保安部岗位工作标准及流程

保安部岗位工作标准及流程
目录
1、小区门岗保安工作要求 1
2、小区门岗保安工作标准 2
3、小区门岗保安工作方法及技巧与程序 2
4、小区巡逻保安工作要求 4
5、小区巡逻保安工作标准 5
6、小区巡逻保安工作方法及技巧与程序 6
7、售楼部保安工作标准、要求与程序 8
8、样板间保安工作标准、要求与程序 10
9、停车场管理员工作标准、要求与程序 11
10、监控中心工作标准、要求与程序 16
11、消防安全检查工作标准、要求与程序 18
一、小区门岗保安工作要求
可归纳为“六个要素”：即“两查”、“两快”、“四要”、“五勤”、“五好”、“八看八对”。

“两查”：查验出入人员车辆的出入证和出入物资的许可证并核对实物。

“两快”：反映情况快，解决问题快。

“四要”：执行制度要严格，查验人、物要细致，处理问题要灵活，上岗执勤要文明。

“五勤”：口勤、眼勤、脑勤、手勤、腿勤。

“五好”：执行制度好、交通指挥好、事情处理好、情况记录好、服务态度好。

“八看八对”：看证件对姓名、看相貌对年龄、看举止对职业、看原籍对口音、看言行对学历、看衣着对身份、看物品对来由、看同伴对关系。

二、小区门岗保安工作标准
1)、站姿：抬头、挺胸、呈跨立姿势；
2)、礼貌接待来访人员，引导方向正确，答询准确；
3)、无闲杂人员进入小区；
4)、核实物品出门凭证准确，保管妥善；
5)、保证小区出入口畅通。

三、小区门岗保安工作方法及技巧与程序
（1)、未持有出门凭证的大件物品出门控制方法
•确认所属单元、楼层，请求开具，报告领班前往确认；
•持物人未开具出门凭证时，应报告班长电话确认；
•请求持物人出具身份证件，并进行登记、签字确认。

（2)、保安员验证准则
一．验证时应向右或左跨一步，行举手礼，并使用规范服务用语，保持微笑，请求出示证件（例：您好，请出示证件），保安员不得发生下列行为：
•与客户面对距离不足60公分；
•用手指指对方；
•推扯对方；
•侮辱、讥讽、漫骂对方，说出“不管”、“爱进不进”等与现行服务意识相悖或不友好的语言；
•使用不雅或挑衅性肢体动作；
二．验证前应提前评价该客户是否为小区常驻人员或本物业中心、公司员工或已对该人非常熟悉；具备上述条件应准许进入并对该人问候或微笑点头示意，以示礼节、友好、尊重；
（3）被验证人出示证件后，应双手接过，迅速、认真核实下列内容：
•是否为小区常驻单位备案的证件、物业办理的出入证、或其它临时证明；•证件照片、姓名是否与本人相符；
•有效期；
•是否有涂改、伪造迹象；
•保安部或其它单位印章是否有效；
证件验证符合后，应双手交还客户，并表示感谢，行请进礼（左手/右手五指并拢抬起指向小区内），示意请进；证件不符或有疑问应报告班长处置，并由班长到相关单位确认。

（4）携物出门核实方法：
1.需要出具出门凭证物品的内容：
•摄像机、台式电脑、家用电器、复印、打印机等20厘米见方以上的电器设备；
•装修材料、工具、机器、机具等；
•灭火器材、消防设施等相关物品；
•健身器材、工艺品（20厘米见方以上）；
•计算机及相关设备；大件箱包（不包括手包，只登记不检查内部内容）；•家具、古董、大件装饰品；
•其它需要核实的物品。

2.出门凭证核实的内容：
•物品名称、数量、型号、规格是否与现行物品相符；
•物品所有单位的印章或签字是否有效；
•日期、时间是否与当时相符，否则应报告班长确认、处置。

3.物业管理中心内部员工携带物品出门，由其部门负责人开具；
4.出门凭证收回后应在背面签写值班人员姓名及日期，并妥善保管；
5.当日18点保安领班统一收取.核对交保安部存档。

(5)、对遇有疯、傻、醉汉闯进小区的处置办法：
1.．进行劝阻，无出入证禁止入内。

2．劝阻无效时，应采取监控措施，对认识的应及时通知其家人或工作单位，尽快将其领回；对不认识的应交有关部门或送派出所。

3．避免造成身体接触和矛盾激化，报告上级专人处理，确保小区出入秩序。

(6)、小区内部刚发生盗窃或抢劫案件的处置办法：
1.立即封闭大门，防止犯罪嫌疑人逃窜。

2.实行门禁制度。

严格履行验证手续，对身份不明者暂不予放行，对携带物品的可疑人进行盘查，严防可疑的人员携带物品出门。

3.提高警惕。

严禁犯罪嫌疑人拔刀行凶或夺路而逃。

4.发现可疑人、物时应迅速报告上级处理，不得扣押人、物。

(7)、政府行政部门与物业各部门对口衔接
1.保安部：公安、检察院、法院、消防局（消防队）、城管、安委会、驻军、救护中心等。

2.客服部：建设部、房土管理局、小区办、地区办事处、工商局、税务局、物价局、救护中心（医院）等。

3.工程部：供电局、自来水公司、天然气公司、电信局、有线电视、锅炉检测中心、建筑工程设备维保单位、开发商工程技术人员等。

四、小区巡逻保安工作要求
1）巡逻保安员在巡逻过程中，应多看、多听、多嗅，以确保完成巡视工作任务。

2）检查治安、防盗、防火、跑冒、泄漏等情况，发现问题立即处理，并报告上级领导及有关部门。

3）巡查小区内各个重点部位、治安死角等，发现有可疑人员应前往盘问，检查证件，必要时检查其所带物品。

4）对在小区主要出入口摆卖的小贩、推销人员，应劝其离开辖区。

5）对小区内的装修工程进行监管，对有碍交通或因超时装修产生噪音影响他人休息的装修工程进行管理或制止。

6）巡逻保安员应重点掌握“六个要素”：即：“听”、“看”、“嗅”、“问”、“想”、“做”。

1.听（耳听）——异常声音（包括水流声、撬锁声、脚步声、超时装修声、住户室内的异常声、呼救声等）。

2.看（眼观）——周围情况（人员活动情况、可疑人及物品、电梯机房、风机房、公共照明情况、电梯按钮、火灾隐患、防火门、消防通道、装修现场、公共设施,区域内卫生、设备运行情况、消防设施情况、住户是否有水溢出门外和门窗有无破损情况等）。

3.嗅（鼻嗅）——异常味道（焦味、血腥味、煤气味、油漆味、汽油味、天那水味等）。

4.问（盘问）——盘问可疑人（仔细观察其面部表情及回话神态，如表情惊慌，说话语无伦次或无身份证，立即通知领班带到安保部处理。

）
5.想（动脑想）——分析判断情况，想方设法地解决问题。

6.做（动手做）——发现问题及时做出相应的处理。

（如发现火警立即报告并采取相应的行动，发现公共设施损坏，记录下来报告有关部门及时处理，看到地面上的烟头、纸屑等顺手捡起来等。

）
五、小区巡逻保安工作标准
1）物业管理区域内实施全天24小时保安巡视服务，每1小时对辖区巡视1 次。

2）维持物业管理区域的公共秩序，按指定的巡视路线巡视。

3）巡视签到、电子巡更对点准时、规范。

4）劝阻、制止违章、违反小区安全管理公约行为有效。

5）接到报警后5分钟内到达报警现场，维护秩序，并协助处理。

6）巡逻中遇到业主要求应及时提供服务或立即通知有关人员到现场。

7）遇到可疑人员进行询问验证，必要时可带到保安部处理。

六、小区巡逻保安工作方法及技巧与程序
（1）冒烟。

了解确切的冒烟口，了解冒烟的原因(着火、电线短路等)，并上报处理。

（2）冒水。

了解冒水的确切位置，冒水的原因(上水管、下水管冒水、下雨等)，及时堵漏并上报处理。

（3）有焦味、硫酸味或其它化学品异味。

寻找味源，如因电源短路造成，要及时切断；如是其它化学品异味，要及时封锁现场，并通知有关部门处理。

（4）在小区内游荡(借找人却说不出被访者单位及姓名)的人。

密切观察其举动，必及时劝其离开。

（5）发现有人身上带有管制刀具、钳子、螺丝刀、铁器等工具。

询问、核查其携带工具的用途，如用途不明的，带回保安值班室处理。

（6）在偏僻、隐蔽地方清理皮包或钱包的人。

立即设法拦截，询问验证，如属盗窃.抢劫财物的，扭送交公安机关处理。

（7）自行车、摩托车无牌、无行驶证，有撬损痕迹的，或将没开锁的自行车抬走或拖走的。

查问所属单位，报告上级协助处理。

（8）机动车拿不出行驶证，说不出车牌号，没有停车证的。

立即联系停车场车管员，待查明情况后再放行，如情况不明的，扭送公安机关查处。

（9）遇到保安员即转身远离或逃跑的人。

设法拦截(用对讲机向其它保安员通告)查明原因，并报告监控中心实施定点监控。

（10）发现业主房间门虚掩时的处理方法：
1.询问或敲门，提示业主加强防范，将房门关好。

2.如房间内无人，报告队长，电话确认，保护现场直至房主到来。

3.阻止无关人员进入，并保持房间门开闭状态。

（11）发现有人触动吊顶板的处理方法：
1.询问其行为的意图，报告工程值班人员协助处理。

2.询问其所属单位，请求出示证件。

3.报告监控中心实施定点监控。

（12）可能危及人身安全情况的处理方法
1.可能危及人身安全情况的内容举例：
•屋顶、空间、墙壁、地面附属的或物体其本身的损坏、松动、将要下坠、突出、倾斜、失去安全保护措施等可能伤及他人或影响正常使用的现象；
•地滑、挖设沟坑等影响使用的现象；
•未成年人、精神病人在危险部位、实施与其行为能力不相符的行为现象；
•公共部位电器设施打火、冒烟、设施裸露；
•作业、活动为未设立防护、围挡、安全警示标志。

2.可能危及人身安全情况的处理方法：
•保护现场，提示路过人员注意安全，协调相关部门采取安全措施，设立明显的安全警示标志；
•制止、劝阻，违章作业、不安全活动的行为，要求整改并进行验证；•保持处置全过程的记录，并及时向上级报告。

（13）盘问盘查可疑人员方法：
1. 礼貌地盘问，仔细观察其面部表情及回话神态，如果表情惊慌，说话语无伦
次或无身份证，对不良情况要迅速做出反应，带其到安保部处理。

2. 及时与监控中心联系，掌握可疑人在监控范围内的情况或了解附近住户有无
财物损失。

3. 识别推销员。

推销员一般西服革履、手夹公文包，包内装有宣传广告，对此
类人员应详细询问，如属推销人员，应劝其离开小区。

4. 识别假身份证。

观察证件上的相片与持证人的相貌，细查脸形、眼、耳、口、
鼻五官特征，以及像片是否有可疑痕迹，印章清晰度等。

注意证件上填写的出生年月与持证人的实际年龄有无明显差距。

注意持证人的语音与身份证上所填籍贯
5. 遇有可疑的人或事要设法稳住，不露声色，迅速报告领班前来协助处理。

（14）物品繁多，如电视、音像、笔记本计算机等贵重物品无任何证明的。

报告监控中心实施定点监控，并询问其单位及检查出入证件。

（15）三五成群、没有正当收入来源、大肆挥霍，且住在小区。

密切监视，将情况向保安部反映。

（16）发现天台隔热层、消防栓或地下室、厕所等隐藏部位藏有刀具、钳、铁棒等工具。

立即报告上级，但不移动隐藏的工具，采取伏击的方法，发现作案者的（行动，将其擒获。

（17）对于有明显的被盗迹象应立即报告部门负责人或中心值班领导处理，保护作案现场，在未确认的情况下保安人员不得进入；详细记录参加人员、检查范围、检查结果、检查日期、时间；
（18）报警处理方法
1. 迅速到达报警地点，了解报警内容、原因、事情经过、当事人及其它情况；
2. 保护现场，阻止无关人员勘查、进出现场，直至公安机关到来；
3. 发现火灾就近使用灭火器材、设施实施灭火，报告上级支持、启动应急预案；
4. 对于消防故障报警及误动作报警，应查明现场风、湿度、烟气、水蒸气等动
作环境条件，报告中控员处理；
5. 查明入侵范围及入侵风、动物、纸片等报警条件和人为条件是否存在，报告
上级协助排查报警现场。

6. 其它情况参照常见安全防范处理方法进行处理。

七、停车场管理员工作标准、要求与程序
（1）停车场车辆管理员工作要求及纪律
.按时交接班，认真交接本班车辆情况及岗位物品。

.在岗在位，尽职尽责，不得脱岗、睡岗。

.爱护停车场设施，严禁违规操作；爱护停车场车辆，不得触摸、倚靠、动用车主车辆及车位内物品，拾获车主物品应当场交还失主或交保安部处理。

.认真遵守岗位要求和值班制度，不得吃东西、吸烟、嬉笑打闹、看书报等做与工作无关的事情。

.不得接受车主馈赠钱物和与车主进行非正常交往。

.按计时时间严格收费，不得徇私舞弊，多收或少收车主停车费用，不得接受车主租用费用。

.保守车主秘密，不泄露车辆、车位状况等秘密。

.认真核对车辆停车证，不得走形式过场，不得强行启动道闸；及时、认真填写各种记录；不得准许未持有停车证件的车辆进入或离开车库。

.车辆检查、盘点必须认真、负责，发现损伤、可疑情况及时向上级报告，不得拖延和直接向车主报告。

车场入口工作标准：
（1）站姿：抬头、挺胸、呈跨立姿势；
（2）验证、登记不超过20秒，验证准确；
（3）有效制止违规车辆进入车库；
（4）保证入口畅通。

车场巡逻工作标准：
（1）每1.5小时对车场巡视1次；
（2）保证车辆停放有序，行车道畅通；
（3）制止违章及时、有效；
（4）发现各种问题报告及时、详细。

车场出口工作标准：
（1）站姿：抬头、挺胸、呈跨立姿势；
（2）验证.登记不超过20秒，验证准确；
（3）制止违规车辆进入车库有效；
（4）保证出口畅通。

（5）票据开具无差错、现金收取无假币。

非机动车辆管理员工作标准：
（1）坐姿端正；
（2）收费及时、票据开具无差错、现金无假币；
（3）卫生整洁，车辆摆放整齐。

（4）6点钟开放、22点关闭自行车库，叫门后5分钟内开门服务。

2）停车场车辆管理员工作方法、技巧与流程
（1）停电处理措施
•立即将停电区域及详细情况报告保安部经理/主管/领班或消防中心当值人员，报告工程部并了解停电的原因。

•立即启动紧急照明，保证各通道照明。

（2）火警处理措施
•以最快的方式通知消防中心及保安部领导，说明起火的确切地点和起火的性质。

•疏散起火现场一带的客人，报告客服部人员通知车主移走车辆。

•运用就近的消防器材尽快地将火焰扑灭或控制火势蔓延，等候消防人员到场。

•保护起火现场，等候专业人员进行调查。

•如火势扩大，难以控制，车场员工应协助指导车场客人以最快捷的途径离开车场到安全地点。

•如出现人员受伤，应积极抢救。

（3）盗窃及破坏事件处理措施
•应以最快方式报告监控中心或主管领导，简要说明现场情况（地点、人员数量、人员财物损失情况等）。

•留意匪徒的容貌、人数、着装、颜色有无武器和汽车接应，接应车辆牌照号码及逃走方向等。

•查看现场是否仍有匪徒。

•照顾受伤者。

•保护现场不受破坏，以待有关单位调查取证。

（4）交通事故应急处理规程
•无人受伤的交通事故
•维持秩序，使现场交通恢复畅顺。

•记录事件。

•如有需要，拍照以作记录。

•如物业部分因意外可能危及其它人，应将该范围封锁。

•如有需要，通知物业维修人员到场采取行动。

•如有需要，张贴警告标志。

•保安主管应将事件详细记录在“物业日常管理记录薄”内，并向管理处主任做出书面报告。

•导致有人受伤的交通事故
•指挥交通，给予尾随车辆警告。

•在适当情况下将伤者移离危险位置。

•致电“110”、“122”、“120”报警急救，等候支持。

•记录事件及拍照。

•通知主管或物业。

•事后记录在“物业日常管理记录薄”内，呈交详尽报告给物业中心。

（5）停车场车辆管理员工作流程
•机动车管理流程
（A）交接班
•提前10分钟到达指定的集合场地待命；
•自行检查服装、仪表、仪容等要求，确保符合规范要求；
•逐项交接物品、车辆状况、停车管理设施，发现问题立即报告领班处理；•接班人员对交接事项、交接物品无异议签字后，交班人员方可离开；
•交接过程中不得影响车辆管理过程。

（B）车辆进入的验证和登记等控制
•车辆进入停车场时，应对车辆停车证下列内容进行核实，发放停车卡，记录进入时间：
•车牌号与停车证的相符情况；
•停车证的有效期限；
•保安部的印章；
•车辆停车证验证相符，应对车主的配合表达谢意，开启道闸，示意请进，并协助指挥；
•报告巡视车管前往进行检查；
•停车证期限届满超过1周以内，应督促其续交费用，发放缴费通知单，暂允许进入；时间超过1个月或办公文员事先通知拒绝该车辆进入的，应拒绝其进入，协调领班前往处理；伪造或停车证不符的应劝阻其进入，并报告主管前往处理；
•临时停放的车辆应监督车主领取停车磁卡、凭条，防止误操作和发生事故；•出现会车时应组织疏导，坚持先出后进的处理原则，制止逆行的车辆；•劝阻超高、大型、非轿车、行人、非机动车辆由车场入口进入车场。

（C）车辆的停放指挥和检查
•巡视车管员应迅速到达车辆所属车位，协助、指挥车辆停入车位，并确保车辆停放整齐、到位；
•对车辆的车身进行检查，发现损伤应当面或报告领班报告车主并签字确认，登记到车辆损伤档案中；
•发现车辆车窗、车门、车灯未锁、未关，漏油、漏水、漏气，应报告车主处理；
•发现车主物品丢失应交还车主或交保安部处理，督促车主将停车证、读卡器、停车凭条随身携带好；
•发现车主将设施或他人车辆撞坏，应要求车主签字确认，并报告保安主管处置；
（D）车场及车辆的巡视及情况的处理
•定期对车库及车辆进行巡视，做好巡视记录，发现问题及时处理；
•巡视方法：眼观、耳闻、鼻嗅
•制止、劝阻下列违反停车管理规定的行为并报告领导协助处理：
•在停车场试车、练车、修车、逆行、超速行驶；
•吸烟、动用明火、加油、使用、加工易燃、易爆危险物品；
•故意损坏车场内设施或其它车主的车辆；
•车辆停放于行车道、出口、压占他人车位或公共区域的违反规定停车的行为；
•发现下列行为或物品应密切监视，报告主管处理：
徘徊的可疑人员；
试图撬车、或使用钥匙打不开车门、在车辆周围徘徊；
•发现设施损坏、失效、丢失，应报告相关部门处理，发现环境卫生不符合要求应协调保洁人员清理；
•按要求开关灯具、采暖设施、停车管理设施；
•督促车主缴纳停车费用。

（E）车辆的盘点
•夜间0点后，由领班带领对地下车库车辆的如下情况进行盘点、核对：车辆与车位的相符情况，车辆在位情况；
车辆车身完好和车辆停放状况；
车场交通秩序.交通安全和违章停车的情况；
车辆车窗门锁闭及停车证、读卡器、停车凭条保管情况；
•发现问题后应视时间的适当性，由保安领班向车主报告协助处理；
•盘点应做好相关处理记录，并于次日由保安班长向主管报告盘点结果。

（F）车辆的驶出的验证、登记和收费
•核对车辆停车证如下情况，收取停车卡，表达谢意，开启道闸，示意请出；
车牌号与停车证的相符性；
停车证的有效期限的有效性；
保安部印章的有效性；
•按停车时间、收费标准收费并开具发票；
•发现下列不符合车辆驶出车场的情况，应劝阻车辆离开车场，报告保安主管处理，并疏导车辆停放于不影响车辆出场的部位，报告入口车管防止车辆由此驶出：
停车证与车辆牌照号不相符，未携带停车证；
未携带停车卡，停车凭条；
未携带读卡装置，读卡装置失效或不能使用。

•不交纳临时停车费用的车主，应暂时劝阻车辆离开，报告保安主管处理。

（G）非机动车辆的管理
•非机动车实行对外承包,保安部监管、收费标准合理,摆放有序,服务热情
八、监控中心工作标准、要求与程序
（一）监控、消防中心管理标准
（1）监控员24小时不间断监视、不脱岗、睡岗。

（2）发现问题1分钟内报告。

（3）数控监视系统备份文件至少应保留7日。

（4）设备操作正确，保障设备正常运行。

（5）监控设备日、月检查全面、有效，故障报告、排除及时。

（6）等待电话来电铃响不超过2次。

（7）每日下班前擦拭技防设备1次。

（二）、监控员工作方法、技巧与程序
（1）监控疑情处理方法
•发现异常情况立即向巡逻保安或有关部门报告，同时按应急预案进行操作。

•坚守岗位，加强监视，继续跟踪，及时向指挥中心提供事态发展的最新情况。

•立即组织力量，将异常情况控制在萌芽状态之中。

•报告主管部门并协助其调查原因，写出报告，上报主管部门备案。

•停电后应设置为节电状态，并关闭有关电源开关。

•执行定点监视、录像时应将画面切换至监视器，并优先定点监视区域录像容量。

（2）入侵报警处置方法
•接到报警信号后，迅速确定具体部位。

•报告领班/保安巡逻前往确认。

•切换定点监视范围。

•确认误报后，复位系统，并加强对此区域的监视录像。

（3）常见误报原因
•动物、风、纸片穿越设防区域。

•雾、雨、雪遮挡发射、接收机。

•发射、接收机光端机污染或接收角度错误。

（4）定点监控处置方法
•接到定点监控指令后，迅速将定点区域放大、切换至监视器。

•确定此区域出入口，放大、切换至监视器。

•将红外追踪摄像系统设置自动报警状态。

•设置红外入侵报警系统为自动高灵敏状态。

•将闭路监控录像系统设置为动态感知录像状态，并优先监视区域容量。

•
九、消防安全检查工作标准、要求与程序
（1）防火巡查、检查标准
.保安部每月及重大节日及重大活动之前，对小区重点部位及临时设置场地进行一次防火检查，每日进行防火巡查。

.防火检查由保安部经理组织实施，消防安全委员会负责抽查，防火巡查由保安员实施。

.防火检查部位为：楼层、楼梯间、库房、餐厅及操作间、宿舍、办公房间、各控制室、机房、装修、作业现场等消防安全重点部位。

.检查内容：
•火灾隐患的整改情况，以及防范措施的落实情况；
•安全疏散信道、疏散指示标志、应急照明和安全出口情况；
•消防车道、消防水源情况；
•灭火器材配置及有效情况；
•用火、用电有无违章情况；
•重点工种人员以及其它员工消防知识掌握情况；
•消防安全重点部位的管理情况；
•易燃易爆危险物品和场所防火防爆措施的落实情况，以及其它重要物资的防火安全情况；
•消防（控制室）值班情况和设施运行记录情况；
•消防安全标志的设置情况和完好有效情况；
•卷帘门下是否堆放有物品等情况。

.对于下列违反消防规定的行为，消防安全管理部门应当责成当事人当场改正并督促落实：。