试论房地产业持续健康发展
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《 经济师１ ２ ０ １ ３ 年第 ７ 期
摘 要 ：我 国现 阶 段 房 地 产 业 出 现 的 问题较 为 突 出，危及 到 国民经济 的健康发展 。房地产 企业要转 变观念 ， 兼顾企业 、 消费者和社会 的 长远 利益 ， 实现 房 地 产 业 的持 续稳 健 发 展 。 关 键 词 ： 房 地 产 业 存 在 问题
参 考文献 ： １ ． 唐志 军， 徐 会军． 透析我 国房地产 业现 状 问题 和未来发趋 势． 金 融
时图分 类 号 ： Ｆ ２ ９ ３ ． ３ 文献 标 识 码 ： Ａ 文章编号 ： １ ０ ０ ４ — ４ ９ １ ４ （ ２ ０ １ ３ ） ０ ７ － ２ ７ ７ － ０ １
本， 让利于消费者 。 开发商要改变心态。要改变暴利 心态 和短期经营心态 ， 要充 分 意识 到高房价 不利 于行业的持续稳定经营 ， 如不 自觉 调整 ， 必 然要受 到国家宏 观政 策调控 ， 因此 ， 应 自觉担负起一个企业 的社 会责任 ， 获取合理 的利润率 ， 让房地产业 回到正确 的经营轨道上 来。 降低成本是降价的基础。成本是定价 的重要依据 ， 房地产企 业要 降低成本 ， 一方面要 严格成本 管理 ， 严格招投 标制度 ， 控制 成本 支出 ， 尤 其是一些灰 色成本支 出 ； 另一方 面 ， 要避 免过度促 销带来 的不合理支 出。 将成本控 制在尽可 能低 的水平上 ， 使价格 合理 ， 获取合 理的利润 。 采用合 理的定价策略。房地产开发项 目针对的 目标市场不 同， 设计 的房地产产 品不 同 ， 所建房产 项 目的档次 也不 同 ， 可 以 针对档次 的差别 ， 实行分档定价策略 。 高档小区的房 产价格可 以 适 当高些 ， 低 档小 区的房产价格要低 ， 体 现按质论价的原则 。 ３ ． 进行市场细分 ， 满足消费者多层 次需求 。 消费者 由于年龄 、 家庭、 收入 水平 、 受 教育程度 等因素 的差异 ， 使其在房 产需求上 表现 出一定 的差异性 。 房地产企业可在市场调研 的基础上 ， 将需 求接 近的消费者划分为一个细分市场 ， 并 结合 企业 的资源情况 ， 选择企业进行房产开发所要进入的 目标 市场 。
策略 建议
● 房地产 业
试论房地产业持续健康发展
●李振 利
沫 ，另一方面使实体经济的发展受到较大影响 ，出现产业空心 化， 导致产业发展 失衡 ， 不利于我国经济持续健康发展 。 ３ ． 高房价加大银行金融风险。近年来 ， 房贷一直被我 国银行 界视 为优质 贷款项 目，各大银行为 了争夺此项业务展开恶性竞 争， 不断降低 门槛 ， 导致房贷规模成倍扩大 。一旦房价大 幅度下 降或经济形势恶化 ， 民众 收入锐减 ， 商 品房销售萎 缩 ， 一些购房 者将无法偿还银 行贷款 ， 房地产 开发商也无力偿还 银行 贷款 ， 进 而产生借贷危机 。 三、 实现房地 业持续健康发展的策略建议 １ ． 认真执行国家对 房地产业 的调控方针 。 房地产企业首先要 研究房地产 的宏 观环境情 况 ， 包括我 国的人 口、 经济 、 社 会文化 ， 法律环境 ， 也就是 国家有关房地产业发展 的方 针 、 政策及其调整 趋势； 其 次要 研究消费者 的需求 ， 包括 消费者 的购买动机 、 收入 水平 、 社会各 阶层对房产 的不 同要求 等。这些 问题 搞清楚了 ， 可 以从 中发现市场机会 ， 顺 势而为 ， 兼顾社 会的长远 利益 、 开发 出 符合消 费者要求 的产品 ， 更好地满足消费者的需要。 ２ ． 降低成本 ， 让利于消费者。高房价是造成今天房地产业 出 现诸多 问题 的根 源之 一 ， 遭到社会普遍指 责 ， 也反映 出了房地产 开发商 的贪婪 心态。房地产企业要改变这种状况 ，必须降低成
给很少 ， 覆盖面小。 ３ ． 房地产对金融依赖度较高 ， 房产金融 面临较 大风 险。我 国 的房地产对 金融的依赖度较高 ，远 远超过发达 国家对金融 的依 赖程度 ， 积累了大量的金融风 险。据统 计 ， 我国 ８ ０ ％左右 的土地 购置和房地产 开发资金 ， 是直接或间接来 自银行贷 款 ， 而个人通 过按竭贷款买房 的人 ， 占全部购房 总数 的 比例高达 ９ ０ ％； 中国房 地产 开发企业 负债率远高 于世界公认 的 ５ ０ ％举债 的警戒线 ， 多 数企业 达到 ７ ５ ． ８ ％，使 得我国房地产金 融面临着 较大 的金融 风 险。 ４ ． 房地产市场秩序混乱 ， 违 法违 规行 为时有发 生。我国 目前 的房地产秩 序 比较混乱 。房地产开 发 、 交易 、 中介服务 和服务管
一
、
产泡沫 。
２ ． 户型 、 价位 不合 市场需求 ， 供需结构严重失衡 。 目前我国房 地产存在较严重供需结构失衡 。 一是新建 的中小户型 、 中低 价位 普通商 品房 和经济适用住房供应不 足 ， 而高端住房却供 给过剩 。 据建设部 门统计 ， ２ ０ ０ ６年初 ，在 ４ ０ 个重 点城 市新 上市的商 品住 房 中 ，套型建筑 面积在 ９ ０平 方米 以下的住房 面积所 占比重 为 １ ９ ． １ ８ ％， 与现行 政策 规定 的调控 目标有较 大差距 。 二是廉租房供
我国房地产行业存在的突 出问题 １ ． 市场发育不 良， 资产 泡沫化程度较 高。我国的房地产市场 发育 时间较 短 ，而且在发育过程 中 ，受到许多不健康 因素 的影 响， 导致发育不 良 ， 利润率太高且不 可持续 。国际上房地产利 润 率一般维持在 ５ ％左右 ， 高的为 ６ ％～ ８ ％， 而我 国房地产 的利润率 高达 ３ ０ ％ ４ ０ ％； 按照 国际惯例 ， 房 价收入 比（ 即一 套房屋 的价格 与一个家庭年收入之 比 ） 在３ ￣ ６倍之间为合理 区间 ， 而我 国的房 价收入 比超过 ｌ ０ ， 远远高于 国际水平。 由于获取 巨额 的暴利使得 多数房地产 商未能摆正其定位并人 为将 房价炒高 ，致使我 国房 价远远偏离 其真实价值和居 民收入 水平 ，出现 了较为严重 的资
摘 要 ：我 国现 阶 段 房 地 产 业 出 现 的 问题较 为 突 出，危及 到 国民经济 的健康发展 。房地产 企业要转 变观念 ， 兼顾企业 、 消费者和社会 的 长远 利益 ， 实现 房 地 产 业 的持 续稳 健 发 展 。 关 键 词 ： 房 地 产 业 存 在 问题
参 考文献 ： １ ． 唐志 军， 徐 会军． 透析我 国房地产 业现 状 问题 和未来发趋 势． 金 融
时图分 类 号 ： Ｆ ２ ９ ３ ． ３ 文献 标 识 码 ： Ａ 文章编号 ： １ ０ ０ ４ — ４ ９ １ ４ （ ２ ０ １ ３ ） ０ ７ － ２ ７ ７ － ０ １
本， 让利于消费者 。 开发商要改变心态。要改变暴利 心态 和短期经营心态 ， 要充 分 意识 到高房价 不利 于行业的持续稳定经营 ， 如不 自觉 调整 ， 必 然要受 到国家宏 观政 策调控 ， 因此 ， 应 自觉担负起一个企业 的社 会责任 ， 获取合理 的利润率 ， 让房地产业 回到正确 的经营轨道上 来。 降低成本是降价的基础。成本是定价 的重要依据 ， 房地产企 业要 降低成本 ， 一方面要 严格成本 管理 ， 严格招投 标制度 ， 控制 成本 支出 ， 尤 其是一些灰 色成本支 出 ； 另一方 面 ， 要避 免过度促 销带来 的不合理支 出。 将成本控 制在尽可 能低 的水平上 ， 使价格 合理 ， 获取合 理的利润 。 采用合 理的定价策略。房地产开发项 目针对的 目标市场不 同， 设计 的房地产产 品不 同 ， 所建房产 项 目的档次 也不 同 ， 可 以 针对档次 的差别 ， 实行分档定价策略 。 高档小区的房 产价格可 以 适 当高些 ， 低 档小 区的房产价格要低 ， 体 现按质论价的原则 。 ３ ． 进行市场细分 ， 满足消费者多层 次需求 。 消费者 由于年龄 、 家庭、 收入 水平 、 受 教育程度 等因素 的差异 ， 使其在房 产需求上 表现 出一定 的差异性 。 房地产企业可在市场调研 的基础上 ， 将需 求接 近的消费者划分为一个细分市场 ， 并 结合 企业 的资源情况 ， 选择企业进行房产开发所要进入的 目标 市场 。
策略 建议
● 房地产 业
试论房地产业持续健康发展
●李振 利
沫 ，另一方面使实体经济的发展受到较大影响 ，出现产业空心 化， 导致产业发展 失衡 ， 不利于我国经济持续健康发展 。 ３ ． 高房价加大银行金融风险。近年来 ， 房贷一直被我 国银行 界视 为优质 贷款项 目，各大银行为 了争夺此项业务展开恶性竞 争， 不断降低 门槛 ， 导致房贷规模成倍扩大 。一旦房价大 幅度下 降或经济形势恶化 ， 民众 收入锐减 ， 商 品房销售萎 缩 ， 一些购房 者将无法偿还银 行贷款 ， 房地产 开发商也无力偿还 银行 贷款 ， 进 而产生借贷危机 。 三、 实现房地 业持续健康发展的策略建议 １ ． 认真执行国家对 房地产业 的调控方针 。 房地产企业首先要 研究房地产 的宏 观环境情 况 ， 包括我 国的人 口、 经济 、 社 会文化 ， 法律环境 ， 也就是 国家有关房地产业发展 的方 针 、 政策及其调整 趋势； 其 次要 研究消费者 的需求 ， 包括 消费者 的购买动机 、 收入 水平 、 社会各 阶层对房产 的不 同要求 等。这些 问题 搞清楚了 ， 可 以从 中发现市场机会 ， 顺 势而为 ， 兼顾社 会的长远 利益 、 开发 出 符合消 费者要求 的产品 ， 更好地满足消费者的需要。 ２ ． 降低成本 ， 让利于消费者。高房价是造成今天房地产业 出 现诸多 问题 的根 源之 一 ， 遭到社会普遍指 责 ， 也反映 出了房地产 开发商 的贪婪 心态。房地产企业要改变这种状况 ，必须降低成
给很少 ， 覆盖面小。 ３ ． 房地产对金融依赖度较高 ， 房产金融 面临较 大风 险。我 国 的房地产对 金融的依赖度较高 ，远 远超过发达 国家对金融 的依 赖程度 ， 积累了大量的金融风 险。据统 计 ， 我国 ８ ０ ％左右 的土地 购置和房地产 开发资金 ， 是直接或间接来 自银行贷 款 ， 而个人通 过按竭贷款买房 的人 ， 占全部购房 总数 的 比例高达 ９ ０ ％； 中国房 地产 开发企业 负债率远高 于世界公认 的 ５ ０ ％举债 的警戒线 ， 多 数企业 达到 ７ ５ ． ８ ％，使 得我国房地产金 融面临着 较大 的金融 风 险。 ４ ． 房地产市场秩序混乱 ， 违 法违 规行 为时有发 生。我国 目前 的房地产秩 序 比较混乱 。房地产开 发 、 交易 、 中介服务 和服务管
一
、
产泡沫 。
２ ． 户型 、 价位 不合 市场需求 ， 供需结构严重失衡 。 目前我国房 地产存在较严重供需结构失衡 。 一是新建 的中小户型 、 中低 价位 普通商 品房 和经济适用住房供应不 足 ， 而高端住房却供 给过剩 。 据建设部 门统计 ， ２ ０ ０ ６年初 ，在 ４ ０ 个重 点城 市新 上市的商 品住 房 中 ，套型建筑 面积在 ９ ０平 方米 以下的住房 面积所 占比重 为 １ ９ ． １ ８ ％， 与现行 政策 规定 的调控 目标有较 大差距 。 二是廉租房供
我国房地产行业存在的突 出问题 １ ． 市场发育不 良， 资产 泡沫化程度较 高。我国的房地产市场 发育 时间较 短 ，而且在发育过程 中 ，受到许多不健康 因素 的影 响， 导致发育不 良 ， 利润率太高且不 可持续 。国际上房地产利 润 率一般维持在 ５ ％左右 ， 高的为 ６ ％～ ８ ％， 而我 国房地产 的利润率 高达 ３ ０ ％ ４ ０ ％； 按照 国际惯例 ， 房 价收入 比（ 即一 套房屋 的价格 与一个家庭年收入之 比 ） 在３ ￣ ６倍之间为合理 区间 ， 而我 国的房 价收入 比超过 ｌ ０ ， 远远高于 国际水平。 由于获取 巨额 的暴利使得 多数房地产 商未能摆正其定位并人 为将 房价炒高 ，致使我 国房 价远远偏离 其真实价值和居 民收入 水平 ，出现 了较为严重 的资