安徽达禹置业有限公司、冉广兴商品房销售合同纠纷民事二审民事判决书

安徽达禹置业有限公司、冉广兴商品房销售合同纠纷民事二
审民事判决书
【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房销售合同纠纷
【审理法院】安徽省蚌埠市中级人民法院
【审理法院】安徽省蚌埠市中级人民法院
【审结日期】2022.05.10
【案件字号】(2022)皖03民终1438号
【审理程序】二审
【审理法官】陈二伟秦玉胡玉巧
【审理法官】陈二伟秦玉胡玉巧
【文书类型】判决书
【当事人】安徽达禹置业有限公司;冉广兴
【当事人】安徽达禹置业有限公司冉广兴
【当事人-个人】冉广兴
【当事人-公司】安徽达禹置业有限公司
【代理律师/律所】詹峰安徽径桥(蚌埠)律师事务所
【代理律师/律所】詹峰安徽径桥(蚌埠)律师事务所
【代理律师】詹峰
【代理律所】安徽径桥(蚌埠)律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【原告】安徽达禹置业有限公司
【被告】冉广兴
【本院观点】根据双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：一审判决以案涉房屋交房之日起30日后即2016年2月1日为违约金起算时间，是否具有事实及法律依据。

【权责关键词】撤销违约金支付违约金合同约定新证据诉讼请求缺席判决维持原判
【指导案例标记】0
【指导案例排序】0
【本院认为】本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：一审判决以案涉房屋交房之日起30日后即2016年2月1日为违约金起算时间，是否具有事实及法律依据。

根据本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》，案涉房屋总价款501600元，面积单价为5280元/㎡，总面积为95㎡。

该合同中约定“合同约定的面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。

在出卖人发出面积差结算通知后30天内，双方均应按面积对房款进行无息退补。

未按上述约定时间对房款进行无息退补的，逾期一方按日万分之二的标准向对方承担违约金”。

经查，案涉房屋房产证载明房屋面积为89.6平方米，蚌埠市房地产测绘队出具房屋测绘结果显示案涉房屋实际面积为91.02平方米。

即，案涉房屋从交房之日起即客观存在面价差。

根据《商品房销售管理办法》之规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。

且根据案涉合同，达禹置业公司应向冉广兴发出面积差结算通知并在通知之后30日内对房款进行无息退补。

案涉房屋经过竣工验收合格，应当已经完成房屋实地勘测，但至冉广兴起诉时，达禹置业公司仍未向冉广兴发送面积差结算通知。

一审判决达禹置业公司从案涉房屋交房之日起30日后即2016年2月1日起，按案涉合同约定逾期利率计算违约金，并无不当。

综上所述，达禹置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百
七十七条第一款第一项规定，判决如下：
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由安徽达禹置业有限公司负担(已交纳)。

本判决为终审判决。

【更新时间】2022-09-21 18:30:16
【一审法院查明】一审法院认定事实：2014年4月19日，买受人冉广兴与出卖人达禹置业公司就位于安徽省蚌埠市禹会区××路××小区××栋××单元××层××号房屋签订《商品房买卖合同》，双方主要约定：诉争房屋总价款501600元，面积单价为5280元／㎡，总面积为95㎡。

交付期限为2015年12月30日前。

合同第五条约定，合同约定的面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。

在出卖人发出面积差结算通知后30天内，双方均应按面积对房款进行无息退补。

未按上述约定时间对房款进行无息退补的，逾期一方按日万分之二的标准向对方承担违约金。

之后，冉广兴通过首付款及银行贷款方式向达禹置业公司支付购房款501600元。

2015年12月28日，达禹置业公司向冉广兴发出交房通知书，告知冉广兴案涉房屋将于2015年12月30日起交付使用。

2020年12月18日，冉广兴取得案涉房屋房产证，房产证载明案涉房屋面积为89.6平方米。

2021年12月28日，蚌埠市房地产测绘队出具房屋测绘结果，测绘结果显示案涉房屋实际面积为91.02平方米。

【一审法院认为】一审法院认为，冉广兴与达禹置业公司在平等自愿基础上签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，该合同内容不违反法律、行政法规的规定，应为合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务，如有违约应承担违约责任。

本案中，双方在合同中约定“合同约定的面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。

在出卖人发出面积差结算通知后30天内，双方均应按面积对房款进行无息退补。

未按上述约定时间对房款进行无息退补的，逾期一方按日万分之二的标准向对方承担违约金”，故面价差价应以合同面积减去房屋实际面积为准(95-91.02=3.98㎡)，对冉广兴要求达禹置业公司退还面积差价21014.4元(5280元×3.98㎡)的诉请，该院予以支持。

超出的部分不予支持。

关于冉广兴要求违约金及利息的诉请。

依照合同约定，达禹置业公司应在发结算通知之日起30日内向冉广
兴退还面积差价，但至冉广兴起诉时达禹置业公司仍未向冉广兴发送结算通知，故违约金的起算时间应以达禹置业公司向冉广兴交房之日起30日后既2016年2月1日，故对冉广兴要求达禹置业公司以21014.4元为基数自2016年2月1日起至全部款项付清时止按日利率万分之二支付违约金的诉请，该院予以支持，超出部分不予支持。

关于利息的问题。

双方在合同中对利息的支付无约定，故对冉广兴要求利息的诉请该院不予支持。

综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，判决：一、达禹置业公司于判决生效之日起十日内退还冉广兴面积差价21014.4元及违约金，违约金以21014.4元为基数，自2016年2月1日起按日利率万分之二计算至全部款项付清时止；二、驳回冉广兴其他诉讼请求。

案件受理费1142元、减半收取571元，由冉广兴负担171元，达禹置业公司负担400元。

二审中，双方当事人均未提供新证据。

【二审上诉人诉称】达禹置业公司上诉请求：撤销原判，改判一审判决第一项中违约金起算点为2021年1月18日。

事实和理由：一审判决以达禹置业公司未向冉广兴发送结算通知为由，从达禹置业公司交房之日起30日后即2016年2月1日起按日利率万分之二支付违约金。

该认定明显违背双方合同约定。

依据双方签订《商品房买卖合同》第五条约定，合同约定的面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。

在出卖人发出面积差结算通知后30天内，双方均应按面积对房款进行无息退补。

显然，达禹置业公司发出结算通知的依据是产权证登记的面积，发出结算通知的时间必然在产权证登记之后。

本案已经查明，案涉产权证取得时间为2020年12月18日，据此，达禹置业公司所发出结算通知的时间应在2021年1月17日，达禹置业公司违约时间应为2021年1月18日。

综上所述，达禹置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：
安徽达禹置业有限公司、冉广兴商品房销售合同纠纷民事二审民事判决书
安徽省蚌埠市中级人民法院
民事判决书
(2022)皖03民终1438号当事人上诉人(原审被告)：安徽达禹置业有限公司，住所地安徽省蚌埠市朝阳新村10号楼四层西第二间，统一社会信用代码91340300677568167C。

法定代表人：宋在雯，该公司董事长。

委托诉讼代理人：詹峰，安徽径桥(蚌埠)律师事务所律师。

被上诉人(原审原告)：冉广兴。

审理经过上诉人安徽达禹置业有限公司(以下简称达禹置业公司)因与被上诉人冉广兴商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省蚌埠市禹会区人民法院(2021)皖0304民初5477号民事判决，向本院提起上诉。

本院于2022年4月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。

本案现已审理终结。

二审上诉人诉称达禹置业公司上诉请求：撤销原判，改判一审判决第一项中违约金起算点为2021年1月18日。

事实和理由：一审判决以达禹置业公司未向冉广兴发送结算通知为由，从达禹置业公司交房之日起30日后即2016年2月1日起按日利率万分之二支付违约金。

该认定明显违背双方合同约定。

依据双方签订《商品房买卖合同》第五条约定，合同约定的面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。

在出卖人发出面积差结算通知后30天内，双方均应按面积对房款进行无息退补。

显然，达禹置业公司发出结算通知的依据是产权证登记的面积，发出结算通知的时间必然在产权证登记之后。

本案已经查明，案涉产权证取得时间为2020年12月18日，据此，达禹置业公司
所发出结算通知的时间应在2021年1月17日，达禹置业公司违约时间应为2021年1月18日。

二审被上诉人辩称冉广兴辩称，一审判决正确，请求维持原判。

根据双方签订《商品房买卖合同》第五条约定，合同约定的面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。

在出卖人发出面积差结算通知后30天内，双方均应按面积对房款进行无息退补。

未按上述约定时间对房款进行无息退补的，逾期一方按日万分之二的标准向对方承担违约金。

一审判决按照交房之日起30日后开始计算违约金正确。

向买方发出面积差结算通知是出卖人的义务，但出卖人至今未向买方发送面积差结算通知，由此产生的不利后果应由出卖人承担。

冉广兴于2022年1月24日、2022年4月26日去蚌埠市不动产管理部门查询，案涉房屋登记面积仍然为89.6平方米，出卖人应按照合同约定退补面积差及违约金金额。

原告诉称冉广兴向一审法院起诉请求：1.达禹置业公司向冉广兴支付房屋面积差额部分的房价款28512元及资金占用期间的利息暂定13539.63元(利息计算以28512元为基数,自2014年6月2日起,按年利率6.55%暂计算至2021年9月2日,请求支付至实际还清之日);2.达禹置业公司向冉广兴支付逾期退还房款期间的违约金11621.49元(违约金计算以28512元为基数,按日万分之二的标准,自2016年2月1日起暂计算至2021年8月31日);3.达禹置业公司承担本案诉讼费用(上述诉请金额暂定53673.12元)。

一审法院查明一审法院认定事实：2014年4月19日，买受人冉广兴与出卖人达禹置业公司就位于安徽省蚌埠市禹会区××路××小区××栋××单元××层××号房屋签订《商品房买卖合同》，双方主要约定：诉争房屋总价款501600元，面积单价为5280元／㎡，总面积为95㎡。

交付期限为2015年12月30日前。

合同第五条约定，合同约定的面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。

在出卖人发出面积差结算通知后30天内，双方均应按面积对房款进行无息退补。

未按上述约定时间对房款进行
无息退补的，逾期一方按日万分之二的标准向对方承担违约金。

之后，冉广兴通过首付款及银行贷款方式向达禹置业公司支付购房款501600元。

2015年12月28日，达禹置业公司向冉广兴发出交房通知书，告知冉广兴案涉房屋将于2015年12月30日起交付使用。

2020年12月18日，冉广兴取得案涉房屋房产证，房产证载明案涉房屋面积为89.6平方米。

2021年12月28日，蚌埠市房地产测绘队出具房屋测绘结果，测绘结果显示案涉房屋实际面积为91.02平方米。

一审法院认为一审法院认为，冉广兴与达禹置业公司在平等自愿基础上签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，该合同内容不违反法律、行政法规的规定，应为合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务，如有违约应承担违约责任。

本案中，双方在合同中约定“合同约定的面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。

在出卖人发出面积差结算通知后30天内，双方均应按面积对房款进行无息退补。

未按上述约定时间对房款进行无息退补的，逾期一方按日万分之二的标准向对方承担违约金”，故面价差价应以合同面积减去房屋实际面积为准(95-91.02=3.98㎡)，对冉广兴要求达禹置业公司退还面积差价21014.4元(5280元×3.98㎡)的诉请，该院予以支持。

超出的部分不予支持。

关于冉广兴要求违约金及利息的诉请。

依照合同约定，达禹置业公司应在发结算通知之日起30日内向冉广兴退还面积差价，但至冉广兴起诉时达禹置业公司仍未向冉广兴发送结算通知，故违约金的起算时间应以达禹置业公司向冉广兴交房之日起30日后既2016年2月1日，故对冉广兴要求达禹置业公司以21014.4元为基数自2016年2月1日起至全部款项付清时止按日利率万分之二支付违约金的诉请，该院予以支持，超出部分不予支持。

关于利息的问题。

双方在合同中对利息的支付无约定，故对冉广兴要求利息的诉请该院不予支持。

综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《最高人民法院关于适用〈中华
人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，判决：一、达禹置业公司于判决生效之日起十日内退还冉广兴面积差价21014.4元及违约金，违约金以21014.4元为基数，自2016年2月1日起按日利率万分之二计算至全部款项付清时止；二、驳回冉广兴其他诉讼请求。

案件受理费1142元、减半收取571元，由冉广兴负担171元，达禹置业公司负担400元。

二审中，双方当事人均未提供新证据。

双方当事人对一审判决认定事实均无异议，本院依法予以确认。

本院认为本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：一审判决以案涉房屋交房之日起30日后即2016年2月1日为违约金起算时间，是否具有事实及法律依据。

根据本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》，案涉房屋总价款501600元，面积单价为5280元/㎡，总面积为95㎡。

该合同中约定“合同约定的面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。

在出卖人发出面积差结算通知后30天内，双方均应按面积对房款进行无息退补。

未按上述约定时间对房款进行无息退补的，逾期一方按日万分之二的标准向对方承担违约金”。

经查，案涉房屋房产证载明房屋面积为89.6平方米，蚌埠市房地产测绘队出具房屋测绘结果显示案涉房屋实际面积为91.02平方米。

即，案涉房屋从交房之日起即客观存在面价差。

根据《商品房销售管理办法》之规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。

且根据案涉合同，达禹置业公司应向冉广兴发出面积差结算通知并在通知之后30日内对房款进行无息退补。

案涉房屋经过竣工验收合格，应当已经完成房屋实地勘测，但至冉广兴起诉时，达禹置业公司仍未向冉广兴发送面积差结算通知。

一审判决达禹置业公司从案涉房屋交房之日起30日后即2016年2月1日起，按案涉合同约定逾期利率计算违约金，并无不当。

综上所述，达禹置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：
裁判结果驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由安徽达禹置业有限公司负担(已交纳)。

本判决为终审判决。

落款
审判长陈二伟
审判员秦玉
审判员胡玉巧
二〇二二年五月十日
法官助理王璐
书记员邵春玲附法律依据附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十七条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
(三)原判决认定基本事实不清，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发
回原审人民法院重审。

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