冯光彬、费子叶物业服务合同纠纷二审民事判决书

冯光彬、费子叶物业服务合同纠纷二审民事判决书
【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷服务合同纠纷物业服务合同纠纷
【审理法院】山东省青岛市中级人民法院
【审理法院】山东省青岛市中级人民法院
【审结日期】2021.03.03
【案件字号】(2021)鲁02民终1129号
【审理程序】二审
【审理法官】陈晓静刘昭阳林伟光
【审理法官】陈晓静刘昭阳林伟光
【文书类型】判决书
【当事人】冯光彬;费子叶;石榴物业服务集团有限公司青岛分公司
【当事人】冯光彬费子叶石榴物业服务集团有限公司青岛分公司
【当事人-个人】冯光彬费子叶
【当事人-公司】石榴物业服务集团有限公司青岛分公司
【代理律师/律所】曲志亮山东润珠律师事务所;冷红霞山东润珠律师事务所
【代理律师/律所】曲志亮山东润珠律师事务所冷红霞山东润珠律师事务所
【代理律师】曲志亮冷红霞
【代理律所】山东润珠律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【终审结果】二审维持原判
【原告】冯光彬;费子叶
【被告】石榴物业服务集团有限公司青岛分公司
【本院观点】本案争议的焦点为：上诉人冯光彬、费子叶是否应向被上诉人石榴物业公司支付2020年5月1日至2020年11月30日的物业费。

【权责关键词】撤销代理违约金支付违约金合同约定证据不足拘留诉讼请求维持原判发回重审执行
【指导案例标记】0
【指导案例排序】0
【本院查明】二审中，当事人均未提交新的证据。

本院对一审查明的事实予以确认。

【本院认为】本院认为，本案争议的焦点为：上诉人冯光彬、费子叶是否应向被上诉人石榴物业公司支付2020年5月1日至2020年11月30日的物业费。

本案中，冯光彬、费子叶同涉案小区开发商签订《青岛市商品房预售合同》，该合同依法成立，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。

《青岛市商品房预售合同》附件五中载明《前期物业服务合同》、《使用公约》或有关承诺书，冯光彬、费子叶在合同上签字，应视为对上述物业服务条款已知悉。

石榴物业公司为涉案小区提供了物业服务，冯光彬、费子叶应依照合同约定向其支付物业服务费。

冯光彬、费子叶主张石榴物业公司构成根本性违约且提交的证明材料作假，但冯光彬、费子叶未能提供证据证明其主张，应承担举证不能的法律后果。

涉案小区业主委员会虽已与新的物业公司签订物业服务合同，但该合同有效性至今尚未得到确认，也无法据此推定石榴物业公司存在根本性违约。

因此，冯光彬、费子叶据此主张不缴纳物业费缺乏事实和法律依据，本院不予支持。

综上，上诉人冯光彬、费子叶的上诉请求不成立，本院不予支持。

原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由上诉人冯光彬、费子叶负
担。

本判决为终审判决。

【更新时间】2022-09-22 17:56:01
【一审法院查明】一审法院认定事实如下：一、小区物业及业主房产的基本信息。

涉案小区系位于青岛市黄岛区xx路xx号xx小区。

冯光彬、费子叶系涉案小区xx栋x单元xx室业主，房屋建筑面积为81.42平方米。

该物业所在小区选聘北京东方乔戈里物业服务有限公司青岛分公司进行前期物业管理。

2018年3月26日，北京东方乔戈里物业服务有限公司青岛分公司变更为北京石榴物业服务有限公司青岛分公司；2019年6月24日，北京石榴物业服务有限公司青岛分公司变更为石榴物业服务集团有限公司青岛分公司。

二、物业服务合同的签订情况及内容：在冯光彬、费子叶与青岛狮子城房地产开发有限公司签订的《青岛市商品房预售合同》附件五中第六条约定：物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：高层住宅：1.98元/月/平方米，二层及二层以上住宅加收电梯费0.4元/月/平方米。

冯光彬、费子叶的房屋属于高层住宅第28楼。

三、业主欠付物业服务费的期间及数额。

冯光彬、费子叶的物业费已经缴纳至2020年4月30日。

截止到2020年11月30日，涉案小区仍由石榴物业公司提供物业服务。

四、业主提出以下抗辩理由：小区管理混乱，院内院外垃圾成堆；电动车随意停放，无视楼道消防隐患，消防通道被长期占用，堵塞严重，物业无人管理；地下车库管理混乱；门口保安管理松懈，车辆进出随意，并发生车辆火灾现象，给居民生活造成严重的安全隐患；保安队长被刑事拘留后依然在小区任职，态度恶劣等。

庭审中，冯光彬、费子叶主张涉案小区已经组成业主委员会并于60天前通知石榴物业公司被解聘，但石榴物业公司拒绝撤场。

石榴物业公司代理人认为业委会与新的物业公司所签合同的有效性还没有得到确认。

【一审法院认为】一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。

冯光彬、费子叶签订《青岛市商品房预售合同》系其真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。

截止到2020年11月30日石榴物业一直为涉案小区提供物业管理服务，冯光彬、费子叶应当依照合同约定交纳相关物业服务费用，石榴物业要求冯光彬、费子叶支付2020年5月1日至
2020年11月30日期间的物业服务费，于法有据，一审法院予以支持，数额应为1356.46元(2.38元/月/平方米×81.42平方米×7个月)。

物业服务有其自身特殊性，物业服务合同系持续性的长效双务合同，冯光彬、费子叶提交的现有证据尚不能证明石榴物业在履行物业服务合同过程中存在重大违约行为，冯光彬、费子叶以此作为拒付物业费的理由尚不充分，故对冯光彬、费子叶的相关抗辩，一审法院不予采信。

但鉴于石榴物业提供的物业服务存在一定瑕疵，其主张冯光彬、费子叶承担违约金，一审法院不予支持。

因双方对于物业的解聘、选聘存在争议，石榴物业公司能否继续提供物业服务具有不确定性，故对于石榴物业公司主张冯光彬、费子叶预付2020年12月1日以后的物业费一审法院暂不予支持，双方可另案处理。

【二审上诉人诉称】冯光彬、费子叶上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判或发回重审；
二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。

事实与理由：原审法院判决书本案审理认定不清。

首先，原审法院认为上诉人主张服务不到位，提交的证据不能证明石榴物业公司的服务存在重大违约行为，并认为物业服务合同系持续性的长效双务合同.而事实上根据前期物业管理服务合同，使用或有关承诺书第八章违约责任的第三十条，物业公司的管理服务达不到本合同第二条、第三条、第四条约定的服务内容和质量标准，应当向业主支付违约金，现在反而是石榴物业在威胁业主收取高额违约金，并且在小区内不提供质价对等的服务，造成小区业主全面反对，一致主张更换物业，到2020年经业主大会罢免被上诉人，直接反映了被上诉人提供的物业服务十分不到位，并且证据充足，直接构成了根本性违约，上诉人有权利拒绝支付物业费。

按照《青岛市物业管理条例》第二十二条规定，前期物业服务合同应当约定期限最长不得超过二年，前期物业服务合同期限已满，业主大会要求物业管理企业退出的，物业管理企业应当退出，以此证明原审法院认为物业服务合同系持续性的长效服务合同不成立。

其次，被上诉人提供的证明提供了合理的物业服务证明材料，明显是作假，如工程值班交接记录等许多证据材料签名笔迹都系一人所签，明显是怕被调查后补的材料，存在证据作假的行为，没有证据能力，更加证明被上诉人未合理提供物业服务，构成根本性违约.要求石
榴物业提供原始标准物业服务合同以及相关服务价格标准。

综上所述，原审法院认定事实不清，证据不足，根据《民事诉讼法》第164条之规定提起上诉，请求二审法院予以撤销原申判决，发回重审或依法改判。

综上，上诉人冯光彬、费子叶的上诉请求不成立，本院不予支持。

原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
冯光彬、费子叶物业服务合同纠纷二审民事判决书
山东省青岛市中级人民法院
民事判决书
(2021)鲁02民终1129号当事人上诉人(原审被告)：冯光彬。

上诉人(原审被告)：费子叶。

被上诉人(原审原告)：石榴物业服务集团有限公司青岛分公司，住所地青岛市黄岛区。

法定代表人：林新武，执行董事。

委托诉讼代理人：曲志亮，山东润珠律师事务所律师。

委托诉讼代理人：冷红霞，山东润珠律师事务所律师。

审理经过上诉人冯光彬、费子叶因与被上诉人石榴物业服务集团有限公司青岛分公司(以下简称石榴物业公司)物业服务合同纠纷一案，不服山东省青岛市黄岛区人民法院(2020)鲁0211民初15190号民事判决，向本院提起上诉。

本院于2021年1月12日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。

本案现已审理终结。

二审上诉人诉称冯光彬、费子叶上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判或发回重审；二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。

事实与理由：原审法院判决书本案审理认定不清。

首先，原审法院认为上诉人主张服务不到位，提交的证据不能证明石榴物业公司的服务存在重大违约行为，并认为物业服务合同系持续性的长效双务合同.而事实上根据前期物业管理服务合同，使用或有关承诺书第八章违约责任的第三十条，物业公司的管理服务达不到本合同第二条、第三条、第四条约定的服务内容和质量标准，应当向业主支付违约金，现在反而是石榴物业在威胁业主收取高额违约金，并且在小区内不提供质价对等的服务，造成小区业主全面反对，一致主张更换物业，到2020年经业主大会罢免被上诉人，直接反映了被上诉人提供的物业服务十分不到位，并且证据充足，直接构成了根本性违约，上诉人有权利拒绝支付物业费。

按照《青岛市物业管理条例》第二十二条规定，前期物业服务合同应当约定期限最长不得超过二年，前期物业服务合同期限已满，业主大会要求物业管理企业退出的，物业管理企业应当退出，以此证明原审法院认为物业服务合同系持续性的长效服务合同不成立。

其次，被上诉人提供的证明提供了合理的物业服务证明材料，明显是作假，如工程值班交接记录等许多证据材料签名笔迹都系一人所签，明显是怕被调查后补的材料，存在证据作假的行为，没有证据能力，更加证明被上诉人未合理提供物业服务，构成根本性违约.要求石榴物业提供原始标准物业服务合同以及相关服务价格标准。

综上所述，原审法院认定事实不清，证据不足，根据《民事诉讼法》第164条之规定提起上诉，请求二审法院予以撤销原申判决，发回重审或依法改判。

二审被上诉人辩称石榴物业公司答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。

原告诉称石榴物业公司向一审法院提出诉讼请求：1、请求判令冯光彬、费子叶支付欠缴的物业费人民币1,549.28元并承担逾期支付物业费的违约金(以逾期应付款
1,549.28元为基数，按5‰/日标准自2020年5月1日起计算至付清之日止)；2、本案诉讼费用由冯光彬、费子叶承担。

一审法院查明一审法院认定事实如下：
一、小区物业及业主房产的基本信息。

涉案小区系位于青岛市黄岛区xx路xx号xx小区。

冯光彬、费子叶系涉案小区xx栋x单元xx室业主，房屋建筑面积为81.42平方米。

该物业所在小区选聘北京东方乔戈里物业服务有限公司青岛分公司进行前期物业管理。

2018年3月26日，北京东方乔戈里物业服务有限公司青岛分公司变更为北京石榴物业服务有限公司青岛分公司；2019年6月24日，北京石榴物业服务有限公司青岛分公司变更为石榴物业服务集团有限公司青岛分公司。

二、物业服务合同的签订情况及内容：在冯光彬、费子叶与青岛狮子城房地产开发有限公司签订的《青岛市商品房预售合同》附件五中第六条约定：物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：高层住宅：1.98元/月/平方米，二层及二层以上住宅加收电梯费0.4元/月/平方米。

冯光彬、费子叶的房屋属于高层住宅第28楼。

三、业主欠付物业服务费的期间及数额。

冯光彬、费子叶的物业费已经缴纳至2020年4月30日。

截止到2020年11月30日，涉案小区仍由石榴物业公司提供物业服务。

四、业主提出以下抗辩理由：小区管理混乱，院内院外垃圾成堆；电动车随意停放，无视楼道消防隐患，消防通道被长期占用，堵塞严重，物业无人管理；地下车库管理混乱；门口保安管理松懈，车辆进出随意，并发生车辆火灾现象，给居民生活造成严重的安全隐患；保安队长被刑事拘留后依然在小区任职，态度恶劣等。

庭审中，冯光彬、费子叶主张涉案小区已经组成业主委员会并于60天前通知石榴物业公司被解聘，但石榴物业公司拒绝撤场。

石榴物业公司代理人认为业委会与新的
物业公司所签合同的有效性还没有得到确认。

一审法院认为一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。

冯光彬、费子叶签订《青岛市商品房预售合同》系其真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。

截止到2020年11月30日石榴物业一直为涉案小区提供物业管理服务，冯光彬、费子叶应当依照合同约定交纳相关物业服务费用，石榴物业要求冯光彬、费子叶支付2020年5月1日至2020年11月30日期间的物业服务费，于法有据，一审法院予以支持，数额应为1,356.46元(2.38元/月/平方米×81.42平方米×7个月)。

物业服务有其自身特殊性，物业服务合同系持续性的长效双务合同，冯光彬、费子叶提交的现有证据尚不能证明石榴物业在履行物业服务合同过程中存在重大违约行为，冯光彬、费子叶以此作为拒付物业费的理由尚不充分，故对冯光彬、费子叶的相关抗辩，一审法院不予采信。

但鉴于石榴物业提供的物业服务存在一定瑕疵，其主张冯光彬、费子叶承担违约金，一审法院不予支持。

因双方对于物业的解聘、选聘存在争议，石榴物业公司能否继续提供物业服务具有不确定性，故对于石榴物业公司主张冯光彬、费子叶预付2020年12月1日以后的物业费一审法院暂不予支持，双方可另案处理。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、冯光彬、费子叶于判决生效之日起十日内支付石榴物业公司自2020年5月1日起至2020年11月30日期间的物业费1,356.46元；二、驳回石榴物业公司的其他诉讼请求。

如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费25元(已减半收取)，由石榴物业公司负担10元，冯光彬、费子叶共同负担15元，冯光彬、费子叶于判决生效之日起十日内直接支付石榴物业公司。

本院查明二审中，当事人均未提交新的证据。

本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为本院认为，本案争议的焦点为：上诉人冯光彬、费子叶是否应向被上诉人石榴物业公司支付2020年5月1日至2020年11月30日的物业费。

本案中，冯光彬、费子叶同涉案小区开发商签订《青岛市商品房预售合同》，该合同依法成立，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。

《青岛市商品房预售合同》附件五中载明《前期物业服务合同》、《使用公约》或有关承诺书，冯光彬、费子叶在合同上签字，应视为对上述物业服务条款已知悉。

石榴物业公司为涉案小区提供了物业服务，冯光彬、费子叶应依照合同约定向其支付物业服务费。

冯光彬、费子叶主张石榴物业公司构成根本性违约且提交的证明材料作假，但冯光彬、费子叶未能提供证据证明其主张，应承担举证不能的法律后果。

涉案小区业主委员会虽已与新的物业公司签订物业服务合同，但该合同有效性至今尚未得到确认，也无法据此推定石榴物业公司存在根本性违约。

因此，冯光彬、费子叶据此主张不缴纳物业费缺乏事实和法律依据，本院不予支持。

综上，上诉人冯光彬、费子叶的上诉请求不成立，本院不予支持。

原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
裁判结果驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由上诉人冯光彬、费子叶负担。

本判决为终审判决。

落款
审判长陈晓静
审判员刘昭阳
审判员林伟光
二〇二一年三月三日
法官助理薄富超
书记员韩平
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