万科“过冬论”

万科“过冬论”
作者：何卜
来源：《中国房地产》2012年第01期
率先降价
最近几个月，就在诸多房地产企业还在观望、煎熬中艰难度日，作为行业“领头羊”的万科，已在各地开始了降价促销行动。

在深圳，位于龙岗区的万科清林径项目部分单位售价作出调整，单价由原来的每平方米约13500元降到12000元左右，降幅约10％。

在南京，万科金色领域推出200套房源，均价为9900元/平方米，甚至低于周边二手房的价格。

200套房不到3个小时被抢光，南京再现了久违的“夜光盘”。

在上海，11月17日正式开盘的上海万科尚源的成交均价为12000元/平方米，而此前该盘的累计合同均价超过16000元/平方米，降幅在25％左右；上海万科清林径项目的报价已经降至13000～14000元/平方米，而其前期的价格为16500元/平方米，降幅约20％。

在北京，金隅万科城11月推出的三期房源，均价14000元/平方米，比之上期房源低了3000元/平方米，降幅约17％。

12月初，万科更是史无前例地启动了一场涉及14城市10亿房源的网游行动。

在万科V 购平台，消费者将享有传统销售中无法得到的优惠。

包括买房专享超亿元优惠、一元起拍最高150万元优惠、轻松赢首期、1年免费住万科等。

万科的降价，引起业界的震动。

随后，越来越多的房企加入到这一行列中来。

“过冬论”
2011年11月，在万科的一次媒体交流会上，总裁郁亮提出了“过冬论”。

郁亮表示，2011年房地产行业的关键词是“调控”，2012年整个行业将进入“冬天”。

他透露，目前万科已经进入“冬天模式”，并且总结了四条过冬策略：一是现金为王，现金流比利润率更重要；二是积极销售，不囤地、不捂盘；三是谨慎买地，不当地王；四是开源节流，管控运营成本。

同时他特别提到，“过冬”与“冬眠”不同，“万科不是冬眠，冬眠是不作为，而我们实施积极的过冬策略，在三九天锻炼好身体，春天来了还可以大展拳脚”。

对于眼下的调控政策和行业性市场困局，郁亮以“断骨再续”比喻2008年和2010年出台的调控政策。

郁亮认为，两次调控最大的不同就是政府把保障性住房放到重要位置。

而万科也将继续2008年以来一直执行的“当月销售必须达到60％”的原则，根据不同市场状况及项目综合情况来定价。

对此，也有业内人士表示，万科的这个执行原则就包含了市场因素。

特别是在市场状况不好的时候，还要保证新盘开售后的一定比例，那么制定低价策略即成必然。

限购政策已经持续一年多，调控政策让不少房地产企业感到阵痛。

郁亮坦言，度过“冬天”，万科必须做好准备，不断提升管理能力。

他表示，调控政策对大企业影响比小企业大很
多，但万科从不抱怨。

他说：“不能花时间去抱怨，关键是你是否做好准备?万科只做自己能改变的东西。

”在调控政策影响之下，房地产行业集中度在提高。

在郁亮看来，行业的变化已经让市场竞争分为上、下半场，房地产行业的下半场已经开始。

“上半场如果说是靠房子和绿化来竞争的话，下半场就不只绿色，而要从软的方面去做，要把配套服务做得更好”。

现金为王
纵观此次万科的“过冬论”，可以发现其核心精神就是“现金为王”，甚至强调“有时候现金流比利润率更重要”，尤其是在当下。

万科对“现金为王”的理解不像绿城等企业那样激进。

它没有过多选择私募、信托这些风头正劲的融资方式，甚至也取消了增发计划。

而是采取更为积极、更为灵活的形式。

在现在的大环境下，保证企业现金流的最主要的“救命稻草”就是加快出货，以销售回笼资金。

万科的销售策略使得其在这场调控中依然保持了稳定的增长。

在2011年市场惨淡成交的现实面前，大多数开发商的业绩黯淡，而以刚性需求产品为主、力求快速周转的万科却一枝独秀。

根据万科最新一期透露出来的业绩数据，其于2011年度前10个月，共计实现销售面积941.5万平方米，销售金额1074.3亿元，几达2010年全年销售1081亿元的成绩。

虽然到10月份，万科单月销售额已经连续3个月下降，但也无伤大局。

万科手握现金超300亿元，这足令其他同行欣羡不已。

不仅如此，万科用自己擅长的合作方式，达到减少支出、节约成本的目的。

万科不仅和大股东华润合作了一个44.2亿元的银行贷款，还与华润旗下项目公司进行关联业务。

万科在拿地和开发阶段还与五矿、金隅、中粮等多家国有企业进行长期合作。

以北京市场为例，2011年迄今万科拿下的4块地中，只有最小的一块地是独立拿地，占比仅为3.6％。