靳霖、崔殿华等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

靳霖、崔殿华等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书
【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷
【审理法院】辽宁省大连市中级人民法院
【审理法院】辽宁省大连市中级人民法院
【审结日期】2021.08.06
【案件字号】(2021)辽02民终2080号
【审理程序】二审
【审理法官】刘小南刘冬艳任娲
【审理法官】刘小南刘冬艳任娲
【文书类型】判决书
【当事人】靳霖;崔殿华;崔鑫
【当事人】靳霖崔殿华崔鑫
【当事人-个人】靳霖崔殿华崔鑫
【代理律师/律所】张雯辽宁文柳山律师事务所;王金海北京市盈科(大连)律师事务所;梁照强北京市盈科(大连)律师事务所;李辉北京市世纪(大连)律师事务所
【代理律师/律所】张雯辽宁文柳山律师事务所王金海北京市盈科(大连)律师事务所梁照强北京市盈科(大连)律师事务所李辉北京市世纪(大连)律师事务所
【代理律师】张雯王金海梁照强李辉
【代理律所】辽宁文柳山律师事务所北京市盈科(大连)律师事务所北京市世纪(大连)律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【终审结果】二审维持原判
【原告】靳霖
【被告】崔殿华;崔鑫
【本院观点】结合各方当事人在二审中的诉辩观点，二审审理焦点为一审判决认定崔殿华与崔鑫之间系真实的房屋买卖合同关系，是否属于事实认定错误。

本案中，《大连市房地产买卖合同》系崔殿华、靳学良与崔鑫于2016年6月签订的，虽然靳学良现已去世，但是崔殿华作为靳学良的妻子以及案涉房屋的出卖人，与案涉房屋的买受人崔鑫在本案一审、二审期间均明确表示该合同系双方自愿订立的关于房屋买卖的真实意思表示合意，且崔鑫自认购房款70万元至今未给付崔殿华、靳学良。

首先，《大连市房地产买卖合同》系崔殿华、靳学良与崔鑫共同形成的双方民事法律行为，而该份《声明》系崔鑫自行出具的单方法律行为，作为案涉房屋出卖人的崔殿华、靳学良均未。

【权责关键词】恶意串通追认撤销代理合同回避自认新证据诉讼请求维持原判
【指导案例标记】0
【指导案例排序】0
【本院认为】本院认为，结合各方当事人在二审中的诉辩观点，二审审理焦点为一审判决认定崔殿华与崔鑫之间系真实的房屋买卖合同关系，是否属于事实认定错误。

对此，本院认为，本案中，《大连市房地产买卖合同》系崔殿华、靳学良与崔鑫于2016年6月签订的，虽然靳学良现已去世，但是崔殿华作为靳学良的妻子以及案涉房屋的出卖人，与案涉房屋的买受人崔鑫在本案一审、二审期间均明确表示该合同系双方自愿订立的关于房屋买卖的真实意思表示合意，且崔鑫自认购房款70万元至今未给付崔殿华、靳学良。

在此情况下，一审判决认定《大连市房地产买卖合同》系合同主体关于房屋买卖的真实意思表示，并令崔鑫向崔殿华履行给付70万元购房款的义务，于法有据，并无不妥，崔鑫对此无异议且未提起上诉。

至于作为该合同主体之外的靳霖称从崔鑫在2016年6月9日出具《声明》的记载内容以及该合
同签订后崔殿华未交付房屋、崔鑫未支付房款、两年后案涉房屋被崔鑫过户至靳霖名下等事实情况来看，崔殿华与崔鑫之间不是真实房屋买卖合同关系的上诉理由等一节，本院认为，首先，《大连市房地产买卖合同》系崔殿华、靳学良与崔鑫共同形成的双方民事法律行为，而该份《声明》系崔鑫自行出具的单方法律行为，作为案涉房屋出卖人的崔殿华、靳学良均未在该《声明》签名确认且在本案诉讼中崔殿华亦表示不认可崔鑫在该《声明》中所称“因为本人崔鑫有公积金无法提取，特向大姑崔殿华、姑父靳学良要求过到崔鑫名下提取公积金”的单方陈述，故靳霖以崔鑫单方出具的《声明》来否定崔殿华、靳学良和崔鑫双方签订《大连市房地产买卖合同》意思表示的真实性，于法无据；其次，案涉房屋在合同签订后是否交付、购房款在合同签订后是否给付等，均系在合同签订后的双方履行情况，无法仅依此倒推签订合同当时及之后双方之间买卖房屋的意思表示是否真实；再次，崔鑫在2018年6月将案涉房屋以买卖方式过户至靳霖名下，系崔鑫与靳霖之间就案涉房屋形成的法律关系，无法依此认定或推定崔鑫与崔殿华、靳学良在2016年6月签订的《大连市房地产买卖合同》是否系该合同主体之间的真实意思表示。

此外，关于靳霖称崔鑫将案涉房屋过户至自己名下，系受崔殿华、靳学良指定等上诉理由，因靳霖与崔鑫之间的法律关系不是本案审理范围，故本院不予审查。

据此，靳霖的上诉请求，无事实和法律依据，本院不予以支持。

综上所述，靳霖的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下【裁判结果】驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费10800元，由靳霖负担。

本判决为终审判决。

【更新时间】2021-11-02 03:26:18
靳霖、崔殿华等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书
辽宁省大连市中级人民法院
民事判决书
(2021)辽02民终2080号当事人上诉人(原审被告)：靳霖。

委托诉讼代理人：张雯，辽宁文柳山律师事务所律师。

被上诉人(原审原告)：崔殿华。

委托诉讼代理人：王金海，北京市盈科(大连)律师事务所律师。

委托诉讼代理人：梁照强，北京市盈科(大连)律师事务所律师。

被上诉人(原审被告)：崔鑫。

委托诉讼代理人：李辉，北京市世纪(大连)律师事务所律师。

审理经过上诉人靳霖因与被上诉人崔殿华、被上诉人崔鑫房屋买卖合同纠纷一案，不服大连市沙河口区人民法院(2020)辽0204民初3960号民事判决，向本院提起上诉。

本院于2021年3月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。

本案现已审理终结。

二审上诉人诉称靳霖上诉请求：撤销一审判决第一项，改判驳回被上诉人崔殿华的一审诉讼请求。

事实和理由：一审判决虽然并未判决上诉人承担责任，但基于该判决认定事实存在错误，且与上诉人之间可能存在利害关系，故提出上诉。

1.二被上诉人之间并不存在真实的房屋买卖关系，双方恶意串通，虚假诉讼。

案涉房屋于2018年6月由崔殿华夫妻过户至崔鑫名下，系崔殿华的亲侄子崔鑫为套取公积金，与崔殿华夫妻协商后，以买卖的形式将房屋过户到崔鑫名下，合同目的是为了提取崔鑫的公积金，而不是为了出售房屋获得购房款。

这从以下证据和事实可以得到进一步确认(1)2016年6月双方在房地产交易市场过户时签订的《大连市房地产买卖合同》中第二条约定的付款方式“一次性付款”，实际上并没有任何支付对价行为；(2)2016年6月9日崔鑫出具了《声明》，声明其本人名下的房子是大姑崔殿华、姑父靳学良夫妇的，因为他有公积金无法
提取，特向大姑崔殿华夫妇要求过到他名下提取公积金，等两年后无条件将此房过户至大姑夫妻指定的人名下。

该声明书中并未出现任何房屋买卖的字眼以及买卖的意思表示，而且崔殿华的弟弟和妹妹，即崔鑫的叔叔和姑姑都在该声明上签名予以证明；
(3)2016年6月案涉房屋过户到崔鑫名下一直到2018年6月12日，该房屋由崔鑫配合过户至上诉人名下。

过户时按照国家规定，买卖双方需要交纳所有相关税费均由崔鑫支付，这与崔鑫《声明》中提到两年后无条件将此房过户至大姑夫妻指定的人名下内容可以相对应；(4)2018年6月11日房屋过户至上诉人名下时的房产过户材料中有《公证书》一份，公证书内容是崔鑫和上诉人于2018年6月11日共同出具的《声明书》，声明房屋的房款双方已经自行结清。

事实上因崔鑫和上诉人之间签订买卖合同也是为办理过户之用，并未产生真实的买卖关系，因此并不存在任何对价的支付，崔鑫也没有提供曾经向上诉人主张过给付房款的证据，且合同显示价格较两年前的合同反而降低了10多万元，明显较市场价格偏低；(5)房屋登记在崔鑫名下的两年时间内(2016.6-
2018.6.12)，崔殿华夫妻一直在该房屋内居住，崔鑫从未在该房屋居住过，也从未支付过涉及该房屋的相关水、电、煤气、暖气、有限电视费等费用；(6)从一审法院开庭时崔鑫未到庭一直到一审判决下达，崔鑫未按照一审法院的要求说明情况，一直采取回避的态度。

2.即使二被上诉人自认双方存在真实买卖关系，人民法院也应当依照法定程序，全面客观的审核证据，运用逻辑推理和日常生活经验，对与证据和事实明显不符的陈述进行审查、甄别及判断，对事实作出准确的认定。

(1)崔鑫出具的《声明》形成时间在2016年6月9日，系崔殿华夫妇将房屋过户至崔鑫名下时出具，在本案诉讼之前，能客观真实的反映实际情况，即崔殿华夫妇与崔鑫之间不存在真实的买卖关系，签订合同目的是为了崔鑫提取公积金。

(2)崔鑫未出庭，也未按照要求说明情况，只是提供了书面的答辩意见及对《声明》的意见，该两份意见形成时间均是在诉讼期间，意见中的内容与诉讼前出具的《声明》的内容相矛盾，又没有对其中的矛盾点作出令人信服的解释。

二
审要求崔鑫必须到庭，否则应承担不利后果。

(3)在崔鑫答辩意见、情况说明中与此前出具《声明》存在显著矛盾的情形下，一审法院以崔鑫的自认来认定其应当支付房屋买卖款项70万元，显然是错误的。

(4)崔殿华夫妻真实意思是将案涉房屋赠与给自己的孙子即上诉人，崔鑫的真实意思表示是以买卖形式提取公积金，再以买卖的形式将房屋过户到崔殿华夫妻指定的上诉人名下。

在二被上诉人共同的意思表示下房屋才会由崔殿华夫妻最终过户到上诉人名下，事实上就是“名为买卖，实为赠与”。

而崔鑫在诉讼期间的自认已经间接否定了其出具的《声明》，与客观事实完全不符，一审对其自认予以认定，与上诉人存在直接利害关系。

崔殿华辩称，不同意上诉人的上诉请求。

1.本案是崔殿华与崔鑫之间房屋买卖合同关系，上诉人不是该合同的当事人，无权对两个被上诉人之间的房屋买卖合同进行所谓的撤销。

2.崔殿华与崔鑫是亲戚关系，双方协商以70万元的价格买卖，被上诉人崔殿华和他老伴是有权处分的，不违反法律规定，合法有效。

综上，上诉人的上诉没有事实和法律依据，应予驳回。

二审被上诉人辩称崔鑫辩称，不同意上诉人的上诉请求，同意一审判决。

崔殿华与崔鑫之间是房屋买卖合同关系，意思表示真实，不违反法律和行政法规的要求，所以双方买卖合同成立。

房屋买卖仅在合同双方当事人之间产生法律约束力，与合同之外的人无关。

在合同双方当事人都认可存在买卖房屋行为，签订正式房地产买卖合同后，房屋买卖已成立并生效，上诉人不是房屋买卖合同的当事人，不具备评价崔殿华与崔鑫之间合同效力的资格。

原告诉称崔殿华向一审法院起诉请求：判令崔鑫、靳霖共同给付原告购房款70万元。

一审法院查明一审法院认定事实：崔殿华与靳学良系夫妻关系，靳学良于2016年8月24日去世；崔殿华与靳学良长子靳国强于2020年5月9日去世；靳霖系靳国强
儿子，系崔殿华与靳学良的孙子；崔鑫系崔殿华侄子。

2016年6月，靳学良(出卖人、甲方)与崔鑫(买受人、乙方)在大连市不动产登记中心签订《大连市房地产买卖合同》，约定甲乙双方未通过经纪机构居间介绍，由乙方受让甲方自有房屋及该房屋占用范围内的土地使用权，房地产具体情况如下：房屋坐落于甘井子区，建筑面积66.67平方米。

甲乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款为535,809.52元。

乙方一次性付款，付款日期为2016年6月16日。

双方同意于2016年6月16日由甲方将上述房地产正式交付给乙方。

该合同还约定了双方的其他权利义务。

合同尾部甲方(卖方)签字处有崔殿华、靳学良签字，乙方(买方)签字处有崔鑫签字。

后案涉房屋过户至崔鑫名下。

2016年6月9日，崔鑫出具《声明》，内容为：今声明本人崔鑫名下的房子(坐落在甘井子千山路X号X单元X层X号)的房子是大姑崔殿华、姑父靳学良夫妇的，因为本人崔鑫有公积金无法提取，特向大姑崔殿华、姑父靳学良要求过到崔鑫名下，提取公积金，等两年后，本人崔鑫无条件把此房过户至大姑崔殿华、姑父靳学良指定的名下。

所有一切费用由本人崔鑫负责。

特此声明。

2018年6月11日，崔鑫(出卖人、甲方)与靳霖(买受人、乙方)在大连市不动产登记中心签订《大连市房地产买卖合同》，约定甲乙双方未通过经纪机构居间介绍，由乙方受让甲方自有房屋及该房屋占用范围内的土地使用权，房地产具体情况如下：房屋坐落甘井子区号，建筑面积66.67平方米。

甲乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款为450,225.68元。

乙方一次性付款，付款日期为2018年6月11日。

双方同意于2018年6月11日由甲方将上述房地产正式交付给乙方。

该合同还约定了双方的其他权利义务。

合同尾部甲方(卖方)签字处有崔鑫签字，乙方(买方)签字处有靳霖签字。

后案涉房屋过户至靳霖名下。

2020年1月15日，崔鑫出具《承诺书》，内容为：我叫崔鑫，2016年6月16
日，我与靳学良、崔殿华口头约定，以人民币70万元的价款购买靳学良、崔殿华位于大连甘井子区住房，并办理了过户手续，但我至今未给靳学良、崔殿华购房款，靳学良病故之前，曾经多次找我要购房款，并要求将购房款全部给崔殿华。

崔殿华也每年向我讨要此款，由于我没有钱，就将此房出售给靳霖，并告知其将70万元给付崔殿华后，崔殿华才能将房屋交付给他。

我保证向靳霖讨要此款后再给付崔殿华。

承诺人处有崔鑫签名。

2020年4月20日，崔鑫出具《债权转让通知书》，内容为：靳霖，2018年6月11日，我与你口头约定，以70万元的价款将位于大连甘井子区住房出售给你，并办理了过户手续，但你至今未给付我购房款。

由于此房屋是靳学良、崔殿华出售给我的，我至今未付购房款，故我将70万的债权转让给崔殿华，由崔殿华向你主张。

债权转让人处有崔鑫签字。

崔鑫于2020年5月20日将该债权转让通知书邮寄给靳霖，收件地址为辽宁省大连市甘井子区千山路X号X-X-X。

邮件全程跟踪查询结果显示，5月21日，大连中山投递31段，包裹/自提点已接收，5月22日，大连中山投递31段，收件人已取走邮件。

2020年4月27日，甘井子区中华路街道办事处华振居民委员会出具证明信，内容为：崔殿华。

证明内容：此人为我辖区长住居民。

该证明信尾部加盖有甘井子区中华路街道办事处华振居民委员会印章。

一审法院认为一审法院认为，本案的争议焦点为：一、崔殿华与崔鑫之间是否存在真实的房屋买卖合同关系及房屋价款数额；二、靳霖是否应当承担向崔殿华支付房款的责任。

关于焦点一，崔殿华与崔鑫之间是否存在真实的房屋买卖关系及房屋价款数额。

2016年6月，崔殿华、靳学良与崔鑫签订了《大连市房地产买卖合同》，虽靳霖抗辩该房地产买卖合同并非崔殿华、靳学良与崔鑫之间的真实意思表示，并提供了2016年6月9日崔鑫出具的声明，拟证明崔鑫为了提取公积金，而与崔殿华、靳学良签订的虚假
的房屋买卖合同，虽崔鑫经一审法院合法传唤，无正当理由未到庭，但其在一审法院向其送达起诉状后，向一审法院提交了书面答辩意见，并在本案庭审后，提交了书面对该声明的情况说明，内容为“关于2016年6月9日《声明》的意见，2016年6月份，我因公积金提取问题无法解决，与崔殿华、靳学良协商，以70万元的价格购买二老位于大连市甘井子区的住房。

当时协商，崔殿华、靳学良不出任何税费，就写了这个声明，为了让二老放心，就写提取公积金2年后再把房子过给二位老人中的一人名下，如果不能过户，就给70万元让二位老人住养老院”，即无论其提交的答辩意见或是提交的情况说明，均认可其与崔殿华、靳学良之间存在真实的房屋买卖合同关系，并认可双方约定房屋价款是70万元，即无论2016年崔殿华、靳学良与崔鑫之间签订房屋买卖合同时是否是真实的意思表示，在本案中崔鑫均已通过书面的明确的意思表示确认了2016年其与崔殿华、靳学良之间的房屋买卖合同及房屋价款。

该确认行为发生在崔殿华与崔鑫之间，不违反双方的自愿原则，亦无证据证明崔鑫在本案中作出的意思表示是虚假的，且2016年案涉房屋的确过户登记至崔鑫名下，无论后续崔鑫如何处理房屋，亦是其对房屋的处分。

故本案中崔殿华主张崔鑫支付购房款70万元，崔鑫亦进行追认，且有事实依据，应予以支持。

关于焦点二，靳霖是否应当承担向崔殿华支付房款的责任。

本案中，经向崔殿华释明，其明确在本案中主张的法律关系为房屋买卖合同关系，因房屋买卖合同具有相对性，合同双方为崔殿华、靳学良与崔鑫，而靳霖并非该房屋买卖合同的相对人，靳霖亦明确其从未有向崔殿华支付房款的意思表示，案涉房屋亦是从崔鑫名下过户至靳霖名下，即现有证据无法证明崔殿华、靳学良与靳霖之间存在房屋买卖合同关系，故对崔殿华主张靳霖承担支付购房款的诉讼请求，不予支持。

关于靳霖抗辩的崔殿华不具有本案原告主体资格的意见，因崔殿华系合同一方当事人，其有权主张合同权益，如靳霖认为该购房款系靳学良的遗产，可另行主张，故对靳霖的该项抗辩意见，一审法院不予采
纳。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，一审法院判决：一、崔鑫于判决生效之日起十日内向崔殿华支付购房款70万元；二、驳回崔殿华的其他诉讼请求。

如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的利息。

案件受理费5400元(原告已预付)，由崔鑫负担，给付时间同上。

二审中，当事人没有提交新证据。

本院查明本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为本院认为，结合各方当事人在二审中的诉辩观点，二审审理焦点为一审判决认定崔殿华与崔鑫之间系真实的房屋买卖合同关系，是否属于事实认定错误。

对此，本院认为，本案中，《大连市房地产买卖合同》系崔殿华、靳学良与崔鑫于2016年6月签订的，虽然靳学良现已去世，但是崔殿华作为靳学良的妻子以及案涉房屋的出卖人，与案涉房屋的买受人崔鑫在本案一审、二审期间均明确表示该合同系双方自愿订立的关于房屋买卖的真实意思表示合意，且崔鑫自认购房款70万元至今未给付崔殿华、靳学良。

在此情况下，一审判决认定《大连市房地产买卖合同》系合同主体关于房屋买卖的真实意思表示，并令崔鑫向崔殿华履行给付70万元购房款的义务，于法有据，并无不妥，崔鑫对此无异议且未提起上诉。

至于作为该合同主体之外的靳霖称从崔鑫在2016年6月9日出具《声明》的记载内容以及该合同签订后崔殿华未交付房屋、崔鑫未支付房款、两年后案涉房屋被崔鑫过户至靳霖名下等事实情况来看，崔殿华与崔鑫之间不是真实房屋买卖合同关系的上诉理由等一节，本院认为，首先，《大连市房地产买卖合同》系崔殿华、靳学良与崔鑫共同形成的双方民事法律行为，而该份《声明》系崔鑫自行出具的单方法律行为，作为案涉房屋出卖人的崔殿华、靳学良均未在该《声明》签名确认且在本案诉讼中崔殿华亦表示不认可崔鑫在该《声明》中所称“因为本人崔鑫有公积金
无法提取，特向大姑崔殿华、姑父靳学良要求过到崔鑫名下提取公积金”的单方陈述，故靳霖以崔鑫单方出具的《声明》来否定崔殿华、靳学良和崔鑫双方签订《大连市房地产买卖合同》意思表示的真实性，于法无据；其次，案涉房屋在合同签订后是否交付、购房款在合同签订后是否给付等，均系在合同签订后的双方履行情况，无法仅依此倒推签订合同当时及之后双方之间买卖房屋的意思表示是否真实；再次，崔鑫在2018年6月将案涉房屋以买卖方式过户至靳霖名下，系崔鑫与靳霖之间就案涉房屋形成的法律关系，无法依此认定或推定崔鑫与崔殿华、靳学良在2016年6月签订的《大连市房地产买卖合同》是否系该合同主体之间的真实意思表示。

此外，关于靳霖称崔鑫将案涉房屋过户至自己名下，系受崔殿华、靳学良指定等上诉理由，因靳霖与崔鑫之间的法律关系不是本案审理范围，故本院不予审查。

据此，靳霖的上诉请求，无事实和法律依据，本院不予以支持。

综上所述，靳霖的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
裁判结果驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费10,800元，由靳霖负担。

本判决为终审判决。

落款
审判长刘小南
审判员刘冬艳
审判员任娲
二〇二一年八月六日
书记员杜玉洁
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