物业承接查验方案

物业承接查验方案
为了确保物业承接查验工作的顺利开展，规范项目物业承接查验工作，本方案根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》、《物业管理条例》和《物业承接查验办法》等法律法规的规定，结合本项目的实际情况，特制定本方案。

本方案适用于项目已建或待建项目。

XXX负责本方案的
制定、修改、指导和监督；物业服务中心具体负责物业接管验收工作，严格按有关验收标准进行查验，并建立书面验收档案，对不合格项目向地产项目部提出整改要求；分公司各项目积极配合服务中心做好验收工作，完成整改工作，确保物业完好、完整移交。

实施承接查验的物业，应当具备以下条件：建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案；供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按规划设计要求建成，供水、供电、供气、供热已安装独
立计量表具；教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已按规划设计要求建成；道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按规划设计要求建成，并满足使用功能要求；电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力、电子监控、门禁对讲、安防系统等共用设施设备取得使用合格证书；物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全；法律、法规规定的其他条件。

实施物业承接查验主要依据物业买卖合同、临时管理规约、前期物业服务合同、物业规划设计方案、建设单位移交的图纸资料、建设工程质量法规、政策、标准和规范。

物业承接查验流程包括提前≥30日确定物业承接查验方案，移交有关图纸、资料；提前≥20日查验共用部位、共用设施设备，解决查验发现的问题，确认现场查验结果，签订承接查验协议；提前≤10日办理物业交接手续；提前≤30日备案；承接
查验情况公示（公示7天）；交付。

物业承接查验方法包括竣工（具备物业承接查验条件）。

地产项目部需要在预售房合同约定交付日期之前的2个月左右，按承接验收应具备的条件和应提交的资料，提前准备好房屋交验，并以《承接查验邀请函》形式通知物业服务中心进行承接验收。

根据项目部提出的承接查验邀请，物业服务中心应在5-
10个工作日内回复并记录《房屋具备承接验收条件审核单》。

同时，需要成立承接查验组织机构，明确双方责任人及组成人员，建立良好的沟通渠道，明确资料移交清单和查验范围，并设计、准备查验用表单和工具，明确查验日程安排和人员安排，组织承接查验业务培训，并落实承接查验经费。

移交有关图纸、资料的时限为至少在承接查验前20天移交，移交资料清单包括“竣工总平面图”等五大类资料，建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限，物业企业重点核查共用设施设备出厂、安装、试验和运行的合格证明文件，并在充分熟悉资料的情况下，开展下一步现场查验。

查验共用部位、共用设施设备需要依据《物业买卖合同》、《临时管理规约》、《前期物业服务合同》、规划设计方案和建设单位移交的图纸资料、建设工程质量法规、政策、标准和规范，运用核对、观察、使用、检测和试验等方法，重点查验共用部位、共用设施设备的配置标准、外观质量和使用功能，并形成书面记录，由双方参加人员签字确认。

对验收过程中发现的设计不合理，影响后期正常使用的，物业服务中心提出合理建议，项目部根据物业服务中心提出建议出具可行的处理措施并进行实施；对验收所列返修项目，由项目部应与规定的日期内返修完毕交与复验直至合格。

全部验收工作应控制在入伙前完成，返修复验需由项目部提出，随时提出，随时复验。

在物业交接后，如果发现隐蔽工程质量问题，建设单位需要负责修复，如果给业主造成了经济损失，建设单位需要依法承担赔偿责任。

承接查验是物业服务企业接受全体业主委托和建设单位进行的承接查验。

双方需要确认查验结果，并签订承接查验协议。

该协议应明确物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及其时限、返修工人的约束、双方权利义务、违约责任等事项。

物业交接手续需要包括移交资料明细、物业共用部位、共用设施设备明细、交接时间、交接方式、钥匙等内容。

交接记录需要由建设单位和物业服务企业共同签章确认。

对于分期开发建设的物业项目，可以根据开发进度，对符合交付使用条件的物业分期承接查验。

项目部需要在承接最后一期物业时，办理物业项目整体交接手续。

交接完毕后，物业服务中心需要在30日内，向房地产行政主管部门办理备案手续，并提交前期
物业服务合同、临时管理规约、物业承接查验协议、建设单位移交资料清单、查验记录、交接记录、以及其他承接查验有关的文件。

物业服务中心需要将物业承接查验备案情况书面告知业主。

在物业接管验收中，需要验证并移交产权资料，包括项目批准文件、用地批准文件、土地使用权出让合同、红线图、地界放点测量报告、土地使用权转让批复、开发单位营业执照和资质证书建筑执照、业主姓名、产权、居住位置、建筑面积清
单、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建设工程施工许可证、固定资产投资计划通知、建设工程施工图设计审查表、总设计平面图、建筑物命名审批表、建设工程初步设计审批表、建设工程桩基报建审批表、消防设计审核意见书、建设工程规划验收合格证、建设工程竣工验收备案证明书、民防地下室建设意见征询单、民防工程验收证书、南京市建设工程环保竣工验收、燃气工程验收、噪音验收合格证等。

结构
1)钢筋混凝土结构
A、钢筋混凝土结构表面无明显裂缝、起砂、起皮、脱落等现象；
B、钢筋混凝土结构的水平位移和垂直位移不超过规定标准；
2)钢结构
A、钢结构表面无明显锈蚀、变形、裂纹等现象；
B、钢结构连接件紧固可靠，无松动、脱落现象；
3)木结构
A、木结构表面无明显腐烂、虫蛀等现象；
B、木结构连接件紧固可靠，无松动、脱落现象；
7.2.4门窗、幕墙
1)门窗、幕墙表面无明显划痕、变形、裂缝等现象；
2)门窗、幕墙的安装牢固，无松动、脱落现象；
7.2.5室内装修
1)地面
A、地面平整，无明显起伏、空鼓、裂缝等现象；
B、地面材料无脱落、起砂、起皮等现象；
2)墙面
A、墙面平整，无明显凹凸、裂缝、起泡等现象；
B、墙面材料无脱落、起砂、起皮等现象；
3)天花板
A、天花板平整，无明显起伏、空鼓、裂缝等现象；
B、天花板材料无脱落、起砂、起皮等现象；
7.2.6给排水、电气、空调、石油气、气体灭火系统等设
备
1)设备安装牢固，无松动、脱落现象；
2)设备运行正常，无异响、漏水等现象；
3)设备操作简便，使用方便；
以上是房地产预售许可证物业承接查验实施方案的相关内容，其中包括市政府验收合格资料、工程技术资料、须移交物业管理公司的资料等。

对于房屋本体设施验收标准及检验办法，
涵盖了基础设施、天面、梁柱板主体结构、门窗幕墙、室内装修、给排水电气空调石油气气体灭火系统等设备的验收标准及检验办法。

在实际操作中，需要严格按照这些标准进行验收，确保房屋质量达到要求。

和开关
1)插座和开关安装位置准确，固定牢固；
2)插座和开关外观无划痕，无变形，无松动现象；
3)插头插拔灵活，无卡滞现象；
4)插座和开关接线正确，无漏电现象；
5)电器开关和插座面板无松动，无裂缝，无变形，表面平整，无划痕；
6)检查电器插座和开关是否符合国家强制性标准；
7.2.10卫生洁具
1)卫生洁具安装位置准确，固定牢固；
2)卫生洁具外观无划痕，无变形，无松动现象；
3)卫生洁具使用功能正常，无渗漏现象；
4)卫生洁具表面平整，无毛刺、气泡、裂纹、缺陷等；
5)检查卫生洁具是否符合国家强制性标准；
6)卫生洁具清洁卫生，无异味；
7.2.11供暖、通风、空调系统
1)供暖、通风、空调系统安装位置准确，固定牢固；
2)供暖、通风、空调系统使用功能正常，无漏水、漏气现象；
3)供暖、通风、空调系统噪音小，无异味；
4)供暖、通风、空调系统是否符合国家强制性标准；
5)供暖、通风、空调系统清洁卫生，无异味。

1.电器插座：检查盖板是否安装牢固、紧贴墙面且无损坏，每个插座都要检测电源接通是否正常。

2.公用电视天线插座：检查盖板是否安装稳固、无损坏，
收视效果由住户入住后检查。

3.有线电视插座：由市有线电视台验收。

4.电话插座：检查盖板是否安装牢固、无损坏。

5.接线盒：检查盖板是否安装牢固、无损坏，用试电笔检
查预留线头的电源接通是否正常，用电胶布缠包线头。

6.开关：检查安装是否牢固、盖板是否无损坏，全检开关是否灵活、接触效果良好。

7.照明灯具：用木或硬竹片等轻碰灯具，检查是否无轻微摇晃、与楼面紧贴、零配件齐全、灯罩完好无损，打开所有灯具检查电源接通是否正常、灯具发光是否正常，统计连续工作3天自然损坏的数量。

8.供水系统：检查安装是否牢固、无能摇动，打开每栋的供水总阀门检查管道是否完好无损、无渗漏水、无锈迹，管道接头是否无渗水，水龙头和水阀是否流水畅通、接头无漏水。

9.排污管道：检查安装是否牢固、外观是否完好无损、配件是否齐全，从楼上的各排水口注水，楼下目视管道接口是否密实无渗水，楼上排水是否畅通无堵塞，铸铁管灌水后无渗漏水、表面无锈迹、无裂纹、面层油漆均匀。

10.地漏：检查过滤XXX是否安放稳固、管缝是否密实、无渗漏水、无堵塞，排水是否畅通。

11.卫生洁具：检查安装是否牢固、配件是否齐全、完好无损、面层是否无污渍和刮花痕迹，灌水后排水口接口是否密实无渗水，接水软管是否无锈迹，便器水箱是否冲水正常、不堵塞、冲水是否畅通。

12.室内配电箱：检查安装是否牢固、配件是否齐全，试操作一次空气开关等控制是否正常，开关是否符合型号规定，导线是否与设计相符、布线规范，目视箱盖是否无损坏，操作一次开关是否灵活。

13.门铃：检查室外按钮是否安装牢固、盖板是否完好、操作是否灵活，操作一次检查，室内预留线盒。

14.水表、电表和燃气表：检查安装是否牢固、无摇晃，打开室内水阀检查表内读数运转是否正常，目视外观是否完好无损，镜面玻璃是否无损伤。

以上是房屋配套设施验收标准及检验办法。

通风、照明、消防设施齐全，车位标识清晰，车位大小符合规定，无漏水、无积水，排水系统畅通；
3)车库门：开启自如，无异响，配有防盗锁具；
4)消防通道：畅通无阻，无杂物堆放。

公用天线的安装到每家每户都配备齐全，收视效果良好。

屋顶的避雷设施连接点均牢固可靠。

消防设施包括消防栓和消防箱，消防栓油漆均匀，阀门完好无渗漏水，消防箱消防管、消防带等配套齐全，箱门上标识清楚，消防管无渗漏水，阀门完好。

小区路灯安装符合设计要求，灯具安装牢固，配件齐全，灯罩无损伤，灯泡照明正常，灯柱安装牢固，柱面油漆均匀，无损伤和刮花。

绿化方面，按设计要求种植花草树木，成活率达98%以上，无病虫害发生，无绿化死角，无杂草纵生，绿
地纯度98%。

绿化用水管道布局合理，阀门开关距离四周不
超过100米，布局覆盖率100%，阀门开关灵活，无漏水，安
装稳固，无摇晃。

小区道路面平整，无起砂，无空鼓，无损伤，路沿砌筑整齐，灰缝饱满，无损伤，路牌标志清楚，地面线条顺直。

垃圾池(箱)冲洗水管通水率100%，水管安装牢固，接
口处密实，无漏水，水阀开关灵活无漏水，砌筑平直，底层无起砂，无裂纹，无空鼓，装饰面层砖线缝顺直，砖面无损伤，无缺棱掉角，投入口和清出的铁门无锈迹，油漆完好均匀，安装牢固，开启自如，清出口铁门安装小锁，小锁开启灵活，铁
箱类油漆面层均匀，无损伤，无锈迹，安放地面平稳，塑料类桶身完好无损，桶底无裂纹，不漏水，配有桶盖且完好无损。

垃圾转运站参照建设部《房屋接管验收标准》的室内接管验收部分。

岗亭方面，铝材和不锈钢类安装牢固，配件齐全，型材面无损伤，玻璃无污渍，砌筑类参照相关室内验收标准，电动道闸安装牢固，配件齐全，开启自如，道闸栏无损伤。

车库方面，露天(地下)停车场路面平整，无起砂，无空鼓，无裂纹，地下停车场通风、照明、消防设施齐全，车位标识清晰，车位大小符合规定，无漏水、无积水，排水系统畅通，车库门开启自如，无异响，配有防盗锁具，消防通道畅通无阻，无杂物堆放。

参考《房屋接管验收标准和验收办法》，以下是物业承接查验实施方案的相关内容：
车道标识：入口、出口标识清晰，油漆均匀。

露天（夹层）车棚：参照相关室内验收标准。

单车架：焊接牢固平直，油漆面均匀，无锈迹。

照明设施：配套齐全，灯具完好无损，开关灵活，照明正常。

排水系统：设有专门的排水沟，参照明暗沟验收标准，排水泵参照相关机电设备验收标准。

沙井、检查井和化粪池：池内无垃圾杂物，进排水畅通，池壁无裂痕。

检查井和化粪池进出水口高差不小于5厘米，井盖搁置稳妥并设置井圈。

明暗沟：沟底无断裂，无积水，沟壁和底部抹灰平整。

沟盖板安装平稳、牢固，排水畅通。

挡土墙、坡：砌筑密实，沙浆沟缝饱满。

按设计要求设有泄水孔。

踏步：砼砌，踏面、踢面无破损，阴阳角无缺口和断裂。

台阶：参照相关面层砌筑材料的验收标准。

水池、水箱：按设计要求和卫生标准进行验收，无渗漏水现象。

内外爬梯无锈蚀现象。

信箱：信箱门锁开启灵活，房号标志清晰有序。

景观、雕塑和文化娱乐设施：按设计标准和要求达到验收效果。

其他机电设备：根据设计安装要求说明进行验收。

接管验收遗留问题处理包括工程配套完善和工程遗留问题。

前者指在房屋本体工程竣工验收后，进行的部分公共配套设施的工程完善，如室外游泳池、网球场、绿化、区间道路、室内统一安装防盗网、封阳台等；后者指在竣工验收和楼宇使用过程中发现的安全隐患，使用的建筑材料不合格、设计无法达到使用要求、保修无法解决的设计缺陷等内容。

处理规定如下：
发现遗留问题后，物业服务中心要及时整理向开发部位报告，分公司物业管理部视情况协助物业服务中心做好与开发建设单位的协调工作。

物业服务中心指定专人进行跟踪处理。

在住户未办理入住手续之前进行的完善和工程遗留问题改造时，公司要对已接管的房屋和设施实施保管。

分清责任范围，物业服务中心指定专人与施工队保持联系，协调解决须交叉工作的矛盾，以确保已接管房屋和设施的完好。

1) 在装修施工过程中，为了确保住户的安全和生活质量，必须遵守以下规定：
a) 施工队必须遵守物业管理规定，按照规定的时间进出场，并与物业服务中心协商配合用水用电。

b) 施工队必须按照设计要求限制活动范围，避免对住户
造成影响。

2) 在住户开始办理入住手续之后，为了进一步完善工程
和解决遗留问题，必须加强管理：
a) 施工队必须限制噪音施工时间，以确保住户的休息。

b) 未进场施工人员和保修人员必须办理出入证，避免与装修施工人员混淆，给已入住的住户带来安全隐患。

c) 公司必须增强保安力量，监督施工队的人员管理。

3) 施工队离场前，必须到物业服务中心申请“放行条”，并经过核查无误后方可撤离。

4) 在正式接管进入保修阶段，必须按照建设部《房屋接管验收标准》的要求进行接管，并填写楼宇资料交接清单。

同时，需要与相关单位签订保修协议，进入楼宇保修工作内容。

5) 相关表单包括《承接查验邀请函》等。