海南省下半年房地产估价师案例与分析法定优先受偿款考试题

海南省2016年下半年房地产估价师案例与分析：法定优先受偿款考
试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟,总分100分,60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中,只有1个事最符合题意）
1、收集统计资料时,对于重大或敏感性强的问题应采用__方式设置调查项目表。

A．判断提问
B．多项选择
C．单向选择
D．书面提问
2、在估价报告中应包含一份由的估价师签名、盖章的声明．【2003年考题】A：本估价机构所有
B:所有参加该估价项目
C：由引交估价项目负第一责任
D:任本估价机构法定代表人
E：工业用地的监测点评估价格
3、在下列定价方法中，需要使用损益平衡图的是__。

A．目标定价法
B．价值定价法
C．挑战定价法
D．成本加成定阶法
4、房地产估价委托合同的内容可以不包括__。

A．估价服务费
B．估价目的
C．估价人员
D．委托人的协助义务
5、当物业质量与市场领导者的物业质量相近时，如果定价比市场领导者定价稍低或低得较多，则认为该开发商采用了。

A:领导定价法
B：随行就市定价法
C：目标定价法
D:挑战定价法
E：借款合同
6、某商场建成于2000年10月，收益期限从2000年10月到2040年10月,预计未来正常运行年潜在毛收入为120万元,年平均空置率20％，年运营费用50万元。

目前该类物业无风险报酬率为5％，风险报酬率为安全利率的60％,则该商场在2005年10月的价值最接近于__万元。

A．536
B．549
C．557
D．816
7、路线价的理论依据是房地产价格形成的。

A：预期原理
B：替代原理
C：均衡原理
D：收益递增递减原理
E：工业用地的监测点评估价格
8、城市详细规划分为控制性详细规划和__。

A．土地性详细规划
B．环境性详细规划
C．管理性详细规划
D．修建性详细规划
9、银行为某家庭提供了期限为10年的按月等额还本付息的个人住房抵押贷款、若该笔贷款的实际年利率为7。

25％,则名义年利率是。

A：7。

02％
B：7.04%
C:7.50%
D：7。

85％
E：借款合同
10、附息债券息票上标明利息额、支付利息的期限和债券号码等内容，息票一般以个月为一期。

A：1
B：3
C：6
D:9
E:执行层的组织协调
11、房地产估价的市场比较法求取估价对象房地产的价值，一般称作为__。

A．比较价格
B．比准价格
C．积算价格
D．收益价格
12、下列关于土地使用权划拨正确的表述为__.
A．经过有批准权的人民政府批准，无偿交给土地使用者
B．在用地者缴纳补偿、安置等费用后，将该幅土地交其使用
C．只要有政府批准，无须缴纳任何费用
D．在用地者缴纳补偿、安置等费用后，将该幅土地交其使用，或者将土地使用权无偿交其使用
13、已知某项房地产投资的净现金流量如下表所示。

求该投资项目的财务内部收益率.如果投资目标收益率为10%时，该投资项目的动态投资回收期为（)年.
A.4.00
B.4.58
C.4.625
D。

5。

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14、在英国和其他英联邦国家，法院一般来判断房地产评估价值的误差范围．【2005年考题】
A：使用估价对象房地产的实际成交价格
B：使用政府公布的房地产交易指导价格
C：使用近一年内房地产的平均成交价格
D：依赖于专家证人测算的估价对象房地产的价值
E：工业用地的监测点评估价格
15、某房产面积90000,要求测绘精度为二级，则其限差为。

A：192
B:96
C：60
D：30
E：执行层的组织协调
16、运用假设开发法中的现金流量折现法估价时,无须做的是．【2007年考题】A:估算后续开发经营期
B：估算后续开发的各项支出、收入
C:估算后续开发的各项支出、收入在何时发生
D：估算开发期中的利息和利润
E：工业用地的监测点评估价格
17、下列不属于房地产中介服务特点的是__。

A．人员特定
B．时间准确
C．委托服务
D．服务有偿
18、民法是调整平等主体的公民之间、法人之间以及他们相互之间的__的法律规范的总称.
A．权利和义务关系
B．财产关系和人身关系
C．民事法律关系
D．法律关系
19、某家庭以抵押贷款的方式购买了一套价值为30万元的住宅，如果该家庭首付款为房价的20%，其余房款用抵押贷款支付。

如果抵押贷款的期限为20年，按月等额偿还，年贷款利率为6％，月还款额为__元.
A．1655.33
B．1719.43
C．1743.69
D．2149。

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20、物业服务成本的构成一般包括__. ①管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利等；②物业共用部位、共用设施设备的更新、改造费用;③物业管理区域清洁卫生费用;④办公费用；⑤物业管理区域秩序维护费用；⑥物业管理区的绿化养护费；⑦物业管理企业的酬金;⑧物业管理企业固定资产折旧费；
⑨物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用
A．①②③④⑤⑥⑧⑨
B．①②③⑤⑥⑦⑧
C．①②③④⑤⑥⑦⑨
D．①③④⑤⑥⑧⑨
21、某房地产开发项目有甲、乙、丙三个方案,经测算,三个方案净现值的期望值
分别为E甲=1500万元,E乙=1800万元，E丙=2200万元，净现值的标准差分别为δ甲=890万元，δ乙=910万元，δ丙=1200万元，则该项目投资方案的风险从小到大排列顺序正确的是(）.
A．乙＜丙＜甲
B．甲＜乙＜丙
C．丙＜甲＜乙
D．乙＜甲＜丙
22、潜在购买者一般有三个特点，即兴趣、收入和__。

A．目标
B．途径
C．市场化
D．商品化
23、某房地产开发公司征用X省Y市Z县基本农田以外的耕地360亩开发建设一综合小区。

(2002年试题)开发公司征用该片土地应报审批.
A：Z县人民政府
B：Y市人民政府
C：X省人民政府
D：国务院
E：房地产估价机构必须加盖公章
24、A房地产开发公司在Z省A市征收基本农田以外的耕地180亩,应由审批。

A:国务院
B:国土资源部
C：Z省人民政府
D:A市人民政府
E：房地产估价机构必须加盖公章
25、某宗房地产的报酬率为7％，收益年限为40年条件下的市场价值为5500元／㎡；若报酬率为8％，收益年限为30年，则该房地产的市场价值为元／㎡。

A：4644
B：5192
C:5308
D：5500
E：工业用地的监测点评估价格
二、多项选择题（共25题,每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意,至少有1个错项.错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5 分）1、下列不属于物业管理企业经营费用的是__。

A．保险费
B．房产税
C．法律费
D．贷款利息
2、从买方的角度来看，房地产价格是基于社会上的“生产费用”，类似于__，具体来说，是买方愿意支付的最高价格，不能高于所预计的重新开发建设该房地产所需花费的代价，如果高于该代价,还不如自己开发建设。

A．替代原理
B．生产费用价值论
C．预期收益原理
D．价格构成原理
3、在可行性研究阶段，房屋开发费用中各项费用的估算可以采用的方法有。

A：单元估算法
B：概预算定额法
C：工程量近似匡算法
D：蒙特卡洛模拟法
E：单位指标估算法
4、下列不属于国务院关于城市总体规划审批范围的有。

A：直辖市的城市总体规划
B：省和自治区人民政府所在地城市的总体规划
C：国务院指定的城市总体规划
D：其他设市城市的总体规划
E：县人民政府所在地城镇总体规划
5、公开市场价值是指在下列__交易条件下最可能实现的交易价格。

A．交易双方自愿地进行交易
B．交易双方掌握必要的市场信息
C．交易双方有较充裕的时间
D．交易双方有必要的专业知识
E．交易双方都对要交易的房地产感兴趣
6、在借贷记账法下,末期结账后，一般有余额的账户有.
A：资产类账户
B：负债类账户
C：期间成本费用账户
D：期间收入账户
E：所有者权益账户
7、根据国务院令第483号《国务院关于修改(中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例）的决定》，土地使用税每平方米的年幅度税额按城市大小分四个档次，即。

A：大城市1．5～30元
B：大城市1．2～24元
C：中等城市1．2~24元
D:小城市0．9～18元
E：县城、建制镇、工矿区0．6～12元
8、在运用成本法时最主要的有．【2006年考题】
A：区分计划成本和实际成本
B：区分实际成本和客观成本
C：结合实际成本来确定评估价值
D：结合实际开发利润来确定评估价值
E：结合市场供求分析来确定评估价值
9、也可以叫做禁止抗辩，在保险合同中主要约束保险人.
A：告知
B：保证
C：弃权
D：禁止反言
E:执行层的组织协调
10、写字楼的租金状况主要取决于。

A：所处地点
B：竞争强弱
C：市场状况
D：面积大小
E:借款合同
11、分布数列中各单位标志值倒数的算术平均数的倒数,是指。

A：算术平均数
B：调和平均数
C：中位数
D：众数
E：执行层的组织协调
12、下列物业中，属于特殊物业的是。

A：在建工程
B:车站
C：购物中心
D：科技产业园区
E：借款合同
13、已知某地区某类商品住宅2000～2005年的价格依次为：1900元/m2，2510元/m2，3330元/m2,4430元/m2,5840元/m2，7760元/m2，则用平均发展速度法预测2007年该地区该类商品住宅的价格为(）元/m2。

A．10281。

32
B．13622.77
C．9563。

78
D．10542。

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14、在房地产需求市场上普遍存在着“买涨不买跌"的现象，产生这一购买行为的主要因素是。

A:消费者的感觉
B：消费者的生活方式
C：消费者的经济状况
D：消费者的预期
E：借款合同
15、预期资本价值和现实资本价值之间的差异即资本价值的风险，资本价值的风险表现有几种情况。

A：房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求,运营费用和报酬率不发生变化
B：物业实际运营费用支出超过预期运营费用,实际收益现金流与预期收益现金流一样,报酬率不发生变化
C:收益和运营费用都不发生变化，报酬率升高了
D：收益和运营费用都不发生变化，报酬率降低了
E：收益和运营费用都不发生变化，报酬率不升不降
16、建筑施工图包括。

（2007年房地产经纪人相关知识试题）
A:建筑总平面图
B：建筑剖面图
C：建筑详图
D：基础平面图
E：电气施工图
17、若拆迁当事人对裁决不服,可以在接到裁决书之日起__日内向人民法院起诉。

A．15
B．20
C．30
D．60
18、在房地产估价中，承租人权益价值评估通常采用的方法为__。

A．超额费用资本化法
B．成本节约资本化法
C．收入损失资本化法
D．收益乘数法
19、关于房地产估价本质的说法,正确的有。

A：房地产估价是评估房地产的价值而不是价格
B:房地产估价是替相关当事人为房地产定价
C：房地产估价是为委托人提供价格保证
D:房地产估价会有误差，但误差应在合理范围内
E：房地产估价既是一门科学也是一门艺术
20、在计划经济时期，我国的城市土地使用制度，是对土地实行土地的制度。

A：行政划拨
B：无偿无限期使用
C：无偿有限期使用
D：禁止土地使用者转让
E:允许一定范围的土地使用者转让
21、某业主以一大型物业作抵押贷款，与甲、乙、丙、丁四家银行签订了抵押合同；之后,甲、丙、乙、丁四家银行与业主分别先后到房地产管理部门办理了抵押登记手续。

当业主无力还贷，处分抵押物时，银行受偿顺序为__。

A．三家银行按贷款额分摊
B．甲—乙-丙-丁
C．乙-丙—甲-丁
D．甲-丙-乙—丁
22、判定房地产投资风险因素发生的概率属于__阶段的工作.
A．风险辨识
B．风险估计
C．风险评价
D．风险决策
23、公民有下列__情形之一的,利害关系人可以向人民法院申请宣告其死亡。

A．下落不明满1年的
B．下落不明满2年的
C．下落不明满3年的
D．因意外事故下落不明，从事故发生之日起满2年的
24、债务资金筹措的主要渠道有。

A：信贷融资
B：信托融资
C：债券融资
D:投资基金
E:证券融资
25、商品房销售计价方式包括。

A：按均摊建筑面积计价
B：按套内使用面积计价
C：按建筑面积计价
D：按套（单元）计价
E：按套内建筑面积计价。