土地增值税的增值额怎么计算

土地增值税的增值额怎么计算
土地增值税的增值额怎么计算, 如何计算土地增值税的增值额？
土地增值税计算
（一）计算土地增值税的公式为：
应纳土地增值税＝增值额×税率
1、公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除专案金额后的余额。

纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。

（二）计算增值额的扣除专案：
（1）取得土地使用权所支付的金额；
（2）开发土地的成本、费用；
（3）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；
（4）与转让房地产有关的税金；
（5）财政部规定的其他扣除专案。

（三）土地增值税实行四级超率累进税率：
增值额未超过扣除专案金额50％的部分，税率为30％。

增值额超过扣除专案金额50％、未超过扣除专案金额100％的部分，税率为40％。

增值额超过扣除专案金额100％、未超过扣除专案金额200％的部分，税率为50％。

增值额超过扣除专案金额200％的部分，税率为60％。

上面所列四级超率累进税率，每级“增值额未超过扣除专案金额”的比例，均包括本比例数。

（四）纳税人计算土地增值税时，也可用下列简便演算法：
计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除专案金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下：
1、增值额未超过扣除专案金额50％
土地增值税税额=增值额×30％
2、增值额超过扣除专案金额50％，未超过100％的土地增值税税额＝增值额×40％－扣除专案金额×5％
3、增值额超过扣除专案金额100％，未超过200％的土地增值税税额=增值额×50％－扣除专案金额×15％
4、增值额超过扣除专案金额200％
土地增值税税额=增值额×60％－扣除专案金额×35％
公式中的5％，15％，35％为速算扣除系数。

土地增值税的增值额如何计算
计算增值额需要把握两个关键：一是转让房地产的收入，二是扣除专案金额。

转让房地产的收入包括货币收入、实物收入和其他收入，即与转让房地产有关的经济利益。

对纳税人申报的转让房地产的收入，税务机关要进行核实，对隐瞒收入等情况要按评估价格确定其转让收入。

扣除专案按《条例》及《细则》规定有下列几项：取得土地使用权所支付的金额。

包括纳税人取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。

具体为：以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金；以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补缴的土地出让金；以转让方式取得土地使用权的，为向原土地使用权人实际支付的地价款。

开发土地和新建房及配套设施的成本（以下简称房地产开发成本）。

包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共设施配套费、开发间接费用。

这些成本允许按实际发生额扣除。

开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用）是指与房地产开发专案有关的销售费用、管理费用、财务费用。

根据新会计制度规定，与房地产开发有关的费用直接计入当年损益，不按房地产专案进行归集或分摊。

为了便于计算操作，土地增值税实施细则规定，财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产专案计算分摊，并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行
同类同期贷款利率计算的金额。

房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本之和的5％以内予以扣除。

凡不能提供金融机构证明的，利息不单独扣除，三项费用的扣除按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本的10％以内计算扣除。

旧房及建筑物的评估价格。

是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由*** 批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价值，并由当地税务机关参考评估机构的评估而确认的价格。

与转让房地产有关的税金。

这是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。

因转让房地产缴纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。

财政部确定的其他扣除专案。

对从事房地产开发的纳税人，可按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和加计20％扣除。

捐赠没有增值额,土地增值税怎么交?
先要看A与B的关系，如果是不符合财税字（1995）48号文规定的赠与，那应由A来交土地增值税，理由如下：
1、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第二条规定：“条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。

不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。

”
但是，《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》对此作了进一步规定，指出细则所称的“赠与”指如下情况：（一）房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。

（二）房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。

除这两种情况之外的捐赠行为都应计入收入缴纳土地增值税。

2、土地增值税条例第二条规定：转让并取得收入的单位和个人为纳税义务人。

3、房屋要视同销售，按同类或同期价格确认收入。

4、扣除金额分两种情况：
（1）房产公司建造的房屋，一般按房屋成本计算，包括：房屋所占有的原始土地成本、建造成本费等，即正常的土地增值税清算扣除成本。

（2）如果是旧房捐赠，根据财税（2006）21号文第二条，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除专案的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。

对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。

对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》（以下简称《税收征管法》）第35条的规定，实行核定征收。

5、收入减除扣除成本后的增值额，根据土地增值税税率表计算应纳土地增值税。

计算土地增值税税额
楼上计算错误。

计算过程及结果如下（金额单位：万元）
一、收入总额5000
二、扣除专案金额
1、为取得土地使用权而支付的金额为500
2、开发成本1500
3、开发费用＝400－10＝390（说明：其他房地产开发费用已包含在“开发费用中”，不必另行考虑）
4、与转让房地产有关的税金
＝5000＊5.53%－5000＊0.05%＝274
（说明：房地产企业的印花税已计入管理费用，即已包括在”开发费用“中，所以要减除掉）
5、其他扣除专案
＝（为取得土地使用权而支付的金额＋开发成本）＊20%＝（500＋1500）＊20%＝400
（说明：楼上计算时将开发费用也作为计算的基础是不对的）
6、扣除专案金额合计＝500＋1500＋390＋274＋400＝3064
三、增值额
增值额＝销售收入－扣除专案金额＝5000－3064＝1936
四、增值率
增值率＝增值额/扣除专案金额＝1936/3064＝63.19%
五、应纳的土地增值税税额
＝增值额＊40%－扣除专案金额＊速算扣除率
＝1936＊40%－3064＊5%＝621.2
土地增值税计算！
一、.扣除专案金额
1、地价款150
2、建造成本200
3、开发费用=（150+200）*10%=35
4、税金=1100*5%（1+7%+3%）=60,5
5、加计扣除=150+200）*20%=70
扣除专案金额合计=150+200+35+60.5+70=515.5
二、增值额
增值额=1100-515.5=584.5
增值率=584,5/515.5=113.38%
应纳税额=增值额×适用税率－扣除专案金额×速算扣除率=584.5*50%-515.5*15%=214.925万元
土地增值税怎么计算
你好，
计算土地增值税的公式为：应纳土地增值税=增值额×税率
1、公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除专案金额后的余额。

纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。

计算增值额的扣除专案：
（1）取得土地使用权所支付的金额；
（2）开发土地的成本、费用；
（3）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；
（4）与转让房地产有关的税金；
（5）财政部规定的其他扣除专案。

2、土地增值税实行四级超率累进税率：
增值额未超过扣除专案金额50%的部分，税率为30%。

增值额超过扣除专案金额50%、未超过扣除专案金额100%的部分，税率为40%。

增值额超过扣除专案金额100%、未超过扣除专案金额200%的部分，税率为50%。

增值额超过扣除专案金额200%的部分，税率为60%。

上面所列四级超率累进税率，每级“增值额未超过扣除专案金额”的比例，均包括本比例数。

计算土地增值税时，也可用下列简便演算法：
计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除专案金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下：
（一）增值额未超过扣除专案金额50%
土地增值税税额=增值额×30%
（二）增值额超过扣除专案金额50%，未超过100%的土地增值税税额=增值额×40%－扣除专案金额×5%
（三）增值额超过扣除专案金额100%，未超过200%的土地增值税税额=增值额×50%－扣除专案金额×15%
（四）增值额超过扣除专案金额200%
土地增值税税额=增值额×60%－扣除专案金额×35%
公式中的5%，15%，35%为速算扣除系数。

土地增值税的计算
土地增值税是对有偿转让土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权、取得增值性收入的单位和个人征收的一种税。

土地增值税为超
率累进税率。

出租房屋属于服务行业下属的租赁业，需要缴纳营业税，税率为5%，同时还要缴纳随同营业税缴纳的附加：城建税、教育费附加、其他地方附加。

应纳税额=营业额*税率
其附加的计算为：已纳营业税款*税率（城建税：城市为7%、县城为3% 、其他地区为1%，教育费附加=营业税*3%，其他地方附加各地大多为1%）。

营业税的纳税义务发生时间，为纳税人收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项的凭据当天。

“营改增”后，计算土地增值税增值额的扣除专案中是否包含增值税？
根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）第三条（一）规定，营改增后，计算土地增值税增值额的扣除专案中“与转让房地产有关的税金”不包括增值税。