陈淮：房市波动不必大惊小怪

陈淮：房市波动不必大惊小怪
作者：暂无
来源：《中国房地产业》 2014年第8期
文│陈淮
陈淮
中国城乡建设经济研究所所长
今天的房地产市场出现了一些波动，很多人非常焦虑。

依我看，这件事看不出来有什么好
大惊小怪的。

市场恰当的波动真的那么可怕吗？会崩盘吗？不会的。

房地产市场的供求变化如同吃饭，你昨天吃多了，今天自然要少吃。

2013年成交量大增，2014年自然是小年。

根本不必急着追问房地产会不会崩盘。

符合客观规律的，系统自发进行调
整的目标，都是让系统恢复新的平衡，而不是让系统崩溃。

吃饭如此，市场在自我调整也是如此。

供大于求不是最紧迫的
现在部分地方政府在尝试放宽限购限贷政策，不少媒体多加质疑。

我看大可不必。

无论是
国五条、国八条还是国十条里都提到一条，就是地方政府对平衡当地房地产市场的供求关系负
有责任。

根据当时当地供求关系适时调整政策，这是地方政府职权范围内的事。

这是其一。

其二，限购的目的在于抑制投机性需求。

投机性需求只会出现在严重供不应求的时候。

春运的时候才有倒火车票的黄牛党；歌星演
唱会才有人倒票。

供大于求时，限购所赖以存在的前提不复存在，当然就没有必要再严格限购。

其三，我们的媒体应当懂得，不论是限购还是限贷，目标都是合理调整房地产市场的供求
关系，而不是不让老百姓适度改善住房条件，不是不让老百姓买房子。

有些舆论似乎偏离了调
控的目标本身，认为降温就是尽量抑制需求，认为任何释放需求的措施都是“救市”。

这种认
识不正确。

出台任何政策都是以支持、鼓励、保护老百姓改善自己居住需求为前提的。

我们得强调，供大于求的问题并不是今天才有的新鲜事。

在过去十年，不是今天，不是2013年和2014年，绝大部分二、三、四线城市，包括2/3的省会级城市在内，始终是处于供
大于求的。

东北三省、西部十二省区、中部六省区，过去10年中省会城市几乎都是供大于求的，更不要说地市级城市。

当前，确实存在部分城市库存过高，也有个别城市是像鄂尔多斯那样属
于盲目膨胀的城市，这些城市需要自我消肿。

供大于求没有那么可怕，供大于求不等于卖不出去。

房地产的供和求，从来不是同步均衡的，因为影响供求的因素不一样。

房地产的市场和其他商品市场有类似之处。

一个叫长期均衡，一个叫短期均衡。

美国有1亿家庭，3亿人口，平均每户汽车保有量达到一定程度，饱和了，
这是长期均衡了。

即便饱和了美国人还是要买汽车，得更新，景气的时候是汽车大年；不景气
的时候推迟更新，这一年就是汽车市场的小年。

目前，在中国任何一个城市，不管是供大于求、供不应求，还是供求恰好平衡，都是短期
均衡。

孩子还长不长个儿，这一年营养不好没有长个，长期看是长个的。

现在地产商出现资金
链紧张状况，与市场供大于求没有人买房子是两回事，资金链抻紧的原因有很多，病根并不在此，供大于求不过是表象。

解决房地产的问题，最重要的是要让房价与老百姓的收入水平相协调。

我认为要达到这个
目标，需要四项改革。

第一，非得大规模、大幅度、大踏步的调整城市结构，因为十几亿人都
想住在北上广深是无论如何办不到的，关键是要实现大中小城市协调发展。

第二，非得积极推
进土地制度的改革，因为没有土地制度的改革，政府作为垄断性的唯一供应者，要想市场健康
发展，要想合理规避市场中的风险也是无论如何办不到的。

第三，非得调整地方与中央税负之
间的关系，例如开征不动产税，赋予地方更大的财权。

最后一条，非得调整社会整体的收入分
配结构。

缺一条都不行。

光靠货币政策、财政政策，相当于靠吃退烧药治肺炎，治标不治本。

政府要有所作为
在当前形势和房地产业健康发展这两件事上，政府要有所作为，政府的作为最好是少干预
市场，多推动改革。

我们今天所遇到的问题，都是十年前就已经存在的，都是三中全会已经明
确给出方案和药方的。

比如，三中全会提到土地制度要大刀阔斧的改革，农民同地同权，这已
经是决定了，还用我们再说一遍吗？但是这些问题时至今日寸步未进，这才是土地问题的核心。

再说资金链问题。

三中全会已经非常明确，要把间接融资转变为直接融资，要积极发展债市。

解决开发商的资金问题，主要不能靠银行放松信贷，而要靠直接融资。

但是到今天为止，
开发商仍然在用着很贵的钱，资金链仍然非常紧张。

最关键的问题就在于政府仍然没有为开发
商创造一个可供长期融资（比如项目债、企业债）的市场。

这个问题延伸到地方政府债务危机
也一样。

地方政府的债务危机有那么难化解吗？政府借的钱都变成了当地经济发展的物质基础，这无可厚非。

问题的关键在于，这些长期发挥作用的资产借的是短期的债务，最多三年，这才
有迫切的债务偿还问题。

三中全会非常明确的指出，要改革城市建设融资方式，发行地方债，
同时在今年3月17日国家新型城镇化规划中也进一步把地方债明确为市政债。

如果能够把地方政府的债务问题转换为长期债券市场的市政债，债务危机是可以迎刃而解的。

只可惜，我们在三中全会上最大声疾呼的，让市场机制成为配置资源的主导性力量这件事，在过去一段时间并没有充分发挥作用。

过去十年政策调控中所掩盖的市场因素正在日益显化。

但是导致这个市场发生畸变的病根没有变。

那么我们的出路在哪里？我看打破垄断、发育市场、破除既得利益集团、释放政府权力、发挥市场机制配置资源的作用，这才是我们的出路。

新型城镇化值得关注的新特点
中国的城镇化走过了30余年。

上世纪80年代一位中国老人在南海边划了一个圈，奠定了
珠三角的发展，从此中国有了经济发展改革第一个地区，对外开放第一个窗口，更重要的是一
个向市场经济转变的改革实验区。

如果说中国的城镇化有什么成功，不是政府调控的成功，不
是高瞻远瞩的英明决策，而是市场经济的改革造就的。

改革开放促成了国民经济的高速发展。

现在，城镇化走到了新的阶段，有哪些值得关注的新特点？我以产业园为例，讲三层意思。

第一，中等城市发展。

十八届三中全会明确提出要严格抑制特大城市人口规模，3月17日
国家新型城镇化规划，进一步把这个特大城市界定为核心市区500万人口以上的城市，并且都
强调中国城镇化发展的主要精力应该放到调整城市结构，实现大中小城市协调发展上面。

但是我们有相当一批中等规模城市在产业承载能力、产业结构的先进性和现代化程度方面
还有欠缺，他们的城市整体基础设施迫切需要进一步发展。

从这个角度看，新的园区建设不是多了，而是远远不够。

我们已经走过了吸引外资到本地
投资办厂、建设园区的珠三角时代；我们甚至也一定程度走过了浦东新区建商务区，引进世界
500强的阶段。

现在的新区更多的是城市规划的重组和城市自身结构的升级。

借助于简单的工
业园区实现城市扩张的年代已经成为过去，城市的竞争能力正在向现代化和国际化靠拢。

我们再来看国家新型城镇化规划中的一组数据。

现在核心市区1000万人口以上的特大城市有6座，500万～1000万人口的有10座，这16座城市将严格限制人口进一步扩张。

中等规模
的城市分三个层次，300万～500万人口的城市有60多座，100万～300万人口的城市100座出头，50万～100万人口的城市120多座，三个加在一起，280座左右。

而当中国人口达到14.5亿～15亿的时候，我们得让6.5到7成以上的人群住到中等规模以上的城市，实现这个目标需
要500～800座中等规模城市。

现在远远不够。

坦率说，中国的地市级城市，甚至包括2/3以上的省会城市，他们离现代化城市的距离还比较遥远，所以我认为新型园区适合进一步发展壮大；更有必要让它们成为中等规模城市升级的动力。

第二，城市功能疏解。

最近关于京津冀的讨论非常热烈，实际上关于这个话题的讨论已经
持续了十年之久，但是现在被赋予了新的含义。

其一，不再以天津为中心，而是以北京为中心；其二，不再以不切实际的新建一个北方经济中心为目标，而是以疏解、分散、分流特大城市功
能为核心；其三，不再是简单的打破行政体制壁垒，而是和已有的或正在发展的基础设施密切
联系在一块，沿重要交通线、高铁线重新布局城市功能分区和新型城镇化。

京津冀一体化的进
程会为其他区域的发展做出表率。

第三，新型城镇化不能是孤立的建设。

新型城镇化的推动要和特大城市功能改造、城市功
能的疏解和分流密切结合起来，要和老旧城区的改造密切结合起来，最后要和小城镇的发展和
中等规模城市发展的现代化结合起来，才能让我们城市的产业结构向国际化、现代化方向大踏
步靠拢。

把新型城镇化的这个特点贯彻发扬光大，才能够不重复我们过去的问题。

最后，不论是解决中国城镇化健康发展的问题，还是2014年经济增速下行的问题，还是我们大家关心的房价问题，还是开发商关心的资金链问题，千言万语归结为一句话，那就是要大
力的推进改革，如果政府能够把自己那只手放在消减自己的政府权力，打破垄断、打破既得利
益集团上面，放在实现土地资金要素的市场化上面，脱离目前的困境其实并不难。