上海存量住房市场发展的相关分析与思考

一、存量房市场政府监管现状及存在问题
经过多年努力，上海市存量房市场的发展相较国内其他城市而言较为成熟，为规范存量房市场的健康有序发展，保障房地产交易安全，维护交易双方的权益，本市在存量房市场监管方面做了大量工作，但考虑到人民群众日益增长的美好生活需要，存量房市场的发展还存在一定问题。

（一）监管机构及监管制度建设
1．建立房地产交易中心，促进存量房交易规范发展。

1996年8月，上海建立市和区县房地产交易中心，与房地产交易有关的房地产登记、中介、公证、税收金融等机构均进驻中心，实行“一门式”服务。

房地产交易中心是集信息、交易、服务、管理于一体的大型交易场所，对本市存量房市场有序发展起重要作用。

此外，房地
产交易中心还通过与房管部门、税务
部门、社保部门、金融部门等建立协
作机制，落实本市关于房屋买卖的相
关调控政策。

2．出台一列法律规章，规范存
量房市场秩序。

在存量房交易方面，
2006年9月本市出台了《上海市存量
房经纪和交易合同网上备案办法》，推
行存量房经纪合同和交易合同网上备
案制度，规范存量房市场秩序、保障
房地产交易安全。

在租赁管理方面，
先后出台了《上海市房屋租赁条例》
《上海市居住房屋租赁管理办法》《关
于加快培育和发展本市住房租赁市场
的实施意见》及多份配套文件，提
出了完善租赁市场发展的相关管理措
施，鼓励租赁市场健康发展。

（二）存量房监管方式创新
存量房市场监管是指针对买卖市
场和租赁市场的相关管理工作，具体
包括存量房网上备案、存量房交易资
金监管、存量房租赁管理、房地产经
纪管理。

1．建立存量房交易网上备案制度，
维护交易安全。

2005年，本市推出
存量房网上交易平台及与之配套的存
量房服务体系。

该平台是按照存量房
交易的运作环节所设计的全方位、全
覆盖、全过程的“信息流、物权流和
资金流”三流合一的公共服务平台。

2007年，本市将存量房交易活动全部
纳入网上操作，实行网签制度，存量
房交易过程中的房地产中介服务合同
签订、房源信息公示、买卖合同签订、
交易资金托管及银行选择等业务全部
在网上进行，并且房屋交易过程中各
个环节的信息也都可以通过该系统获
得。

存量房网上备案制度可有效避免
一房多卖、信息不对称等问题，维护
交易安全。

上海存量住房市场发展的
相关分析与思考
[摘要]随着上海市经济社会发展和房地产市场日趋成熟，存量住房市场在上海市房地产市场以及国民经济和社会发展中的地位愈加重要。

一方面，购买存量住房是居民改善居住条件的重要方式，存量房是本市市场化租赁住房的主要来源，是本市健全租购并举住房制度的重要载体。

另一方面，存量住房市场与新建商品住房市场存在较强的互动关系，稳定存量住房市场有利于促进新建商品住房市场平稳发展。

本文主要介绍了存量房市场监管现状以及问题，分析存量房市场与新建商品住房市场的互动关系，并对本市存量房市场发展趋势作了初步研究，同时为促进存量房市场有序发展提出相关的政策建议。

[关键字]存量住房；市场监管；互动机制；发展趋势
文/魏小群
September 2019
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2．搭建存量房交易资金监管平台，保障交易资金安全。

为进一步规范本市存量房交易和经纪行为，防范交易风险，2008年市房地局、市房地产交易中心搭建了房地产交易资金监管平台。

2016年在松江区重新开展存量房交易资金监管制度试点，购房首付款、银行贷款、尾款甚至中介服务费都可纳入平台监管。

上海市房地产交易资金管理有限公司作为第三方交易保证机构，将在整个流程中提供资金监管及结算服务。

今后，市住建委还将会同金融监管部门加快完善本市存量房交易资金监管制度的全面实施。

3．强化存量房租赁管理，规范租赁市场秩序。

存量房租赁管理主要包括房屋租赁的交易环节监管以及租后监管，租赁交易环节的监管对象包括住房租赁经营主体、合同登记备案等。

通过建立健全企业主体备案、诚信建设、分类管理、登记备案等一系列制度，规范存量房租赁秩序，维护住房租赁各方合法权益。

租后管理环节的监管主要是对“群租”等住房租赁违法违规行为进行查处。

2018年3月，上海市住房租赁公共服务平台上线试运行，2018年7月起，全面实施住房租赁合同网签备案制度。

4．加强房地产经纪管理，营造良好的服务环境。

在房地产经纪机构管理方面，采取提高准入门槛、教育培训、网上公示、书面承诺等措施提高
房地产中介行业素质。

为进一步加强存量房网签认证管理，本市出台相关政策严格密钥发放和日常管理。

此外，为规范房地产交易秩序，还进行了多次房地产经纪专项整治行动，重点查处炒作房价、虚构房源、伪造材料、变相收费等违法违规经纪行为。

（三）存量房监管存在的问题及原因
1．缺乏稳定存量房价格的有效调控手段。

相对于新建商品住房市场，仍存在信息不对称、房地产中介机构
违规操作等一系列问题。

对于存量房
交易管理，目前主要抓手是房地产中
介的管理，如房地产经纪专项整治行
动、严格密钥发放和日常管理等，但
是对于中介违规行为的处罚力度仍有
所欠缺。

3．未有效发挥行业协会的监管
作用。

从国外发达国家的经验来看，
房地产经纪行业协会在房地产市场发
展方面发挥了重要作用，如美国在国
较强的互动关系，稳定存量房市场有
利于新建商品住房市场的平稳发展。

（一）存量房成交价与新建商品住
房成交价之间存在长期均衡和强正相
关关系
由于存量房和新建商品住房存在
较强的彼此替代性，根据市场比较法
的原理，二者之间的价格应当具有较
大的相似性。

如果新建商品住房价格
升高，部分购房者会倾向于购买存量
房，存量房需求增加，在供给不变的
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情况下，存量房的价格会上涨，最后通过市场的不断调整实现新的均衡。

但是，存量房与新建商品住房在新旧程度、交易成本、使用年限方面存在差异，因此二者之间不是完全替代关系。

总体来看，新建商品住房的价格与存量房价格存在同向变动的趋势。

本文利用2008年1月至2018年12月本市存量房与新建商品住房价格月度数据进行实证分析。

分析结果表明：存量房价格与新建商品住房价格存在长期均衡关系，且二者之间互为格兰杰因果；存量商品住房和新建商品住房价格之间存在强正相关关系，相关系数为0.98。

新建商品房价格变动会立即带动存量房价格同向变动，而存量房价格变动对新建商品住房价格的带动作用会稍显滞后，但从二者之间的影响力度来看，存量房价格变动对新建商品住房价格的影响力度大于新建商品住房价格对存量房价格的影响力度（见图1、图2）。

由此可见，保持存量房价格的稳定对于稳定新建商品住房价格具有重要意义。

图1 新房价格对存量房价格的脉冲响应
图2 存量房价格对新房价格的脉冲响应
（二）存量房成交量与新建商品住房成交量之间不存在长期均衡关系但存在强正相关关系
从理论上讲，房地产市场繁荣时，存量房和新建商品住房成交量都会有所增加。

但根据需求挤出模型，新建商品住房与存量房在功能上具有较大的替代性，因此，新建商品住房需求增加会分流部分存量房市场需求，从而导致存量房市场需求减少，反之亦然。

因此，当市场消费者需求偏好变化导致对新建商品住房或存量房的需求变化时，另一住房市场上的需求就会相应增加或减少。

最终结果是市场繁荣时市场交易量总体增加，并根据消费者偏好在新建商品住房与存量房
市场之间进行分配。

本文利用1995年至2017年本市存量房与新建商品住房成交量年度数据进行实证分析。

结果表明，存量房成交量与新建商品住房成交量不存在长期均衡关系，并且未通过格兰杰因
果检验，但存量房和新建商品住房成交量之间存在强正相关关系，相关系数为0.82。

可能的解释是在1995年至2017年间，本市房地产市场经历了由以新建商品住房交易为主转为以存量房交易为主的过程，其间新建商品住房与存量房成交走势存在差异，因而成交量之间不存在长期均衡关系。

但一般而言，房地产市场利好，新建
商品住房和存量房成交量都会上升，二者之间出现正相关关系。

三、本市存量房市场的发展
趋势
根据国际发达城市相关经验数据，美国、德国、英国、法国以及日本等发达国家存量住房与新建商品住房交易的比例约为8:1至10:1， 目前本市的存量住房与新建商品住房的交易比
例远低于发达国家水平。

随着本市经济社会的发展和房地产市场的日渐成
熟，存量房交易占比将进一步提高，存量房市场中租赁占比不断扩大，郊区存量房交易占比将逐步增加。

（一）存量房交易占主导，成交占比进一步提高
本市房地产市场经过多年的培育与发展，住房存量已经达到一定水平，现有住房总量基本满足居民的住房需求。

从土地供给来看，上海人口密度高，土地资源相对稀缺，新增建设用地总量受限，新建商品住房增量也将逐步减少。

从房地产开发投资来看，近五年来，本市房地产开发投资由2014年的3206.48亿元增加到2018年的4033.18亿元，增长25.78%。

同比增速，由2014年的13.73%下降到2018的4.58%，同比增速逐渐放缓，年均增长5.90%（见图3、图4)。

图3 上海市房地产开发投资额
数据来源：上海市统计局
近五年来，商品房新开工面积呈现波动略减趋势，2018年比2014年减少3.41%，住宅新开工面积减少4.79%。

图4 上海市商品房及商品住宅新开工面积
数据来源：上海市统计局
鉴于上述原因，本市新建商品住房供应及成交量将逐渐减少，存量房交易量将不断提高，成交占比进一步扩大。

存量房成交占比提高、房地产开发投资增速下降等会对本市经济运行产生一定影响。

（二）租赁占比不断扩大，居住品质提升
目前，本市住房租赁比重低于销售比重，产权住房比重高于国际大都市平均水平。

从存量房的租赁与销售比看，上海租售比约为25:75，明显低于其他国际大都市(纽约为68:32，东京为52:48，首尔为59:41，柏林为70:30)，产权住房比例偏高。

近年来，本市大力培育和发展租赁市场，随着本市住房租赁市场的不断规范与完
善，越来越多的居民将通过住房租赁解决过渡期间的住房需求。

从国际大都市房地产供给体系演变的一般规律来看，在成熟的住房供给体系中，租赁住房的供给比重将不断增加。

另外，随着居民收入水平的不断提高，居民对于高品质存量住房的需求也将不断增加，这也是房地产市场发展的一般规律。

因此，本市的存量房市场将进入租赁供需不断扩大、居住品质不断提升的新阶段。

存量住房和租赁住房
的增加，有助于房屋的循环利用，客
观上增加了市场上的房屋供给。

居住
品质的提升将进一步增强本市对人才
的吸引力，从而促进本市经济社会的
可持续发展（见图5)。

图5 上海及其他国际大都市
存量房的租赁与销售比
（三）郊区存量房占比增加，成交
进一步活跃
由于中心城区新增土地供应增量
有限，住宅用地供应将逐步变为以郊
区为主，住房存量也将逐步增加。

2014年以来，近郊区和远郊区纯市场
化住宅用地供应面积占全市住宅用地
供应面积比例保持在90%左右，2016
年占比高达99.79%。

2016年以来，
远郊区纯市场化住宅用地供应面积占
比均超过50%。

其中，2017年远郊区
占比较高，为63.55%，2018年远郊
区占比50.67%。

随着郊区住宅用地
供应面积的增加，郊区存量住房总量
占比将越来越高。

随着本市郊区交通
条件以及配套设施的不断完善，加上
郊区房源总量大、总价低等优势，郊
区购房将成为满足刚性购房需求家庭
的重要选择，郊区存量住房成交也将
进一步活跃（见图6)。

图6 近五年本市各城区纯市场化
住宅用地供应面积
数据来源:Wind
发展和完善本市存量房市场对本
市房地产市场有重要影响，不仅可以
盘活存量、优化资源配置、加强存量
房市场与新建商品住房市场之间的有
效联动，还有利于完善本市房地产市
场的供需结构、扩大住房消费、改善
居民住房条件。

因此，应通过强化存
量房买卖的实时监测与统计分析、优
化存量房租赁管理和服务平台、加强
对房地产经纪行业的监管、发挥中介
行业协会的监管作用、加快完善相关
法律法规等，进一步规范和促进本市
存量房市场发展。

（作者单位：上海市房地产科学研
究院）
参考文献
[1]覃思.存量房时代的不可逆转性
[J].上海房地，2016(07):61.
[2]卢为民.建设促进上海房地产市
场平稳健康发展的长效机制[J].科学发展，
2018(07):38-48.
September 20199。