分别是年度目标的103.6%、103.7%，向社会公开供应房源11288套。

四、郑州2010年经济适用房建设目标
郑州经济适用房建设要完成新开工150万平方米，竣工100万平方米，公开供应房源1万套的目标任务。

采取“三定”(定岗、定人、定责)、“五促”(促开工、促进度、促预售、促入住、促管理)措施，督促具备开工条件的项目按期开工，已开工项目加快建设进度，已竣工项目加快完善竣工手续。

五、郑州2010年经济适用房项目
六、郑州经济适用房开发政策
1、土地
用地审批要建绿色通道
按照要求，今年保障性住房用地供应计划没有编制公布之前，郑州不再出让住宅用地。

郑州市国土局将加大对保障性住房的土地政策支持力度，对已下达经
济适用房和廉租房计划的项目，要纳入本市年度土地供应计划。

同时，保障性住房建设用地要从政府储备土地中优先供应，缩短建设用地审批时限，建立保障性住房项目审批绿色通道。

2、房源
控制面积在90平方米以内
新《办法》结合郑州市实际，规定“经济适用住房小套型住房单套建筑面积控制在70平方米以内，中套型住房单套建筑面积控制在90平方米以内”。

郑州市副市长张建慧介绍，在确定经济适用房面积时，郑州参考了周边城市如太原、西安等的规定，这些地方经适房面积大多定在90平方米，这也是为了满足一个三口之家的基本生活。

3、选址
选址尽量在三环以内
鉴于许多市民反映经适房选址偏远，不方便生活的问题，昨天的会议要求，经适房项目选址应当优先选取地理位置较好的存量土地和交通相对便利、配套设施较为完善的新增土地，并尽可能安排在三环以内和近期重点发展的区域、产业集中区域、地铁规划建设区域。

考虑到低收入家庭生活和就业方面的实际，降低困难群众的生活成本，经济适用住房项目选址原则上应当控制在南至南三环，东至107辅道以西，北至连霍高速公路以南，西至西四环以东范围。

4、建设标准
经适房实施分户验收
许多市民担心，经济适用房房价要比商品房低许多，那么房屋的质量会不会因此而缩水呢？
此次会议要求，各级建设主管部门要严格基本建设程序，定期开展专项督察检查活动。

各级工程质监机构要加强对经适房工程建设质量的监督，实行全过程监管。

经济适用房要实施分户验收制度，工程竣工验收之前，建设单位必须组织勘察、施工、监理等有关单位对每个房间进行全部检查。

5、选房
轮候让每人都有机会选房
《办法》的最大亮点就是变摇号为轮候，即新申请家庭购买经适房，以购房资格证办理时间顺序编号实施轮候购买。

6、动态
经适房相关办法陆续出台
不少市民询问经济适用房的差价款怎样征收，以及回购问题。

王万鹏介绍，为完善《办法》，今年，还将尽快出台“经济适用房差价款征收和回购办法”，明确经济适用房土地收益等相关价款的核算办法、征收标准、征收范围和政府回购的具体程序；出台“经济适用房上市交易管理办法”，规范经济适用房上市交易行为，确保政府住房保障资源公开、公平、公正分配。

此外，还要制定经济适用房的具体规划设计和建设标准，在较小套型内实现住宅基本使用功能，满足低收入家庭的居住需求。

新的郑州市经济适用住房管理办法2010年4月15日颁布并施行，该办法具体内容详见附件一。

新的经济适用房购买办法具体内容详见附件二。

第三部分项目经济分析
一、项目主要经济技术数据
二、开发成本估算
1、土地成本
项目总占地180亩，按60万元/亩计算，60万元/亩×180亩=10800万元
土地成本总计：10800万元2、建安工程费
按每平方米1300元计算，1400元/㎡×420000㎡
建安工程费总计：58800万元3、规划设计费
按每平方米20元计算，20元/㎡×420000㎡
规划设计费总计：840万元
4、总平面配套设施费
●道路、绿化、景观费用按450万计。

●水、电、气网线铺设费
按每平方米80元计算，80元/㎡×420000㎡=3360万元
总平面配套设施费总计：3810万元
5、工程建设其它费用
●市政基础设施配套费及附加
按《郑州市经济适用住房管理办法》，经济适用住房建设项目免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金，减半征收市级经营服务性收费。

●监理费
按每平方米3元计算，3元/㎡×420000㎡=126万元
工程建设其它费总计：126万元
6、基本预备费
按建安费用3%计算，总计：1638万元
开发成本合计：1+2+3+4+5+6=76014万元
三、经营成本估算
1、销售收入
●住宅销售收入
郑州市经济适用房高层价格在2800元/㎡左右，按2800元/㎡计，
住宅销售收入2800元/㎡×384720㎡=107721.6万元
●商业销售收入
商业单价按7000元/㎡计算，
7000元/㎡×33600㎡=23520万元
销售收入总计：23520万元
2、管理费用
以销售额为基数，取2%，131241.6万元×2%=2624万元
管理费用总计：2624万元3、营销费用
由于经济适用房的销售主要通过购房者在市房地产管理局登记购买，因此经济适用房无营销费用，商业按总销金额3℅计算，
23520万元×3℅=705万元
营销费用总计：705万元
4、销售税金
包括营业税、城建税等，以销售额为基数，取10%，131241.6万元×10%
销售税金总计：13124.16万元经营成本合计：2+3+4=16453.16万元
投资成本费用估算汇总表
四、盈利能力分析（静态分析）
结论：
1、经济适用房是各级政府重点建设保障房之一，各级政府在经济适用房开发建
设方面提供强有力的支持，在开发收费环节中，各项政府行政收费免收和减半收取，大大降低项目前期资金投入及开发成本；
2、经济适用房市场需求量比较庞大，房源的销售有政府统一进行销售，销售价
格有政府审核，项目利润有稳定保障；
3、本项目地段属于郑州城市重点发展区域，未来升值空间较大，社区商业部分
作为项目利润最大化的支撑点，能为项目带来很大的收益；
4、根据以上测算，虽然经济适用房项目利润相对偏低，但投资总额也较大,项目
分期开发的策略选择，降低前期的资金投入，以便加快资金周转，减低财务风险；
5、经济适用房项目的开发风险虽然相对较低，但也存在不确定性风险，对项目
各个开发手续的部分需要十分掌控，从而降低开发风险；
附件一：
郑州市经济适用住房管理办法2010年4月15日施行
郑州市人民政府令
第189号
《郑州市经济适用住房管理办法》业经2010年2月11日市人民政府第20次常务会议审议通过，现予公布，自2010年4月15日起施行。

市长赵建才
2010年3月5日
第一章总则
第一条为规范经济适用住房管理，解决城市低收入家庭住房困难，根据国家有关规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条本办法所称经济适用住房，是指政府提供优惠政策、限定套型面积和销售价格、按照合理标准建设、面向城市低收入住房困难家庭供应、具有保障性质的政策性住房。

第三条本办法适用于本市市区建成区（不含上街区）范围内经济适用住房的建设、供应、使用、交易等管理工作。

第四条经济适用住房管理遵循政府主导、政策扶持、公开透明、公平公正的原则。

第五条市住房保障和房地产管理部门负责本市经济适用住房管理工作，其所属的市经济适用住房建设管理机构具体负责经济适用住房日常管理工作。

市发展改革、城乡规划、国土资源、城乡建设、财政、价格、民政等部门应当按照各自职责，共同做好经济适用住房管理工作。

街道办事处（乡、镇人民政府）及区房管、民政等部门依照本办法规定，分别负责本辖区内经济适用住房申请的受理、审核等工作。

第二章建设管理
第六条市人民政府组织市住房保障和房地产管理、发展改革、城乡规划、国土资源、城乡建设等部门，依据本市国民经济和社会发展规划、住房建设规划，编制本市经济适用住房发展规划。

市发展改革行政部门应当会同市住房保障和房地产管理、城乡规划、国土资源、城乡建设等部门，根据本市经济适用住房发展规划和社会需求，编制本市经济适用住房建设年度计划和用地计划，报市人民政府批准后实施，并向社会公布。

第七条经济适用住房建设年度计划所确定的建设总量应当控制在当年住宅建设总量的30%以内。

经市人民政府批准，经济适用住房建设年度计划可以根据实际情况作适当调整。

第八条经济适用住房建设用地以划拨方式供应。

经济适用住房建设用地纳入本市年度土地供应计划，在申报年度用地指标时单独列出，从政府储备土地中优先供应。

第九条经济适用住房建设，应当统筹规划、合理布局、配套建设，充分考虑城市低收入住房困难家庭对交通等基础设施条件的要求，合理安排区位布局。

第十条经济适用住房建设，应当采取项目法人招标方式，选择具有相应资质和良好社会信誉的房地产开发企业实施，也可以由市人民政府直接组织建设。

经济适用住房建设项目法人招标工作按照市人民政府有关规定执行。

第十一条经济适用住房建设应严格控制套型面积，小套型住房单套建筑面积应控制在70平方米以内，中套型住房单套建筑面积应控制在90平方米以内。

市人民政府根据经济发展水平、人均住房状况、家庭人口及市场供求等因素可适当调整经济适用住房单套建筑面积。

第十二条房地产开发企业应当在办理土地划拨手续前持下列材料向市住房保障和房地产管理部门申请办理经济适用住房项目建筑总面积、单套建筑面积、户型比例及商业网点用房建筑面积的核准手续：
（一）房地产开发企业资质证书；
（二）工商营业执照；
（三）项目建设计划文件；
（四）银行出具的资本金证明；
（五）建设用地规划许可证；
（六）项目规划总平面图及标准层、非标准层平面图；
（七）廉租住房、商业网点用房、物业管理用房比例。

市住房保障和房地产管理部门应当自收到申请之日起10日内出具审核意见。

该审核意见作为办理土地划拨和建设工程规划许可手续的依据之一。

第十三条经济适用住房建设，应当按照建筑总面积４‰的标准配套建设物业管理用房；配套建设商业网点的，商业网点用房建筑面积不得超过建筑总面积的８％，并按照商业用地依法办理相关手续。

经济适用住房建设应当配套建设的其他用房按照有关法律、法规规定执行。

第十四条建设经济适用住房（含企业集资建房）应当按照市人民政府有关规定，配套建设一定比例的廉租住房。

第十五条规划设计和建设经济适用住房，应当按照发展节能省地环保型住宅的要求，严格执行有关住房建设标准，采取竞标方式优选规划设计方案，在较小套型内实现住宅基本使用功能。

经济适用住房的具体规划设计和建设标准由市人民政府另行制定。

第十六条经济适用住房基础配套设施和公共配套设施，应当与住宅工程同时设计、同时施工、同时交付使用。

第十七条经济适用住房建设工程质量由经济适用住房建设单位负责，由其向购房人出具《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，并按规定承担保修责任。

第十八条严禁以经济适用住房名义取得划拨土地后，以补交土地出让金等方式，变相进行普通商品房开发。

第三章准入与退出
第十九条同时具备下列条件的低收入住房困难家庭，可以申请购买一套经济适用住房：
（一）具有本市市区建成区城市户口3年以上；
（二）家庭人均月收入低于城镇居民最低生活保障标准的4倍；
（三）无住房或者家庭人均住房建筑面积不足20平方米；
（四）市人民政府规定的其他条件。

单身人员，除应当符合前款规定条件外，申请购买经济适用住房时，年龄应满28周岁。

本条第一款第（二）项规定的低收入标准由市人民政府根据本市实际情况适时调整并向社会公布。

第二十条申请人与其共同申请的家庭成员之间应当具有法定的赡养、扶养或者抚养关系。

户籍因就学、服兵役等原因迁出本市市区建成区的，可以作为家庭成员共同申请。

第二十一条计算家庭人均住房建筑面积时应当将申请人与其共同申请的家庭成员名下拥有的私有住房合并计算。

申请购买经济适用住房之日前3年内，因出售、赠与以及履行债务等原因，将家庭或个人住房的房屋所有权转移给他人的，应当计算原住房面积。

第二十二条退出廉租住房保障的家庭，符合购买经济适用住房条件的，可以优先购买经济适用住房。

第二十三条购买经济适用住房应当持下列材料向户籍所在地街道办事处或者乡、镇人民政府提出申请：
（一）经济适用住房申请审批表；
（二）户口簿和身份证；
（三）婚姻状况证明；
（四）月收入证明；
（五）住房情况证明；
（六）市人民政府规定的其他材料。

前款所规定的月收入证明和住房情况证明，申请人有工作单位的，由其所在工作单位出具；无工作单位的，由其户籍所在社区出具。

因工作调动、转业等原因由外地迁郑的人员，其住房情况证明应由迁出地房管部门出具。

第二十四条街道办事处或者乡、镇人民政府应当自受理申请之日起10日内,通过入户调查、邻里访问以及信函索证等方式进行调查、核实,并就是否符合规定条件提出初审意见。

对符合规定条件的,应当将调查情况和初审意见在申请人居住的社区进行公示,公示期不得少于10日。

申请人户籍所在地和实际居住地不一致的，实际居住地街道办事处或者乡、镇人民政府应当配合调查、核实，并组织在申请人居住的社区进行公示。

经公示无异议或者有异议但经核实异议不成立的,由街道办事处或者乡、镇人民政府将申请资料和初审意见报送区民政部门；有异议且经核实异议成立的,应当书面通知申请人,并说明理由。

有异议的,街道办事处或者乡、镇人民政府应当自接到异议之日起10日内重新进行调查、核实。

第二十五条区民政部门应当自收到有关资料之日起10日内，就申请人家庭月收入情况是否符合规定条件出具审核意见，并将有关资料报送区房管部门。

区房管部门应当自收到区民政部门报送的有关资料之日起10日内,就申请人是否符合规定条件提出复审意见。

对符合规定条件的,由区房管部门将申请资
料和复审意见报送市经济适用住房建设管理机构；不符合规定条件的,区房管部门应当通知申请人,并书面说明理由。

第二十六条市经济适用住房建设管理机构应当自接到区房管部门报送的申请资料之日起10日内，对申请人的条件进行最后核定。

符合规定条件的,由市经济适用住房建设管理机构将申请人及其共同申请的家庭成员姓名、家庭收入、住房状况和婚姻状况等情况在市房地产信息网上予以公示，公示期不得少于10日。

经公示无异议或者有异议但经核实异议不成立的,由市经济适用住房建设管理机构核发《郑州市经济适用住房购买资格证》（以下简称《购房证》）；有异议且经核实异议成立的,市经济适用住房建设管理机构应当通知申请人，并书面说明理由。

提出异议的,市经济适用住房建设管理机构应当自接到异议之日起10日内
重新进行调查、核实。

第二十七条取得《购房证》的申请人家庭人口、家庭收入、住房状况和婚姻状况等情况在购房前发生变化的，申请人应当自发生变化之日起30日内如实向户籍所在地街道办事处或者乡、镇人民政府提交书面材料。

街道办事处或者乡、镇人民政府应当根据实际情况重新审核，并按照本办法规定程序报市经济适用住房建设管理机构核准。

第四章供应。