南京房地产调研报告

南京之行房地产市场调研报告
一、汊河新区项目
（一）区域情况
汊河新区位于安徽省东部，距来安县城 37 公里，紧邻江苏省南京市，属南京半小时工作和生活圈。

新区区位优势独特。

距上海市 350 公里，距南京市新街口仅 30 公里，距南京外环高速 5 公里，距南京长江大桥和二桥、三桥分别为15 公里、 23 公里和 20 公里，距南京禄口国际机场 48 公里，距南京新生圩港30 公里， 104 国道南北贯穿全境，距沪宁洛高速公路来安出口处 18 公里，宁淮高速公路南京出口处 4 公里。

南京市 602 路公交车直达汊河大桥。

滁河、来河、清流河在汊河交汇，直达长江。

汊河港和文山码头常年通航，单船最大通航能力可达 800 吨。

该区距南京经济节点、科研基地较近，距建设中的国家级开发区—南京高新技术开发区 6 公里，距南京化学工业园区、沿江工业区和六合经济开发区 20 公里，距南京大学、东南大学江北分校 10 公里。

汊河新区与最富活力的长三角地区交往密切，处于长三角经济圈的西缘，与合肥、镇江、常州、扬州、蚌埠、马鞍山、芜湖等城市的距离不足 200 公里。

（二）调研项目区位
汊河新城项目距南京新街口距离30多公里，车程约45分钟，距离南京长江大桥20公里，距离目前已经在建的锦绣香江南京湾项目约2公里。

周边暂无配套公路，只有村级小路若干，现状有农田和待还迁村落。

根据规划测算，需要新建改建配套道路14条，预算投资4.5亿元；征地拆迁10万平米房屋，按800元/平方米补偿标准，拆迁补偿8000万元，永久征地5000亩，按4万/亩标准，预算投资2亿元；安置房建设需要16.5万平方米，安置农户1200户，按1800元/平方米标准，预算投资2.97亿元，综上，投资规模至少需要约10.27亿元。

【现状图】
南京湾项目在建家居建材城南京湾项目周边环境道路
调研地块待建公路周边情况
调研地块待建公路周边村子公路端头情况
调研项目周边农田农舍
二、当地房地产市场情况
（一）房地产市场整体状况
1．汊河新城附近目前待售在售项目5-10个，且投放体量较大，市场竞争激烈；2．所有项目的90%以上的客源均面向南京城区；
3．价格方面，在售楼盘高层项目均价在4000-4500元/㎡左右（精装），联排别墅4500-5000元/㎡左右，双拼在6000-8000元/㎡左右，独栋在10000元/㎡以上。

4．开发规模巨大，主要产品为高层和别墅产品，目前配合着锦绣香江南京湾家居建材中心的开发，商业产品也大量推向市场。

5．在售项目均有配套商业，且规模不小。

6．市场产品多以地块及城市发展趋势为卖点，由碧桂园和锦绣香江两大地产巨头引
导区域地产开发，产品卖点为低价优质宜居养老，产品本身无明显的缺点，但市场产品同质化趋势明显。

7. 客户的关注点多为开发商实力、区域发展、生活配套、教育配套、建筑品质等。

8. 销售方面高层公寓多为采用排号销售模式，别墅产品主要依托销控挤压销售。

（二）楼盘详情
◆项目名称：碧桂园城市花园
【公寓样板间图】118平方米三室两厅
儿童房厨房
次卧主卧
主卧卫生间
【别墅样板间图】
外延客卧
客卧主卧
书房餐厅+厨房
【碧桂园土地摘牌情况】
每亩折合成交价：
临104国道侧：商住49.5万/亩，住宅37.6万/亩临经济开发区侧：商住21.7万/亩
◆项目名称：南京湾锦绣香江
综合评价：南京湾项目由锦绣香江集团2012年投资建设的集大型家居mall项目融合住宅项目组成的大型地产项目，南京湾锦绣香江整体规划约300万平方米，目前已知摘牌地块约40万平米，产品规划涵盖别墅、多层、小高层和高层、家居建材商业广场等多种物业形态。

锦绣香江一期启动区为别墅社区，富有地中海风情的四联排、双拼别墅已经建成。

家居商业广场已经开工建设。

项目南京接待中心设置在南京新街口繁华商业区。

【项目外部图】别墅部分
项目内园林双拼别墅外延
别墅内庭院别墅入口处别墅区景观湖
【别墅样板间图】
双拼别墅下沉式客厅
开放式厨房客卧
每层均设有独立卫生间主卧
【南京湾家居广场图】
南京湾“品牌街”施工现场规划沙盘
首期家居广场项目区位图
项目首期开发南京湾家居广场
“品牌街”商铺60余套，由锦
绣香江负责统一招商运营管理，
前两年按8%返租金，直接从购
房款中扣除；若业主想自营，开
发商限定营业范围须为经营家
居建材类产品；项目后期会有仓
储式库房和高端写字楼、五星级酒店的开发。

锦绣香江预计总开发面积达到3万亩，已动工开发项目20余万平米
【南京湾锦绣香江土地摘牌情况】
备注：上述来安宏博房地产所摘牌地块为目前南京湾家居商业广场。

◆周边其他项目简介:
1.金太阳·鹭港,在售一期60多套独栋，单价7000 -8000元/，面积260-470，目前最低要190万/套左右。

2. 蒙塔卡利,目前在售四期的2套独栋期房，面积230和240，均价11000元/，总价220万-300万之间，目前全款9折，按揭94折，赠送花园。

另在售前期现房。

3.玫瑰十一英里,在售一期11套独栋别墅。

独栋面积有272和279两种，均价9200元/，总价252万左右，目前全款97折，按揭99折。

一期房源至此已经全部推出，下面将推出二期房源，预计是联排和叠加别墅。

二、南京奶山生态园项目
奶山地块位于扬州和南
京六合交界处，属于丘陵地带，
山区仅有盘山路可通山下，山
上有待整修农场一座。

奶山距
离长江四桥5公里，距离南京
市区新街口70公里。

目前道
路已经通达奶山里附近，附近
有施工队正在平整通向山内
的道路。

【奶山现状图】
奶山全景山下待整修道路及村庄
山下洼地山间小路和路旁树木【奶山地块规划】
综上，该地块周边由于环境制约，且由于南京当地周边丘陵和山区地带众多，（距离奶山大约5公里，就为南京国家方山地质公园）。

所以，在奶山地区建设别墅区或农家生态园，投资较大且收益不确定，建议不予考虑。