物业管理基本制度与政策 (案例分析)案例分析

案例分析
（一）水泵机组的日常养护有哪些内容？（10分）
（二）业主装修导致房屋漏水，物业公司是否承担责任。

（10分）
案情简介：
原告：小区业主被告：物业公司
居住在原告上层的业主重新装修房屋，由于改变房屋建筑结构，导致原告房屋出现零星渗水。

原告多次向被告工作人员反映，要求其对施工进行监督管理，以免对下层房屋造成更大的损失。

被告的管理人员对此采取极不负责的态度，不采取相关措施，使得原告房屋由渗水发展为漏水，导致房屋墙壁变黑脱落、木地板腐蚀变形，损失严重。

问题一：本案件是物业服务合同纠纷还是房屋侵权纠纷？
问题二：原告房屋因上层业主装修不当而受损，被告物业公司是否应承担责任？
问题三：被告对原告房屋漏水是否应承担维修义务？
问题四：被告在业主装修过程中应承担什么样的管理责任？
【答案要点】：
1、水泵的养护：生活水泵、消防水泵、排污泵、溶水泵每半年进行一次全面养护。

养护内容主要有检查水泵轴承是否灵活，检查压盖盘根处是否有漏水，清洁水泵外表。

若有脱落或锈蚀严重，要铲漆、刷油。

2、柜的养护：维修人员要半年进行一次全面养护、维修养护内容主要有，清洁柜内所有元器件、清洁外壳、务必使柜内无积尘、无污物；检查、紧固所有的接线头。

对于锈蚀严重的接线头应更换，检查柜内线头号码是否清晰，有无脱落；在开关闭合或断开过程中，应无卡位现象。

触头表面清楚干净；中置继电器、信号继电器应做模拟试验，检查动作是否可靠，信号输出是否正确；信号灯指示是否指示正常；远传压力表信号线接头是否腐蚀，如有则重新焊接或更换。

3机的养护，外观检查应整洁、接地线连接良好，用摇表测绝缘电阻，电机接线盒内三相导线及连接片应牢固紧密，电动机轴承有无阻滞或异常声响，电机风扇叶有无碰壳现象，清洁外壳，外壳是否脱漆严重，若严重应涂新油漆。

4关阀门、管道及附件的养护。

闸阀密封胶垫是否漏水，止回阀的养护应检查止回阀的密封胶垫是否损坏，弹簧弹力是否足够，油漆是否脱落。

浮球阀的养护应检查密封胶垫、连杆、连杆插销。

（二）
（一）原告基于被告在履行物业管理服务过程中存在不当，致使原告房屋遭受损失而向法院提起诉讼，因此是因物业管理服务合同而引起的合同纠纷，而非房屋侵权纠纷。

（二）引起原告房屋损失的水管属于上层业主所有，应由上层业主负责维修。

作为物业公司只有协调上层业主进行维修的义务，不承担直接维修的义务。

（三）被告对原告房屋漏水不承担维修义务。

根据《物业管理条例》的规定，被告作为物业管理单位，管理的范围是小区的公共区域和共用设施设备，不包含业主私人所有的设施。

业主房屋内的设施作为房屋的附属物属于业主所有，维修的责任也由业主履行和承担费用。

（四）没有证据证明被告在履行物业管理服务合同过程中存在违约而引致原告房屋受损。

物业公司对业主室内装修的质量问题不承担法律责任。

室内装修是业主自主进行的，作为物业公司，其义务就是告知业主在装修过程中不得有改变房屋结构等禁止行为并对禁止的行为予以制止。

至于装修的质量问题，物业公司不予以监管，也不承担责任。