四星级酒店投资建设可行性分析

克旗热水开发区四星级酒店投资建设
可行性分析
根据09年8月最新颁布的（GB/T14308—2009)《旅游饭店星级的划分与评定》标准要求：“四五星级属完全服务酒店，强调酒店全面价值的实现.建筑应有特色，整体空间布局合理，装修豪华、设施高档、功能完善”.
参照标准“四星级酒店必备项目检查表”中13项硬件规定,拟在热水开发区新建一处四星级休闲度假酒店，做简要分析如下。

一、四星级酒店建设的下线标准
酒店拟用地面积不少于35亩，建筑面积不低于26000㎡。

其中住宿、餐饮、会务建筑面积不少于17000㎡；温泉会馆建筑面积不少于5000㎡;员工宿舍、食堂及附属配套项目用房不少于4000㎡。

二、主要建设规模和内容
1、客房主楼一座，框剪结构，10层，建筑面积约12000㎡.中央空调，至少4部电梯。

主要功能布局:一层为接待大堂及商务中心、大堂酒吧和咖啡厅等辅助功能配套；2-8层为客房区，8层为行政楼层，客房160间套,其中，客房净面积不小于40㎡，普套、豪华套、不少于客房总数的5%;9-10层为会务功能区，包括分别可容纳300人、150人会议厅2个，中小会议室4个，会务设备设施应高端配设。

2、餐饮楼一座，框剪结构，4层，建筑面积约5000㎡。

一层为厨房、大堂接待区；二层为咖啡厅、西餐厅、自助餐厅;三层为宴会单间、KTV包房；四层为可容纳400人的多功能宴会厅。

3、温泉会馆一座,框剪结构，地下1层、地上3层，建筑面积约5000㎡。

主要为泡温泉游客服务，包括室内游泳池、SPA水疗馆、各式温泉泡池、中医理疗池、桑拿蒸气房、保健按摩室、美容美体中心、健身房、多功能演艺厅等温泉休闲、保健和娱乐项目.
4、后勤服务用楼一座，框剪结构，5层，建筑面积约4000㎡。

一层为仓库、洗衣房、配电室等；二层为可容纳150人员工食堂；三、四层为员工更衣室、倒班宿舍；五层为员工浴室、活动室、专用培训教室。

5、其他配套服务设施：包括庭院硬化、绿化和景观、停车场、智能化
管理系统（包括通讯、网络、消防、供配电、给排水等系统监控）、信息管理系统，新风与中央空调系统、应急供电系统、中水处理系统、垃圾周转房、室外温泉浴场、室外网球场等必要的公共配套系统建设.
二、投资估算
建设期限2年.项目开发总体投资12600万元，其中主要工程项目基础造价11220万元。

项目建设投资估算表（单位：万元）
（单位:万元)
三、效益分析
本项目建成后，将成为热水开发区首家集温泉疗养、康体娱乐、休闲度假、住宿餐饮、商务会务于一体的四星级酒店。

年入住率按160间客房260张床位90%计,理论上年预计接待游客8.54万人次。

客观上依据近三年群冠环保宾馆年平均入住率33.6%计算,年实际接待游客应为31880人次.
1、经济效益分析
经济效益收益表（单位:万元)
2、财务评价
1）建成总投资额：12600万元。

2）正常经营年总收入:1039万元。

3）成本费用总额（按总收入60%计，未包括财务费用）：623万元。

4）利润总额：416万元.
5)所得税按25％计，104万元。

6）税后净收润:312万元。

7）投资回收期：税前30.28年≈30年，税后40。

38年≈40年。

四、结论
1、通过上述分析预测，该项目具有投资量大、投资回收期长、经营风险较大的特点。

投资回收期为40年。

2、根据环保宾馆近三年统计资料，除7—9月份旅游旺季酒店的入住率达到92％以上外,其余月份入住率仅为14.2%，全年平均的酒店入住率为33。

6％，且在当地同行业处于最高水平，此数据表明：
1）由于受当地旅游季节的影响和制约,客源不足，效益微薄,导致多数酒店淡季时均处于歇业或半歇业状态；
2）如建设投资负债比例超过25%，财务利息按1％计提,即使政府给予土地出让金免收的政策扶持，此项目投资回报率亦为0或严重亏损。

赤峰群冠环保宾馆有限责任公司
二00九年九月二十八日。