文昌市场报告
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文昌人均可支配收入（元）
200
文昌居民存款余额（万元）
25000
20000 15000 10000 50 5000 0 2008 2009 2010 2011 2012 2013 0 2008 2009 2010 2011 2012 2013 150 100
文昌社会消费品零售总额（亿元元）
60 50 40 30 20 10 0 2008 2009 2010 2011 2012 2013 60 59 58 57 56 55 2008 2009
数据来源：西昌旅游局
他海南城市的房价洼地；旅游度假区、 卫星发射均未形成认知。数据来源：搜索中心 城市宏观│基本面
城市 关注 除了海南、广东地缘型关注，文昌关注度排序依次为北京、浙江沪、重庆以及以山东、河 南河北为代表的内陆地区；城市投资外溢需求强于旅游度假。
18.0 16.0 14.0 12.0 10.0 8.0 920
16.7
1000 900 800
700
600 500 400 4.9 2.3 1.1 0.6 290 213 300 159 0.0 200 100 3.0 0
存量：18.8万方
去化周期：6.2年
6.0
4.0 2.0 0.0 2011年
存量：106万方
去化周期：27.6月
ห้องสมุดไป่ตู้
10.0
0.0 2010年 2011年 供应面积（万方） 2012年 成交面积（万方） 2013年 2014年
1000
0
成交均价（元/㎡）
近三年文昌新开盘项目量 时间 新开盘数量 2012年 11 2013年 22 2014年 14
数据来源：克而瑞数据
中观分析│商品住宅
补充说明：江苏、四川对文昌关注度高，主要由于有经济合作项目，在实际购房客户中，两省客户比例较低。数据来源：搜索中心 城市宏观│基本面
主要 客户 据统计，在文昌市的旅游地产项目中,有近一半的买家来自重庆，在2007年至2013年间,重 庆人在文昌买房的金额达到48亿元；重庆客户是文昌转化率最高的客户。
主要结论 宏观分析：
文昌目前是以航天城为发展重点的海南新兴旅游城市。卫星城使城市旅游长期利他海南城市的房价洼地；旅游度假区、 卫星发射均未形成认知
中观分析：
文昌土地市场供求相对平稳，2014年成交经营性质土地约160万平米，以14年文昌年商品房成交50万方计， 土地消化周期约3.2年，去化压力较大 文昌14年商品住宅年成交量为46.3万方，虽较13年同比上涨47%，但年成交量较低，市场容量有限，目前 库存106万方，去化周期约27月，随着15年新增项目的推出，去化压力将加大 2014年文昌商品住宅成交金额TOP10排行中，第一位为雅居乐月亮湾项目，成交金额6.8亿，本项目排名 第4。 文昌14年别墅年成交量为3万方，虽然较13年上涨900%，但年去化量仍较低，市场容量有限，存量去化周 期约6.2年，套均价呈现走低趋势，未来别墅市场竞争加剧 2014年文昌别墅成交金额TOP10排行中，第一位为本项目，成交金额1.69亿，成交面积0.62万方，别墅 单盘去化能力有限。
“海南是全国人民的后花园，文昌是重庆 人民的后花园。” ——颜家安 海南省人大常委会专职常委、九三学社海
南省委副主委
文昌市副市长吕小蕾在2013海南省文昌市城市形象推介暨高峰论坛上 介绍文昌情况
数据来源：海南日报2013海南省文昌市城市形象推介暨高峰论坛
13
城市宏观丨总结
成交 排名
卫星城利好短期无法实现：文昌是海南新晋的旅游热点城市。卫星城使城市旅游长期利好凸 显，但短期内无法实现爆发式增长，目前旅游度假区、卫星发射均未形成认知 在文昌市的旅游地产项目中,有近一半的买家来自重庆，重庆客户是文昌转化率最高的客户。
微观分析：
本项目直接竞争项目有10个，潜在直接竞争项目2个，其中不乏雅居乐、世茂等品牌房企。竞争楼盘呈包围之 势，且整体中观市场表现不佳，本项目未来竞争压力较大 整体中观市场不佳，加之台风对月亮湾各楼盘销售影响较大，市场已出现以价换量现象，存在恶性竞争风险。 中南森海湾价格降至8000元/平米以下，雅居乐月亮湾出现6字头房源搅局。 文昌别墅主要沿海岸线东侧分布，呈现环岛竞争格局，本项目在高隆湾区域，别墅产品优势较为明显，15年清
房地产投资于固定资产比值反应房地产市场发展健康状况
< 15%
较低
15%-22%
基本正常
22%-30%
正常运行
30%-37%
基本正常
>37%
过热
数据来源：2008-2013文昌国民经济统计公报
城市宏观│基本面
人口 经济 文昌呈现典型三线旅游城市特征：人均可支配收入逐年上升，岛内居民财富积累速度 较快；岛内消费途径相对狭窄，城市户籍人口增长缓慢
城市宏观│基本面
城市 规划 城市旅游将会从“接待服务型”向“经济产业型”转变，内容增多，服务延伸； 卫星城使城市旅游长期利好凸显，但短期内无法实现爆发式增长
西昌借助航天城优势， 发展地域文化旅游形成
串联，仅2013年前三季
实现旅游总收入84.97亿 元，同比增长34.54％， 接待旅游人次达1450万 人次，同比增长18。随 着15年卫星发射，城市 将会更加开放，吸引更 多资源引进。
澜半岛也将推出别墅产品，赠送面积较大，同质化竞争加剧
报告目录
Contents目录
宏观分析………………………………………………………4 中观分析………………………………………………………16
土地市场……………………………………………………………………17 商品住宅市场………………………………………………………………18 别墅市场……………………………………………………………………22
118.57, 3% 28.98, 1%
三亚市
文昌市 琼海市 海口市 1044.31, 28% 万宁市 陵水县
2011-2013文昌过夜人次（万人次）
160 140 120 100 80 60 40 20 0 2011 2012 2013
57.36, 2% 52.56, 1%
139.13, 4%
五指山市
商品 住宅
排名 1 2 3 4 5 6 7 8
2014年文昌商品住宅成交金额TOP10排行中，第一位为雅居乐月亮湾项目，成交金额 6.8亿，本项目排名第4。森海湾项目较为成熟，尾盘低价清仓，故销售情况较好
项目名称 雅居乐月亮湾 中南·森海湾 文昌世茂月亮湾 高龙湾1号 银河湾 白金海岸 合景月亮湾 逸龙湾 区域 昌洒镇 高隆湾 昌洒镇 高隆湾 文城镇 高隆湾 昌洒镇 高隆湾 成交金额（亿） 6.8 5.6 3.5 2.5 2.1 1.5 1.5 1.4 成交面积（万方） 7.0 6.2 4.1 1.5 4.8 1.8 1.7 1.4 成交均价（元/㎡） 9800 7650 7654 16291 4323 8379 8429 10317
200
文昌城市GDP发展（亿元）以及增长率
30% 20% 10.8% 10% 0% 2008 2009 2010 2011 2012 2013 22.8% 24.3%
100
12%
14.0%
11.4%
0
100%
文昌城市产业结构
2011
固定资产投资（亿元）
2012
其中房地产投资（亿元）
2013
房地产投资占比
供应地块 容积率 1.3 1.4 0.8 1.0 1.5
成交占地面积 成交建筑面积 成交地块 成交用地楼板价 （万平米） （万平米） 容积率 （元/平米） 94 91 168 157 167 129 129 158 149 236 1.4 1.4 0.9 0.9 1.4 762 1055 768 761 1054
数据来源：海南土地管理中心、CRIC系统
中观分析│商品住宅
房产 格局 目前文昌主要项目分布在市内、高隆湾/清澜港、月亮湾三大板块。
中观分析│商品住宅
商品 住宅 文昌14年商品住宅年成交量为46.3万方，年成交量较低，市场容量有限，目前库存106万 方，去化周期约27月，随着15年新增项目的推出，去化压力将更大
定安县 屯昌县
332.14, 9%
琼中县 保亭县 白沙县
208.11, 6% 三亚市 137.26, 4% 1228.19, 33%
儋州市 东方市 澄迈县 临高县 乐东县 昌江县
数据来源：2008-2013海南、文昌国民经济统计公报
城市宏观│基本面
城市 规划 文昌城市规划以清澜为中心，沿海岸线规划航天城、月亮湾等旅游组团。
90.0 80.0 70.0 60.0 50.0 40.0 30.0 20.0 26.7 11.3 33.1 23.0 69.3 8253
83.9 7422 6689 51.1 31.4 20.0 6605 46.3
9000 8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000
6774
户籍人口(万)
2010
2011
2012
2013
数据来源：2008-2013文昌国民经济统计公报
城市宏观│基本面
城市 旅游 文昌过夜人次逐年增长，2013年占海南4%的市场份额，城市旅游正在发力。
2013年海南各县市过夜人次结构图（万人次）
27.82, 1% 36.09, 1% 29.44, 1% 51.73, 1% 66.14, 2% 27.49, 1% 33.18, 1% 54.02, 1% 海口市
海南省经济排名（共18个） 排名 1 2 3 4 5 6 7 8 9 904.64 449.36 373.49 201.56 175.65 162.61 147.12 124.13 119.19 2013年GDP（亿元） 城市 海口市
儋州市
三亚市 澄迈县 文昌市 琼海市 万宁市 东方市 临高县
数据来源：2013年海南省年鉴
微观分析………………………………………………………28 竞品组 ………………………………………………………32
1.
宏观分析-城市
城市宏观│基本面
城市 地位 文昌在海南省GDP排行第五，是新晋的旅游热点城市，同时依托航天发射基地发展相关旅 游业
文昌市是国家四大航天发射基地之一 城市地位：国家航天城，具有深厚文化底蕴和椰林、侨乡特色的热带生态滨海旅游城市。2013年 GDP省内排名第五。 城市定位：特色鲜明的航天城；热带生态滨海旅游胜地；城市统筹发展示范区；热带高效现代农 业基地；文化浓郁的华侨之乡。 城市特点：文昌拥有国家第一批对外开放的清澜港，是三沙市后勤保障基地；文昌物华天宝，人 杰地灵，素有文化之乡、华侨之乡、椰子之乡、排球之乡、名人之乡、将军之乡、书法之乡、长 寿之乡的美称。
城市宏观│基本面
经济 结构 文昌城市GDP发展维持在两位数高速增长，近年大力引入旅游地产投资，带动三产比例 上升；房地产投资占固定资产投资比重逐年上升，目前城市房地产投资呈现过热的态势。
城市固定资产投资以及房地产投资情况
180 160 140 120 100 80 60 40 20 50% 三产 二产 0% 2008 2009 2010 2011 2012 2013 一产 0 37.2% 40.4% 42.5% 43.0% 42.0% 41.0% 40.0% 39.0% 38.0% 37.0% 36.0% 35.0% 34.0%
2.
中观分析
中观分析│土地市场
土地 市场
文昌土地市场供求相对平稳，2014年成交经营性质土地约160万平米，以14年文昌年 商品房成交50万方计，土地消化周期约3.2年，去化压力较大
年度 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年
供应占地面积 供应建筑面积 （万平米） （万平米） 121 112 171 218 146 153 161 140 221 212
0.3
9
10
碧桂园·椰城
海拓·澜湾
谭牛镇
高隆湾
0.9
0.7
1.7
0.7
5233
9705
数据来源：CRIC系统，实际调研，商品住宅：普通住宅、别墅
中观分析丨别墅市场
别墅 市场 文昌14年别墅年成交量为3万方，虽然较13年上涨900%，但年去化量仍较低，市场容量有 限，存量去化周期约6.2年，套均价呈现走低趋势，未来别墅市场竞争加剧
200
文昌居民存款余额（万元）
25000
20000 15000 10000 50 5000 0 2008 2009 2010 2011 2012 2013 0 2008 2009 2010 2011 2012 2013 150 100
文昌社会消费品零售总额（亿元元）
60 50 40 30 20 10 0 2008 2009 2010 2011 2012 2013 60 59 58 57 56 55 2008 2009
数据来源：西昌旅游局
他海南城市的房价洼地；旅游度假区、 卫星发射均未形成认知。数据来源：搜索中心 城市宏观│基本面
城市 关注 除了海南、广东地缘型关注，文昌关注度排序依次为北京、浙江沪、重庆以及以山东、河 南河北为代表的内陆地区；城市投资外溢需求强于旅游度假。
18.0 16.0 14.0 12.0 10.0 8.0 920
16.7
1000 900 800
700
600 500 400 4.9 2.3 1.1 0.6 290 213 300 159 0.0 200 100 3.0 0
存量：18.8万方
去化周期：6.2年
6.0
4.0 2.0 0.0 2011年
存量：106万方
去化周期：27.6月
ห้องสมุดไป่ตู้
10.0
0.0 2010年 2011年 供应面积（万方） 2012年 成交面积（万方） 2013年 2014年
1000
0
成交均价（元/㎡）
近三年文昌新开盘项目量 时间 新开盘数量 2012年 11 2013年 22 2014年 14
数据来源：克而瑞数据
中观分析│商品住宅
补充说明：江苏、四川对文昌关注度高，主要由于有经济合作项目，在实际购房客户中，两省客户比例较低。数据来源：搜索中心 城市宏观│基本面
主要 客户 据统计，在文昌市的旅游地产项目中,有近一半的买家来自重庆，在2007年至2013年间,重 庆人在文昌买房的金额达到48亿元；重庆客户是文昌转化率最高的客户。
主要结论 宏观分析：
文昌目前是以航天城为发展重点的海南新兴旅游城市。卫星城使城市旅游长期利他海南城市的房价洼地；旅游度假区、 卫星发射均未形成认知
中观分析：
文昌土地市场供求相对平稳，2014年成交经营性质土地约160万平米，以14年文昌年商品房成交50万方计， 土地消化周期约3.2年，去化压力较大 文昌14年商品住宅年成交量为46.3万方，虽较13年同比上涨47%，但年成交量较低，市场容量有限，目前 库存106万方，去化周期约27月，随着15年新增项目的推出，去化压力将加大 2014年文昌商品住宅成交金额TOP10排行中，第一位为雅居乐月亮湾项目，成交金额6.8亿，本项目排名 第4。 文昌14年别墅年成交量为3万方，虽然较13年上涨900%，但年去化量仍较低，市场容量有限，存量去化周 期约6.2年，套均价呈现走低趋势，未来别墅市场竞争加剧 2014年文昌别墅成交金额TOP10排行中，第一位为本项目，成交金额1.69亿，成交面积0.62万方，别墅 单盘去化能力有限。
“海南是全国人民的后花园，文昌是重庆 人民的后花园。” ——颜家安 海南省人大常委会专职常委、九三学社海
南省委副主委
文昌市副市长吕小蕾在2013海南省文昌市城市形象推介暨高峰论坛上 介绍文昌情况
数据来源：海南日报2013海南省文昌市城市形象推介暨高峰论坛
13
城市宏观丨总结
成交 排名
卫星城利好短期无法实现：文昌是海南新晋的旅游热点城市。卫星城使城市旅游长期利好凸 显，但短期内无法实现爆发式增长，目前旅游度假区、卫星发射均未形成认知 在文昌市的旅游地产项目中,有近一半的买家来自重庆，重庆客户是文昌转化率最高的客户。
微观分析：
本项目直接竞争项目有10个，潜在直接竞争项目2个，其中不乏雅居乐、世茂等品牌房企。竞争楼盘呈包围之 势，且整体中观市场表现不佳，本项目未来竞争压力较大 整体中观市场不佳，加之台风对月亮湾各楼盘销售影响较大，市场已出现以价换量现象，存在恶性竞争风险。 中南森海湾价格降至8000元/平米以下，雅居乐月亮湾出现6字头房源搅局。 文昌别墅主要沿海岸线东侧分布，呈现环岛竞争格局，本项目在高隆湾区域，别墅产品优势较为明显，15年清
房地产投资于固定资产比值反应房地产市场发展健康状况
< 15%
较低
15%-22%
基本正常
22%-30%
正常运行
30%-37%
基本正常
>37%
过热
数据来源：2008-2013文昌国民经济统计公报
城市宏观│基本面
人口 经济 文昌呈现典型三线旅游城市特征：人均可支配收入逐年上升，岛内居民财富积累速度 较快；岛内消费途径相对狭窄，城市户籍人口增长缓慢
城市宏观│基本面
城市 规划 城市旅游将会从“接待服务型”向“经济产业型”转变，内容增多，服务延伸； 卫星城使城市旅游长期利好凸显，但短期内无法实现爆发式增长
西昌借助航天城优势， 发展地域文化旅游形成
串联，仅2013年前三季
实现旅游总收入84.97亿 元，同比增长34.54％， 接待旅游人次达1450万 人次，同比增长18。随 着15年卫星发射，城市 将会更加开放，吸引更 多资源引进。
澜半岛也将推出别墅产品，赠送面积较大，同质化竞争加剧
报告目录
Contents目录
宏观分析………………………………………………………4 中观分析………………………………………………………16
土地市场……………………………………………………………………17 商品住宅市场………………………………………………………………18 别墅市场……………………………………………………………………22
118.57, 3% 28.98, 1%
三亚市
文昌市 琼海市 海口市 1044.31, 28% 万宁市 陵水县
2011-2013文昌过夜人次（万人次）
160 140 120 100 80 60 40 20 0 2011 2012 2013
57.36, 2% 52.56, 1%
139.13, 4%
五指山市
商品 住宅
排名 1 2 3 4 5 6 7 8
2014年文昌商品住宅成交金额TOP10排行中，第一位为雅居乐月亮湾项目，成交金额 6.8亿，本项目排名第4。森海湾项目较为成熟，尾盘低价清仓，故销售情况较好
项目名称 雅居乐月亮湾 中南·森海湾 文昌世茂月亮湾 高龙湾1号 银河湾 白金海岸 合景月亮湾 逸龙湾 区域 昌洒镇 高隆湾 昌洒镇 高隆湾 文城镇 高隆湾 昌洒镇 高隆湾 成交金额（亿） 6.8 5.6 3.5 2.5 2.1 1.5 1.5 1.4 成交面积（万方） 7.0 6.2 4.1 1.5 4.8 1.8 1.7 1.4 成交均价（元/㎡） 9800 7650 7654 16291 4323 8379 8429 10317
200
文昌城市GDP发展（亿元）以及增长率
30% 20% 10.8% 10% 0% 2008 2009 2010 2011 2012 2013 22.8% 24.3%
100
12%
14.0%
11.4%
0
100%
文昌城市产业结构
2011
固定资产投资（亿元）
2012
其中房地产投资（亿元）
2013
房地产投资占比
供应地块 容积率 1.3 1.4 0.8 1.0 1.5
成交占地面积 成交建筑面积 成交地块 成交用地楼板价 （万平米） （万平米） 容积率 （元/平米） 94 91 168 157 167 129 129 158 149 236 1.4 1.4 0.9 0.9 1.4 762 1055 768 761 1054
数据来源：海南土地管理中心、CRIC系统
中观分析│商品住宅
房产 格局 目前文昌主要项目分布在市内、高隆湾/清澜港、月亮湾三大板块。
中观分析│商品住宅
商品 住宅 文昌14年商品住宅年成交量为46.3万方，年成交量较低，市场容量有限，目前库存106万 方，去化周期约27月，随着15年新增项目的推出，去化压力将更大
定安县 屯昌县
332.14, 9%
琼中县 保亭县 白沙县
208.11, 6% 三亚市 137.26, 4% 1228.19, 33%
儋州市 东方市 澄迈县 临高县 乐东县 昌江县
数据来源：2008-2013海南、文昌国民经济统计公报
城市宏观│基本面
城市 规划 文昌城市规划以清澜为中心，沿海岸线规划航天城、月亮湾等旅游组团。
90.0 80.0 70.0 60.0 50.0 40.0 30.0 20.0 26.7 11.3 33.1 23.0 69.3 8253
83.9 7422 6689 51.1 31.4 20.0 6605 46.3
9000 8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000
6774
户籍人口(万)
2010
2011
2012
2013
数据来源：2008-2013文昌国民经济统计公报
城市宏观│基本面
城市 旅游 文昌过夜人次逐年增长，2013年占海南4%的市场份额，城市旅游正在发力。
2013年海南各县市过夜人次结构图（万人次）
27.82, 1% 36.09, 1% 29.44, 1% 51.73, 1% 66.14, 2% 27.49, 1% 33.18, 1% 54.02, 1% 海口市
海南省经济排名（共18个） 排名 1 2 3 4 5 6 7 8 9 904.64 449.36 373.49 201.56 175.65 162.61 147.12 124.13 119.19 2013年GDP（亿元） 城市 海口市
儋州市
三亚市 澄迈县 文昌市 琼海市 万宁市 东方市 临高县
数据来源：2013年海南省年鉴
微观分析………………………………………………………28 竞品组 ………………………………………………………32
1.
宏观分析-城市
城市宏观│基本面
城市 地位 文昌在海南省GDP排行第五，是新晋的旅游热点城市，同时依托航天发射基地发展相关旅 游业
文昌市是国家四大航天发射基地之一 城市地位：国家航天城，具有深厚文化底蕴和椰林、侨乡特色的热带生态滨海旅游城市。2013年 GDP省内排名第五。 城市定位：特色鲜明的航天城；热带生态滨海旅游胜地；城市统筹发展示范区；热带高效现代农 业基地；文化浓郁的华侨之乡。 城市特点：文昌拥有国家第一批对外开放的清澜港，是三沙市后勤保障基地；文昌物华天宝，人 杰地灵，素有文化之乡、华侨之乡、椰子之乡、排球之乡、名人之乡、将军之乡、书法之乡、长 寿之乡的美称。
城市宏观│基本面
经济 结构 文昌城市GDP发展维持在两位数高速增长，近年大力引入旅游地产投资，带动三产比例 上升；房地产投资占固定资产投资比重逐年上升，目前城市房地产投资呈现过热的态势。
城市固定资产投资以及房地产投资情况
180 160 140 120 100 80 60 40 20 50% 三产 二产 0% 2008 2009 2010 2011 2012 2013 一产 0 37.2% 40.4% 42.5% 43.0% 42.0% 41.0% 40.0% 39.0% 38.0% 37.0% 36.0% 35.0% 34.0%
2.
中观分析
中观分析│土地市场
土地 市场
文昌土地市场供求相对平稳，2014年成交经营性质土地约160万平米，以14年文昌年 商品房成交50万方计，土地消化周期约3.2年，去化压力较大
年度 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年
供应占地面积 供应建筑面积 （万平米） （万平米） 121 112 171 218 146 153 161 140 221 212
0.3
9
10
碧桂园·椰城
海拓·澜湾
谭牛镇
高隆湾
0.9
0.7
1.7
0.7
5233
9705
数据来源：CRIC系统，实际调研，商品住宅：普通住宅、别墅
中观分析丨别墅市场
别墅 市场 文昌14年别墅年成交量为3万方，虽然较13年上涨900%，但年去化量仍较低，市场容量有 限，存量去化周期约6.2年，套均价呈现走低趋势，未来别墅市场竞争加剧