思源经纪：长虹世纪城项目定位及营销策略报告

新站板块
方门户，扼守要位。已建成集“战略新兴产
业、现代服务业、现代商贸业”为一体的现
代化新城区。
区域认知/现状分析 报告逻辑框架 1
宜居宜业的产业新城，但区域形象和客户认知一般
核心区位
位于大合肥建设的黄金轴上，地铁1号线起
始站，扼守东北门户。
功能定位
定位“宜居宜业的产业新城”，形成多 个功能板块新中心。 合肥三大国家级开发区，重点发展信息 技术、新能源、现代制造、生物医药、新 材料等产业。 职教城规划为政治、经济、文化、教育、
2013年9月28日开盘
如何在短期内 实现销售目标
4
报告逻辑框架
报 告 框 架
第一部分：项目理解 第二部分：市场研究 第三部分：客户判断 第四部分：项目定位 第五部分：推广策略
第六部分：思源优势
5
报告逻辑框架
区域认知 项目解读
6
区域认知/现状分析 报告逻辑框架 1 新站区——中心城区东北门户，主城区边缘板块
新站区发展落后的现状与其规划定位严重不符，亟待全面提升 区域价值； 长虹品牌此时以区域大盘形象进入合肥、落户新站，有条件成 为区域市场领导者。
16
报告逻辑框架
宏观政策 合肥房地产市场
新站区房地产市场 本案市场竞争格局 价格预判
17
宏观政策/政策解读 报告逻辑框架 2
2011年楼市调控呈持续收紧状态；2012年尤其是6月份以来，存贷利率及存款 准备金率下调，政策向首置客群倾斜，通过银行调查合肥居民购房意愿逐步升高
2012年以来，限购延续，政府继续推行“调控不放松”的言论，但各地微调不断；尤其6月份 以来，继本年存款准备金率两次下调之后，降低存贷款基准利率，并规定个人住房贷款利率最 低七折，同时合肥市场出现首套房贷利率85折优惠……种种迹象表明，2013年政策对刚需客群 利好明显。 人民银行最新发布的第四季度城镇储户问卷调查报告显示， 66.6%的居民认为目前房价“高， 难以接受”，在当前物价、利率及收入水平下，居民消费意愿增强。 18
北部远期综合发展片
旅游“新中心”。
陶冲湖片区
南部近期、中期 综合发展片
发展方向
职教城片区
发展方式
南有滨湖，北有新站， 依托京东方等新兴 产业龙头企业带动和职教城的搬迁，成为 “宜居宜业的产业新城”。 提升功能、拓展空间、优化环境、重点突 破。
8
区域认知/经济现状 报告逻辑框架 1
新站区产业集群，GDP连续增速位居全市首位
项目解读/品牌认知 报告逻辑框架 1
长虹置业已完成绵阳、
景德镇、深圳、东莞、
成都、宜宾城市布局， 下一个…… 就是长三角。
树立中国综合地产旗舰品牌
11
报告逻辑框架 1 项目解读/品牌认知
本项目是长虹置业深耕合肥、深化长三角布局的关键一步
278亩新站大盘，60万㎡的品质新锐社区
12
项目解读/项目四至 报告逻辑框架 1
未来区域将集聚更多产业 居民可支配收入大幅增长。
人口、进城人口和教育人口，
区域认知/交通条件 报告逻辑框架 1
区域路网发达，交通便利，地铁一号线将使区位优势更加明显
区域内路网发达，交通便捷， 咫尺合肥火车站；
地铁一号线起始站，10分钟
可通达市区；
163、127、121、130、
139、25等多路公交车提供便 捷的出行条件。
97.30 % 75%
1393
533
38.26%
443
424
95.71%
1458
1440
98.77%
149
140
93.96%
1296
1261
7
/
/
130
102
78.46%
262
261
99.62%
7
6
85.71%
8
6
720
36
5%
21
1
4.7%
43
24
55.81%
182
46
25.27%
148
37
25%
2824 200680
0
供应量（亩）
成交量（亩） 成交总金额（万元）
22
新站区市场/住宅市场 报告逻辑框架 2
2012年新站区住宅市场呈现供不应求局面，但受调控影响，成交 均价略有下降。
2008年-2012年新站区商品住宅供销走势
140 1.8 116.7 106.4 100 1.56 1.6 1.4
报告逻辑框架
「长虹世纪城项目定位及营销策略报告」
长虹世纪城商务标
思源经纪合肥公司
2013.02
在房地产领域，我们一直在帮助客户成功
报告逻辑框架 目标理解
2013年开盘
保底目标360套，1.62亿 冲刺目标400套，1.8亿
2
报告逻辑框架 目标理解
如何传递 区域大盘形象 完成长虹品牌落地
3
报告逻辑框架 目标理解
14
项目解读/项目配套 报告逻辑框架 1 项目区域配套不完善，档次不高，但交通条件相对便利，随着未 来区域发展、配套完善及居住氛围形成，项目价值将有较大提升
皇藏峪路
一六八中学东校区
三十中 京东方产业基地 星火小学 本案
天水路
七里塘小学
乐活广场
世纪天乐广场
新海公园
第二医院
京东方
邮政储蓄
瑶海公园 生态公园 竹溪小学
看城市——合肥都市圈基本圈层半径为
100公里，引领并形成皖中一体化发展格局，
有效地带动全省经济发展。到2020年，合肥 市将成为宁郑汉之间最大的区域经济中心。 看地势——新站区位于合肥市东北部城郊 结合部，四面分别与长丰县、肥东县、瑶海 区、庐阳区毗邻。 地势平坦， 1992年成立， 辖区面积204.73平方公里，目前是安徽省区 域面积最大的开发区。 看区位——新站作为合肥中心城区的东北
汇总
2642
960
36.34%
712
635
89.19%
2335
2151
92.12%
879
579
65.87%
1606
1448
90.16 %
26
报告逻辑框架 2 市场竞争格局/竞品分析
区域内在售项目数量有限，且大部分已经接近尾盘，本项目面临竞争压力较小
项目名称 金辉悦府 昊博园 家天下
总建筑面积 （万㎡） 26 12 60
10
40
20 0 2008年 2009年 2010年
22.4
0
0.2
0 2011年 2012年 供销比 供应量（万㎡） 成交量（万㎡）
-10
成交均价（元/㎡）
同比增幅（%）
23
报告逻辑框架 2 市场竞争格局/区域板块分析
本案界定：陶冲湖
片区除回迁房外暂无住 宅开发，职教城片区也
陶冲湖片区：近千亩的陶冲湖公 园有望今年完工，将打造为城北 重要的人文生态景点；蓝鼎国际 商贸城的启动使得该片区将成为 城市商贸物流中心。
去化率
58.99%
101-120
推盘
1
推 盘
116
去化
106
推盘
256
去化
151
推 盘
128
去化
111
去化率
86.72%
去化
1
去化率
100%
金辉 悦府
244
昊博 园
家天 下 光盛 豪庭 圣联 梦溪 小镇
278
221
79.50%
2
2
100%
316
275
87.03%
413
276
66.82%
153
143
93.46 %
成交量（万㎡）
供销比
成交均价（元/㎡）
同比增幅（%）
21
新站区市场/土地市场 报告逻辑框架 2
2012年，由于陶冲湖地块出让面积较大，使得新站区供应与成交面积 均位列全市之首，成交面积2824亩（商业地块为主，无纯住宅用 地），占全市土地成交面积的26.75%
2008-2012年新站区土地供求对比
15
报告逻辑框架 1 项目总结
区域： 区域发展规划利好，但目前区域发展情况欠佳，认知度低；
区域居住环境、生活氛围较差、配套服务不完善；
区域产业聚集，经济稳步增长，带来大量产业人群；
本体：
长虹置业首次进入合肥，本案承载企业品牌落地的重任； 本案宗地现状良好，开发条件成熟；
本案为区域内大体量项目，具备成为区域领导者条件。
2008-2012年合肥市商品住宅成交均价走势
1400 1200 1000 800 600 400 925 1.28 1185 1.20
1.24
6166
6288
6623
45
36
905
4391
40.4 27
722
0.76
712.23
746.06
18 14.3
10.1 1.93 5.3 9
0
供应量（万㎡）
地块内部平整，较为方正，外部具有天水公园和二十埠河等景观资源，但同时 受到高压线影响
N
项目解读/环境认知 报告逻辑框架 1
项目周边发展相对滞后——配套低端匮乏，居住氛围不佳，城市感差
区域周边居住现状情况
世纪天乐广场
乐活广 场
乐活广场
世纪天乐广场
本案紧邻京东方等厂区，周边住房较 少，以老旧小区为主，配套设施水平相 对滞后，整体居住氛围不浓厚。 目前区域内配套相对匮乏且落后， 不能满足周边驻留人群的生活需求
新站区目前已经形成新型 平板显示、光伏太阳能、半 导体照明等三大新兴产业集
群为主的产业片区。
将来以安徽大中专院校为
主打造教育片区；以蓝鼎世
纪商贸城为主打造商贸物流
海润光伏 彩虹 鑫虹 光电 科技 乐凯 科技 产业
鑫 晟 光 电 科 技 京 东 方
片区。
十二五期间，全区生产总
职教城
值将达3000亿 。
7000 6000 5000 4112 4000 3000
5854 42.36 5964 5722
50
120
40
107.8
30
1.2
80 60 0.61 1.10 66.2 50.2 33.1 32.5 0.63 35.7
3795
20
78.1
1.02
1 0.8 0.6 0.4 2000 1000 -4.05 0 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 8.35 1.88
已推面积 （万㎡）
住宅潜在上市面积 （万㎡）
后续上市主力户型 （㎡）
7.26
11.77 47.30 3.58
18.57
0.51 8.99 1.42
90-100
80-120 38 76-103
光盛豪庭
圣联梦溪小镇 合计
5
38 141
9.06
78.97
28.55
58.04
30-60;90-129
/
27
报告逻辑框架 2 市场竞争格局/竞品分析
主力 面积 （㎡）
80-100 80-100 38; 130 76 33-43; 48-64； 96-129
当前 均价 （元/㎡）
5600 6000
首期开 盘时间
2011.12 2010.10
年去 化量 （万㎡）
3.40 1.43
竞争力
七里塘 片区
家天下 光盛 豪庭
60
7300
2007.12
6.08
宏观政策/市场预测 报告逻辑框架 2
2013年整体市场会稳中有升，但不排除在市场持续回暖和地王频出的情 况下，在上半年出台新政的可能性，快速出货在2013年仍将是主旋律
19
合肥市场/土地市场 报告逻辑框架 2
2012年合肥土地市场成交量达到5年以来的高峰，后续市场供 应压力巨大
20
合肥市场/住宅市场 报告逻辑框架 2
2012年市场继探底之后出现了量价小幅上扬，自调控以来首 次呈供不应求的局面
2008-2012年合肥市商品住宅供销走势
7000 1.4 1.2 5600 933.47 775.69 0.95 699.69 563.86 1 4200 0.8 0.6 2800 0.4 1400 200 0 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 0.2 0 0 2008 2009 2010 2011 2012 3841
仅一个楼盘在售，因
此，区域竞争主要集中
在七里塘片区。
职教城片区：片区内拥有新站区 管委会、少荃湖、大专院校等， 距离城区较远且交通条件一般， 目前片区发展主要依托片区内不 断引入的教育产业人口及学生。
注：根据区域的发展成熟
七里塘片区：紧邻老城区，是发 展最早、最成熟的片区，区域认 知较强；依托生态公园、瑶海公 园、新海公园、天水公园等资源 优势以及成熟配套，居住环境优
5 38
5300 5000
2011.5 2012.6
1.48 0.95
职教城 片区
圣联梦 溪小镇
25
报告逻辑框架 2 市场竞争格局/竞品分析
区域市场供需主力户型集中在70-90㎡，中小户型存在机会点
竞品 项目
推盘
70以下
去化
170
71-80
去化率
69.67%
81-90
去化率
91.38%
91-100
3000 2500 2000 150000 250000
200000
1500 100000
1000
500
0
50000
2008年 95.4
71.0 10791.6
2009年 57.0
33.4 3பைடு நூலகம்737.9
2010年 63.7
63.7 7336.8
2011年 236.7
212.2 44775.7
2012年 2624
度、核心驱动因素，目前
新站区房地产可以划分为
三个片区——七里塘片
区、职教城片区以及陶冲
越。 24
湖片区。
报告逻辑框架 2 市场竞争格局/竞品分析
区域内以中小体量项目为主，产品面向刚需，去化效果一般
建筑 面积 （万㎡）
26 11
版块 名称
项目 名称 金辉 悦府
昊博园
建筑 类别
高层 小高层 +高层 小高层 +高层 +loft公 寓 高层 高层 + 公寓+ 别墅