穆屯村城中村改造项目(商业用地)可研报告

目录
第一章总论....................................... - 2 -
1.1工程背景................................................................................................ - 2 -
1.2工程简况................................................................................................ - 3 -
1.3问题与建议............................................................................................ - 4 -
第二章工程建设地必要性.............. - 4 -
2.1工程建设地指导思想............................................................................ - 4 -
2.2工程建设背景........................................................................................ - 5 -
2.3工程建设地必要性................................................................................ - 5 -
第三章工程建设条件分析.............. - 6 -
3.1工程建设位置........................................................................................ - 6 -
3.2工程建设条件........................................................................................ - 6 -
3.3工程建设环境........................................................................................ - 7 -
3.4结论........................................................................................................ - 7 -
第四章工程建设方案.................. - 7 -
4.1工程建设标准........................................................................................ - 7 -
4.2工程建设规模........................................................................................ - 8 -
4.3主要技术经济指标................................................................................ - 8 -
4.4建设内容及设计方案............................................................................ - 8 -
4.5公用配套工程........................................................................................ - 9 -
第五章节能措施与评价............... - 10 -
5.1节能措施综述...................................................................................... - 10 -
5.2编制依据.............................................................................................. - 10 -
5.3建筑专业地节能措施.......................................................................... - 10 -
5.4其它节能措施...................................................................................... - 11 -
5.5节水措施.............................................................................................. - 11 -
5.6成立节能机构...................................................................................... - 11 -
第六章生态环境影响分析............. - 12 -
6.1环境设计依据...................................................................................... - 12 -
6.2环境现状.............................................................................................. - 12 -
6.3环境影响预测...................................................................................... - 12 -
6.3.2声环境...................................................................................... - 12 -
6.4环境保护措施...................................................................................... - 13 -
6.5综合评价结论...................................................................................... - 13 -
第七章消防与安全防卫............... - 14 -
7.1消防...................................................................................................... - 14 -
7.2安全防卫.............................................................................................. - 14 -
第八章工程组织管理与施工进度....... - 15 -
8.1工程组织管理...................................................................................... - 15 -
8.2工程进度安排...................................................................................... - 16 -
8.3招投标计划.......................................................................................... - 17 -
第九章投资估算与奖金筹措........... - 18 -
9.1估算依据.............................................................................................. - 18 -
9.2估算范围.............................................................................................. - 18 -
9.3估算取费标准...................................................................................... - 19 -
9.4投资估算.............................................................................................. - 19 -
9.5融资方案.............................................................................................. - 19 -
9.6资金来源.............................................................................................. - 19 -
第十章效益及还款能力分析........... - 19 -
10.1社会效益评价.................................................................................... - 19 -
10.2经济收益分析.................................................................................... - 21 -
10.3效益分析结论.................................................................................... - 22 -
第十一章结论与建议................. - 23 -
11.1结论.................................................................................................... - 23 -
11.2建议.................................................................................................... - 23 -辔烨棟剛殓攬瑤丽阄应。

第一章总论
1.1工程背景
1.1.1工程名称
穆屯村城中村改造工程（商业用地）
1.1.2工程承建单位简况
承建单位：渭南市奥林匹克体育发展有限责任公司
工程负责人：郭新民
渭南市奥林匹克体育发展有限责任公司是经渭南市人民政府批准，于2009年12月10日正式成立地具有法人资格地国有控股公司，主要从事渭南市体育场馆运行管理、体育产业开发及设施建设、体育赛事组织、房地产开发、房屋租赁等业务，公司注册资金来1亿元人民币.公司注册地址：渭南市朝阳大街中银大厦16楼.
1.1.3编制依据
《中华人民共和国城乡规划法》
《城市房屋拆迁管理条例》
国务院《关于解决城市低收入家庭住房困难地若干问题》
《渭南市委、市政府关于进一步加快城镇化建设地决定》
《渭南市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》
《渭南市城市建设总体规划》（2008-2020）
《渭南市区房屋拆迁管理暂行办法》
陕西省城市规划管理技术规定
工程单位提供地有关资料
1.1.4工程提出地理由和过程
为了改善穆屯村“城中村”居民住房商业配套问题，提升渭南城市中心区域品位，完善渭南城市中心区功能，为市体育中心提供资金支持，市政府决定，在进行体育中心建设地同时，将体育中心周边地区451.715亩土地用于商住开发建设用地，通过市场运作招、拍、挂等方式融资建设.这样一个方面改善城市中心区地商业配套，另外一方面加快城市基础设施建设，提高城市中心区土地使用效率，渭南市奥林体育产业务发展有限责任公司提出了该工程地建设意向，工程提出后，公司进行了大量地调查研究，研究结论认为，工程地建设对提高城市品味、加快城市基础设施步伐、改善城中村群众生活，扩大城市就业以及解决渭南市建设土地不足问题有重要地意义.
1.2工程简况
1.2.1工程区位置
该工程拟建地址位于乐天大街以北，市体育中心以西，新盛路以东，北邻住宅综合楼一区.工程规划总用地451.715亩.
1.2.3工程建设规模与目标
渭南市奥林匹克体育中心商业改造工程总占地451.715亩.其中建设用地381.169亩，绿化用地30.807亩，代征乐天大街用地30.894亩，规划路7.845亩.采用招、拍、挂形式，由开发商建设.主要建设商业综合用房.
工程规划总建筑面积50万平方M，其中商业房45万平方M，公共建筑5万平方M.
配套建设道路、供水、供电、绿化、采暖、消防、监控、网络、通讯等公用设施.
1.2.3主要建设条件
该工程建设条件较好：
一是国家和渭南市政府对加快城中村改造和改善城市居民住房条件出台一系列扶持政策，支
持城市基础设施建设和城中村地改造；
二是工程建设方案符合渭南市城市总体规划（2008-2020）；
三是工程建设区位于渭南高新区，交通、电力、供水等基础条件较好，可以满足建设要求；
四是工程建设涉及地村民对工程建设持支持态度，确保了工程建设顺利进行；
五是工程建设紧邻渭南市体育中心，周边有陕西省首家三级甲等医院渭南市中心医院、渭南市文化艺术中心、博物馆等大型公益性建筑，紧靠渭清路、乐天大街等城市主干道，区位优势明显，开发潜力较大.
1.2.4工程总投资估算及资金来源
工程估算总投资10亿元.其中：主体工程投资约9亿，配套工程投资1亿.
资金来源：招商引资.
1.2.5工程建设周期
本工程建设期限为4年，2011-2014年.
1.3问题与建议
该工程地建设符合国家政策，建设依据充分，工程提高城市品位，改善了城市环境和居住条件，给城市中心提供较完善地商业配套.渭南市政府对该工程大力支持，召开专题会议研究解决建设中存在地突出问题.该工程建设条件优越，社会效益显著.
工程建设地主要问题有二点：一是工程涉及前期拆迁，其进度决定了本工程地进度.二是工程投资较大，资金落实有一定困难.
为确保工程建设顺利进行，建议建设单位做好以下工作：一全力做拆迁工作，为工程建设创造前提条件；二是多渠道筹措建设资金，加强招商引资力度；三做好规划及前期设计工作，力增建成后为渭南城市亮点；四抓好工程工程管理工作，确保工程质量进度和投资目标地实现.
建议政府管理部门尽快批复工程相关文件，使工程尽快启动.
第二章工程建设地必要性
2.1工程建设地指导思想
穆屯村“城中村”改造以改善城中村综合环境，完善城市公共服务功能，构建和谐社区为目标，按照政府主导、市场运作、科学规划、综合改造、尊重民意、因村制宜、利民益民地原则，坚持以城市规划为指导，以机制创新为基础，以城市基础设施建设、地块开发及安置房建设为抓手，以实现农村转变为城市社区为主导，加强“城中村”改造地控制和引导，充分消除在景观、体制、社会、经济等方面地城乡差异，从而实现现有村民居住社区化、保障社会化、环境生态化地战略目标.
2.2工程建设背景
近年来，渭南市经济发展较快，2009年全市生产总值实现655.5亿元，较上年增长14.3%.工业生产持续增长，全市规模以上工业累计完成工业总产值696.32亿元，同比增长19.3%.全市城镇居民人均可支配收入13652元，增长24.1%.固定资产投资完成333.59亿元，比上年增长54.5%，全社会固定资产投资完成509.39亿元，同比增长52.7%，其中城镇固定资产投资完成457.05亿元，增长59.9%，基础设施完成投资139.5亿元，增长23.1%，一大批城市基础设施建设工程开工建设，市政府安排地2009年城建工程，是建市以来数量最多、规模最大、投资额度最高地一年，中心城市总投资达38.73亿元.
渭南市委、市政府新近出台地《关于进一步加强城镇化进程地决定》中，明确将渭南中心城市地发展定位为国际山水文化旅游城市；关中东部新兴工业城市；秦晋豫黄河金三角商贸物流澡心城市；关中最适宜人居地绿色生态文明城市.并按照每年增加1.6万城市人口地增长速度，力争到2020年中心城市人口将达到60万以上.
穆屯村所处位置是将来渭南市城市中心，东邻渭南市文化行政办公区，与渭南市中心区绿色走廊相连，东北部为渭南市行政中心，南、西靠渭南市商住区，北部为渭南市将来地重要交通通道，对渭南市城市形象影响较大，因此，必须尽快进行城中村改造，以改变目前村庄与城市不相适应地状况，促进城市面貌地改善.本工程为总体改造提供商业配套，提升渭南城市中心品位和城市形象有重要意义
2.3工程建设地必要性
2.3.1工程建设是加快城市社会文化发展，提高群众生活质量地需要
社会文化发展要求市民群众形成先进地文化观、价值观.通过提高了城市地整体品位，推进了城市发展.该工程就是利用目前城中村珍贵地土地资源，通过住宅开放建设，改善居住环境，完善社区功能，改进医疗卫生、文化建设条件，提高城市人口质量，推进城市社会文化进步，为渭南中心城市发展奠定基础，对提高渭南城市整体形象带来有利条件.
2.3.2工程建设是加快城市可持续发展，推进城市化和现代化地需要
城市要发展，就必须要有充分地土地资源来支撑.渭南市由于地理位置限制，目前可供开发建设地土地资源日益枯竭.该工程地实施，将形成可供开发地土地资源，为城市发展注入了活力.
2.3.3工程实施是建设生态型城市地需要
该工程地建设，将对穆屯村城中村进行改造，在满足人们生活必须地住房建设地同时，建设大量地绿化，满足人们休闲和健身需要.据测算，工程建成后地总体绿化率将由目前地不足15%提高到45%左右，消除了一批城市卫生“死角”，美化了城市环境，对建设生态型城市有重要地推动作用.
2.3.4工程建设是加快城市基础设施建设地需要
随着工程地建设，将配套建设道路、电力、通讯、医疗卫生等公共服务设施，使群众地居住环境大为改善.也促进了城市基础设施建设.
2.3.5工程建设是提高城市管理水平地需要
该工程地实施，将为渭南市高新区城中村改造提供成熟地经验，为大规模进行城中村改造打下基础，为提高城市管理水平创造了条件.
2.3.6工程建设是提高群众收入和保障水平地需要
工程实施后，一方面可以为每户拆迁群众提供一套成本房和25平方M地商业建筑，用于补助群众地收入；另一方面，工程实施后，可以为当地群众提供就业岗位，提供群众收入.据测算，工程地实施，每户群众年收入将增加10000元以上，大大缩小与城镇居民地收入差距.同时，工程建设时，将充分考虑当地居民地社会保障问题，同步建设一些保障性设施，提高群众地社会保障水平.
第三章工程建设条件分析
3.1工程建设位置
该工程拟建地址位于乐天大街以北，市体育中心以西，新盛路以东，北邻住宅综合楼一区.工程规划总用地451.715亩.
3.2工程建设条件
3.2.1气候气象条件
工程区区内气候为暖温带半湿润大陆季风气候，春季温暖，夏季炎热，秋季多雨，冬季寒冷干燥，四季分明.据渭南气象站1953年-2000年资料，多年平均气温13.5℃，最高42℃，最低-15.8℃，多年平均降水量578.11mm，最大年降水量835.6mm，最小年降水量301mm；多年平均蒸发量1336.2mm，最降水量地2.3倍，年内降雨量主要集中在7、8、9月份.
3.2.2工程地质条件
渭南市区座落在渭河南岸地Ⅰ-Ⅲ级阶地上，南依坡塬，北濒渭河，尤河南北穿越而过.海拔在338-405M之间，地势较为平坦，由南向北倾斜，坡度0.5-5‰之间，平均坡降3‰，土壤承载力为12-22T/m2，属Ⅰ-Ⅲ级非自重湿陷性黄土和Ⅲ级自重湿陷性黄土.
渭南市城区属汾渭地区渭河小区东部.其地质构造是汾渭内陆断陷西段地渭河地堑.南深北浅，长箕状拗陷.地堑上充填着深厚地第四系地层，充填物皆由渭河及两岸支流冲积洪积经多次侵蚀和堆积地回旋，形成广阔阶地地平原格局.抉建地址处在二级阶地，地层上部为中更新世冲积黄土、亚粘土、砂砾石夹1-2层古土壤层，下部为亚粘土和卵石层，基座为三门系细砂到亚粘土.
该区属鄂尔多斯块体南缘渭河新生代断陷盆地，为汾渭地震带地西南部分，查《陕西省地震烈度区划图》为8°区，应进行抗震设防，建、构筑物应按基本烈度采取抗震措施.
3.2.3给排水条件
工程用水类型主要为公共建筑用水、生活用水及浇洒用水.工程规划区供水结合城市供水系统，水源由市政东水厂及规划北水厂供给，从渭清路、乐天大街等城市供水干管接入，可满足给水需要.
排水体制按照《渭南市城市总体规划》，采取雨污分流制排水体制.工程区生活污水排入城市污水管网即可；雨水按照地形采取管线最短就近排放地原则，汇集后排入城市雨水管网.
3.2.4供电条件
工程用电由高新区良田110KV变电站供尖，目前，渭清路、乐天大街等城市公网布线合理，接线方便，可满足工程建成后用电需求.
3.2.5通信条件
工程所在地通信事业十分发达，目前固定电话交换机总容量达到50万门以上，移动电话容量达20万部以上，宽带网络通讯设施配备齐全.通信设备和能力完全可满足工程需要，并对工程地实施与运行具有极大地促进作用.
3.2.6燃气供应条件
工程区能源采取天然气供应.乐天大街地天然气管道已敷设，可满足工程需要.
3.3工程建设环境
渭南市委、市政府把实施工程带动战略作为实现经济社会发展地重要手段，把优化投资和经济发展环境作为生命线工程给予高度关注.经过连续开展“工程建设年”活动和近几年地实践，保障工程建设环境，促进工程加快建设地意识已经深入人心.加快中心城市建设是市委、市政府确定地五项重点工作之一.建设该工程也是实施渭南中心城市“西进北扩”战略目标地重要组成部分.因此，只要该工程地建设过程和程序符合城市规划和相关法律法规规定，无论是在政策环境、资金环境、行政执法环境、施工环境等方面均是有保障地.
3.4结论
渭南市穆屯村城中村改造工程（商业用地）地处渭南市城市中心西北部，是渭南市今年城市发展地重点地区，建设区内给排水、供电、供热、通信等外部设施系统齐全，距离近，保障性可靠，均可满足工程区建设需要.该工程地建设符合渭南市国民经济“十一五”发展规划、城市近期建设规划及有关地法律法规规定，工程建设地外部环境有保障，可以建设.
第四章工程建设方案
4.1工程建设标准
渭南奥林体育产业发展有限责任公司根据渭南市人民政府相关文件精神，根据实地调查摸底和未来城市人口结构特点，设计了配套建设相应地商业用房和公共建筑，用于满足居民生活需求，完善商业配套，提高城市品位.
本工程包含有酒店、写字楼基本为高层民用建筑，部分楼高100M，地上28层，地下3 层，为框支剪力墙结构，设计为A类高层建筑，裙房，地上3层，地下2层，全现浇钢筋混凝土框架结构.
4.2工程建设规模
工程规划总占地451.715亩.
4.3主要技术经济指标
4.4建设内容及设计方案
4.4.1总图布置
（1）布置原则
商业用房建设依据场地地形特点，因地制宜，合理规划，就近安置，布置整齐，土地利用要科学合理，规范确定建筑物间距，既要满足商业环境地舒适，又要保证消防地安全.
建筑规划布局着重考虑功能分区明确、交通组织便捷、空间通透变化，层次丰富、建筑造型实用新颖地原则.场内各建筑物间均以环境道路相连，道路宽3.5M.场地内合理布设绿化景观带、花园和草坪，以满足“推窗见绿”地商业环境标准.
（2）总图布置
整个场地分区明确，既有机结合（道路连接），又相互独立（设置绿化屏障），形成一个有机整体.（详见地块分区示意图）.
4.4.2建筑内容及设计方案
1、主体工程
主体工程主要为公共建筑与商业用房建设.
2、辅助配套工程
1）道路、停车场
道路系统由机动车道及步行道组成.道路系统地布置原则为保证不同地交通流向互不干扰，提高内部交通实效、安全.道路骨架与空间模式一致，内部辅以形式较自由地步行系统.
道路包括区内道路，绿地中及步行道路宽度为2-3M，环状车型路幅宽度不小于4M；根据《陕西省城市规划管理技术规定》新建建筑停车位控制指标，本工程设计停车位5000个（含地下停车位）.道路、停车位占地按安置小区占地面积地25%进行规划，设计为水泥混凝土路面.
2）绿化工程
本工程环境设计注重步移景异地变化、以及绿化系统地均好性，力求每栋建筑物前都有提供绿化保证，环境设计注重商业建筑、建筑小品、植物地合理搭配.在植物配置上考虑到春夏秋冬、雨雪阴晴地改变，创造空间地意境和情趣，同时注意运用地域性植物、植物种群地搭配，以及植物地季相变化等，营造出具有不同景观特征地风景和植物群落.
通过学化总体规划地布局结构，调整绿地划分，力求最大限度地发挥环境绿地地生态与景观作用.
绿化主要包括临街地绿化带，区内道路绿化带、行道树以及草坪、花坛等，绿化率达到36.01%.
4.5公用配套工程
4.5.1给排水系统
1、给水：工程用水由渭南市高新区一水厂市政给水系统供给，由乐天大街城市供水管道接入，该主干管管径为600mm.最高日生活用水量标准按120升/日·人计.消防用水量室内按15L/S，室外按23L/S计，火灾按一次、一小时考虑.生活用水最高用水量为797.76m3/d，考虑消防用水，需建200m3地下钢筋混凝土蓄水池两座，给水管道直接从乐天大街DN600给水干管接入，可以保证生活用水、消防用水地需求.
2、排水：工程排水实行雨污分流，根据生活污水排放量和区域雨水汇集面积，各楼污水管取DN125，区污水总管取DN300，雨污水通过管网直接接入城市污水管道和雨水干管.
4.5.2供电系统
本工程属于二级负荷，采用双回路10KV电源供电，由良田110KV变电站供应，本工程商业建筑均为高层建筑，共电线路由乐天大街供电公网接入，供电按二级负荷考虑.
工程供电设计综合考虑电力、照明、空调控制、接地及电话配线，保安监控、有线电视电缆、火灾报警及联动控制消防系统.
考虑公共建筑及商业用房建设需要，变电站设计时应预留增容空间.
4.5.3供热系统
本工程供热利用洁净能源天然气，目前天然气管道已铺设至乐天大街，本工程建设时，由天
然气气公司配合天然气管网入户.
4.5.4消防系统
本工程院内规范配置室外消防栓，并与蓄水池，加压泵相连，同时还可借助城市消防力量，组成室外消防系统.建筑物周围预留消防通道.
4.5.5闭路监控系统
主要是对室外、停车场以及主次出入口地监控.该系统包括8台监控专用高分辨率彩色CCD 摄像机，其中6台为彩色定焦镜头CCD摄像机，配装室内防护罩及支架，主要安装在停车场和主次出入口处，进行定位监视，对小区车流、人流进行全方位动态实时监视.
4.5.6电视、通讯系统
电视、通讯系统线路由乐天大街分支接入，形成工程内部有线和闭路电视系统，由电讯部门形成内部网络及电话通讯系统.
第五章节能措施与评价
5.1节能措施综述
节能能源是我国经济建设中地一项基本国策.节约能耗、降低成本地各项措施能降低运营成本，而且给社会、环境也带来了一定益处.本工程节能设计地专业有建筑、结构、给排水、暖通电气等.
5.2编制依据
1、《中华人民共和国节约能源法》；
2、《民用建筑节能设计标准》（JGJ26-95）：
3、《民用建筑热工设计规范》（GB50176-93）；
4、《工程设计节能技术暂行规定》（GB50254-87）；
5、《陕西省节约用水办法》；
6、《陕西省建筑节能设计导则（试行）》.
5.3建筑专业地节能措施
建筑节能主要从建筑设计规划、维护结构、遮阳设施等方面考虑.
5.3.1节能建筑规划设计
根据建筑功能要求和当地地气候参数，在总体规划和单体设计中，科学合理地确定建筑朝向、平面形状、空间布局、外观体型、间距、层高、选用节能型建筑材料、保证建筑外维护结构地保温隔热等热工特性及对建筑周围环境进行绿化设计，设计要有利于施工和维护，全面应用节能技术措施，最大限度减少建筑物能耗量，获得理想地节能效果.
5.3.2加强建筑结构地保温隔热性能
使用环保、节能型建筑材料，可有效减少通过围护结构地传热，从而减少各主要设备地容
量，达到显著地节能效果.采用新型墙体材料与复合墙体围护结构.在进行经济性、可行性分析地前提下，在墙体内外侧敷设保温隔热地新材料.
外墙装饰材料应兼顾保护墙体和美化墙体地两重功能.根据实际情况选用.选材原则以对环境和体无毒、无害、无污染与无放射性为主.在采光、通风换气、保暖隔热、防噪音方面都有明显地效果.
门窗是建筑能耗散失地最薄弱部位，面积约占建筑外维护结构面积地30%，其能耗约却占建筑总能耗地2/3，其中传热损失为1/3，所以门窗是外维护结构节能地重点.所以在保证日照、采光、通风、观景条件下，尽量减少外门窗洞口地面积.
5.3.3设置遮阳设施
设置遮阳设施，考虑空调设备地位置.减少阳光直接辐射屋顶、墙、窗及透过窗户进入室内，可采用外廊、阳台、挑檐、遮阳板、热反射窗帘等遮阳措施.门窗地遮阳设施可选用特种玻璃、双层玻璃、窗帘或遮阳板等.
设计中应采用密闭性良好地门窗.通过改进门窗产品结构（如加装密封条），提高门窗气密性.防止空气对流传热，加设密闭条是提高门窗气密性地重要手段之一.
5.4其它节能措施
1、引入生态环保设计理念，通过合理地建筑布局及环境设计，充分利用自然环境，减少非可循环利用能源地消耗.
2、设计时，在保证合理布局地前提下，尽可能缩短供水、供电线路、减少线路能耗损失.
3、建筑设计尽量采用天然采光、自然通风，以减少采光、暖通耗能.
4、根据功能要求，积极采用节能材料.小区照明灯具采用地灯方式地高效节能灯，道路照明路灯均采用高杆式高效节能路灯.各用电设置带自动调节装置和电容器补偿屏，变压器选用节能型，照明光源尽量选用节能地气体放电灯和电子镇流器，室外路灯照明采用集中控制管理，分组进行开关控制.
5.5节水措施
渭南地处我国内陆腹地，水资源短缺，人均占有水量远低于我国平均水平和全省水平.节约用水既能缓解目前水资源短缺地矛盾，又是社会经济可持续发展、建设良好生态环境地需要.本报告就节约用水提出以下措施建议：
1、积极开展节约水资源地宣传，提高大家地节水意识.
2、采用节水型工艺和设备，提高水资源利用率，降低水资源无效消耗.
3、供水系统采用优质供水管材，严格控制和防止供水系统渗漏现象发生.
4、供水泵房选用变频装置，使供水压力稳定，做到节水节能.
5、其他清洗用水经沉淀净化处理后，重复利用率达到80%以上.
5.6成立节能机构
在工程前期工作领导小组办公室下设节能办公室，后勤服务配套设立节能管理人员，制定节能管理措施，定期监督检查，使节能措施落到实处，发挥其应有地作用.。