房地产实习成果评测报告#

目录
1.市场表现3
1.1.沈阳"温柔版限购令"出台及影响3
1.2.硕果"十一五" 长白岛让和平更有"味道"4
1.3.2018年“金九银十”已经褪色以价换量成为主流4
1.4.沈城楼市已经进入地铁时代5
1.5.年底一线城市房价进入调整期6
2.沈阳政策7
2.1.沈阳限购令3月8日正式实行7
3.市场动态9
3.1.商品房市场9
3.1.1.商品房供应量分析9
3.1.2.商品房成交量分析12
3.1.3.商品房供求关系分析14
3.1.
4.全年各区商品房成交情况分析14
3.2.商品住宅市场15
3.2.1.商品住宅供应量分析15
3.2.2.商品住宅成交量分析17
3.2.3.商品住宅供求关系分析18
3.2.
4.商品住宅成交套均面积分析19
3.2.5.全年各区商品住宅成交情况分析19
3.3.别墅市场20
3.3.1.全年别墅市场成交走势分析20
3.3.2.全年各别墅产品成交走势分析20
4.土地篇24
4.1.土地供应24
4.2.土地成交26
1.市场表现
2018年，对中国楼市来说，是值得铭记的一年。

在这一年，随着调控深入，各种利益主体在此交集、博弈，它们各怀心思，又急迫想要成为最后的赢家。

2018年，在“调结构、稳物价”的大背景下，中央政府继续加强房地产调控：今年1月“国八条”出台，房产税试点改革落地，拉开了全国范围严格控制房地产行业的序幕；地方政府逐步跟进，陆续出台相关政策，“限购”、“限价”、“限贷”全面升级，限购城市从2018年的不足20个大幅增加到40多个；7月初，国务院常务会议明确“二三线城市也要限购”，台州、珠海等二线城市跟进，46 城市明确调控细则；10月底，1000万套保障房建设计划提前实现；12月12日至14日，中央经济工作会议明确指出2018年将继续坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归。

房地产调控在2018年不断细化和落实，抑制需求与增加供给两手抓，行政与经济手段进一步深化。

而房地产市场在多方调控下也开始出现量跌价稳，并逐渐呈现价格下降的趋势。

2018年房地产调控事关中央政府公信力和中国经济健康发展的大局。

中央政治局会议近期定调2018年经济工作时明确表示“坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归”，随后北京、上海、广州、深圳等11个大中城市相继宣布楼市调控政策将延续；预计2018年房地产调控政策仍将维持从紧取向。

1.1.沈阳"温柔版限购令"出台及影响
沈阳限购令实行时间是2018年3月8日，沈阳版“限购令”暂限人口密集、房价过高的二环区域内。

对已拥有一套住房的本市户籍居民家庭<含购房人、配偶及未成年子女，下同）、能够提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在二环区域内向其售房。

这样的“温柔版限购令”也表现为几方面：首先是此次限购是以家庭为单位，无论以前有几套房，从限购令执行之日起，可再购置一套房。

沈阳限购令只针对“商品住宅”进行限购，对二手房以及商业地产并未作限制。

综合以上信息不难发现，基于沈阳一直以来刚性需求大、投机性购房群体少、改善型购房增多等特点，沈阳的限购令充分地考虑了沈阳购房者及市场的特点来进行制定，因此相对一些一线城市的限购令来说，沈阳堪称是“温柔版”，与天津版限购令颇为类似。

1.2.硕果"十一五" 长白岛让和平更有"味道"
去年年底和平区收获了“国家可持续发展实验区”的殊荣。

尤其是长白岛让和平更有了味道：浑河明珠———长白岛：引进重大项目30余个，完工及在建楼宇400余栋，累计开工建设面积达500余万平方M，已竣工面积175万平方M。

“十一五”以来，长白岛城市化发展突飞猛进，建成以内河水系为核心，森林公园为重点，公园、绿地、绿带为辅的生态城区，已完成绿地面积230余万平方M，完成道路建设总长度35公里，总面积近94万平方M。

2008年赢得第十届住交会“中国最具发展潜力岛城”大奖。

使得长白岛的楼盘价格突飞猛进，是沈阳重点发展的区域。

1.3.2018年“金九银十”已经褪色以价换量成为主流
今年的“金九银十”与往年相比肯定成色不足，因此，“金九银十”以价换量将成为主流。

9月，如万科、保利等大盘股也加速大幅下跌，市场恐慌气氛严重。

现在已有6个城市楼市成交量下降，5个城市成交量跌幅在30%以上，其中重庆跌幅最大，达到50.4%。

重点城市中，仅武汉和天津同比上涨，其余城市成交量皆同比下跌，除重庆外，杭州跌幅达到47.08%，南京、深圳的楼市成交量下降幅度亦皆超过20%。

在成交量低迷的同时，价格也开始松动。

一线城市和二线发达城市新建住宅价格已经出现全面松动，尤其在一些供应集中的区域，价格战已初现端倪，而品牌开发商的率先降价将进一步带动区域整体价格的下调。

‘金九银十’的情况还应该分城市来看。

已出台限购政策的城
市和不会出台限购政策的城市，开发商在9、10月份的推盘节奏会加快，随着降价促销，9月的成交量环比会增加，但不会好于去年同期，而10月的成交量环比会继续增长，同比有可能持平。

而对于即将出台限购的二三线城市，政策前期会出现短期的集中推盘、集中成交，一旦二三线城市限购政策出台后，会对开发商和购房者造成较大影响，“金九银十”难。

1.4.沈城楼市已经进入地铁时代
东北的首条地铁线路--沈阳地铁一号线在2018年9月27日上午正式通车通车。

沈阳地铁1号线，是城市东西向最大的客运交通走廊，它连接城市东西两大工业区和新兴的经济技术开发区，串连起铁西、太原街、中街三大商业中心及沈阳站铁路交通枢纽等各个板块。

地铁1号线沿线已聚集不下40楼盘，地铁上盖升值潜力最大，这句地产“流行语”一时间成为沈阳楼市的风向标。

紧接着2018年1月9日二号线也正式运行了，和一号线成了交叉交通运行工具，给沈城人民带来了许多便利。

地铁2号线的市中心段几乎与金廊重合，纵观金廊沿线几乎都是大型综合类项目，具有购物、休闲、娱乐等功能，以写字间、商铺、公寓等高端商业产品为主。

例如，领先国际地处市中心，同时是金廊和地铁2号线的中心节点。

领先国际作为大型综合类项目，包括精装公寓、写字间和高层住宅，商业部分百联购物中心现已开业，地铁2号线建成后将带来大批客流，对项目的长远发展会起到积极影响。

1.5.年底一线城市房价进入调整期
今年，有600多个城市出台了房价控制目标。

多数城市的房价控制目标与当年的GDP、人均可支配收入增速挂钩，为“低于”或“不高于”后二者，北京的目标是房价“稳中有降”。

在这一轮严厉调控中，一线城市的房价率先进入调整期，基本可以达到调控目标。

但今年的楼市也有“按下葫芦浮起瓢”的味道，投资投机性需求被严格限购的城市挤出后，便转向涌入二三线城市。

情急之下，一些地方干脆直接出手叫停房价上涨。

限价目标绝大多数完成了，但要防止地方政府对行政手段的国度依赖，否则副作用大。

需要注意的是，不能因“限”字令作用明显就产生依赖症，楼市还应回归到依靠供求关系解决矛盾的轨道上来。

2.沈阳政策
2.1.沈阳限购令3月8日正式实行
对于“限购令”的出台，沈阳的态度显然十分谨慎。

不仅在出台前，“限购令”经过了多部门的长时间反复论证和仔细研究，直到3月8日才正式出台。

在沈阳市二环区域内暂时实行限购政策。

对已拥有一套住房的本市户籍居民家庭<含购房人、配偶及未成年子女，下同）、能够提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在二环区域内向其售房。

联祥点评：限购令不会影响沈阳的房价，但可能会对沈阳房屋的成交量造成一定影响。

沈阳调整普通住宅级别及价格评定标准
沈阳市2018年已开始执行普通住房价格界定新标准。

新标准将普通住房价格界定标准调高后，个人购买普通住房交纳契税的税率也随之发生较大变化。

以前按旧标准需交4%契税的，根据是否首次购买，以及面积是否超144平方M等条件，契税交纳税率最多可降至1%，相当于比执行旧标准时，下降了3
个百分点。

全市按行政区域将原来划分的三个级别区域(不含三县一市，由其分别自行测算确定。

具体划分情况是：沈河区、和平区、皇姑区、大东区(以上各区包括去年行政区划调整后新划入的范围>、铁西区(包括经济技术开发区>、浑南新区为一级区域；东陵区、于洪区、苏家屯区、沈北新区和棋盘山国际风景旅游开发区为二级区域。

从上述可以看出沈阳此政策是要适应更快上涨的普通住宅价格，降低部分区域住宅“被豪宅”。

也可以界定你所购房屋为普通住房，享受国家对普通住房的交易契税政策。

3.市场动态
3.1.商品房市场
3.1.1.商品房供应量分析
全年商品房供应量分析
全年商品供应量为2094.34万平方M，环比上升30.6%，供应套数为221322套，环比上升27.11%。

从2005年开始沈阳的房地产市场一直处于快速发展阶段，并且在2007年达到了一个高度繁荣期，而今年更是达到历史的最高点。

商品房供应量持续大幅攀升的同时也导致空置率的逐步增加，受到2008年国际金融危机等不利因素影响，国内房地产市场受到严重冲击，沈城楼市也同样未能幸免，所以在2008年商品房供应量出现下滑趋势，虽然2009年房地产市场回暖明显，但因为前期积压存量较大，所以全年基本还是以消化存量房为主，商品房供应量延续了下降的趋势。

2018年对于房地产市场是转折的一年，为遏制房地产市场泡沫的不断加剧以及部分城市房价过快上涨，中央接连重拳出击调控楼市，掀起一轮又一轮楼市调控风暴，受此影响全年房地产市场波动态势加剧。

沈阳房地产市场也同样受此影响，但是作为二线城市，影响度明显弱于一线城市，影响滞后性也较明
显，而且因为沈阳房地产市场从全国范围来看还是十分健康的，市场整体泡沫量不大，所以市场还是处于良性循环阶段。

因为09年沈阳异常火爆的土地市场整体成交量巨大，大量开发商集中拿地，也导致2018年商品房整体上市量快速攀升。

而沈阳温柔版限购令对整个市场影响不大，金九银十与同期相比有所成色不足，以价换量成为今年的主流；在“限购令”的背景下，银行又连续六次上调准备金率，导致银行资金紧张，随着地铁1号线的正式运营，沈阳进入了地铁时代，对沿线物业价值的带动非常大；到了年底受政府换届等因素影响，沈阳房地产市场逐渐下滑，购房者处于观望状态。

商品房供应量走势
从`11年全年的商品房供应量走势来看，全年供应量快速上升趋势十分明显，特别是年初受季节因素以及传统销售淡季的影响整个一季度供应量缩量明显，2月更是达到最低谷，但是随着该时期的结束，市场供应量放量明显，虽然今年中央接连重拳出击调控楼市，各种打压政策频出，但是沈城商品房供应市场从走势来看影响不大，这主要是因为09年开发商疯狂拿地导致今年开发商集中上市情况十分突出，再加上今年前所未有的大举调控杠杆，政策上对于拿地开发年限限制和监控力度进一步加大，而且因为沈城楼市一直存在政策影响滞后性的特点，使得很多开发商在今年第二季度开始明显加快开发进度以及推售力度，都希望在政策面产生实际影响前加快去化速度回拢资金减小投资风险。

随着供应量增加特别是9月份的大体量快速的释放，第四季度整体放量有
所减缓，但整体供应也基本维持在150万平左右的水平，从供应量表现来看明显高于10年同期水平。

但受今年国家打压政策频出的影响，开发商今年拿地情况相对于10年来说有所放缓，除了几家知名央企地产开发商外，大部分开发商还是把精力主要放在存量土地开发上，加上政策面松动迹象不明显，预计明年供应量应该会有所放缓。

各区供应量分布情况
2018年商品房供应量铁西区与于洪区分别以19.7%和19.3%的比例占据商品房供应量的前两位，这两个区域也是目前沈城项目最为集中，新项目上市量最多的区域，也是目前沈城购房者最为认可的区域，区域内整体供求两旺。

和平区凭借优越的区位优势以及长白岛区域房地产市场的快速发展持续着10年以来的快速增长态势，区域供应量整体较为充足；浑南新区借助发展大浑南、市中心南移等众多题材的热炒，成为今年最为倍受瞩目的区域，也是目前沈城高端项目最为集中的区域之一，所以今年整体放量明显；皇姑区与沈河区、大东区因为今年新行政区域划分获得不小的区域面积扩充，使得区域内整体商品房供应量均有所提升；而东陵区则因为行政区域重新划分失去大量原有项目，整体区域供应量下滑明显；沈北新区因为10年集中放量明显，今年整体供应趋势有所减弱，但区域内供求关系相对平稳，加上前期区域内土地成交量较大，未来在供应量表现上应该还会有所攀升；其余各区全年表现基本较为平稳。

●各区域供应量走势
从2018年各月供应量走势来看，于洪区作为目前市场供应主力区域之一供应走势波动很大，前7个月区域放量明显，一直呈现快速增长的态势，正是因为前期放量过快导致其进入8月后供应量整体大幅上升，但从其全年的供应量水平来看依然是位于各区前列。

铁西区最为全市项目最为集中的区域全年供应量一直平稳增长，虽然在9月份冲高有所回落，但是整体供应水平依然位居全市各区首位，区域市场活跃度极高。

浑南新区作为今年热炒概念最多的区域，上半年供应量放量明显，但随着消化的加快，在区域内新项目增加不多的情况下，整体供应量在下半年一直呈现下滑态势，说明其区域供应量明显有所不足，区域未来可开发潜力依然巨大。

其余各区全年供应量走势都相对平稳，并且与去年同期水平相比均有所提高。

3.1.2.商品房成交量分析
●全年商品房成交量分析
至2003年以来沈城的房地产市场一直呈现快速发展态势，商品房成交量整体上呈快速上涨趋势，虽然08年受全球金融危机的影响，沈阳商品房成交量上涨趋势有所放缓，但随着09年初宏观政策的大力支持推动使得房地产市场迅速回暖并走强，特别是09年下半年成交量放量明显，市场异常火爆的同时也导致房价快速攀升，市场泡沫化加重，所以进入`11年后，国家重拳调控楼市，全国
楼市特别是一线城市均有所降温，但作为二线城市的沈阳，从全年商品房成交量依然达到1585.7万平M，创造历史新高来看，国家政策调控的影响对于沈城这样的以刚性需求为主，楼市运行情况良好的市场影响甚微，实质影响在今年并未能有所体现，而且不论从沈阳整个城市宏观环境还是地产市场环境来看，房地产稳步发展势头依然强劲，所以预计2018年沈阳房地产市场应该还是以稳步攀升为主。

商品房成交走势分析
2018年全年沈阳市商品房成交1585.7万平，成交套数173990套，整体成交走势呈逐步放大趋势，一直持续到10月份逐渐下滑，市场整体呈现较平稳的趋势，虽然国家宏观政策调控力度不断加大，使得今年整体楼市与去年相比有所降温，但沈阳因为本身相对良好的市场环境并且市场需求还是刚需为主，所
以政策影响更大作用还是在心态上，实际影响并不突出，沈阳房地产市场整体向上的发展趋势并未改变，所以预计目前市场快速发展的势头应该还会延续。

3.1.3.商品房供求关系分析
2018年全年商品房供求比为1：1.12，全年各月供求比在0-1之间上下浮动。

`11年上半年整体呈现从供不应求向供求平衡转换的趋缓，一方面因为上半年普遍是楼盘项目的建设期，下证供应备案量偏少，但随着建设进度的提升供应量逐步放大，使得供求关系逐步趋于平缓，另一方面宏观调控新政频出也在短时间制约了市场火热现象的出现，市场整体供求关系较为平稳。

3.1.
4.全年各区商品房成交情况分析
铁西、于洪、浑南新区分别以19%、18%、11%的成交比例位于全市全年各区商品房成交前三名，而这三个区域也是目前沈城楼盘最为集中，各种相关配套极为完善、客群认可度最高的区域，特别是对于刚性需求为主的沈城市场，铁西、于洪区更是该类需求的首选目标。

而和平区因为长白岛板块本年度供应量放量明显，再加上本身板块区域价值因为城市规划布局整体南移的影响越加凸显，而且板块内全国知名的品牌大盘云集，目前已经成为全年范围内高端品质楼盘的聚集地之一，所以整个区域供求两旺，使得和平区整体成交量在今年放量明显。

另外因为新行政区域划分导致大量原东陵区土地划归沈河以及大东区，使得这两个区特别是沈河区今年整体成交量上升幅度不小，其余区域全年成交情况较为平稳，与去年相比整体起伏不大。

3.2.商品住宅市场
3.2.1.商品住宅供应量分析
●商品住宅供应量分析
2018年沈阳市商品住宅供应面积为1904.73万平方M，商品住宅供应套数为200494套。

年初受季节以及春节的因素影响并在处于传统的销售淡季，住宅供应量缩量明显。

虽然银行准备金率连续上调，但是对于相对健康平稳的沈阳市场来说，影响基本只是体现在政策出台初期的心理上，实际影响并不明显，而且10年年底的开发商疯狂拿地使得今年必然出现集中上市的现象，而从供应量走势上也充分体现出该现象，从4月份第二季度开始全市商品住宅供应量呈现快速放量的态势，供应量持续攀升，并且就算已经进入传统销售淡季的年底，供应量走势虽然有所下滑但是整体供应量依然维持在百万平M以上，明显高于10年同期，市场活跃度依然表现突出。

从另一方面也能看出，因为目前市场政策面从紧的现象并未有明显松动，使得很多开发商对于明年市场走势并不明朗，所以在传统的销售淡季也加大了推售力度，加快资金回拢，规避风险。

●全年各区商品住宅供应量分布情况
商品住宅基本与商品房区域供应情况基本一致。

作为全市楼盘项目最为集中的两个大区，苏家屯区和铁西区分别以19.3%和18.6%稳居全市各区供应量的前两位，但是今年新行政区域划分将部分隶属于于洪区的项目划归皇姑区，在一定程度上使得于洪区整体供应量有所减少而皇姑区供应量有所提升，但即便如此，在城市外扩脚步加快的前提下，于洪区的整体供应量依然很强劲，并且又具备一定的价格优势，所以整体供求两旺；和平区与浑南新区也是因为区域板块<比如：和平区长白岛板块）本年度供应量放大使得区域整体成交量攀升明显，沈河区和大东区因为新行政区域划分兼并不少东陵区项目，使得彼此间供应量此消彼长；剩余各区表现基本还是以能维持现有供求关系平衡为主。

商品住宅供应套均面积分析
从2018年全年的商品住宅供应套均面积走势来看，除了一季度因为整体供应量偏少且4月份大户型产品供应所占比重有所放大导致供应套均面积快速攀升以外<2月份忽略不计），全年其他各月供应套均面积基本都维持在80-110平M之间。

刚性需求和改善型需求是目前沈城市场需求的主体，所以在户型选择上还是以二室乃至小三室，面积段基本在80-110平M的中小户型产品为主，在目前沈城市场刚性和改善型需求为主不变的情况下，未来较长的一段时间内，80-110平M的中小户型产品依然是市场供应的主体。

2018年全年沈阳市商品住宅共成交1311.7万平，成交146285套数，成交量整体呈逐月递增走势，持续到10月份开始下滑，整体呈现较平稳的趋势，虽然今年银行多次调高准备金率，对开发商资金链有所影响，但是作为二线城市的沈阳，因为本身相对良好的市场环境并且市场需求还是刚需为主，所以政策出台初期影响更多体现在心态上并且从全年的政策影响上来看其明显存在滞后性，在目前沈阳经济快速发展以及大沈阳经济区建设不断深入的前提下，沈阳整体城市属性在逐步转变，其城市潜力无限放大，城市影响力也越加明显，在这种良好的大环境氛围下，房地产市场的发展必然不会减弱，并且沈阳刚需为主体的市场现状还将延续较长的一段时间，所以未来虽然国家在政策上对于房地产市场打压依旧，但是对于现在的沈城市场来说，影响应该不会太大，预计明年成交量还是会保持目前的态势稳步前进。

2018年全年商品住宅供求比为1：1.018，全年各月供求比在0-1之间上下浮动。

供求关系运行情况与商品房基本一致。

上半年因为建设期、宏观新政影响等因素使得10年年底导致的供不应求的局面有所缓和，下半年随着供应量与成交量同时放大，供求关系基本较为平稳，其他各月供求关系运行情况波动不大，市场整体供求关系较为平稳。

3.2.
4.商品住宅成交套均面积分析
从2018年全年的商品住宅成交套均面积走势来看，全年成交套均面积均维持在80-100平M之间。

国家今年取消了原有的多项购房优惠政策以及在宏观政策上大力调控楼市，使得沈阳这个以刚性需求以及改善型需求为主体的购房者在户型面积选择上越加谨慎，特别是下半年关于90平M以上户型契税优惠。