2020房地产估价师《案例分析》提高训练题

XX房地产估价师《案例分析》提高训练题
学习是一架保持平衡的天平，一边是付出，一边是收获，少付出少收获，多付出多收获，不劳必定无获。

以下是的xx 房地产估价师《案例分析》提高训练题，欢迎学习!
案例一：
卖房者甲与购房者乙于xx 年4月25日签订了一套装修较陈旧的二手房买卖合同（以下称合同1）和房屋装修合同（以下称合同2），合同1规定甲必须于5月25日交房，且乙同时付清房款。

交房后甲按合同2进行装修，装修工程共2个月。

乙于4月25日支付90%的购房款和10%的装修费，（环球网校房地产估价师频道）5 月25日付清剩余购房款和60%的装修费，7月25日付清剩余的30%装修费。

按规定，在向当地房地产管理部门申报买卖成交价格时，被认定应重新评估。

请在以下问题中选择正确的答案：
1.估价时点是（）
年 4 月25 日
A.xx
年 5 月25 日
B.xx
年7 月25 日
C.xx
D.xx年7 月25 日以后的某一天
2. 估价的价值范围应是（）
A. 合同1 规定的房款
B. 合同1规定的90%购房款和合同2 规定的装修费的10%
C. 合同1规定的购房款和合同2 规定的装修费的70%
D. 合同1 规定的购房款和合同2 规定的全部装修费
标准答案： 1.A,2.A
解析：1. 即估价时点是合同订立之日。

理由如下：合同是有法律效力的文书，双方确定价格之时是签订合同之日。

实际交付房款也是依据合同进行的。

估价时应是计算在双方确定价格之日时的房地产市场情况下，估价对象的客观市场价值或价格，因此估价时点应是合同订立之日。

2. 此例中的装修合同是个干扰项，因为乙完全可以与甲之外的人签订装修合同; 装修合同只是一种劳务合同，不是买卖合同，装修费用不应计入买卖估价价值之中。

案例二：某公司拥有一栋旧写字楼，《房屋所有权证》记载的建筑面积
为460m2因年久失修，经房屋鉴定部门鉴定为危房，由上级总公司批准翻建，(环球网校房地产估价师频道)建筑面积可增至600m2该公司认为建600m2经济上不合算，擅自建成建筑面积1000m2的写字楼。

现该公司欲以该新建写字楼投资入股与外商成立合资企业，拟请某估价机构对该写字楼进行估价。

1. 能否翻建的最终批准权在( ) 。

A. 政府房地产管理部门
B. 政府规划管理部门
C. 政府土地管理部门
D. 上级总公司
2. 评估时依据的建筑面积应为( )
A. 460m2
B. 600m2
C. 1000m2
D.以上三个面积都不行
3.该公司委托评估应选择()
房地产管理部门
A.
资产管理部门
B.
有资格的房地产估价机构
C.
D.验资机构
标准答案：B,D,C
解析：2. 因为评估时，估价对象为一新建成的写字楼，没有经过政府规划部门批准，不能办理房产证，无法确定其合法建筑面积，故不能选1000m2原房已灭失，也不能选460m2
案例三：
某商业楼建筑面积为5000 〃，于2000年9月1日开工，xx年
3月1 日建成投入使用;该楼为钢筋混凝土结构，耐用年限为60年。

业主于xx年3月1日通过补交土地使用权出让金将土地使用权性质由划拨转为出让，用途为商业，土地使用年限为40 年，自xx 年 3 月1日起至2043年2月28日止。

在xx年3月1日，业主拟以该商业楼为抵押物向银行申请两年期的抵押贷款，委托房地产估价机构估价。

（问题1）采用成本法估价，计算该建筑物折旧时，确定建筑物的剩余经济寿命应（）。

A. 按土地使用权出让年限扣除土地已使用年限计算
B. 按建筑物耐用年限计算
C. 按建筑物耐用年限扣除建筑物已使用年限计算
D. 按建筑物已使用年限计算
（问题2）采用收益法估价时，下述观点不正确的是（）。

A. 收益年限应按估价时点时的土地使用权剩余年限计算
B. 估价时点应设定为xx 年3 月1 日
C. 净收益中应扣除建筑物折旧额
D. 应要求委托人提供该商业楼的经营收益和费用资料
（问题3）估价机构评估出该商业楼在xx 年3 月1 日的公开市场价值为4000 万元。

近年来此类房地产的价格年均上涨5%趋势仍将继续。

另根据拍卖行统计数据，此类房地产快速变现的变现率一般为其正常市场价格的70%。

估价机构向委托人提交的估价结果应该是（）万元。

A. 2800
B. 2940
C. 4000
D. 4200
（问题4）假设在xx 年9 月1 日，业主委托某估价机构重新评估该商业楼现时的抵押价值，若估价结果显示该商业楼的公开市场价值比xx 年3 月1 目的公开市场价值增加了500 万元。

下列表述中正确的是（）。

A. 原抵押权人认为该商业楼已全部抵押，500 万元增值不能再次设
立抵押权
B. 原抵押权人认为该商业楼已全部抵押给原抵押权人，500 万元增值不能对原抵押权人以外的债权提供担保
C. 业主认为该500 万元属于抵押物价值的新增部分，不属于抵押范围，若对抵押物拍卖，原抵押权人对该部分价值无优先受偿权
D. 该500 万元可再次抵押
（答案1）A 、
（答案2）C 、
（答案3）C 、
（答案4）D。